административное дело № 3а-130/2025 (3а-892/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при ведении протокола

помощником судьи Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-001346-04) по административному исковому заявлению ООО «ОДИССЕЯ - ЮЖНАЯ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «ОДИССЕЯ-ЮЖНАЯ» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнений) установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 520 695 рублей.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ООО «ОДИССЕЯ-ЮЖНАЯ» уплачивает арендную плату, рассчитываемую из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендной платы.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит провести предварительное судебное заседание в отсутствие его представителя. При этом учреждение указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра по Краснодарскому краю) поступил отзыв, в котором Росреестр не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

В судебное заседание 30 июня 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды между администрацией г.Сочи и ООО «ОДИССЕЯ-ЮЖНАЯ» № ........ от 04 октября 2006 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: .............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества (земельного участка) с кадастровым номером ........ определена уполномоченным органом в размере 1 025 113 406,07 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.58, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № Р-370/24 от 04 декабря 2024 года, подготовленным ЧПО ФИО1, по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 520 695 000 рублей. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» № 130/2025 от 18.04.2025 года отчет об оценке № Р-370/24 от 04 декабря 2024 года, подготовленный ЧПО ФИО1, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на определение рыночной стоимости недвижимого объекта с кадастровым номером .........

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 934 174 000 руб.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход, реализованный методом сравнения продаж. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована (стр.79 - 83 заключения).

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не просили.

Довод ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом использована в расчетах недостоверная информация об объекте-аналоге не может быть принят судом во внимание, поскольку в силу внешних факторов определение стоимости не может быть абсолютно точным. Приведенная в заключении эксперта итоговая величина стоимости представляет собой оценку, т.е. приближенное значение величины стоимости. В письменных пояснениях эксперта представлен корректный расчет с учетом приведенного замечания.

Ссылки департамента имущественных отношений Краснодарского края на то, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы выбранные экспертом объекты-аналоги № 2 и № 4 не сопоставимы с расположением исследуемого объекта, а также то, что использованные в расчетах корректировки искажают рыночную стоимость объекта, являются необоснованными, так как экспертом был проведен анализ открытой информации о предложениях к продаже земельных участков за период 6 месяцев до даты оценки. При расчете рыночной стоимости использовались значения ценообразующих факторов, основанные на коллективных экспертных оценках параметров рынка недвижимости, приведенных в аналитических изданиях /справочниках корректировок.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края об отсутствии информации о наличии коммуникаций на земельных участках в объявлениях о продаже объектов-аналогов несостоятелен, поскольку коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, так как являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета. Кроме того, при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не) возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края также ссылается на то, что скорректированное значение рыночной стоимости 1 кв.м объекта экспертизы в размере 12 869 руб./кв.м на 24% ниже среднего значения – 16 918 руб./вк.м, определенного экспертом при анализе рынка. С данным доводом суд не может согласиться, так как в результате расчетов рыночной стоимости объекта экспертизы была получена взвешенная цена за 1кв.м земельного участка в размере 12 869 руб., которая соответствует интервалу значений, полученных в результате анализа предложений к продаже земельных участков под туристическую застройку от 5 825 руб. до 24 390 руб. за 1 кв.м. В данную выборку вошли участки с имеющимися улучшениями, которые стоят дороже незастроенных.

Проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам заключения судебной экспертизы.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «ОДИССЕЯ - ЮЖНАЯ» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 11 декабря 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 11 декабря 2024 года.

Кроме того, от директора ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 85 000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство директора ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «ОДИССЕЯ - ЮЖНАЯ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по адресу: ............, кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2022 года, в размере его рыночной стоимости – 934 174 000 руб.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 11 декабря 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление ООО «ОДИССЕЯ - ЮЖНАЯ» оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «ОДИССЕЯ - ЮЖНАЯ» в пользу ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 85 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 июля 2025 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова