Решение по делу № 2-124/2025 от 24.02.2025 - о согласовании условий договоров аренды нежилых помещений.

Дело № 2-124/2025

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2025 года город Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Хусенской М.А. при секретаре судебного заседания Мазур А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о согласовании условий договоров аренды нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ направил в департамент имущественных отношений Администрации города Омска заявление о заключении с ним вне аукциона на новый срок сроком на три года договора аренды нежилого помещения № с кадастровым номером № общей площадью 15,6 кв.м. по адресу <адрес>, получил ответ от ДД.ММ.ГГГГ Департамента о возможности заключения договора после составления отчета об определении размера арендной платы.

От Департамента (арендодателя) ФИО2 (арендатору) поступила оферта - датированный ДД.ММ.ГГГГ проект договора аренды.

ФИО2, в свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес Департамента извещение об акцепте данной оферты на иных условиях – с приложением протокола разногласий к договору.

Департамент в ответ направил ФИО2 протокол согласования разногласий к договору, датированный ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 в ответ направил в адрес Департамента протокол разногласий к протоколу согласования разногласий к договору.

Помещение № по адресу <адрес> используется ФИО2 для осуществления нотариальной деятельности непрерывно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ: по договору аренды нежилого помещения № сроком до ДД.ММ.ГГГГ, затем – по заключенному в ДД.ММ.ГГГГ на новый срок – три года договору аренды нежилого помещения №.

Полагая, что заключение с ним на новый срок без проведения торгов договора аренды нежилого помещения № по адресу <адрес> является обязательным для департамента имущественных отношений Администрации города Омска, как арендодателя, в силу положений п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», ст. 11.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, но при этом стороны не пришли к соглашению об изменении договора, что препятствует арендодателю в заключении договора на новый срок, ФИО2 передал возникшие разногласия на рассмотрение суда.

ФИО2 просил изменить пункты 2.2.4, 2.2.5, 3.2, 3.4, раздел 5, исключить пункты ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, 3.3 договора аренды нежилого помещения № с кадастровым номером № общей площадью 15,6 кв.м. по адресу <адрес> и заключить с ним договор аренды на условиях, указанных в его исковом заявлении.

Кроме того, ФИО2 обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, в котором указал, что решением Центрального районного суда г. Омска от 02.11.2022 по делу № 2-3434/2022, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, на департамент имущественных отношений Администрации города Омска возложена обязанность заключить с ним (ФИО2) на новый срок договор аренды нежилого помещения № с кадастровым номером № площадью 10,4 кв.м. по адресу <адрес>.

Условия договора аренды нежилого помещения № на новый срок сторонами договора аренды не согласованы, в связи с чем ФИО2 полагал возможным передать возникший спор на рассмотрение суда и просил изменить пункты 2.2.4, 2.2.5, 3.2, 3.4, раздел 5, исключить пункты 2.2.10, 2.2.11, 2.2.14, 3.3 договора аренды части нежилого помещения № с кадастровым номером № общей площадью 10,4 кв.м. по адресу <адрес> и заключить с ним договор аренды на условиях, указанных в его исковом заявлении.

Определением суда указанные гражданские дела по искам ФИО2 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о внесении изменений в условия договоров аренды нежилых помещений объединены для совместного рассмотрения.

В судебном заседании ФИО2 заявленные исковые требования поддержал по основаниям указанным в исковых заявлениях, пояснил, что включение в текст договоров аренды условий в оспариваемой им редакции, а также неисключение Департаментом оспариваемых им (ФИО2) пунктов договоров аренды не соответствует положениям гражданского законодательства, налагая на него дополнительные обязанности, и необоснованно ухудшающие его, как арендатора, положение. Между сторонами договоров аренды не достигнуто соглашение относительно их условий. Арендодателем навязываются арендатору, осуществляющему нотариальные действия в целях защиты и реализации прав участников гражданского оборота, обязанности, несущие излишнюю финансовую нагрузку. Так, ФИО2, в частности, не согласен с возложением на него обязанности по ремонту фасада здания, уборке территории. Им заключен с ООО «УК Ресурс» договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме <адрес>, которым предусмотрено оказание Обществом услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории. Предложенные арендодателем проекты договоров не соответствуют императивным положениям гражданского законодательства об аренде, а также общим положениям об одностороннем изменении и расторжении договоров, что недопустимо.

