Решение по делу № 2-28/2022 от 27.07.2022 - о признании зарегистрированного права собственности на объекты отсутствующим, снятии объектов с кадастрового учета.

Резолютивная часть

оглашена 22.07.2022

Мотивированное решение

изготовлено 27.07.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Звенигород

Московская область 22 июля 2022 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Кирилловой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» к ФИО2 о признании зарегистрированного права собственности на объекты отсутствующим, снятии объектов с кадастрового учета,

установил :

ФИО1, ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» обратились в суд с иском к ФИО2, уточнив требования, заявили о признании зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество в виде нежилого помещения № площадью 17,7 кв.м. с кадастровым номером №далее – помещение №), а также нежилого помещения № площадью 5,7 кв.м. с кадастровым номером № (далее – помещение №), расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: - отсутствующим, снятии объектов с кадастрового учета. Требования мотивировали тем, что ФИО2 приобрел и является собственником вышеуказанных нежилых помещений, которые, по мнению истцов, относятся к общедомовому имуществу МЖД, поскольку в них расположено оборудование и инженерные системы, обслуживающие многоквартирный дом.

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО1 - ФИО3 – настаивала на удовлетворении требований, указав, что в нежилых помещениях № расположенных в подвале МКД, размещено специальное оборудование для обслуживания МКД (инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме).

ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» (далее - управляющая организация/компания) – в лице представителя ФИО4 заявляла, что компания осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии № 447 от 30.04.2015, 22.07.2019 на основании Протокола № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: , приняла в управление вышеуказанный многоквартирный дом. В указанном многоквартирном доме (далее - МКД) до принятия ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» МКД в управление, собственником указанных помещений с 22.04.2014 являлась предыдущая управляющая организация ООО УК «Управление и эксплуатация». Между тем с 27.08.2021 право собственности на спорные помещения зарегистрированы за ФИО2 Обращаясь с иском, управляющая компания поясняла, что ответчик установил новые замки и препятствует управлявшей организации в доступе к общему имуществу МКД, однако в дальнейшем не отрицала, что доступ в помещения для компании имеется.

Ответчик – ФИО2 в судебное заседание явился, требования не признал, возражая против позиции истцов (т. 1 л.д. 133-136), указывал, что ранее данные помещения находились в собственности прежней управляющей компании, ответчик приобрел имущество по возмездным сделкам, которые никем не оспорены и недействительными не признавались, помещения расположены в подвале МКД и данные об обременении в сведениях ЕГРН, технических паспортах отсутствуют; также указывал, что ранее или действующей управляющей компанией в помещении № смонтированы и размещены щиты управления пожарной сигнализации, щит управления дежурного освещения, система видеонаблюдения и в данное помещение имеется постоянный доступ для управляющей компании; такое оборудование было установлено до его приобретения ФИО2 и на него ответчик не претендует. Ответчик полагает, что требования истцов о признании права собственности отсутствующим подлежат отклонению, поскольку спорные помещения местом общего пользования (общедомовым имуществом) не являются, к общему имуществу МКД не относятся и не относились, спорные нежилые помещения изначально были запроектированы в составе подвала, имели назначение - нежилое помещение. Также ссылался, что с управляющей компанией заключены соответствующие договоры управления и ему, как собственнику, ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» выставляет счета на оплату за коммунальные услуги, он несет бремя содержания имущества.

В ходе рассмотрения дела третьими лицами к участию в деле привлечены:

- ФИО5, явка которой в судебное разбирательство была обеспечена, в настоящее заседание не явилась; ФИО5 поддержала доводы ФИО2 о несогласии с иском, указав, что последний приобрел спорные помещения по возмездной сделке, она являлась продавцом, в свою очередь, право собственности приобрела по результатам реализации имущества с торгов, проводимых в рамках дела о банкротстве ООО УК «Управление и Эксплуатация», сведения ЕГРН не содержали каких-либо сведений об обременении имущества, таковое до момента продажи также находилось в частной собственности и помещения значились нежилыми, поставленными на кадастровый учет как самостоятельные объекты; также не отрицала, что является жильцом МКД и после приобретения нежилых помещений к ней начали поступать от жильцов и УК претензии о незаконном занятии и освобождении помещений, что побудило ее продать имущество ФИО2 (т. 2 л.д. 198-200);

