Дело № 2-1002/2025

УИД 59RS0011-01-2025-000651-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Березники 04 сентября 2025 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Жужговой А.И.

при секретаре судебного заседания Некрасовой Т.В.,

с участим прокурора Лукасевич Е.С., представителя истца (ответчика) ФИО1, действующей на основании ордера, ответчика (истца) ФИО2, представителя ответчика (истца) ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения, взыскании судебных расходов, исковое заявление ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения. Исковые требования обосновывает тем, что истец является собственником квартиры по адресу: ....., на основании договора купли-продажи. Ответчики не имеют права собственности на квартиру, не являются родственниками истца, однако проживают в спорной квартире, истца в квартиру не пускают. ФИО4 просит выселить ФИО2, ФИО5 из квартиры, расположенной по адресу: .....; взыскать с ответчиков в равных долях судебные расходы по оплате госпошлины и услуг представителя.

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов. В обосновании иска указал, что 04.10.2022 между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ..... который прошел государственную регистрацию 04.10.2022. 04.10.2022 между истцом и ответчиком было заключено две сделки, договор займа, по условиям которого Займодавец (ФИО4) передает заемщику (ФИО2) денежные средства в сумме ..... руб., с начислением процентов, сроком до 04.03.2023 (п. 1 договора займа). Согласно п. 5 Договора займа Займодавец передает денежные средства Заемщику под залог объекта недвижимости права – .....комнтаная квартира, адрес: объект: ....., кадастровый № от 26.05.2022 с оформлением договора купли-продажи квартиры в собственность Займодавца – гр. ФИО4 Факт подтверждения Заемщиком денежных средств в сумме ..... руб. от Займодавца подтверждается собственноручной распиской, сделанной в договоре займа от 04.10.2022. Заемщиком обязательства по уплате процентов по договору займа исполняются до сегодняшнего дня. Договор займа не расторгнут, хоть срок его действия сторонами был определен до 04.03.2023, в настоящее время договор носит бессрочный характер. Договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец (ФИО2) продал и передал, а Покупатель (ФИО4) оплатила и приняла в собственность объект недвижимого имущества, права: 1 комнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь 35,2 кв.м., этаж 2, адрес: .....; кадастровый №. Согласно п. 4 Договора купли-продажи по соглашению сторон квартира продаётся за ..... рублей, которую покупатель уплатила Продавцу полностью при Подписании настоящего договора. Однако, денежных средств истец, как продавец, от Покупателя по сделке купли-продажи квартиры от 04.10.2022г. в сумме ..... рублей не получал. Данная сделка прикрывает другую сделку - договор залога недвижимости в обеспечении сделки по договору займа от 04.10.2022г. Сделка договор купли-продажи квартиры от 04.10.2022г. носит мнимый и притворный характер, так как была совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Указывает, что фактическая передача спорной квартиры по договору купли-продажи квартиры от 04.10.2022г. Покупателю (ФИО4) не производилась, с момента подписания договора по настоящее время, Ответчик (ФИО4) не совершал действий направленных на принятие квартиры. Денежные средства по оплате сделке купли-продажи квартиры Истцу не передавалась. Договор займа от 04.10.2022г. между Истцом и Ответчиком не расторгнут, Истцом исполняется до сегодняшнего дня, является бессрочным. С учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать договор купли-продажи квартиры от 04 октября 2022 года, заключённого между ФИО2 и ФИО4 ничтожным. Применить последствия недействительной сделки прекратить право собственности ФИО4 н квартиру, признать за ФИО2, право собственности на жилое помещение. Указать, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы в общей сумме 30 000 рублей, выразившихся в оплате государственной пошлины при обращении в суд с иском.

Определением Березниковского городского суда Пермского края от 05.06.2025 гражданское дело № по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения, гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов объедены в одно производство, присоединив гражданское дело № к гражданскому делу №.

Истец (Ответчик) ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, пояснила, что 04.10.2022 с ответчиком были заключены договор займа и договор купли-продажи, по договору займа займодавцем также выступал ФВИ который из их сейфа в офисе передал денежные средства ответчику в размере ..... руб., она имела намеренье купить квартиру, в связи с чем заключила договор купли-продажи квартиры по адресу: ....., денежные средства передала ответчику ФИО2, денежные средства на приобретение квартиры в размере ..... руб. она взяла в займы.

Представитель истца (ответчика) ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО4 поддержала, в удовлетворении исковых требований ФИО2 просила отказать, представила письменные возражения согласно которым между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО4 передала ФИО2 денежные средства в размере ..... руб. о чем имеется собственноручная подпись ФИО2 в договоре купли-продажи в получении денежных средств. ФИО2 сам пришел в МФЦ и отдал документы на регистрацию данной сделки. Просила применить срок исковой давности, указала, что ФИО7 пропущен срок исковой давности, поскольку исполнение договора началось 04.10.2022, срок давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки, составляет один год, в связи, с чем срок оспаривания договора купли-продажи от 04.10.2022 вследствие существенного заблуждения, обмана, или по иным основаниям, истек 04.10.2023.

