УИД 77OS0000-02-2024-018474-85
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва13 февраля 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-243/2025 по административному исковому заявлению АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий и земельных участков, равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре:
- утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы №91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:00:0000000:16037, 77:06:0008009:1059, 77:06:0008009:2116, 77:06:0008009:2093, 77:06:0009009:4279;
- утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы №64489 от 3 ноября 2022 года результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0008009:24, 77:06:0008009:135, 77:06:0008009:125, 77:06:0008009:124, 77:06:0008009:109.
Административный истец в ходе судебного разбирательства отказался от требований об оспаривании кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:06:0008009:2116, 77:06:0009009:4279, земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0008009:24, 77:06:0008009:124, 77:06:0008009:109. Определением Московского городского суда от 13 февраля 2025 года производство по настоящему административному делу в указанной части требований прекращено.
В остальной части административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, соответственно, для:
здания с кадастровым номером 77:00:0000000:16037 - определенной по состоянию на 1 января 2023 года в размере 4 169 997 958 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:1059 - определенной по состоянию на 1 января 2023 года в размере - 323 733 903 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:2093- определенной по состоянию на 1 января 2023 года в размере 475 737 817 руб.;
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:135 - определенной по состоянию на 1 января 2022 года в размере - 745 459 582 руб.;
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:125 - определенной по состоянию на 1 января 2022 года в размере - 589 286 807 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником зданий с кадастровыми номерами 77:00:0000000:16037, 77:06:0008009:1059, 77:06:0008009:2093 (далее – при совместном упоминании – Здания) и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0008009:135, 77:06:0008009:125 (далее при совместном упоминании – Земельные участки); внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночную стоимость этих объектов недвижимости, что затрагивает права АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка", так как влияет на размер налоговых обязательств и величину арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 06 декабря 2024 года.
Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», иные участники процесса замечаний к заключению эксперта не представили; представитель административного ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о возмещении Департаменту городского имущества города Москвы судебных расходов на оплату экспертизы в размере 1 266 361,47 руб.
Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного ответчика, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что:
здание с кадастровым номером 77:00:0000000:16037, площадью 52 433,5 кв.м., расположено по адресу: <...>; принадлежит административному истцу; право собственности АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" зарегистрировано 12 мая 2014 года;
здание с кадастровым номером 77:06:0008009:1059, площадью 2 545,1 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу; право собственности АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" зарегистрировано 18 апреля 2014 года;
здание с кадастровым номером 77:06:0008009:2093, площадью 4 916,5 кв.м., расположено по адресу: <...>; принадлежит административному истцу; право собственности АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" зарегистрировано 06 июня 2017 года.
Также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0008009:135, площадью 21 134 кв.м., месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <...>; находится в аренде у административного истца с 2005 года.
Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0008009:125, площадью 16 271 кв.м., месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: пересечение улицы Профсоюзной и Новоясеневского проспекта; находится в аренде у административного истца с 2006 года (срок аренды – 49 лет с даты государственной регистрации).
Результаты определения кадастровой стоимости Зданий, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года. Согласно указанному акту кадастровая стоимость Зданий определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно, для:
здания с кадастровым номером 77:00:0000000:16037 - 5 498 925 036,05 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:1059 - 326 555 087,39 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:2093 - 568 293 023,51 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством с 1 января 2024 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Земельных участков, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 года в размерах, соответственно, для:
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:135 - 827715646,08 руб.;
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:125 - 644644979,46 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельных участков, которая подлежала применению для целей предусмотренных законодательством с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.
Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Зданий исходя из их кадастровой стоимости и вносит за пользование Земельными участками арендную плату, которая также формируется исходя из их кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые определена их оспариваемая кадастровая стоимость.
Административный истец АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" с административным иском представил Отчёт об оценке от 19 апреля 2024 года № 2024-1767/03-О, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1 (далее – Отчет об оценке), в котором рыночные стоимости спорных объектов недвижимости были определены, соответственно, для:
здания с кадастровым номером 77:00:0000000:16037 по состоянию на 1 января 2023 года в размере - 3 300 749 000 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:1059 по состоянию на 1 января 2023 года в размере - 196 204 000 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:2093 по состоянию на 1 января 2023 года в размере 341 137 000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:135 по состоянию на 1 января 2022 года в размере - 469 980 000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:125 по состоянию на 1 января 2022 года в размере - 365 967 000 руб.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения, в которых заявил о необоснованности представленного с административным иском Отчета об оценке, его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 25 июня 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов недвижимости (Зданий - по состоянию на 1 января 2023 года, Земельных участков - по состоянию на 1 января 2022 года); производство экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".
Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО2 от 06 декабря 2024 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Зданий и Земельных участков не подтверждается. Рыночная стоимость экспертом определена, соответственно, для:
здания с кадастровым номером 77:00:0000000:16037 по состоянию на 1 января 2023 года в размере - 4 169 997 958 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:1059 по состоянию на 1 января 2023 года в размере - 323 733 903 руб.;
здания с кадастровым номером 77:06:0008009:2093 по состоянию на 1 января 2023 года в размере 475 737 817 руб.;
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:135 по состоянию на 1 января 2022 года в размере - 745 459 582 руб.;
земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:125 по состоянию на 1 января 2022 года в размере - 589 286 807 руб.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания и Земельные участки; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.
Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены требования с учетом заключения эксперта.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.
Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на юридически значимые даты рыночные стоимости Зданий и Земельных участков, равной которым и надлежит установить их кадастровые стоимости.
Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Зданий и Земельных участков не подтверждает.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Зданий и Земельных участков. Установленная судом кадастровая стоимость Земельных участков подлежит применению по 31 декабря 2024 года с учетом распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года № 177470 об утверждении результатов очередной государственной кадастровой оценки земель в Москве.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Разрешая ходатайство Департамента городского имущества города Москвы о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111, 113 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости существенной не является (максимально до 25%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.
При этом, суд исходит из обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Зданий и Земельных участков, равной их рыночной; без судебной экспертизы в рамках настоящего административного спора проверить Отчёт об оценке и установить все юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; по итогам экспертизы определённые в отчёте рыночные стоимости спорных объектов недвижимости не подтверждены, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёт об оценке) не положены в основу решения, а административным истцом изменены требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Зданий и Земельных участков, равной рыночной стоимости, в размерах, определённых в экспертном заключении, в соответствии с требованием административного истца.
Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости Зданий и Земельных участков административным истцом реализовано; кадастровые стоимости пересмотрены. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению экспертизы, не установлено.
Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Зданий и Земельных участков была определена, очевидно, ошибочно.
Также необходимо иметь ввиду, что в силу статьи 113 КАС РФ при отказе административного истца от административного искового заявления, в том числе в части, он возмещает административному ответчику расходы, понесенные в связи с ведением административного дела. Определением от 13 февраля 2025 года судом принят отказ АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" от части требований о пересмотре кадастровой стоимости 5 объектов недвижимости, по которым также проводилась экспертиза.
При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение №10653 от 29 июля 2024 года, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 1 266 361,47 руб. согласно счету ГБУ «БТИ Московской области».
Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:00:0000000:16037, площадью 52 433,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 4 169 997 958 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:06:0008009:1059, площадью 2 545,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 323 733 903 руб.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:06:0008009:2093, площадью 4 916,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 475 737 817 руб.
Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:135, площадью 21 134 кв.м., месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 745 459 582 руб.
Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0008009:125, площадью 16 271 кв.м., месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: пересечение улицы Профсоюзной и Новоясеневского проспекта, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 589 286 807 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости зданий и земельных участков.
Датой подачи АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 июня 2024 года.
Взыскать с АО "Калужская сельскохозяйственная ярмарка" в пользу Департамента городского имущества города Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 1 266 361,47 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2025 года.
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова