Дело № 2-3481/2025
УИД 16RS0045-01-2025-005414-34
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 декабря 2025 года город Казань
Авиастроительный районный суд города Казани Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Каримовой А.И.,
при секретаре судебного заседания Кузьминой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску З.А. к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области о прекращении обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
З.А., с учетом уточненных исковых требований, обратился в суд с иском к Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани, Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в РТ и Ульяновской области о прекращении обременения в виде ипотеки.
В обоснование требований указано, что 03 июля 2012 года между З.А., З.Н., ФИО2, ФИО1 (покупатели) и К.Ю. (продавец) был заключен договор купли-продажи.
В соответствии с договором купли-продажи продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность 1/2 доли в праве собственности (в равных долях по 1/8 доли) на квартиру общей площадью 60,7кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес>
Договором купли-продажи был предусмотрен следующий порядок оплаты: стоимость 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 700000 рублей. Оплата производится в 2 этапа: 340808,01 рублей выплачивается из личных денежных средств покупателей до подписания договора купли-продажи; 359191,99 рублей будет выплачиваться за счет средств федерального бюджета согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал <данные изъяты> от 03 июля 2009 года. Оплата производится на счет покупателя.
На момент подписания договора купли-продажи покупателями в пользу продавца полностью выплачена сумма в размере 340808,01 рублей.
06 июля 2012 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности. В связи с тем, что договор купли-продажи был заключен с рассрочкой платежа, в сведения Единого государственного реестра недвижимости также была внесена запись об ипотеке в силу закона в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру в пользу продавца.
Впоследствии Пенсионный фонд Российской Федерации полностью выплатил продавцу оставшуюся сумму в размере 359191,99 рубля за счет средств материнского капитала.
Таким образом, покупатели свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи К.Ю. выполнили в полном объеме.
К.Ю. умер ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку обязательства по договору купли-продажи покупателями выполнены в полном объеме, а во внесудебном порядке решить вопрос о погашении регистрационной записи об ипотеки не представляется возможным в связи со смертью залогодержателя, истец обратился в суд с настоящим иском.
На основании изложенного, истец просит прекратить обременение (ипотеку) в отношении 1/2 доли квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес> (запись государственной регистрации <данные изъяты> от 06 июля 2012 года).
Обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан погасить регистрационную запись, внесённую на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру <данные изъяты> от 03 июля 2012 года.
Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Направил отзыв на исковое заявление, в котором просит в иске МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области отказать, указывая, что является ненадлежащим ответчиком.
Третьи лица З.Н., ФИО1, ФИО2 в лице законного представителя З.Н. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ранее направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, просят иск удовлетворить.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Выслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В соответствии пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В силу статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Согласно подпункту 3 части 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу части 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Согласно разъяснением, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Судом установлено, что 03 июля 2012 года между З.А., З.Н., ФИО2, ФИО1 (покупатели) и К.Ю. (продавец) был заключен договор купли-продажи (л.д. 25-27).
В соответствии с договором купли-продажи продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность 1/2 доли в праве собственности (в равных долях по 1/8 доли) на квартиру общей площадью 60,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес> (пункт 1 договора).
В соответствии с пунктами 3-4 договора купли-продажи предусмотрен следующий порядок оплаты. Стоимость 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 700 000 рублей. Оплата производится в 2 этапа.
340808,01 рублей выплачивается из личных денежных средств покупателей до подписания договора купли-продажи.
359191,99 рубль будет выплачиваться за счет средств федерального бюджета согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты> от 03 июля 2009 года. Оплата производится на счет покупателя.
На момент подписания договора купли-продажи покупателями в пользу продавца полностью выплачена сумма в размере 340808,01 рублей.
06 июля 2012 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру (общая долевая собственность, по 1/8 доле в праве собственности за каждым из покупателей, номер и дата государственной регистрации - <данные изъяты> от 06 июля 2012 года, л.д. 48-52).
В связи с тем, что договор купли-продажи был заключен с рассрочкой платежа, в сведения Единого государственного реестра недвижимости также была внесена запись об ипотеке в силу закона в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру <данные изъяты> от 06 июля 2012 года в пользу залогодержателя К.Ю..
Пенсионный фонд Российской Федерации выплатил продавцу оставшуюся сумму в размере 359191,99 рубля за счет средств материнского капитала согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал <данные изъяты> от 03 июля 2009 года, что подтверждается выпиской из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, от 07 октября 2025 года (л.д. 29).
К.Ю. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41).
Наследственного дела после смерти К.Ю. не заводилось, что подтверждается выпиской из Реестра наследственных дел Федеральной нотариальной палаты (л.д. 62).
В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Согласно пункту 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
Из пояснений истца следует, что умерший К.Ю. являлся дядей супруги истца – третьего лица З.Н., после его смерти наследственное дело не заводилось, поскольку имущество отсутствовало.
Из системного толкования, статьи 29 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно, о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.
При установленных по делу обстоятельствах, исходя из того, что истцом и третьими лицами обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме, учитывая, что залога был установлен с целью обеспечения исполнения покупателями перед продавцом обязательств по договору купли-продажи, а также смерть залогодержателя, суд приходит к выводу, что требования З.А. к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) на 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру подлежат удовлетворению.
В удовлетворении исковых требований к МТУ Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области суд считает необходимым отказать, поскольку в случае признания недвижимого имущества – квартиры – выморочным, оно в порядке наследования по закону переходит в собственность муниципального образования.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление З.А. к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани о прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, в связи с исполнением обязательства.
Решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона от 06 июля 2012 года № <данные изъяты> в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В удовлетворении исковых требований к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Авиастроительный районный суд города Казани в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.
Судья А.И. Каримова
Мотивированное решение составлено 15 декабря 2025 года.