- ООО УК «Управление и Эксплуатация» (предыдущая УК, которая владела спорными помещениями на праве собственности и в рамках конкурсного производства данные помещения были реализованы физическому лицу) - о разбирательстве дела уведомлена, в том числе уполномоченный представитель - конкурсный управляющий ФИО6, письменной позиции по существу исковых требований не выражено;

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – уведомлено в порядке, предусмотренном ст. 113, 115 ГПК РФ;

- ООО «Индустриальная строительная компания» - представитель по доверенности ФИО7, поддержав письменный отзыв (т. 3 л.д. 44-45), в судебном заседании указала, что ЗАО «Индустриальная строительная компания» являлось застройщиком жилого дома с блоком нежилых помещений по адресу: , на основании разрешения на строительство, выданного 04.08.2010. На основании Положительного заключения Главгосстройнадзора Московской области 30.12.2011 было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – корпус № , в соответствии с которым площадь технических помещений составляла 181,7 кв.м., площадь помещений общего пользования – 1 402,9 кв.м., площадь нежилых помещений – 2 229,9 кв.м., в том числе машиномест – 802,8 кв.м., в подвале МКД на момент ввода в эксплуатацию было расположено 32 машиноместа общей площадью 802,8 кв.м., 2 нежилых помещения общей площадью 23,4 кв.м. (в т.ч. помещение № 10 – 5,7 кв.м., помещение № – 17,7 кв.м.), а также технические помещения общей площадью 32,9 кв.м. (в т.ч. насосная – 10,9 кв.м., электрощитовая – 10,5 кв.м., приточная венткамера – 11,5 кв.м.), и помещения общего пользования общей площадью 575,4 кв.м. ЗАО «Индустриальная строительная компания» 24.04.2012 оформила права на нежилые помещения № № и 05.07.2012 по договору купли-продажи объекты были переданы в собственность ООО «Велес». Находя, что спорные помещения никогда не относились к общему имуществу в МКД, представитель третьего лица поддержала возражения ответчика, утверждая, что до передачи помещения были свободны, никакого оборудования в них установлено не было, поскольку помещения изначально в рамках реализации инвестиционного контракта были застройщиком оформлены в собственность как нежилые помещения, не входящие в состав общедомового имущества;

- ООО «Велес» - в письменном отзыве генеральный директор ФИО8 указал, что ООО «Велес» до 06.08.2014 являлось правообладателем спорных нежилых помещений, право возникло на основании договора купли-продажи от 05.07.2012, в дальнейшем имущество по договору от 06.08.2014 было отчуждено ООО «УК Управление и Эксплуатация», на момент приобретения и продажи объекты правами третьих лиц обременены не были, в споре или под арестом не состояли, находил, что требования не являются обоснованными (т. 3 л.д. 36-37);

- АО «Одинцовская теплосеть» - представитель по доверенности ФИО9 в судебном заседании 28.04.2022 пояснила, что Общество получило МКД в управление от предыдущей УК – МП «УК г. Звенигород», управление последней назначалось по решению органа местного самоуправления и длилось с 01.03.2015 по 16.10.2020, доступ в спорные помещения для управляющей компании имелся, консьержи и охрана пользовались помещением №, в помещении № подключали водоснабжение для полива придомовой территории и уборки; ключи от помещений были получены от прежней управляющей компании – ООО «УК Управление и Эксплуатация»; оборудование, размещенное в помещениях, не устанавливалось, но с учетом текущей работоспособности использовалось в целях эксплуатации МКД (т. 2 л.д. 148);

- к участию в деле в качестве третьих лиц на основании поступивших письменных заявлений привлечены граждане – собственники жилых помещений в МКД: ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, (т. 2 л.д.130-147), объяснения которых с учетом выступлений сводятся к тому, что спорные помещения собственники всегда считали техническими, относящимися к общему имуществу МКД, поскольку довольно длительные период времени в помещении располагались охрана и консьерж, о частной собственности собственники узнали только после отчуждения имущества в рамках дела о банкротстве прежней управляющей компании, находили, что ФИО2, не имеющий в собственности жилого помещения, не вправе был приобретать имущество, а убедившись, что в нем расположены системы видеонаблюдения, щиты, должен был усомниться в праве распоряжения им.

