Судья Узденова И.Б. Дело № 33-991/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Черкесск 19 июля 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Байрамуковой И.Х.,
судей Болатчиевой М.Х., Кагиева Р.Б.,
при секретаре судебного заседания Болуровой З.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2/2023, УИД 09RS0006-01-2021-000787-88, по исковому заявлению акционерного общества «Урупский ГОК» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, возврате квартиры, взыскании убытков и судебных расходов и по встречному иску ФИО1 к АО «Урупский ГОК» о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, обязании принять квартиру, взыскании стоимости неотделимых улучшений, материального ущерба и судебных расходов
по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 на решение Урупского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 08 февраля 2023 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Байрамуковой И.Х., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Акционерное общество «Урупский ГОК» (далее - АО «Урупский ГОК») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, возврате квартиры, взыскании убытков и судебных расходов. В обоснование требований истец указал, что 29.10.2012 года в рамках имеющейся жилищной программы ЗАО «Урупский ГОК» (с 14.07.2020 - АО «Урупский ГОК») на основании договора купли-продажи здания общежития с земельным участком в рассрочку приобрело здание общежития общей площадью 2413 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 4000 кв.м. с кадастровым номером 09:05:0150105:43, расположенный по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, для реализации впоследствии квартир работникам предприятия. По данному объекту недвижимости предприятием были осуществлены следующие действия: перевод из нежилого здания в жилое на основании постановления Администрации Медногорского городского поселения №208 от 01.10.2013; переустройство и перепланировка жилых помещений в соответствии с проектной документацией на основании решения Медногорского городского поселения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения № 1059 от 05.12.2013; капитальный ремонт всего здания с подвалом. В результате этого разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №... от 17.08.2015, выданным администрацией Урупского муниципального района, предприятие предоставило для дальнейшей реализации вновь построенное жилье - 28 квартир различной площадью работникам предприятия. 24 ноября 2016 года между работником ФИО2 (с 30.10.2019 - ФИО1) и ЗАО «Урупский ГОК» был заключен договор купли- продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа, по которому истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 100,6 кв.м., кадастровый №.... 30.11.2016 года указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по КЧР, что подтверждается удостоверительными надписями регистрационного органа о регистрации договора и регистрации права собственности, номер регистрации №..., а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации №... Ответчику ФИО1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона. В соответствии с п. 4 договора стоимость отчуждаемого жилого помещения (квартиры) определена сторонами в размере 1 914 296,11 рублей. Согласно п. 5.1 договора покупатель обязан в счёт оплаты стоимости квартиры производить ежемесячные платежи равными долями в размере 22 789 рублей в течение 7 лет не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора. Указанная сумма удерживалась из заработной платы ФИО1 ежемесячно, согласно ее заявлению от 13.12.2016 года. Пунктом 8 договора предусмотрено, что отчуждаемый объект и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме переданы продавцом и приняты покупателем в качественном состоянии, известном сторонам, до подписания договора. К техническому состоянию объектов покупатель претензий не имеет. Дополнительный передаточный акт не составлялся, договор служил единственным основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимость в Управлении Росреестра по КЧР. Учитывая, что договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КЧР 30.11.2016 года, то расчет за квартиру должен быть полностью произведен 30.11.2023 года. 11.01.2019 года ФИО1 по собственному желанию уволилась с предприятия, и производила платежи на расчетный счет предприятия в размере 25000 рублей до 13.01.2020 года. В пункте 9.10 договора указано, что в случае невнесения покупателем платежей, установленных пунктом 5 договора, свыше шести месяцев, договор подлежит досрочному расторжению, а покупатель и иные совместно проживающие с ним лица, выселению. В случае расторжения настоящего договора по пункту 5 продавец возвращает покупателю внесенные им в счет оплаты по настоящему договору денежные средства в течение 1 месяца, а покупатель обязуется освободить жилое помещение в течение 7 дней с момента расторжения договора и в этот же срок вместе с иными лицами, зарегистрированными в отчуждаемом жилом помещении (квартире), сняться с регистрационного учета. По устной договоренности с генеральным директором ЗАО «Урупский ГОК» ФИО3 ответчик ФИО1 обязалась выплачивать ежемесячную сумму в размере 22789 рублей путем перечисления на расчетный счет ЗАО «Урупский ГОК» с 01.04.2017 года. Таким образом, ФИО1 были перечислены следующие денежные средства:
- в 2017 году должна быть произведена оплата в размере 205 101 рублей (9 мес.), оплачена сумма в размере 205 101 рублей;
- в 2018 году должна быть произведена оплата в размере 273 468 рублей, а оплачена сумма в размере 209 523 рублей;
- в 2019 году должна быть произведена оплата в размере 273 468 рублей, а оплачена сумма в размере 250 000 рублей;
- в 2020 году должна быть произведена оплата в размере 273 468 рублей, оплачено 25 000 рублей;
- в 2021 году на момент подачи искового заявления - август месяц должна быть произведена оплата в размере 182 312 рублей, оплачена сумма - 0,00 рублей.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя по договору обязательств, регулярным нарушением сроков произведения данных платежей, а с 01.02.2020 - полным отсутствием платежей, образовалась задолженность по уплате основного долга (на момент подачи искового заявления - август 2021) в размере 517 193 рублей, что является существенным нарушением договора купли-продажи в рассрочку. 17.02.2020 года ФИО4 по электронной почте направлена претензия (исх.№18/581 от 14.02.2020) о нарушении условий п.5.1 договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа от 24.11.2016 года. В этот же день от ФИО2 получены свидетельство о заключении брака от 30.10.2019 года и копия паспорта на имя ФИО1 19.02.2020 года ФИО1 сообщила об отсутствии у нее возможности производить оплату по договору купли-продажи жилого помещения по семейным обстоятельствам, и предложила расторгнуть договор. 25.03.2020 года ФИО1 были направлены соглашение о неустойке в размере 237 960 рублей и соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в рассрочку, подписать которые ФИО1 отказалась. 06.04.2020 года комиссионно с участием ФИО1 произведен осмотр <адрес>, в ходе которого выявлена перепланировка комнаты, где изначально были совмещены кухня и гостиная, выделено помещение под кладовую, путем перепланировки данные помещения были отделены стеной из гипсокартона, в связи с чем составлен акт осмотра помещения №1/20, подписать который ФИО1 отказалась. 23.04.2020 года с участием тех же лиц и инженера- сметчика, также с участием ФИО1 вновь произведен осмотр квартиры, в которой уже отсутствовала мебель и имелись следы износа жилого помещения, был составлен акт осмотра помещения, в который ФИО1 внесла свои дополнения, указав, что произведенные ею работы не ухудшили состояние квартиры, данный акт отказалась подписать представитель АО «Урупский ГОК» ФИО5, а 26.05.2020 года ФИО1 был направлен сметный расчет на текущий ремонт квартиры в сумме 135 124 рублей. В отношении спорной квартиры установлена ипотека в силу закона. В нарушение правил ипотеки ФИО1 осуществлены перепланировка квартиры, изменены характеристики объекта недвижимого имущества без согласия АО «Урупский ГОК». Согласно действующему законодательству по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных договором или законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной). В данном случае АО «Урупский ГОК» (на дату подачи искового заявления) рассчитывало получить 1 207 817 рублей, а получило практически в два раза меньше - 689 624 рубля, что является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у истца значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости квартиры. В связи с чем, истец, уточнив исковые требования в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, просил суд:
- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) в рассрочку от <дата>, заключенный между АО «Урупский ГОК» и ФИО1;
- обязать ФИО1 возвратить АО «Урупский ГОК» квартиру по адресу: <адрес>, площадью 100,6 кв.м., этаж 3, кадастровый №...;
- взыскать с ФИО1 в пользу АО «Урупский ГОК» убытки в виде стоимости восстановительного ремонта квартиры по адресу: <адрес>, в размере 210 055 рублей 90 копеек;
- взыскать с ФИО1 в пользу АО «Урупский ГОК» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25000 рублей;
- признать прекращенным право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>;
- признать за АО «Урупский ГОК» право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
- взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 448 (тридцать тысяч четыреста сорок восемь) рублей 00 копеек.
