Решение по делу № 3А-44/2025 от 26.06.2025 - о признании незаконным решения от 20.11.2024г. и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости.

УИД 48OS0000-01-2025-000065-37

Дело №3а-44/2025

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2025 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при ведении протокола

судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 20.11.2024г. и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> установлена в завышенном размере, что нарушает её права как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости. Полагая решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 20.11.2024 г. незаконным и необоснованным, т.к. в отчете об оценке рыночной стоимости № 1903/24 от 23.10.2024 г., составленном частнопрактикующим оценщиком ФИО6, отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и ФСО, административный истец просила установить кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 09.08.2024 г. в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

В судебное заседание административный истец ФИО2, представитель административного истца по доверенности ФИО3 не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. В письменном заявлении представитель административного истца просила рассмотреть дело в их отсутствие, выразила согласие с заключением эксперта.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Выводы заключения судебной экспертизы не оспаривала, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Представитель заинтересованного лица администрации Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано ОБУ «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 884,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 08.11.2023 г. №28-Н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Липецкой области» по состоянию на 01.01.2023г. в размере 21470975,55 рублей.

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административный истец 23.10.2024 г. обратилась в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке № 1903/24 от 23.10.2024 г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 20.11.2024г. в удовлетворении заявления отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке № 1903/24 от 23.10.2024 г., а именно: нарушены требования п.10 ФСО III, пп. 3 п. 2 ФСО VI, пп. 1 п. 10 ФСО V. В процессе оценки при анализе рынка оценщик использует информацию, не принимая во внимание ее достоверность, надежность для определения диапазона цен предложений в сегменте оцениваемого объекта.

В рамках сравнительного подхода не учтена достаточность и достоверность информации о площади объекта-аналога №1, о типе объектов-аналогов № 1 и № 2, о наличии организованной парковки у объекта оценки, в рамках доходного подхода о наличии организованной парковки у объектов-аналогов № 2 и № 3

Невозможно понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. Информация о дате проведения осмотра не соответствует материалам фотофиксации.

В отчете не содержится достаточное количество сведений, позволяющих понять логику оценщика при отнесении объекта-аналога № 3 к райцентрам с развитой промышленностью.

В рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода допущена арифметическая ошибка.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

Согласно ч.3.1 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Согласно абзацу 5 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» решения и действия (бездействие) Комиссии могут быть оспорены в срок, установленный частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из положений ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Частью 5 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд (часть 11 статьи 226 КАС РФ).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 18.07.2006 г. № 308-О, под уважительными причинами должны пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие.

Согласно ч. 7 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пропущенный по указанной в части 6 настоящей статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом.

Приведенные законоположения закрепляют обязанность суда при решении вопроса о пропуске срока обращения в суд в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выяснять причины такого пропуска.

Оспариваемое административным истцом решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ОБУ «Центр кадастровой оценки» 20.11.2024г., которое направлено представителю административного истца по электронной почте 20.11.2024 г. (л.д.220 т.1).

Настоящий административный иск подан в Липецкий областной суд 10.03.2025 г., т.е. с пропуском срока.

Представителем административного истца ФИО3 подано заявление о восстановлении пропущенного срока со ссылкой на то, что ФИО2 стало известно о принятом ОБУ «Центр кадастровой оценки» решении от 20.11.2024 г. лишь 17.01.2025 г., поскольку решение административному истцу не направлялось.

Разрешая заявление о восстановлении срока на подачу административного искового заявления, суд исходит из того, что ФИО2 обратилась 28.01.2025г. в Липецкий областной суд с административным иском с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости.

Определением Липецкого областного суда от 31.01.2025 г. в принятии административного иска ФИО2 отказано, поскольку требование об оспаривании решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не заявлено. Копия определения административному истцу не вручена.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии уважительной причины пропуска ФИО2 срока на подачу административного искового заявления, поскольку в установленный срок она приняла меры к оспариванию решения ОБУ «ЦКО», обратившись с административным исковым заявлением в суд 28.01.2025 г., но по независящим от нее обстоятельствам не имела возможности устранить недостатки искового заявления (заявить дополнительно требования об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости) в установленный срок в связи с неполучением определения суда от 31.01.2025 г. Учитывая изложенное, суд считает срок на подачу искового заявления подлежащим восстановлению.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчёте об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Финкон Эксперт» ФИО8

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы №01/05/25 от 21.05.2025г., выполненной экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО9, в отчете об оценке № 1903/24 от 23.10.2024 г. выявлены нарушения пп.1,3 п.2, ФСО VI.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик в качестве объекта-аналога №1 использует нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, а в качестве объекта-аналога №3 торговую площадь, расположенную по <адрес> и в приложении №3 на стр. 138, 140 отчета об оценке №1903/24 от 23.10.2024 г. приводит скриншоты объявлений о продаже данных объектов-аналогов: дата объявления о продаже объекта-аналога №1 - 12 февраля, цена продажи - 3 500 000 руб., дата объявления о продаже объекта-аналога №3 - 23 января, цена продажи - 8 000 000 руб.