Заслушав позиции участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, проведя совокупный анализ собранных по делу доказательств, в том числе, заключение судебной экспертизы, суд находит, что обоснованность исковых требований своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашла.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено документально, что спорные объекты, расположенные в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по адресу:

- нежилое помещение № № площадью 17,7 кв.м. с кадастровым номером №

- нежилое помещение № № площадью 5,7 кв.м. с кадастровым номером №

приобретены ответчиком ФИО2 по договорам купли-продажи, заключенным 17.08.2021 с ФИО5 (т. 2 л.д. 162-163, 166-167),

- переход права собственности органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, зарегистрирован 27.08.2021.

Из совокупного анализа непосредственно представленных в судебное заседание договоров, сведений ЕГРН и поступивших по запросу суда копий дел правоустанавливающих документов, судом установлено следующее:

- объекты – «нежилые помещения» были поставлены на кадастровый учет 24.12.2013 (т. 1 л.д. 152-153, 154-155),

- согласно сведений инвентаризационного учета, помещения расположены в подвале МКД (тех.паспорта – т. 1л.д. 156-158, л.д. 159-161),

- первичная техническая инвентаризация проводилась ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», оформлен технический паспорт многоквартирного жилого дома по состоянию на 14.12.2011 по адресу: , по сведениям Раздела 9 «Экспликация помещений к поэтажным планам», помещение № №, этаж - подвал, назначение - нежилое помещение, общая площадь 5,7 кв.м.; помещение № №, этаж - подвал, назначение - нежилое помещение, туалет, общая площадь 17,7 кв.м. (подлинный тех.паспорт предоставлялся эксперту для исследования, о чем содержатся ссылки в заключениях, его выкопировки имеется в материалах дела – т. 1 л.д. 137-151, подлинный экземпляр возвращен представителю ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород»).

Материалами дела также подтверждается, что строительство жилого дома по адресу: осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от 13.03.2008.

МКД введен в эксплуатацию основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50332000-033 от 30.12.2011 (т. 3 л.д. 63-64).

Первичная регистрация права собственности на спорные объекты как нежилые помещения осуществлена 24.04.2012 за ЗАО «Индустриальная строительная компания» (т. 3 л.д. 65, 66) - по итогам реализации контракта между его участниками (Протокол от 06.02.2012 и Акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 10.02.2012 - т. 3 л.д. 97-111), то есть компанией-застройщиком, по результатам реализации Инвестиционного контракта и протокола распределения площадей.

В дальнейшем имущество по договорам купли-продажи передавалось в собственность иным хозяйствующим субъектам – 03.08.2012 – ООО «Велес», 22.08.2014 – ООО УК «Управление и Эксплуатация», 25.05.2021 помещения приобрела правопредшественник ответчика – ФИО5

ФИО5 приобрела объекты также на основании возмездной сделки, проведенной конкурсным управляющим ООО УК «Управление и Эксплуатация» в рамках процедуры реализации имущества должника с торгов (т. 1 л.д. 170-181).

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд считает их установленными в силу положений ст.ст. 56, 68 ГПК РФ.

Данных о том, что вышеуказанные сделки оспаривались суду не представлено, а тот факт, что названные Общества в свою очередь, будучи правообладателями недвижимого имущества, осуществляли управление и эксплуатацию МКД, по мнению суда, не свидетельствует о том, что спорные объекты безусловно относились и относятся к общему домовому имущества МКД.

В соответствии со ст. ст. 45, 46 Конституции РФ, каждому гарантируется государственная, в том числе судебная защита прав и свобод.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В настоящем случае истцами заявлено о признании зарегистрированного права собственности ФИО2 на нежилые помещения отсутствующим по основаниям их возможного отнесения к общему имуществу МКД.

В силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания принадлежности спорного имуществу к составу общего многоквартирного дома возложено на сторону истца.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

На основании ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Пунктами 3, 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.

Определение нежилого помещения законодатель включил в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Постановление и Правила), согласно которым нежилым помещением в многоквартирном доме (далее - МКД) является помещение в МКД, указанное в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям в Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Таким образом, основным отличием нежилых помещений, расположенных в МКД, является то, что они изначально (согласно проектной документации) являлись таковыми, не предусмотрены для обслуживания жилых помещений в соответствующем доме и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.

Собственником нежилого помещения в МКД может быть как физическое лицо, в том числе и собственник жилого помещения (квартиры), расположенного в соответствующем в МКД, так и юридическое лицо, которое на основании договора приобрело нежилое помещение.

Следовательно, исходя из данных норм закона, имущество, которое может быть включено в состав общего имущества домовладельцев, должно обладать двумя обязательными признаками:

- оно должно иметь вспомогательное назначение

- обслуживать более одного помещения.

Соответственно в целях отнесения какого-либо помещения к помещению, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо установить правовой статус спорных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений, который зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами, отвечают ли спорные помещения проектным требованиям, исключает ли наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций возможность использования данных помещений для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного дома, т.е. исключительность использования спорных помещений только в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома. При этом назначение помещений должно определяться на основании проектных и иных документов, поскольку в данном случае кадастровый учет и регистрация объектов права напрямую зависит с дальнейшим их оборотом.

В целях установления вышеизложенных юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении спора, определением от 25.11.2021 судом назначена и проведена строительно-техническая экспертиза.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 1) соответствуют ли назначения и описания нежилого помещения № № площадью 17,7 кв.м. с кадастровым номером №, а также нежилого помещения № № площадью 5,7 кв.м. с кадастровым номером № расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: , требованиям и характеристикам, установленным первичной строительно-проектной документации и данным инвентаризационного учета? Можно ли их отнести к техническим помещениям (помещениям объектов обслуживания) и по каким признакам; 2) имеется ли в исследуемых объектах оборудование и имущество, обслуживающие более одного помещения в данном доме? Расположены ли в исследуемых объектах инженерные системы и узлы управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов?; 3) в случае выявления оборудования и имущества, обслуживающих более одного помещения в данном доме, инженерных систем и узлов управления ими, отразить соответствует ли их расположение техническо-исполнительной документации и возможен ли перенос таковых?

Производство экспертизы поручено экспертам ГУП МО «Московского областного бюро технической инвентаризации».

По заключению эксперта ГУП МО «Московское областное бюро технической инвентаризации» ФИО16 (т. 2 л.д. 74-107), заключено следующее:

- на основании натурных исследований (выход на место 30.12.2021 с участием представителя истца по доверенности - ФИО17 и ответчика - ФИО2), были обследованы и произведены необходимые замеры нежилых помещений (№ №), расположенных по адресу: , по результатам которых было выявлено, что размеры и площади спорных нежилых помещений № № соответствуют данным ЕГРН и представленным в деле техническим паспортам (т. 1 л.д. 156-161);

- обследуемые нежилые помещения расположены в подвальном этаже многоквартирного жилого дома с блоком нежилых помещений. Многоквартирный жилой дом состоит из трех подъездов с подземной стоянкой и нежилыми помещениями в подвальном этаже, и цокольным нежилым этажом;

- в соответствии с представленной проектной документацией в состав спорного помещения № № должны были входить: помещение охраны, площадью 12,7 кв.м.; помещение узла ввода теплосети, площадью 5,56 кв.м.;

- в соответствии с представленной проектной документацией в состав спорного помещения № № должно было входить: помещение санузла, площадью 6,7 кв.м.

При этом эксперт отметил, что на листе проектной документации «План гаража на отм.-5.900» порядок и площади помещений, отраженные в графической части, не соответствуют таблице показателей по этажу (т. 2 л.д. 85), и на основании этого сделал вывод, что графическая часть проектной документации подвергалась корректировкам, при этом на момент сдачи дома в эксплуатацию (2012 г.) и его инвентаризации планировка спорных помещений и их назначение также не соответствовали сведениям представленной эксперту проектной документации;

- по данным технического учета на 14.12.2011 (технический паспорт, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» инв.№ 46:430:002:№:0001) на 17.04.2018 (технический паспорт инв.№ 044:056-03410), выполненный ГБУ Московской области «МОБТИ»), спорные помещения обозначены как нежилые помещения;

- на дату обследования комната № 1 (12,6 кв.м.) помещения № № не использовалась, была оборудована под диспетчерскую с установкой систем контроля электричества, вентиляции и дымоудаления, в комнату заведены щиты пожарной сигнализации и мониторы видеонаблюдения. Данное оборудование предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, но проектной документацией размещение указанного выше оборудования, а также узлов управления инженерными сетями, в помещении № № не предусмотрены. Комната № 2 помещения № № не использовалась ни как туалет, ни как узел ввода. Назначение этого помещения по фактическому пользованию установить не представилось возможным, так как было пустым.