Ответчик (истец) ФИО2 в судебном заседании на своих исковых требованиях настаивал, в удовлетворении исковых требований ФИО4 просил отказать, пояснил, что 04.10.2022 взял в займы у ФВИ и ФИО4 денежные средства в размере ..... руб. под залог квартиры, ранее он также брал денежные средства у ФИО9 пол залог квартиры, также оформляли договор купли продажи, после возврата денежных средств ему квартира была возвращена. По договору займа от 04.10.2022 выплачивал проценты по ..... руб. ежемесячно, после конфликта с ФВИ перестал выплачивать проценты, денежные средства по договору займа в размере ..... в настоящее время им не возвращены, договор не расторгнут. В квартире проживает он с матерью ФИО5, ранее ФИО4 в квартиру не пыталась вселиться, ключи от квартиры ей не передавались.

Ответчик ФИО5 судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила письменные возражения.

Согласно письменным возражениям ответчиков ФИО2, ФИО5 на исковые требования ФИО4, ФИО4 в квартире никогда не была, не принимала ее по договору купли-продажи от 04.10.2022, бремя ее содержания не несла, коммунальные платежи не оплачивала. Денежные средства как от продавца квартиры в размере ..... руб. ФИО2 не получал. Денежные средства в размере ..... руб. были получены от ФИО4 по договору займа, а не по договору купли-продажи от 04.10.2022. Сделка – договор купли-продажи прикрывает собой сделку залога недвижимости в обеспечении сделки по договор займа от 04.10.2022. Сделка договор купли-продажи носит мнимый и приторный характер, так как была совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Данное обстоятельство подтверждается тем, что квартира по адресу: ..... с момента подписания договора купли-продажи не была передана Истцу, вещи и мебель Ответчика (продавца) не вывозились из квартиры, ключи от квартиры не передавались Покупателю (истцу), лицевые счета по жилищно-коммунальным платежам не переоформлялись. Ответчики продолжали проживать в квартире. Денежные средства по оплате сделке купли-продажи квартиры истец не передавала, т.е. стоимость квартиры продавцу не оплатила. Договор займа от 04.10.2022 не расторгнут.

Представитель ответчика (истца) ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО2 с учетом уточнения поддержала по доводам изложенным в исковом заявлении ФИО2, в удовлетворении исковых требований ФИО4 просила отказать.

Третье лицо Управление Россреестра по Пермскому краю представителя в судебное заседание не направили, направили отзыв на исковое заявление, согласно которому в ЕГРН содержаться сведенья об объекте недвижимости: жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ...... В ЕГРН в реестр прав внесены актуальные записи о правах. 05.10.2022 внесена запись о праве собственности за ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от 04.10.2022. Договор купли-продажи квартиры от 04.10.2022 предоставлен в орган регистрации прав в обращении №. Решение по делу оставили на усмотрении суда, без участия их представителя.

Свидетель ФИО5 опрошенная в судебном заседании 05.05.2025 по делу № по иску ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, пояснила, что проживает с сыном в спорной квартире с мая 2018 года, ранее она была собственником данной квартиры, которую она в 2021 году подарила сыну. В начале 2024 года ей стало известно о том, что квартира находится в залоге. В августе 2024 года ФВИ пытался сменить замки в квартире. С 2018 года она производит оплату коммунальных услуг, все квитанции приходят на ее имя, ключи о квартиры она не передавала.

Свидетель УЛЕ опрошенная в судебном заседании 04.07.2025 пояснила, что знает ФИО4, являлась ее арендатором, снимала нежилое помещение для ведения бизнеса, ФИО4 заняла у неё ..... руб. для приобретения квартиры, они заключили договор займа, ФИО4 вернула ей деньги через год в 2023 году.

Суд, заслушав стороны, опросив свидетелей, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования ФИО8 подлежат удовлетворению, встречные требования ФИО2 удовлетворению не подлежат, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Разрешая требования ФИО2 к ФИО4 суд приходит к следующему.

В соответствии с п. п. 1, 2, 3, 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

На основании ст. 170 ГК РФ сделки участников оборота, совершенные в связи с намерением создать внешне легальные основания осуществления передачи денежных средств или иного имущества, в том числе для легализации доходов, полученных незаконным путем, в зависимости от обстоятельств дела могут быть квалифицированы как мнимые (совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) или притворные (совершенные с целью прикрыть другие сделки, в том числе сделки на иных условиях) ничтожные сделки.

В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Это означает, что правопорядок признает совершенной лишь прикрываемую сделку - ту сделку, которая действительно имелась в виду. Именно она подлежит оценке в соответствии с применимыми к ней правилами. В частности, прикрываемая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом или специальными законами.