В итоговом судебном заседании представитель ответчика участия не принимал. Ранее – в устных и письменных возражениях представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска ФИО11, указывая на то, что оспариваемые истцом положения договоров соответствуют требованиям гражданского законодательства, а также направлены на обеспечение общественных интересов – в части положений о возложении на арендатора обязанностей по содержанию закрепленной за ним территории, обеспечению художественного оформления витрин, фасадов. Просила в исковых требованиях ФИО2 отказать.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей, законных представителей не направили, письменно позицию по делу не выразили.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В ст. 153 ГК РФ под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (ст. 154 ГК РФ).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в соответствии с п. п. 9, 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч. 2 статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Ст. 11.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 предусматривает в качестве государственной поддержки нотариата, что нотариусы, занимающиеся частной практикой, и нотариальные палаты имеют право на заключение договоров аренды, а равно и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения нотариальных документов), осуществления деятельности нотариального архива или размещения нотариальной палаты, без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

ФИО2 Приказом № 209 от 29.12.2012 Управления Министерства юстиции РФ по Омской области с 01.02.2013 назначен на должность нотариуса, занимающегося частной практикой в нотариальном округе г. Омск, ему выдана лицензия на право нотариальной деятельности, в силу чего имеет право претендовать на указанную выше меру государственной поддержки.

В реестре муниципального имущества города Омска значатся нежилые помещения № номера на поэтажном плане 1-4, а также нежилое помещение №.

По договору аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному на основании п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и на основании ст. 11.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (Арендодатель) сдал, нотариус ФИО2 (Арендатор) принял в аренду нежилое помещение № с кадастровым номером № общей площадью 15,6 кв.м. по адресу <адрес>, целевое назначение: кабинет для хранения архива нотариальных документов нотариуса, занимающегося частной практикой (п. 1.1 Договора аренды №). Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор считается исполненным Арендодателем с момента подписания сторонами акта приема-передачи (п. 1.2 Договора аренды №).

Прием-передача нежилого помещения № состоялся по акту от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору аренды нежилых помещений №, заключенному на основании п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и на основании ст. 11.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (Арендодатель) сдал, нотариус ФИО2 (Арендатор) принял в аренду нежилое помещение № с кадастровым номером № общей площадью 15,6 кв.м. по адресу <адрес>, целевое назначение: кабинет для хранения архива нотариальных документов нотариуса, занимающегося частной практикой (п. 1.1 Договора аренды №). Срок действия договора 3 года. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами акта приема-передачи (п. 1.2 Договора аренды №).

Прием-передача нежилого помещения № состоялся по акту от ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день сторонами договора аренды подписан протокол согласования разногласий, которым п. 3.4 Договора согласован в редакции арендодателя «3.4 Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год в связи с изменением уровня инфляции – путем умножения размера арендной платы на уровень инфляции, установленный на начало очередного финансового года в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. Размер арендной платы не может быть уменьшен. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения и считается заблаговременным согласием Арендатора на изменение размера арендной платы в установленном порядке».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заявление, в котором просил в соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», ст. 11.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 заключить с ним вне аукциона на новый срок три года договор аренды ранее предоставленного по договору аренды № нежилого помещения № в целях осуществления нотариальной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент сообщил ФИО2 о возможности заключения договора на новый срок после проведения мероприятий по оценке рыночной стоимости арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом подписан со своей стороны договор аренды нежилого помещения 10П на новый срок и направлен для подписания ФИО2

ФИО2 с предложенными Арендодателем условиями договора аренды на новый срок согласился частично, указав ДД.ММ.ГГГГ на подписание договора с протоколом разногласий.

В направленном ФИО2 в Департамент протоколе разногласий Арендатор выразил несогласие с предложенной Арендодателем редакцией п. п. 2.2.4, 2.2.5, 3.2, 3.4, 5.2, 5.2.1-5.2.5, предложил свою редакцию перечисленных пунктов договора аренды, а также настаивал на исключении из договора аренды п. п. 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14, 3.3, 5.2, 5.4.

