84RS0001-01-2023-000186-22
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
11 декабря 2023 года г. Дудинка
Дудинский районный суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Пигиной Н.А.,
при секретаре Лырминой В.Г.,
с участием представителя ответчика ООО «Экомониторинг» ФИО1, выступающего на основании доверенности от 31.03.2023 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-225 по иску ФИО2 к Администрации города Дудинки и ООО «Экономиторинг» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указывая на то, что 14 октября 2004г. между ОАО «Таймырагроснаб» в лице конкурсного управляющего К.И.А. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого в собственность истца перешел объект незавершенного строительства, состоящий из 52 свай, впаянных в землю, для возведения гаража, расположенного по адресу<адрес> Стоимость объекта составила 170 000 рублей. Согласно п. 2.2 договора земельный участок, занятый незавершенным строительством, находится у продавца согласно Государственному Акту от 25.03.1993 № 136 и постановления от 19.09.2002 № 510 в бессрочном (постоянном) пользовании, и передается покупателю на тех же условиях. Во исполнение договора купли-продажи 14 октября 2004 года сторонами подписан передаточный акт, по которому незавершенное строительство (впаянные 52 сваи), общей площадью 700 кв.м. переданы в собственность ФИО2 18.10.2004 года конкурсный управляющий ОАО «Таймырагроснаб» обратилась с заявлением к Главе МО г. Дудинка о возврате земельного участка, площадью 3.18 га в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству в г. Дудинке в целях последующей его передачи в аренду, или собственность новому собственнику недвижимого имущества, расположенного на этом участке. В ноябре 2004 года на свайном поле выполнены инвентарные работы, выдано Техническое описание объекта незавершенного строительства. 11.11.2004 года ОАО «Таймырагроснаб» выставлен счет № 143 об оплате стоимости регистрационных действий, но регистрация права собственности объекта по адресу: <адрес>, так и не была завершена, общество ликвидировано. По состоянию на 28.02.2023г. сведения о спорном объекте недвижимости в ЕГРН отсутствуют. С момента передачи объекта незавершенного строительства и по настоящее время, истец является его законным владельцем и его право владения никто не оспаривал, истец открыто и непрерывно владеет приобретенным по договору имуществом. Права иных лиц на принадлежащее истцу имущество в виде объекта незавершенного строительства в течение всего срока его владения не заявлялись, отсутствовали претензии и со стороны администрации г. Дудинка. Факт владения истцом объектом недвижимости не оспорен, срок владения исчисляется с даты подписания акта передачи недвижимого имущества, то есть с 14.10.2004г. В феврале истцу стало известно, что в отношении земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу свайное поле, 29.12.2022г. проведен электронный аукцион на право аренды, который признан не состоявшимся, в связи с тем, что подана только одна заявка на участие в аукционе – ООО «Экомониторинг».Учитывая изложенное, истец просит признать его право собственности на объект незавершенного строительства (впаянные в землю 52 сваи) – площадью застройки 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
07.12.2023 года от истца ФИО2 поступило заявление об уточнении исковых требований, где он, ссылаясь на технический план спорного объекта, просит признать его право собственности на объект незавершенного строительства (впаянные в землю 61 сваю) – площадью застройки 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Определением Дудинского районного суда от 30.10.2023 года ООО «Экомониторинг» привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
В судебное заседание истец не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (т.3, л.д. 82).
Представитель ответчика администрации г. Дудинка ФИО3, участия в деле не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в материалы дела представил отзыв, и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Из письменного отзыва представителя следует, что сведения о государственной регистрации спорного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № в ЕГРН отсутствуют. Между тем, ссылаясь на постановления пленума ВС РФ от 29.04.2010 года № 22, от 17.11.2011 года № 73, при доказанности истцом фактов, изложенных в исковом заявлении, администрация г.Дудинка не возражает против удовлетворения требований. (т.1 л.д. 75-76, т.3 л.д. 77)
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о дне и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (т.3 л.д. 77), в материалы дела представил пояснения по иску и просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Из письменного отзыва представителя следует, что основание для регистрации права собственности на спорный объект может являться решение суда, где отражены характеристики объекта в соответствии с его техническим планом. (т.1 л.д. 64)
Представитель соответчика ООО «Экомониторинг» ФИО1, принимая участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи с иском не согласился, поддержал ранее представленные возражения, из которых следует, что добросовестное и открытое владение объектом недвижимости предполагает, что лицо, ведающее им ухаживает за имуществом, обустраивает земельный участок и т.п. При этом истец должен оказать, что его владение на протяжении всего срока приобретательной давности непрерывно владел им. В материалах дела такие доказательства отсутствуют, манипуляции с земельным участком в период с 2004 по 2022 год не проводились, спустя 19 лет свайное поле не изменилось, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца. Кроме того, истец в период с 1998 года по 2017 год осуществлял коммерческую деятельность. между тем на его балансе такого имущества, как спорный объект, не было. В связи с чем представитель ответчика просит в удовлетворении иска отказать. (т.1 л.д. 98)
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Экомониторинг» ФИО1 добавил, что истец не представил доказательств приобретения им объекта, состоящего из 61 сваи, представленные им договор купли – продажи и акт приема - передачи свидетельствуют о приобретении им другого объекта, в связи с чем просил с иске отказать.