10 февраля 2022 год ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к АО «Урупский ГОК» о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, обязании принять квартиру, взыскании стоимости неотделимых улучшений, материального ущерба и судебных расходов. В обоснование иска указала, что 24.11.2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с рассрочкой платежа. В Управлении Росреестра по КЧР был зарегистрирован переход права собственности. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1 914 296,11 рублей. Во исполнение обязательств по оплате истцом были перечислены ответчику денежные средства в общей сумме 714 624 рубля. 30.102019 года истец заключила брак с Л. и переехала на постоянное место жительство в г.Новосибирск, о чем уведомила АО «Урупский ГОК». Впоследствии трудовые отношения между сторонами были прекращены, и поскольку место жительства ответчика изменилось, она предложила АО «Урупский ГОК» расторгнуть договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон. Однако, АО «Урупский ГОК» были выдвинуты требования о взыскании неустойки, и расторжение договора по соглашению сторон не состоялось, ответчик намеренно злоупотреблял своим правом на расторжение договора и уклонялся от осмотра и принятия квартиры. ФИО1 неоднократно направляла ответчику письма с требованием о подписании акта приема-передачи квартиры. Полагает, что отсутствие акта приема-передачи квартиры само по себе не свидетельствует о том, что спорное имущество фактически не передавалось. Полагая, что её замужество, последующие переезд по месту жительства мужа - в <адрес> и трудоустройство в <адрес> являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что в свою очередь является основанием для расторжения договора в соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ, ФИО1 просила суд:
- расторгнуть договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 24.11.2016, заключенный между АО «Урупский ГОК» и ФИО1;
- обязать АО «Урупский ГОК» принять квартиру по адресу: <адрес>, площадью 100,6 кв.м., кадастровый №...;
- признать прекращенным право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>;
- признать право собственности АО «Урупский ГОК» на квартиру по адресу: <адрес>;
- взыскать с АО «Урупский ГОК» стоимость неотделимых улучшений в размере 143 425,30 рублей;
- взыскать с АО «Урупский ГОК» в счет причиненного заливом квартиры материального ущерба, убытки в размере 126 055,20 рублей, и расходы, связанные с определением размера причиненных заливом убытков в размере 6 500,00 рублей;
- взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
В ходе судебного разбирательства по делу АО «Урупский ГОК» частично отказался от своих исковых требований и определением Урупского районного суда КЧР от 15 марта 2022 года производство по делу в части исковых требований о взыскании с ФИО1 реального ущерба в размере 22 000 рублей, упущенной выгоды в размере 297 369 рублей и процентов за период пользования чужими денежными средствами в размере 12 564,95 рублей, было прекращено.
В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО5 не явилась, просила рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 и ее представитель ФИО6, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Урупского районного суда КЧР от 08 февраля 2023 года исковые требования АО «Урупский ГОК» удовлетворены. Судом постановлено:
- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) в рассрочку от 24.11.2016, заключенный между ЗАО «Урупский ГОК» (с 14.07.2020 - АО «Урупский ГОК») и Писаренко (с 30.10.2019 - ФИО1) Т.А.;
- обязать ФИО1 возвратить АО «Урупский ГОК» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 100,6 кв.м., этаж 3, кадастровый №...;
- признать прекращенным право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;
- признать за АО «Урупский ГОК» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;
- взыскать с ФИО1 в пользу АО «Урупский ГОК» убытки в виде стоимости восстановительного ремонта квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 210 055 рублей 90 копеек;
- взыскать с ФИО1 в пользу АО «Урупский ГОК» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25000 рублей 00 копеек;
- взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 448 рублей 00 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к АО «Урупский ГОК»: о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 24.11.2016, заключенного АО «Урупский ГОК» и ФИО1; обязании АО «Урупский ГОК» принять квартиру по адресу: <адрес>, площадью 100,6 кв.м., кадастровый №...; признании прекращенным права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>; признании права собственности АО «Урупский ГОК» на квартиру по адресу: <адрес>; взыскании с АО «Урупский ГОК» стоимости неотделимых улучшений в размере 143 425,30 рублей; взыскании с АО «Урупский ГОК» в счёт причиненного заливом квартиры материального ущерба, убытков в размере 126 055,20 рублей, и расходов, связанных с определением размера причиненных заливом убытков в размере 6 500,00 рублей; взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины - отказать.
