Дело № 2-687/2025
УИД 75RS0008-01-2025-000933-92
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Борзя 14 июля 2025 года
Борзинский городской суд Забайкальского края в составе: председательствующего судьи Кыдыякова Г.И.
при секретаре судебного заседания Алёшиной Е.М.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского поселения «Шерловогорское» муниципального района «Борзинский район» Забайкальского края о признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, мотивируя тем, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого дома от 03.12.1997, удостоверенного нотариусом Борзинского нотариального округа Читинской области ФИО2, право собственности зарегистрировано в БТИ г. Борзя 15.12.1997, инвентарное дело № 4342. Площадь квартиры согласно сведениям правоустанавливающего документа составляет 57,4 кв. м, (поименована как общеполезная площадь). В площади квартиры не была учтена кирпичная холодная пристройка площадью 7,2 кв. м, которая была возведена при строительстве дома. Квартира не стоит на кадастровом учете, расположена в одноэтажном двухквартирном кирпичном жилом доме. В целях улучшения жилищных условий ею были произведены строительные работы по реконструкции объекта: на месте холодной пристройки к квартире возведена капитальная брусовая пристройка (литер А1 по технической документации от 23.05.2025), в состав которой вошли: прихожая площадью 9,5 кв. м (литер 1), кухня площадью 13,8 кв. м (литер 8), в квартире выполнены работы по незначительной перепланировке - демонтирована межкомнатная перегородка, между комнатой и кухней, образована комната площадью 27,9 кв. м (литер 2). В результате произведенных работ общая площадь квартиры стала составлять 114,1 кв. м. Указанное обстоятельство подтверждается сведениями, содержащимися в технической документации, составленной кадастровым инженером ФИО3 по состоянию на 23.05.2025. В целях постановки квартиры на кадастровый учет она обращалась в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, однако ей было отказано по тому основанию, что не представлен технический план. При этом техническая документация подтверждает факт изменения площади квартиры. Земельный участок площадью 623 кв. м, на котором расположена квартира, принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома от 03.12.1997, удостоверенного нотариусом Борзинского нотариального округа Читинской области ФИО2, а также свидетельства на право собственности на землю серии № № № от 26.12.1995, выданного Борзинским городским земельным комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам. Право собственности на участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 09.08.2010. Земельный участок расположен на землях населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для жилого дома и личного подсобного хозяйства, реконструированная квартира расположена в его границах. Учитывая принцип единства правовой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, объект недвижимого имущества - реконструированная квартира, должен принадлежать правообладателю земельного участка. Реконструированная квартира соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Квартира находится в работоспособном состоянии, нарушений несущих конструкций (стены, перекрытия) не наблюдается. Права и интересы собственника соседней квартиры не нарушены. При обращении в орган местного самоуправления - администрацию городского поселения «Шерловогорское», с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ей было выдано решение об отказе от 28.04.2025, в том числе в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Просит суд признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 90,4 кв. м.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным основаниям.
Ответчик - администрация городского поселения «Шерловогорское» муниципального района «Борзинский район» Забайкальского края, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени слушания дела, явку в судебное заседание не обеспечили, о причинах не сообщили.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявив, что не возражает против удовлетворения иска.
Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участника процесса, изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в суд доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Как установлено ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).
На основании ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ), вступившего в законную силу 31.01.1998 и утратившего силу в основной своей части с 01.01.2017, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома от 03.12.1997 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - для жилого дома и личного подсобного хозяйства, и возведенной на нем квартиры, не стоящей на кадастровом учете, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ).
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Статьей 5 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в силу которого, домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти.
При этом в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Закона), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу данного Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Согласно ч. 2 и ч. 4 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
В силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.
Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГрК РФ).