Направленный ФИО2 протокол разногласий подписан Департаментом ДД.ММ.ГГГГ с протоколом согласования.

Как следует из направленного Департаментом в адрес ФИО2 протокола от ДД.ММ.ГГГГ согласования разногласий к договору аренды нежилого помещения №, Арендодатель согласился дополнить п. 3.4 Договора словами «Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год», в остальном Арендодатель настаивал на предложенной им редакции договора.

В ответ ФИО2 направил в Департамент протокол разногласий к протоколу согласования разногласий к договору аренды нежилого помещения №, из которого следует, что между сторонами остался неурегулированным спор по поводу содержания п. п. 2.2.4, 2.2.5, 3.2, 3.4, 5.2, 5.2.1-5.2.5, а также по поводу включения в текст договора п. п. 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14, 3.3, 5.2, 5.4.

В протоколе согласования разногласий к договору аренды нежилого помещения № ФИО2 предложил следующую редакцию соответствующих пунктов договора:

«п. 2.2.4. Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения, но не реже одного раза в три года, без возмещения произведенных на эти цели затрат.

п.2.2.5. Содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии.

п. ДД.ММ.ГГГГ. исключить.

п. ДД.ММ.ГГГГ. исключить.

п. ДД.ММ.ГГГГ. исключить.

п. 3.2. Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №, на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 20868 руб. 80 коп., в том числе НДС в сумме 3477 руб. 80 коп. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж.

п. 3.3. исключить.

п. 3.4. Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется по соглашению сторон один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендой плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года.

п. 5.2. Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:

5.2.1. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

5.2.2. Если Арендатор неоднократно (не менее 2-х раз) нарушал п. 1.7. настоящего договора, о чем Арендодателем были составлены акты.

5.2.3. Если Арендатор произвел любые перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.

5.2.4. Если Арендатор после неоднократных (не менее 2-х) письменных предупреждений Арендодателя продолжает пользоваться помещением не в соответствии с условиями договора либо с неоднократными нарушениями, о чем Арендодателем были составлены акты.

5.2.5. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

п. 5.3. исключить.

п. 5.4. исключить.

Настаивая на законности перечисленных изменений, ФИО2 просит обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с ним договор аренды нежилого помещения № на данных условиях.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 433 ГК РФ).

По правилам, установленным в ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судебным разбирательством установлено, что в связи с наличием неурегулированных сторонами разногласий относительно содержания договора, договор аренды, заключение которого с ФИО2 является для Департамента имущественных отношений Администрации города Омска обязательным, не заключен. Арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением и, что также установлено судебным разбирательством, производит оплату за использование помещения.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что по смыслу п. 2 ст. 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных ст. ст. 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска возражений относительно рассмотрения по существу требований ФИО2 не поступало, в письменных возражениях Департамент просил об отказе в требованиях ФИО2 ввиду их необоснованности, а также ввиду того, что ФИО2 производил весь период преддоговорных споров оплату за арендуемое помещение и сведений о ее возврате плательщику не имеется, требования ФИО2 подлежат рассмотрению по существу.

Суд полагает требования ФИО2 о согласовании содержания договора аренды нежилого помещения № по адресу <адрес> учетом положений гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон договора аренды, а также порядок расторжения договоров, налогового законодательства подлежащими частичному удовлетворению.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В п. 22 Постановления также указано, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно п. 3 ст. 10 Решения Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года: 1) в связи с изменением уровня инфляции - путем умножения размера арендной платы на уровень инфляции, установленный на начало очередного финансового года в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; 2) на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом.

Согласно ст. 2 Решения Омского городского Совета от 28.10.2015 № 387 «О внесении изменения в Решение Омского городского Совета от 28.01.2009 N 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» изменение размера арендной платы в связи с изменением уровня инфляции применяется в отношении договоров аренды муниципального имущества (далее - договоры аренды), заключенных после вступления в силу Решения, а также в отношении договоров аренды, заключенных до вступления в силу настоящего Решения без проведения торгов на право заключения договоров аренды. Изменение арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом применяется в отношении договоров аренды, заключенных до вступления в силу Решения по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды.