Экспертом установлено, что цена продажи объекта-аналога №1 по состоянию на 24.05.2024 г. - т.е. на дату более близкую к дате оценки (09.08.2024 г.), составляла - 1 600 000 руб., что ниже цены продажи, по которой проводил расчеты оценщик, более чем в 2 раза.

Цена продажи объекта-аналога №3 по состоянию на 16.04.2024 г. - т.е. на дату более близкую к дате оценки (09.08.20 24 г.), составляла - 5 800 000 руб., что ниже цены продажи, по которой проводил расчеты оценщик, на 27,5%.

Ниже представлены скриншоты объявлений о продаже объектов, использованных оценщиком в качестве объектов-аналогов №№1,3 при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, выявленные экспертом на дату, более близкую к дате оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик в качестве объекта-аналога №3 использует нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> и в приложении №3 на стр. 143 отчета об оценке №1903/24 от 23.10.2024 г. приводит скриншот объявления о сдаче в аренду данного объекта-аналога, в котором указана арендная плата за объект – 205000 руб.

Экспертом установлен кадастровый номер данного объекта и уточнена его площадь – 550,3 кв.м.

Таким образом, ставка арендной платы, по которой сдается объект-аналог №3 составляет 205 000 руб./550,3 кв.м. = 372,5 руб./кв.м.

Оценщик же при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода для этого объекта-аналога указывает цену месячной арендной платы - 247 500 руб. и месячной арендной ставки - 450 руб./кв.м. (таблица 10.4.1 стр. 73 отчета об оценке).

При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик в качестве величины недозагрузки при сдаче помещений в аренду использует данные по объектам класса стрит-ритейл – (стр.81,таблица 10.4.5 отчета об оценке №1903/24 от 23.10.2024 г.), для которых процент недозагрузки равен 12,8 %.

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО5, который использован оценщиком в качестве источника информации, стрит-ритейл - это разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах коммерческих и жилых зданий.

При этом объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание магазина, которое в соответствии приведенной в Справочнике классификацией относится к классу торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них, торговые площади. Для объектов данного класса величины недозагрузки при сдаче помещений в аренду составляет в среднем 14,1%.

Таким обозом, оценщик в данном случае неверно классифицировал объект оценки, что в свою очередь привело к ошибочному выбору корректирующего коэффициента.

На основании проведенного экспертом ФИО8 анализа соответствия отчёта об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков № 1903/24 от 23.10.2024г., выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО6, допущены нарушения требований ФСО, в том числе нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2024/000096 от 20.11.2024г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта №01/05/25 от 21.05.2025г., выполненным экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО8, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 09.08.2024г. составляет 17325700 рублей.

Анализируя заключение эксперта №01/05/25 от 21.05.2025 г., суд считает подлежащим принятию его в основу решения, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, при определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный и доходный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно п.п. 11,13 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

В рамках доходного подхода экспертом использован метод прямой капитализации и проведена следующая последовательность действий:

-определение потенциального валового дохода;

-ставок арендной платы, определенных по рыночным данным;

-определение действительного валового дохода;

-определение чистого операционного дохода;

-расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;

-расчет стоимости объекта капитального строительства методом выделения его доли из единого объекта недвижимости.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания произведен экспертом мотивированно и корректно.

При применении сравнительного подхода эксперт использовал предложения о продаже объектов-аналогов, имеющиеся в открытом доступе (Интернет сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). В заключении эксперта проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Полученные в ходе судебной экспертизы результаты рыночной стоимости объекта оценки экспертом произведено согласование полученных результатов, для каждого подхода присвоен весовой коэффициент 0,50, выведена итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы. У суда не имеется оснований ставить под сомнение достоверность выводов эксперта.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленным истцом отчётам об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта №01/05/25 от 21.05.2025г., выполненное экспертом ООО «Финкон Эксперт» ФИО8, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 884,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2024г. – 17325700 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно ч.3,4 ст.22.1 Федеральный закон от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, в том числе, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Из содержания оспариваемого решения следует, что заявление ФИО2 в ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости подано 23.10.2024г., о чем также свидетельствует отметка на заявлении Тепловой в ОБУ «Центр кадастровой оценки». Таким образом, датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости является 23.10.2024г.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Оплата за проведение судебной экспертизы ООО «Финкон Эксперт», согласно счёту от 21.05.2025г., составляет 50000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу ООО «Финкон Эксперт», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч.11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 20.11.2024г., а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с ФИО2 подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в пользу в пользу ООО «Финкон Эксперт» - 50000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 20.11.2024 г. отказать.

Административное исковое заявление ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 884,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> размере рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2024г. – 17325700 (семнадцать миллионов триста двадцать пять тысяч семьсот) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой нежилого здания с кадастровым номером № считать 23.10.2024 г.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Финкон Эксперт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 26.06.2025 г.