На данное решение ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения. В обоснование жалобы ссылается на незаконность и необоснованность принятого решения, вследствие нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом, ссылается на доводы и обстоятельства, ранее приведенные в исковом заявлении, выражает несогласие с выводами суда по существу дела и произведённой судом оценкой доказательств, с размером взысканной государственной пошлины, указывая, что поскольку первоначальный истец отказался от части исковых требований, то взыскание госпошлины в размере, значительно превышающем размер удовлетворенных исковых требований не основано на требованиях закона. Также указывает, что судом не рассмотрено письменное ходатайство представителя ФИО6 от 14.11.2022 года. Полагает заключение эксперта ненадлежащим доказательством, считает, что экспертом не даны ответы на все поставленные судом вопросы, имеются сомнения в объективности и беспристрастности эксперта при проведении экспертизы. Кроме того, считает не верным вывод суда относительно возмещения ущерба, причиненного заливом квартиры (требование по встречному иску), так как залив спорного объекта, произошел из квартиры, собственником которой является АО «Урупский ГОК». Также считает, что спорный объект был значительно улучшен ФИО1 по своему санитарно-техническому состоянию в результате проведенного ею ремонта квартиры.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец АО «Урупский ГОК» просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица, будучи извещенными о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.
Судебная коллегия, учитывая, что все участвующие в деле лица были извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании норм ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Разрешая дело по существу, суд первой инстанции, исследовав обстоятельства по делу, оценив предоставленные доказательства, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 334, 348, 395, 454, 486, 489 ГК РФ пришел к выводу об удовлетворении исковых требований АО «Урупский ГОК» и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не противоречат требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.
Так, согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приводятся в редакции, применимой к рассматриваемым правоотношениям) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п.3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ).
Частью 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу п. 2 ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2,4 и 5 статьи 488 ГК РФ.
Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 24 ноября 2016 года между работником Писаренко (с 30.10.2019 изменила фамилию на ФИО1) Т.А. и ЗАО «Урупский ГОК» (с 14.07.2020 - АО «Урупский ГОК») был заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа, по которому истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 100,6 кв.м., кадастровый №.... Цена договора составляет 1 914 296,11 рублей.
По условиям договора покупатель обязалась производить платежи в счёт стоимости квартиры ежемесячно равными долями в размере по 22 789,00 рублей в течение 7 лет, с уплатой ежемесячного платежа не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора (пункт 5, пп.5.1 договора).
30.11.2016 года право собственности ФИО7(Ярцевой )Т.А. зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республики в установленном законом порядке, с обременением в виде ипотеки в силу закона(номер регистрации №...).
Соответственно, с момента передачи квартиры покупателю она считается находящейся в залоге у продавца в силу закона до полной оплаты ее стоимости для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.
Пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что отчуждаемый объект и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме переданы продавцом и приняты покупателем в качественном состоянии, известном сторонам, до подписания договора. К техническому состоянию объектов покупатель претензий не имеет. Дополнительный передаточный акт не составляется, договор служит единственным основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимость в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.
В пунктах 9,10 договора указано, что в случае невнесения покупателем платежей, установленных пунктом 5 договора, свыше шести месяцев, договор подлежит досрочному расторжению, а покупатель и иные совместно проживающие с ним лица, выселению.