По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Как разъяснено в пунктах 87 - 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац третий пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49).

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания оснований для признания сделки недействительной в силу положений ст.56 ГПК РФ возложено на истца.

Судом установлено, что 04.10.2022 года между ФИО4, ФВИ именуемы в дальнейшем «Займодавец» и ФИО2 именуемый в дальнейшем «Заемщик» заключен договор займа, по условиям которого ФИО2 переданы денежные средства в размере ..... руб., под ежемесячные проценты в размере ..... руб., со сроком возврата займа - 04.03.2023. (л.д. 47 т. 1).

Согласно п. 5 Договора займа Займодавец, передает денежные средства Заемщику под залог объекта недвижимого имущества права – ..... комнатная квартира, адрес объекта: ....., кадастровый №, принадлежащего Заемщику по праву собственности, запись регистрации: № от 26.05.2022 года, с оформлением договора купли-продажи квартиры в собственность Займодавца – гр. ФИО4

Денежные средства в размере ..... руб. ФИО2 получены, о чем имеется расписка в договоре займа в получении денежных средств.

04.10.2022 между ФИО2 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал и передал, а Покупатель оплатила и приняла в собственность объект недвижимого имущества, права: 1 комнатная квартира, назначение жилое, общей площадью ..... кв.м., этаж 2, адрес объекта: ....., кадастровый №. (л.д. 46 т. 1).

Согласно п. 3 Договора купли-продажи квартиры на момент заключения настоящего договора отчуждаемая квартира ни частично, ни полностью никому другому не запродана, не подарена, не обещана, не заложена, не отчуждена каким-либо способом, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от каких-либо других прав любых третьих лиц.

В силу п. 4 Договора купли-продажи квартиры, по соглашению сторон квартира продается за цену ..... руб., которую Покупатель оплатил Продавцу полностью при подписании настоящего договора.

Согласно п. 6 Договора купли-продажи квартиры продавец освободил и передал Покупателю квартиру в исправном и пригодном для проживания состоянии при подписании настоящего договора, по настоящему договору, без заключения сторонами дополнительного передаточного акта.

Переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН 05.10.2022. (л.д. 94-97 том 1).

ФВИ умер ....., что подтверждается сведеньями отдела ЗАГС администрации г. Березники от ..... (л.д. 19 т. 2).

Согласно чекам по операциям ФИО2 переводил денежные средства В. ИФ - 15.06.2023 в сумме ..... руб., 18.05.2023 в сумме ..... руб., 09.10.2023 в размере ..... руб., 15.06.2023 в размере ..... руб., 18.05.2023 в размере ..... руб., 08.09.2023 в сумме ..... руб. (л.д. 108-112, 116-119 т. 1).

Согласно выписки из ЕГРН от 03.04.2025 28.05.2018 право собственности на жилое помещение по адресу: ..... зарегистрировано:

28.05.2018 за ФИО5, право собственности прекращено 19.11.2021 на основании договора дарения квартиры, акта приема-передачи квартиры;

19.11.2021 за ФИО2, право собственности прекращено 18.03.2022 на основании договора купли продажи квартиры;

18.03.2022 за ФИО9, право собственности прекращено 26.05.2022 на основании договора купли продажи квартиры;

26.05.2022 за ФИО2, право собственности прекращено 05.10.2022 на основании договора купли продажи квартиры;

05.10.2022 за ФИО4 (л.д. 94-100 т. 1).

Согласно детализированному отчету по балансу договора за период с 01.07.2024 по 06.02.2025 на 06.02.2025 поставщиком коммунальных ресурсов ПАО «Т Плюс» в отношении жилого помещения по адресу: ..... открыт лицевой счет № на ФИО5 (л.д. 48-49), детализированному отчету по балансу договора за период с 01.07.2024 по 06.02.2025 на 06.02.2025 поставщиком коммунальных ресурсов АО «ПРО ТКО» в отношении жилого помещения по адресу: ..... открыт лицевой счет № на ФИО5 (л.д. 50).

Согласно квитанциям по оплате взносов на капитальный ремонт, по оплате жилищно-коммунальных услуг за содержание и ремонт общего имущества в МКД, ГВС на СОИ, ХВС на СОИ, и др. в отношении жилого помещения по адресу: ..... за периоды с ноября 2022 по декабрь 2024 г.г. плательщиком указана ФИО5 (л.д. 120-151 т. 1).