Таким образом, строительство жилых домов на земельных участках индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых землях носит уведомительный порядок и без получения разрешения на строительство.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 ГрК РФ представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
При этом ч. 15 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее по тексту - ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из технического паспорта, 03.12.1997 указанная квартира состояла из следующих помещений: жилая комната - 12,5 кв. м жилой площади, жилая комната - 8,5 кв. м жилой площади, жилая комната - 14,9 кв. м жилой площади, кухня - 8,7 кв. м подсобной площади, ванная совмещенная с туалетом - 3,4 кв. м подсобной площади, коридор - 3,5 кв. м подсобной площади, встроенный шкаф (кладовая) - 1,7 кв. м подсобной площади. Общая площадь квартиры составляла 57,4 кв. м., высота помещений - 2,75 м.
Представленной технической документацией, составленной кадастровым инженером ФИО3 в отношении спорной квартиры, подтверждено, что по состоянию на 23.05.2025 она включает в себя следующие помещения: прихожая - 9,5 кв. м подсобной площади с высотой 2,33 м, жилое помещение - 27,9 кв. м жилой площади с высотой 2,62 м, коридор - 3,6 кв. м подсобной площади, кладовая - 1,8 кв. м подсобной площади, жилое помещение - 13,1 кв. м жилой площади, жилое помещение - 10 кв. м жилой площади, санузел - 3,5 кв. м подсобной площади, кухня - 13,8 кв. м подсобной площади с высотой 2,33 м, холодная пристройка - 7,2 кв. м подсобной площади с высотой 2,46 м. Общая площадь квартиры составляла 90,4 кв. м.
Таким образом, изученные судом материалы свидетельствуют о том, что в отношении спорного жилого помещения были произведены реконструкция, перепланировка и переустройство путем выполнения работ, в результате которых увеличилась общая и вспомогательная (подсобная) площадь квартиры, изменилась высота помещений.
Письмом главы городского поселения «Шерловогорское» от 28.04.2025 № 732 ФИО5 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине непредоставления полного пакета документов, однако данное обстоятельство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Между тем материалы настоящего дела не содержат сведений о том, что произведенные истцом реконструкция, перепланировка и переустройство спорной квартиры могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Судом установлено, что соседняя квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, как и находящейся под ней земельный участок с кадастровым номером №, принадлежат на праве собственности ФИО4
Изучив планы размещения исследуемых квартир и поэтажные планы, суд приходит к выводу о том, что спорная квартира фактически является жилым домом блокированной застройки, поскольку состоит из блока - помещения (квартиры), имеющего с соседней квартирой (блоком) с кадастровым номером № общую стену без проемов, обе квартиры (блока) расположены на отдельных земельных участках и имеют обособленный выход на территорию общего пользования.
Согласно пояснениям главы городского поселения «Шерловогорское» от 10.06.2025, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, находится в работоспособном состоянии, проведена реконструкция объекта: на месте холодной пристройки к квартире возведена капитальная брусовая пристройка, в состав которой вошли прихожая площадью 9,5 кв. м, кухня площадью 13,8 кв. м, в квартире выполнены работы по незначительной перепланировке – демонтирована межкомнатная перегородка между комнатой и кухней. В данной квартире не наблюдается нарушения несущих конструкций (стены, перекрытия). Земельный участок с расположенной на нем квартирой блокированного жилого дома расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1). В соответствии с утвержденными решением Совета городского поселения «Шерловогорское» № 136 от 25.12.2018 Правилами землепользования и застройки городского поселения «Шерловогорское» для данной территориальной зоны основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости - размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). Разрешенное использование земельного участка и объекта недвижимости соответствует основному виду разрешенного использования для данной территориальной зоны.
В этих условиях суд, учитывая, что в настоящее время для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно справке, выданной ООО «Консалт», представленной в суд истцом, средняя рыночная стоимость квартиры по состоянию на 30.05.2025, округленно, составляет 2 000 000 руб.
По правилам ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Вместе с тем в данном конкретном случае ответчики прав истца не нарушали, в связи с чем, государственная пошлина взысканию с них не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт серии № №) право собственности на квартиру общей площадью 90,4 квадратных метра, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на вышеуказанный объект недвижимости за ФИО1.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Борзинский городской суд Забайкальского края.
Председательствующий судья Г.И. Кыдыяков
Мотивированное решение составлено 28.07.2025