Выслушав представителя соответчика ООО «Экомониторинг» ФИО1, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
По смыслу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как установлено в судебном заседании и следует из представленных доказательств, 14.10.2004 года между АО «Таймырагроснаб» в лице конкурсного управляющего К.И.А., выступающей на стороне продавца, и истцом ФИО2, выступающим на стороне покупателя, заключен договор купли – продажи недвижимости, по условиям которого ФИО2 приобрел у АО «Таймырагроснаб» незавершенное производство, состоящее из 52 свай, впаренных в землю, для возведения гаража, расположенное по адресу: <адрес>, за 170 000 рублей. (т.1 л.д. 27-28)
Договором предусмотрено, что оплата приобретенного объекта производится путем внесения денежных средств в кассу (п.1.3 договора), незавершенное производство принадлежит на праве собственности АО «Таймырагроснаб» (п.1.7 договора), в соответствии со ст. 552 ГК РФ к покупателю одновременно с правом собственности на незавершенное производство переходит право пользование земельным участком, занятый незавершенным производством и необходимый для его использования, на тех же условиях, что существовали для продавца (п.1.8 договора), земельный участок, занятый незавершенным производством, находится у продавца согласно государственному акту от 25.03.1993 года № 136 и постановления от 19.09.2002 года № 510 в бессрочном (постоянном) пользовании и передается покупателю на тех же условиях.
Согласно п. 2.0 договора незавершенное производство продано за 170 000 руб. и оплачено ФИО2 полностью, что также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру АО «Таймырагроснаб» от 18.04.2004 года на эту же сумму (т.1 л.д. 25а)
Приобретенный объект недвижимости – незавершенное производство (впаренные 52 сваи) по адресу: <адрес>, и земельный участок общей площадь. 700 кв.м. переданы ФИО2 по акту приема – передачи от 14.10.2004 года. (т.1 л.д. 26)
Представленные суду доказательства заключенной сделки приобщены к материалам дела в оригинале, на договоре купли – продажи, акте приеме-передачи, квитанции имеются печати АО «Таймырагроснаб», подписи должностных лиц, в том числе конкурсного управляющего К.И.А., назначенной таковой решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.07.2003 года. (т.2 л.д. 144-145)
Кроме того, Роскадастром также представлены копии этих документов (т.1 л.д. 209-222)
Согласно технического паспорта от 01.11.2004 года объект – незавершенное строительство, представляющее собой свайное основание площадью 397,3 кв.м., расположен в <адрес>, площадь застройки – 700 кв.м., основание ж/б сваи 0,35*0,35 в количестве 61 шт. На основании обследования на 01.11.2004г. указанный объект недвижимого имущества находится в состоянии незавершенного строительства –инвентарный и кадастровый номер не присвоен. (т.1 л.д. 33-35)
Как следует из выписки из ЕГРН от 28.02.2023 года зарегистрированные права на спорный объект недвижимости отсутствуют. (т.1 л.д.38)
Таким образом, представленные доказательства фактического заключения договора купли – продажи и его исполнения сторонами сделки судом принимаются в качестве достоверных.
При этом неточное описание технических характеристик спорного объекта в части неверного указания количества свай, очевидно свидетельствуют о технической ошибки, поскольку технический план объекта, составленный в 2004 году, а также технический план объекта, изготовленный в ходе рассмотрения данного дела, свидетельствуют о том, что спорный объект состоит из 61 сваи, площадь застройки спорного объекта составляет 700 кв.м., как и указано в договоре купли – продажи. Предметом договора купли – продажи является именно объект незавершенного строительства, а не сами сваи.
Согласно ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу статьи 131 ГК РФ, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Из представленных суду доказательств технического плана от 01.11.2004 года (т.1 л.д. 31-35), технического плана от 06.06.2023 года (т.2 л.д. 60-119), заключения эксперта В.А.В. от 20.10.2023 года (т.3 л.д. 1-17), и пояснений эксперта в судебном заседании следует, что спорный объект имеет признаки объекта недвижимости, поскольку он прочно связан с землей, может быть использован в качестве фундамента для возведения строений, существует в настоящее время.