- на дату обследования также было установлено, что ввод теплосетей в здание выполнен не в соответствии с представленной проектной документацией; ввод теплосети (4 трубы) осуществлен не в «помещение узла ввода», как предусмотрено представленной проектной документацией, а в комнату № 1 помещения № №, которое в проектной документации обозначено как «помещение охраны». Далее трубы проходят транзитом через комнату № 2 помещения № №, которое в проектной документации обозначено как «узел ввода» и уходят в смежное помещение, которое в проектной документации обозначено как «насосная». Далее из насосной теплосети поднимаются в цокольный этаж, в помещение, которое в проектной документации обозначено как «узел учета тепла», в котором расположено запорное оборудование и осуществлена разводка по стоякам отопления всего здания (т. 2 л.д. 87);

- на дату обследования спорное помещение № № было оборудовано под санузел, в помещение были заведены сети водопровода и канализации, техническая документация носит противоречивый характер - по сведениям технического паспорта по состоянию на 14.12.2011 и технического паспорта по состоянию на 17.04.2018 спорное помещение №№ имеет назначение «нежилое», сведения о размещении в нем санузла не указываются;

- инженерные сети и узлы управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов, в обследуемых помещениях отсутствуют. В помещении № № - проходят транзитные сети теплоснабжения, доступ к ним, для планового обслуживания и текущего ремонта труб теплотрассы обеспечен, так как трубы не зашиты ни какими коробами и иными конструкциями.

Учитывая изложенное, эксперт пришел к выводу о том, что спорные помещения № № являются нежилыми помещениями и не относятся к техническим помещениям, назначение спорных помещений в целом соответствует сведениям инвентаризации и техническому паспорту, выполненному Одинцовским филиалом ГБУ Московской области «МОБТИ» инв.№ 044:056-03410, по состоянию на 24.02.2021 (т. 1 л.д. 156-158), на 17.04.2018 (т.1 л.д.159-161).

Эксперт ФИО18, прибыв в судебное заседание 22.03.2022, заключение поддержала, сообщив, что при сравнении представленной для работы проектной документации и фактических данных с очевидностью установлено, что в проект вносились изменения, на момент сдачи дома в эксплуатацию и его инвентаризации наименования помещений №№ № различны от представленной проектной документации – по данным технического учета (сравнение техпаспорта, выполненного 14.12.2011 ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», и техпаспорта, выполненного 17.04.2018 ГБУ Московской области «МОБТИ»), однако заключила, что в состав помещения № № должны были входить помещение № 1- охраны (12.7 кв.м.) и помещение № 2- узла ввода теплосети (5.56 кв.м.), а помещение № № – санузел (6.7 кв.м.). Данные натурного осмотра позволили также установить, что ввод теплосетей в здание выполнен в помещение № №, в отличие от представленной проектной документацией – не в помещение № 2 (узла ввода), а в помещение № 1, сети теплоснабжения проходят транзитом, узлы управления теплосетями, для которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов, отсутствуют, данная комната оборудована под диспетчерскую, в ней также установлены системы контроля электричества, вентиляции и дымоудаления, заведены щиты пожарной сигнализации и мониторы видеонаблюдения; помещение № № оборудовано под санузел, заведены сети водопровода и канализации, однако какие-либо общедомовые инженерные сети и узлы управления ими в помещении № № отсутствуют.

В судебном заседании 22.03.2022 представитель ООО «ЖКХ Заречье - Звенигород» настаивала на том, что эксперт при необходимости выяснения дополнительных данных не обратился к суду за получением иной технической документации, также заявила, что в распоряжении управляющей компании имеется ряд переданной при приемке МКД в управление документации (т. 3 л.д. 76-77), которые не запрашивались и исследовались экспертом, и полагала, что выводы эксперта о том, что входящие в помещение № № транзитные сети теплоснабжения не требуют постоянного открытого доступа технических специалистов, а равно установленные щиты контроля (электричества, вентиляции, пожарной сигнализации, дымоудаления) и системы видеонаблюдения, - противоречат объективным данным.