Судом приняты во внимание, условия договора займа от 04.10.2022, по условиям которого Займодавец, в том числе ФИО4, передает денежные средства Заемщику под залог объекта недвижимого имущества права – 1 комнатная квартира, адрес объекта: ....., с оформлением договора купли-продажи квартиры в собственность Займодавца – гр. ФИО4

Из материалов дела следует и признается лицами, участвующими в деле, что с момента подписания договора купли-продажи, несмотря на соответствующие условия договора, фактическое владение жилого помещения, содержание указанного имущества осуществлялось ФИО2 и ФИО5 одновременно ФИО2 исполнялись обязательства по договору займа с нарушением срока его (займа) возврата.

С учетом приведенных правовых норм, фактических обстоятельств дела, принимая во внимание, что договоры займа и купли-продажи были заключены в один день, ФИО2 на протяжении всего периода времени вместе с матерью ФИО5 из квартиры не выезжали, ФИО4 обратилась с иском о выселении ФИО2 и ФИО5 по истечении 2-х лет после заключения договора купли-продажи, лицевые счета по жилищно-коммунальным услуга на себя, как на собственника не переоформила, оплату коммунальных платежей в отношении спорного объекта недвижимости как собственник не производила, а также пояснений ФИО2 данных в ходе рассмотрения дела, согласно которым задолженность по договору займа от 04.10.2022 им не погашена, договор займа не расторгнут, с учетом того, что ФИО4 разумных объяснений в связи с чем при наличии договора купли-продажи от 04.10.2022 она заключила договор займа от 04.10.2022 с залогом квартиры приобретенной ей по договору купли-продажи, суду не представила, суд приходит к выводу о наличии между сторонами иных договоренностей, не связанных с возникновением правоотношений по договору купли-продажи.

Исходя из предшествующего заключению сделки и последующего поведения сторон, указывающего на наличие между сторонами заемных отношений, просрочки истца по возврату займа, отсутствие фактической передачи спорного имущества от ФИО2 к ФИО4, реального распоряжения им, приходит к выводу о притворности оспариваемой сделки купли-продажи, как прикрывающей договор залога по займу.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключение договора купли-продажи имело своей целью оформление залога спорной квартиры в обеспечение обязательств по договору займа от 04.10.2022.

Как указано в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Учитывая, что субъектный состав рассматриваемых договоров (займа, купли-продажи) является идентичным, условия, определяющие существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, сторонами согласованы; согласованными являются и условия о предмете ипотеки, его оценке (п. 1, 4 договора купли-продажи).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с 1 июля 2014 г., правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного федерального закона.

Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

С учетом изложенного суд полагает, что заключенный 04.10.2022 между сторонами договор купли-продажи, предметом которого является .....-комнатная квартира, назначение жилое, общей площадью 35,2 кв.м., этаж 2, адрес объекта: ....., кадастровый №, является недействительным в силу притворности, считает возможным применить последствия недействительности сделки, указав, что данный договор направлен на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа от 04.10.2022.

Поскольку правовым последствием договора залога переход права собственности не является, запись о права собственности ФИО4 на спорное жилое помещение в ЕГРН подлежит прекращению с восстановлением записи о праве собственности на указанные объекты за ФИО2

Представителем ответчика ФИО4 заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как предусмотрено п. 1 ст. 197 ГК РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Сделка совершена 05.10.2022, с иском о призвании сделки недействительной ФИО2 обратился в суд 25.03.2025.

Таким образом, суд пришел к выводу, о признании оспариваемой сделки недействительной ввиду ее притворности, срок исковой давности по которым составляет три года, который ФИО2 не пропущен, в связи, с чем суд отклоняет довод представителя ответчика об истечении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении с исковым заявлением ФИО2 понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере ..... руб. (л.д. 79 т.1), которые подлежат взысканию с ФИО4 в пользу ФИО2

Разрешая требования ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения суд приходит к следующему.

Статьей 40 Конституции РФ предусмотрено право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища, иначе, как в случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 2 ст. 228 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Исходя из положений статьи 30 ЖК РФ и статьи 288 ГК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными ЖК РФ.

В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании ч.2 ст. 31 ЖК РФ только члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться данным помещением наравне с его собственником.

В соответствии с ч.1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, трудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Принимая во внимание, что судом договор купли-продажи квартиры признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде восстановления право собственности за ФИО2, исковые требования ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 04.10.2022 заключённый между ФИО2, ..... года рождения и ФИО4, ..... года рождения в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ....., кадастровый №.

Применить последствия недействительности сделки, указав, что договор купли-продажи квартиры от 04.10.2022 заключённый между ФИО2, ..... года рождения и ФИО4, ..... года рождения, является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа от 04.10.2022.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО4, ..... года рождения, на жилое помещение, расположенное по адресу: ....., кадастровый №, и восстановление право собственности записи о праве собственности на указанный объект за ФИО2.

Взыскать с ФИО4, ..... года рождения в пользу ФИО2, ..... года рождения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Березниковский городской суд в Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Матированное решение изготовлено 17.09.2025

Судья /подпись/ А.И. Жужгова

Копия верна: Судья -