Соответствующее решение Омского городского Совета вступило в силу 16.11.2015. Договор аренды заключается после даты его вступления в силу, в связи с чем соответствующие условия о порядке изменения арендной платы с учетом изменения уровня инфляции внесены Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в договор обоснованно.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Запрет на односторонний отказ от договора аренды муниципального имущества законом не предусмотрен, и одновременно ограничен требованиями добросовестности и разумности к такому отказу, что не лишает Арендодателя права включить соответствующее условие в текст договора аренды.

По правилам ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 143 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления, органами публичной власти федеральной территории «Сириус» в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, имущества, находящегося в собственности федеральной территории «Сириус», налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Нотариальная деятельность предпринимательской не является, более того ст. 6 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате устанавливает прямой запрет нотариусу на занятие предпринимательской деятельностью. В данной части доводы иска заслуживают внимания.

Таким образом, не подлежат изложению в редакции, предложенной арендатором пункты договора: п. п. 2.2.4., 2.2.5., 3.4. договора аренды, а также не подлежат исключению п. п. 2.2.11., 2.2.12., 2.2.14. Одновременно подлежат изменению – включению в текст договора аренды нежилого помещения № в редакции, предложенной Арендатором п. п. 3.2, частично – раздел 5, исключению подлежат п. 3.3. договора аренды нежилого помещения №.

В остальной части стороны договора аренды нежилого помещения 10П разногласий не имеют, в связи с чем на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска подлежит возложению обязанность заключить с ФИО2 договор аренды нежилого помещения № на условиях, установленных решением суда.

В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.

Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска ИНН № заключить с ФИО2 ИНН № договор аренды нежилого помещения площадью 15,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом. №, кадастровый номер № на следующих условиях:

«1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ

Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение №, этаж 1, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. № (далее - помещение), целевое назначение: административно - хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации.

Общая площадь сдаваемого помещения: 15,6 кв. м.

Рыночная стоимость сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 710000,00 руб. на основании отчета о рыночной оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.

Срок действия настоящего договора 3 года. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами.

1.2.1. Стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с непрерывным использованием Арендатором помещения. Помещение передано Арендатору по акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №.

Сдача помещения в аренду не влечет передачу права собственности на него.

Неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся Арендатором только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Если помещение выбывает из строя ранее полного амортизационного срока службы по вине Арендатора, то Арендатор возмещает недовнесенную им плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Если состояние возвращаемого помещения по окончании договора хуже предусмотренного актом приема-передачи, то Арендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Арендатор в праве с письменного согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду в соответствии с действующим законодательством.

Место исполнения договора: <адрес>, пом. №.

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатель обязуется:

2.1.1. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.

Арендатор обязуется:

Использовать помещение в соответствии с условиями договора, указанными в п. 1.1. настоящего договора, не допускать его использования другими лицами.

Своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее в соответствии с действующим налоговым законодательством.

При входе в помещение установить вывеску с указанием своего наименования и другой необходимой информацией. Обеспечить освещение вывески в вечернее время.

Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения, но не реже одного раза в три года, а также фасада, пропорционально занимаемым площадям по согласованию с Арендодателем без возмещения произведенных на эти цели затрат.

Содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии. Аналогичные требования распространяются на закрепленную за Арендатором территорию.

Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.

Производить, в случае необходимости, капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой частью договора. При этом Арендатор производит капитальный ремонт помещения за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.

Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора по своей инициативе и сдать помещение Арендодателю либо третьему лицу, письменно им указанному, по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Освободить в 5-дневный срок арендуемое помещение в случае досрочного расторжения договора или прекращения договорных отношений.

В случае освобождения Арендатором помещения до окончания срока аренды или в связи с его окончанием, он обязан уплатить сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта помещения.

Заключить в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска» соглашение для содержания и уборки закрепленной территории с территориальным структурным подразделением Администрации города Омска.