Огласив заключение эксперта и заслушав его пояснения, по ходатайству представителя истца на обсуждение сторон был вынесен вопрос о поручении эксперту провести дополнительные работы с учетом выполненного заключения в рамках положений ст. 87 ГПК РФ.

Определением от 04.05.2022 назначено проведение дополнительной экспертизы тому же эксперту, с целью установления следующих юридически значимых обстоятельств: - соответствие данных первичного технического учета регистрации прав на спорные объекты и перехода их в частную собственность (комплексное сравнение соответствия спорных площадей с данными первичной инвентаризации – входят ли они в суммарную площадь нежилых помещений либо технических помещений или включены в площадь помещений общего пользования), строительно-проектной документации и данным инвентаризационного учета, - наличие или отсутствие в исследуемых объектах оборудования или имущества, обслуживающего более одного помещения в данном доме, инженерных систем и узлов управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов, соответствует ли их фактическое расположение техническо-исполнительной документации.

По результатам дополнительного исследования представлено Дополнительное заключение (т. 3 л.д. 140-173), в соответствии с выводами которого эксперт указал, что согласно Техническому паспорту, выданному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 14.12.2011, при этом:

- общая площадь технических помещений – 181,7 кв.м. (состоит из : тех.помещения по подвалу – 32,9 кв.м., тех.помещения по цокольному этажу – 113,4 кв.м., тех.помещения по мансарде – 35,4 кв.м.),

- общая площадь помещений общего пользования – 1 402,9 кв.м. (по подвалу – 575,4 кв.м., по цокольному этажу – 200,0 кв.м., по 1 этажу -102,9 кв.м., по 2 этажу – 102,3 кв.м., по 3 этажу – 102,2 кв.м., по 4 этажу – 136,4 кв.м., по 5 этажу – 103,8 кв.м., по мансарде – 79,9 кв.м.),

- общая площадь нежилых помещений – 2 229,9 кв.м. (по подвалу – 826,2 кв.м., по цокольному этажу – 851,3 кв.м., по мансарде – 552,4 кв.м.), то есть разночтений не имеется.

Из дополнительно представленного эксперту материала – Рабочей документации на электроосвещение, электрооборудование, в совокупном анализе с Положительным заключением государственной экспертизы № 50-1-4-0199-08 эксперт заключил, что объективных данных об отнесении помещений к общему имуществу также не имеется, но сделан однозначный вывод о том, что в исполнительную проектно-исполнительную документацию здания вносились корректировки и изменения, но при вводе дома в эксплуатацию спорные помещения № № вошли в состав нежилых помещений здания.

Также эксперт повторил, что введенные в комнату № 1 помещения № № трубы теплосети (4) являются транзитными сетями, запорное оборудование расположено в другом помещении /цокольного этажа/, где и осуществлена разводка по стоякам отопления всего здания; в помещении № 9 какая-либо запорная /ревизионная арматура/, узлы управления, для обслуживания которых необходим открытый доступ технических специалистов – отсутствует. В помещении № № расположен санузел (раковина, унитаз, душевой поддон, бойлер), какая-либо запорная /ревизионная арматура/, узлы управления, для обслуживания которых необходим открытый доступ технических специалистов – отсутствует, имеются индивидуальные приборы учета (счетчики).

Приняв выполненное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства, и положив его в совокупный анализ доказательств по настоящему спору, суд исходит из того, что заключение в целом соответствует предъявляемым требованиям, содержит однозначные и исчерпывающие выводы с технической точки зрения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, обладает должной квалификацией.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (Определения от 0 N 489-О-О, от 0 N 2110-О, от 0 N 1677-О и др.).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 3 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).

Аналогичные требования предъявлялись и ранее действующим и распространяющимся на данные правоотношения Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.

В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

В указанной связи суд констатирует, что согласно той проектной документации, которая в установленном порядке была согласована и получила Положительное заключение государственной экспертизы № 50-1-4-0199-08, в том числе на основании которой произведена государственная регистрация и кадастровый учет всех помещений объекта (МКД), в том числе, нежилых помещений, право собственности на которые в настоящее время принадлежит ответчику, спорные нежилые помещения МКД спроектированы в качестве имеющих самостоятельное значение и предназначены для самостоятельного использования.