В случае расторжения настоящего договора по пункту 5 продавец возвращает покупателю внесенные им в счет оплаты по настоящему договору денежные средства в течение 1 месяца, а покупатель обязуется освободить жилое помещение в течение 7 дней с момента расторжения договора и в этот же срок вместе с иными лицами, зарегистрированными в отчуждаемом жилом помещении (квартире), сняться с регистрационного учета.
Поскольку договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР 30.11.2016 года, то расчет за квартиру должен быть полностью произведен до 30.11.2023 года.
13.12.2016 года ФИО4 обратилась к генеральному директору ЗАО «Урупский ГОК» с заявлением об удержании из ее заработной платы платежей по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 24.11.2016 года с 01 апреля 2017 года по семейным обстоятельствам (том 1 л.д.32).
Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.
Судом также установлено и не оспаривалось ФИО1, что условия договора купли-продажи об оплате стоимости квартиры ею надлежащим образом не исполнялись, начиная с 2018 года неоднократно допускались просрочки ежемесячных платежей, а с января 2021 года платежи вообще не вносились, в результате чего на дату подачи к ней иска(август 2021 года) образовалась задолженность по оплате в размере 517 193,00 рублей, а на дату вынесения судом решения данная задолженность составила 880 606 рублей.
Так, в 2018 году должна быть произведена оплата в размере 273 468 рублей, а оплачена сумма в размере 209 523 рублей; в 2019 году должна быть произведена оплата в размере 273 468 рублей, а оплачена сумма в размере 250 000 рублей; в 2020 году должна быть произведена оплата в размере 273 468 рублей, оплачено 25 000 рублей; с января 2021 года ФИО1 вообще никаких платежей не вносила.
Из представленного истцом расчёта следует и не оспаривалось ФИО1, что всего в счет оплаты стоимости квартиры по договору ФИО1 оплатила 714 624,00 рубля при цене договора в 1 914 296,11 рублей.
17.02.2020 года АО «Урупский ГОК» направил ФИО4 претензию (исх.№18/581 от 14.02.2020) о нарушении условий пп.5.1 договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа от 24.11.2016 (том 1 л.д.49).
Претензия была получена ответчиком ФИО1, которая данный факт не оспаривает.
19.02.2020 года ФИО1 сообщила АО «Урупский ГОК» об отсутствии у нее возможности производить оплату по договору купли-продажи жилого помещения по семейным обстоятельствам и предложила расторгнуть договор (том 1 л.д.57).
25.03.2020 года АО «Урупский ГОК» направил ФИО1 соглашение о неустойке в размере 237 960 рублей и соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, подписать которые ФИО1 отказалась (том 1 л.д.58,59,60,61).
Установив, что заключенный 24.11.2016 года между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры предусматривает оплату квартиры в рассрочку, ФИО1 допустила существенное нарушение условий договора, т.к. не вносила надлежащим образом платежи в счёт оплаты стоимости квартиры по договору, что повлекло для другой стороны договора такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, при этом сумма внесенных ФИО1 платежей значительно меньше половины цены квартиры(оплатила 714 624 рубля при цене квартиры в 1 914 296,11 рублей), суд первой инстанции правомерно расторг договор купли-продажи спорной квартиры от 24.11.2016 года, признал прекращённым зарегистрированное право собственности ответчика и признал право собственности за истцом на спорную квартиру.
Соглашаясь с данными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает, что в результате длительного неисполнения ответчиком ФИО1 обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости АО «Урупский ГОК» в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции исходит из установленного им обстоятельства о том, что продавец вместо причитающейся ему денежной суммы за проданное имущество, получил лишь около 1/3 этой суммы, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Более того, в ответ на претензию продавца о необходимости исполнения условий договора, покупатель ФИО1 фактически отказалась от его исполнения, сообщив АО «Урупский ГОК» об отсутствии у неё возможности производить оплату по договору купли-продажи и предложив в связи с этим расторгнуть договор.