Обеспечить художественно-рекламное оформление и освещение в вечернее время витрин, фасадов. Выполнить указанные работы за счет собственных средств в течение двух месяцев с момента подписания договора.

Осуществлять действия, направленные на предупреждение актов терроризма, путем обеспечения мер безопасности на арендуемом объекте.

Обеспечивать праздничное оформление фасада здания, входной группы и прилегающей к арендованному объекту территории (День Победы, День города, Новый год и Рождество), в соответствии с индивидуальной или утвержденной Администрацией города Омска концепцией праздничного оформления (посадка цветов, размещение флагов и баннеров, новогоднее световое оформление).

ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН/КПП получателя №, счет № в ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск, БИК №, единый казначейский счет №, ОКТМО №, КБК №. Реквизиты для перечисления пени:Получатель: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН /КПП №, счет № в ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ //УФК по Омской области г. Омска, БИК №, единый казначейский счет №, ОКТМО №, КБК №.

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №, на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 20868 руб. 80 коп., в том числе НДС в сумме 3477 руб. 80 коп. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж.

Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год в связи с изменением уровня инфляции – путем умножения размера арендной платы на уровень инфляции, установленный на начало очередного финансового года в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года.

Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения и считается заблаговременным согласием Арендатора на изменение размера арендной платы в установленном порядке.

Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

В случае изменения порядка расчета арендной платы, Арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Ответственность Арендатора:

В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

За невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 1.7, разделом 2.2 настоящего договора, Арендатор уплачивает штраф в размере 10% годовой арендной платы. Ответственность за самовольное проведение перепланировок, капитального ремонта, реконструкции и других действий, повлекших за собой нарушение конструктивных элементов помещений (здания), а также за их восстановление в нормальное состояние лежит на Арендаторе.

4.2. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон или прекращен в порядке, установленном действующим законодательством.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления Арендатора отказаться от договора аренды в следующих случаях:

Если Арендатор неоднократно (не менее 2-х раз) нарушал п. 1.7. настоящего договора, о чем Арендодателем были составлены акты.

В случае одностороннего отказа от договора, предусмотренного п. 5.2. настоящего договора, договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня направления Арендодателем Арендатору уведомления.

Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендатор после неоднократных (не менее 2-х) письменных предупреждений пользоваться имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, о чем Арендодателем были составлены акты.

5.4.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

5.4.3. Если Арендатор не произвел ремонта, определенного договором аренды, в установленные сроки.

5.4.4. В случае нарушения иных условий настоящего договора.

5.4.5. Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

5.4.6. Если Арендатор произвел любые перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.

По истечении срока действия настоящего договора, договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

Переход права собственности на сданное в аренду по настоящему договору нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора.

. Арендатор обязан в течение 30-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора заключить договоры на техническое обслуживание и коммунальные услуги, в том числе по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, с соответствующими организациями.

7. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней до окончания срока действия настоящего договора.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № считать расторгнутым с даты заключения настоящего договора аренды.

Арендатор согласен на отнесение излишне уплаченных денежных средств по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № в счет арендных платежей по настоящему договору.

Арендатор обязуется соблюдать требования пожарной безопасности и техники безопасности согласно требованию Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", выполнять предписания органов, осуществляющих государственно-пожарный надзор.

Арендатор несет ответственность за безопасную эксплуатацию энергоустановки арендуемого помещения.

Арендодатель обеспечивает государственную регистрацию настоящего договора, а также изменений, дополнений к нему и соглашения о его досрочном расторжении в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

ПРОЧИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ

Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Арендатор заведомо согласен на обработку департаментом имущественных отношений Администрации города Омска следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе, их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные службы, Администрации города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы.

ПРИЛОЖЕНИЕ К ДОГОВОРУ

Неотъемлемой частью договора является следующее приложения:

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, с кадастровым номером №».

Взыскать с департамент имущественных отношений Администрации города Омска ИНН № в пользу ФИО2 ИНН № судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/п М.А.Хусенская

В окончательной форме решение изготовлено 24 февраля 2025 года.