Уточненная проектная документация не оспорена, не признана недействительной, на основании данной документации произведен кадастровый учет спорных помещений и первичная техническая инвентаризация никаких разночтений в Актом реализации инвестиционного контракта не имеет.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные нежилые помещения являются часть МКД и имеют с ним общие конструктивные элементы, были согласно проектной документации спроектированы в качестве имеющих самостоятельное значение и предназначены для самостоятельного использования.

С ответчиком, как собственником данных помещений, заключены соответствующие договоры управления, ФИО2 несет бремя содержания имущества, что не отрицалось ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» и подтверждено документально (т. 3 л.д. 112-125).

Анализ представленных в дело доказательств произведен в соответствии с правилами ст.ст. 56, 59, 60 ГПК РФ, на основе комплексной оценки (ст. 67 ГПК РФ).

А поскольку в основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима лежат объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик, предопределяющих ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, постольку суд приходит к убеждению, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований (о признании права отсутствующим, так и о снятии с кадастрового учета) не имеется.

Констатация факт нахождения в помещении № 9 транзитных сетей теплоснабжения, равно как и расположение системы контроля электричества, вентиляции и дымоудаления, щитов пожарной сигнализации и мониторов видеонаблюдения не может служить основанием к ограничению или лишению прав собственника на имущество.

ФИО2 также пояснял и данный факт не оспорен управляющей компанией, что последняя имеет неограниченный доступ к указанным системам контроля.

Установление обстоятельств кем и в какой период были смонтированы данные системы к настоящему предмету и основанию иска не относится. Вопрос об их переносе перед судом также не поставлен (ФИО2 таких требований не выдвигал, а вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников, которое не лишены возможности инициировать истцы по настоящему иску).

Вместе с тем, суд находит правильным отметить, что эксперт, при ознакомлении с представленным материалом указал, что каких-либо данных (проектной и разрешительной документации) о / на переоборудование и монтаж данных сетей не имеется, но в соответствии с представленной в деле копией проектной документации па дом по адресу: , «План техэтажа на отм.-2,900», в цокольном этаже здания были предусмотрены технические помещения, общей площадью порядка 141.7 кв.м., в которых и должны были размещаться все инженерные системы дома и узлы управления ими (пульты контроля электричества, вентиляции и дымоудаления, щиты пожарной сигнализации и мониторы видеонаблюдения), цокольный / технический этаж здания по Положительному заключению экспертизы предусматривал помещения данного назначения.

Юридическая судьба данных помещений в настоящий предмет и основание иска, как подлежащее обязательному установлению обстоятельство, также не входит.

В связи с проведенной по делу судебной экспертизой на основании ходатайства руководителя экспертной организации суд также при принятии решения перешел к рассмотрению вопроса о возмещении расходов, подлежащих выплате экспертам.

Положениями ч. 1 ст. 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По смыслу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненной ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Согласно действующему законодательству эксперт как специальный участник судопроизводства является лицом, оказывающим содействие правосудию.

Определениями от 25.11.2021 и 04.05.2022 ходатайства ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» о назначении экспертизы, в том числе, дополнительной, были удовлетворены.

Учитывая, что заявленные к возмещению издержки по оплате услуг экспертов состоят из фактически выполненной работы по составлению экспертного заключения, таковое при разрешении требований получило соответствующую оценку суда, в силу положений ст.ст. 12, 56, 96 ГПК РФ издержки по оплате услуг экспертов должны быть возложены на сторону, инициировавшую соответствующее ходатайство.

По сообщениям ГБУ Московской области «МОБТИ», стоимость работ по заключению – 56 736 руб. (т. 2 л.д. 73), дополнительному заключению – 40 000 руб. (т. 3 л.д. 138).

Достоверных данных об оплате данной суммы до рассмотрения дела по существу от Общества не представлено, а поэтому расходы в указанной части в сумме 96 736 руб. следует возложить на ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 96, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1, ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» к ФИО2 о признании зарегистрированного права собственности на объекты отсутствующим, снятии объектов с кадастрового учета – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «ЖКХ Заречье-Звенигород» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/501501001, адрес: 143180, <...>) в пользу ГБУ Московской области «МОБТИ» (ИНН/КПП 5024202164/КПП 502401001) в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг эксперта денежные средства в сумме 96 736 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - судья О.А. Фоменкова