При изложенных выше обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы ФИО1 относительно необходимости расторжения договора по основаниям, указанным ею во встречном иске, а именно - в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых покупатель исходила при заключении договора (замужество ФИО1, переезд к месту жительства мужа и трудоустройство по новому месту жительства) являются несостоятельными.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, т.е. если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Между тем, вступление ФИО1 в брак, её последующий переезд в другой регион по месту жительства мужа и трудоустройство в этом регионе, не относятся к обстоятельствам, наступление которых невозможно было разумно предвидеть в момент заключения договора, поскольку наступление всех этих обстоятельств зависело от воли и усмотрения ФИО1, а потому не может расцениваться как существенное изменение обстоятельств, являющееся в силу ст.451 ГК РФ основанием для расторжения договора.
Также суд правомерно взыскал с ответчика убытки, причиненные в результате расторжения договора, при этом обоснованно учёл результаты проведенного 06.04.2020 года комиссионно с участием ФИО1 осмотра <адрес> <адрес>, в ходе которого выявлена перепланировка квартиры(том 1 л.д.72), результаты осмотра квартиры, проведенного 23.04.2020 с участием ФИО1 и инженера-сметчика, с составлением акта осмотра помещения (том 1 л.д.79-81), а также заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы №64/08/22Э от 30 августа 2022 года, согласно которому квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертного обследования находится в техническом состоянии, требующем проведения значительного текущего ремонта, имеющиеся повреждения спорной квартиры образованы в процессе эксплуатации и не являются результатом естественного износа. Общая стоимость строительно-ремонтных работ, необходимых для восстановительного ремонта спорной квартиры с учетом стоимости материалов составляет 210 055,90 рублей (том 2 л.д.167-240).
Вопреки доводам апелляционной жалобы данное заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенных исследований, с фотографическими изображениями, подробное описание и анализ имеющихся в квартире повреждений и дефектов, с указанием характера и вида выявленных повреждений и дефектов, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы, является обоснованным, полным, последовательным и мотивированным, не допускает неоднозначного толкования, противоречий в выводах эксперта не усматривается. Эксперт Э. до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, обладает специальными познаниями в исследуемой области, имеет соответствующее образование, квалификацию, специальность, достаточный стаж экспертной деятельности, что подтверждается приложенными к заключению документами об образовании и квалификации эксперта. Каких-либо оснований не доверять заключению судебной строительно-технической экспертизы №64/08/22Э от 30 августа 2022 года, каких-либо оснований для сомнения в его правильности, а также в беспристрастности и объективности эксперта не имеется
Доводы апелляционной жалобы относительно недостоверности заключения судебной строительно-технической экспертизы, необъективности и небеспристрастности эксперта, являются несостоятельными, поскольку представляют собой голословные ничем не подтвержденные утверждения. Каких-либо убедительных и достоверных доказательств (рецензии, заключения специалиста или иного документа) несоответствия заключения судебной строительно-технической экспертизы №64/08/22Э от 30 августа 2022 года требованиям законодательства, несоответствия выводов судебной экспертизы фактическим обстоятельствам, проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, ФИО1 не представлено.
Ссылки апелляционной жалобы на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в нерассмотрении судом поданного в электронной форме ходатайства представителя ФИО1 - ФИО6 от 14.11.2022 года, основанием к отмене правильного по существу решения суда служить не могут.
Данное ходатайство представителя ФИО1 - ФИО6 от 14.11.2022 года, в котором она просила вызвать в судебное заседание эксперта или назначить повторную судебную экспертизу, было рассмотрено судом апелляционной инстанции и в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ч.2 ст.87, ст.187 ГПК РФ в его удовлетворении было отказано определениями суда апелляционной инстанции, занесенными в протокол судебного заседания.