Данные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что спорный объект является объектом недвижимости.
Истец в обоснование иска ссылается на ст. 234 Гражданского кодекса РФ, в силу положений которой лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Добросовестность владения в соответствии с абзацем третьим пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что истец приобрел указанное спорное имущество на основании договора купли – продажи, в связи с чем в данном случае положения о приобретательной давности применению не подлежат.
Как следует из разъяснений пункта 62 постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что ОАО «Таймырагроснаб» (ОГРН <***>) было зарегистрировано в качестве юридического лица 16.12.2002 года.
На основании счета – фактуры от 11.11.2004 года АО «Таймырагроснаб» оплачена государственная пошлина за регистрацию права собственности объекта, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 36-37)
Однако, 24.11.2004 года предприятие прекратило деятельность в вязи с ликвидацией (т.1 л.д.137-139), в связи с чем право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано не было, в настоящее время в ЕГРН отсутствуют сведения о собственнике спорного объекта (т.1 л.д. 38)
Таким образом, регистрация перехода права собственности по договору купли – продажи от 14.10.2004 года к истцу невозможна в настоящее время не только по причине ликвидации продавца, но и в связи с отсутствие регистрации права собственности АО «Таймырагроснаб» на созданный ими спорный объект.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Судом не выявлено обстоятельств, свидетельствующих о том, чтобы кто-либо из лиц обращался к истцу с требованиями в отношении спорного объекта об истребовании его из чужого незаконного владения, а также оспаривал заключенную сделку.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект нарушает права истца и не позволяет в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация.
Таким образом, суд полагает, что исковые требования истца о признании права собственности на спорный объект подлежат удовлетворению, поскольку такое право истца вытекает из положений ст. ст. 12, 218 ГК РФ.
Кроме того, из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, выделенном для целей возведения теплого склада, о чем свидетельствуют следующие доказательства:
- постановление администрации г.Дудинка № 136 от 25.03.1993 года о предоставлении из составе земель городских угодий 3, 18 га в постоянное бессрочное пользование земель «Таймырагроснаб» в восточной части города с выдачей государственного акта (т.1 л.д. 226)
- государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 3,18 га, расположенного по адресу <адрес>, предоставленного администрацией г.Дудинка АО «Таймырагроснаб» для размещения производственной базы в г.Дудинка.(т.1 л.д. 17-24)
- распоряжение администрации г.Дудинка от 18.10.2000г. № 468-Р о присвоении почтового адреса производственной базы АООТ «Таймырагроснаб», в силу которого производственной базе присвоен адрес: <адрес> (т.1 л.д. 241)
- постановлением администрации г.Дудинка от 19.09.2002 года № 510 об отводе земельного участка под теплый склад АО «Таймырагроснаб» площадью 3600 кв.м. из земель, предоставленных предприятию в постоянное бессрочное пользование постановлением администрации г.Дудинка от 25.05.1993 года № 136 (т.1 л.д. 25, 227)
- техническим планом спорного объекта, где указан адрес его нахождение – <адрес> (т.1 л.д. 31-35)
- техническим планом от 06.06.2023 года, из которого следует, что объект незавершенного строительства (61 свая впаянная в землю) расположен нв пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадь застройки 700 кв.м. (т.2 л.д. 60-119)
В соответствии с заключением специалиста № 91/23 от 20.10.2023 года В.А.В., объект незавершенного строительства обладает признаками капитального строения, по результатам проведенного обследования установлено, что в настоящее время объект находится в технически исправном состоянии, что служит основанием для вывода о соблюдении строительных норм при его возведении. Объект незавершенного строительства не нарушает права третьих лиц, не создают угрозу безопасности жизни и здоровью граждан. (т.3 л.д. 1-17)
Учитывая, что указанное заключение составлено экспертом, обладающим специальными познаниями, отводов эксперту не заявлялось, данное заключение основано на нормативно-правовых актах в сфере строительства, в том числе гражданского, градостроительного и земельного законодательства, объект, являющийся предметом спора, обследован экспертом лично, путем визуального осмотра и инструментального обследования определены его характеристики, а также на основании анализа имеющихся в материалах дела данных об этом объекте.
При таких обстоятельства, у спорного объекта отсутствуют признаки самовольной постройки, указанные в ст. 222 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах суд считает необходимым иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект, удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Администрации города Дудинки и ООО «Экономиторинг» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить в полном объеме.
Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <данные изъяты> на объект незавершенного строительства (впаянные 61 сваю) с площадью застройки 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Дудинский районный суд Красноярского края.
Судья Н.А. Пигина
Решение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2023 года.