Отказывая в удовлетворении вышеназванного ходатайства ФИО6 о вызове эксперта или назначении повторной судебной экспертизы, судебная коллегия отмечает, что, как уже указывалось выше, каких-либо убедительных доводов о необходимости разъяснения и дополнения экспертного заключения, а равно убедительных и достоверных доказательств (рецензии, заключения специалиста или иного документа) несоответствия заключения судебной строительно-технической экспертизы №64/08/22Э от 30 августа 2022 года требованиям законодательства, несоответствия выводов судебной строительно-технической экспертизы №64/08/22Э от 30 августа 2022 года фактическим обстоятельствам, проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Судебная коллегия также отмечает, что подавая апелляционную жалобу, представитель ФИО1 - ФИО6 никаких ходатайств не заявила, о вызове эксперта или назначении повторной судебной экспертизы, не просила.
Доводы апелляционной жалобы относительно произведенной ФИО1 перепланировки квартиры, которая по её мнению улучшила состояние квартиры, о необоснованности отказа в удовлетворении требований ФИО1 во взыскании убытков, причиненных заливом квартиры, являются несостоятельными в качестве оснований к отмене решения суда. Данные доводы и обстоятельства являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку по правилам ст.67 ГПК РФ с учетом положений ст.56 ГПК РФ и правильно отклонены судом.
Кроме того, в силу п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как видно из материалов дела, залив квартиры произошел 24.12.2021г., в период рассмотрения настоящего гражданского дела, т.е. когда ФИО1 уже давно переехала на новое место жительства в другой регион, в квартире отсутствовали мебель и другие вещи, при этом ФИО1 уже подала встречный иск с требованиями о расторжении договора и возвращении квартиры продавцу.
Ни одного доказательства причинения ФИО1 реального ущерба (производства ею ремонта в связи с заливом квартиры, утраты или повреждения её имущества) в деле не имеется и суду представлено не было, при этом, оснований считать, что ФИО1 должна будет в будущем произвести расходы для восстановления нарушенного права, не имеется, поскольку договор купли-продажи подлежал расторжению(о чем просила суд и сама ФИО1) в связи с чем квартира подлежала возвращению продавцу, который требований о взыскании с ФИО1 стоимости восстановительного ремонта повреждений, причиненных заливом квартиры, не заявлял и эти повреждения при расчёте стоимости строительно-ремонтных работ, необходимых для ремонта повреждений, образовавшиеся в процессе эксплуатации спорной квартиры, не учитывал.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не правильно распределено бремя доказывания являются несостоятельными, поскольку противоречат материалам дела, из которых видно, что юридически значимые обстоятельства при разрешении спора установлены судом правильно, бремя доказывания распределено между сторонами верно.
Иные доводы жалобы основанием к отмене по существу правильного судебного постановления также служить не могут, поскольку в ходе судебного разбирательства они являлись предметом исследования, получили надлежащую правовую оценку по правилам ст.67 ГПК РФ с учетом положений ст.56 ГПК РФ и правильно признаны несостоятельными по мотивам, изложенным в обжалуемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не усматривает.
Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины, т.к. в указанной части решение суда не соответствует требованиям ст.98 ГПК РФ.
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку в ходе судебного разбирательства АО «Урупский ГОК» отказался от части исковых требований и в этой части производство по делу было прекращено, то расходы на уплату государственной пошлины, понесенные АО «Урупский ГОК», подлежали взысканию с ФИО1 пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в соответствии с п.10 ч.1 ст.91, ст.98 ГПК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 23 072 рубля (1914 296, 11 рублей - 1000 000 рублей) х 0,5% + 13 200 рублей) + (210 055,9 рублей - 200 000 рублей) х 1% + 5 200 рублей.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части взыскания с ФИО1 в пользу АО «Урупский ГОК» расходов на оплату государственной пошлины, ввиду неправильного применения судом норм процессуального права, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, поскольку доводы апелляционной жалобы ФИО1 выводов суда первой инстанции не опровергают и не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены принятого по делу судебного постановления.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Урупского районного суда КЧР от 08 февраля 2023 года в части взыскания с ФИО1 в пользу АО «Урупский ГОК» расходов на оплату государственной пошлины - изменить.
Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Урупский ГОК» расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 072(двадцать три тысячи семьдесят два) рубля 00 копеек.
В остальной части решение Урупского районного суда КЧР от 08 февраля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: