УИД № 23RS0051-01-2024-001627-22 Дело № 2-77/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2025 года г. Тимашевск
Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Муравленко Е.И.,
при секретаре Корж А.С.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,
ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,
ответчика ФИО5, ее представителя по доверенности ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> и жилой дом с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>, мотивировав свои требования тем, что собственником указанного имущества являлся ФИО7 в декабре 2023 года в связи с ухудшением здоровья он переехал к сыну ФИО3 в г.Волгоград, и поскольку не мог самостоятельно проживать в г.Тимашевске 12 декабря 2023 года на имя сына выдал доверенность на продажу спорного имущества. 13 декабря 2023 года ФИО3 предложил ей приобрести указанный дом с земельным участком, после чего они заключили договор купли-продажи имущества. После подписания документов ей был передано имущество, а она передала продавцу 1 500 000 рублей. После чего она обратилась к ФИО8 с требованием о регистрации договора и узнала, что ФИО7 умер <дд.мм.гггг> года, поэтому выданная собственником доверенность на продажу имущества утратила силу, соответственно, зарегистрировать сделку в Росреестре они не могут. Считают сделку состоявшейся, поскольку они полностью ее исполнили, но не могут зарегистрировать, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд.
Истец ФИО1 в суд не явилась, ее интересы представляет по доверенности ФИО2
Представитель истца ФИО2 просила удовлетворить исковые требования, пояснив, что доводы ФИО5 о том, что проданное имущество не передано, опровергаются тем, что у истца имеется весь комплект документов на имущество, технический паспорт, домовая книга вместе с самим договором и акт приема-передачи, ключи находятся у ФИО1 Если и имеется проблема с оплатой коммунальных платежей, то это по той причине, что имущество повисло в воздухе, так как истец еще в настоящее время не является собственником имущества, сам собственник умер, поэтому они и обратились в суд. ФИО7 скончался в г.Волгограде, проживал у сына, онкология не мешает лицу понимать, что он совершает и что с ним происходит, умерший не состоял на учетах у врача. ФИО7 уехал доживать свою старость к сыну, поэтому и возникла необходимость продать дом в г.Тимашевске и купить жилье в г.Волгограде. Время было ограничено, так как ФИО7 болел, также существовала запись МФЦ, никто не думал, что ФИО7 скоропостижно скончается, документов об обращении в МФЦ не сохранились. Считает требования обоснованными, сделка фактически состоялась, у них только отсутствует возможность зарегистрировать право в Росреестре. Можно только догадываться, каким образом ФИО5 удалось получить завещание от ФИО7, но наследодатель на протяжении 20 лет с ней не общался. Представленные телефонные разговоры и доводы о том, что у них были теплые отношения, никаким образом не может отменить факт, что ФИО7 выразил свою волю на отчуждение жилого дома и земельного участка. Он хотел перебраться поближе к сыну, чтобы семья за ним ухаживала, и хотел либо денежными средствами от продажи своего имущества компенсировать эти хлопоты либо приобрести другое жилье, так как сын проживает в стесненных условиях в двухкомнатной квартире. ФИО1 хотела перебраться поближе к теплым краям, но ФИО7 скоропостижно скончался.
Ответчик ФИО3 согласился с исковыми требованиями, пояснив, что отец у своей сестры жил два года назад, так как он делал ремонт, отец позвонил, сказал, что ему очень плохо и попросил забрать к себе.
Представитель ответчика ФИО4 согласилась с исковыми требованиями, так как ФИО3 исполнил волю своего отца ФИО7, выраженной в доверенности, в которой тот распорядился продать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, расположенное в г.Тимашевске, в связи с чем, с истцом был заключен договор купли-продажи. Сделка состоялась, поскольку покупателю переданы документы на помещение и от нее получены денежные средства в счет оплаты помещения и земельного участка. Однако, зарегистрировать данную сделку они не успели, в связи с чем, что доверитель скончался и, соответственно, доверенность утратила законную силу, и ФИО3 не мог представлять интересы своего отца в Росреестре, поэтому они вынуждены обратиться в суд. Они не успели в пятидневный срок зарегистрировать, так как существует запись в Росреестр, которая была уже после смерти собственника. Спорное имущество действительно было приобретено в период брака ФИО7 и ФИО5, но совместным имуществом супругов не является, так как приобретено на денежные средства ФИО7, полученные им после продажи квартиры, принадлежащей ему до брака с ФИО5 Никакого отношения к денежным средствам, на которые приобретен дом, ФИО5 не имеет. Кроме того, наличие завещания не является основанием для раздела имущества. Спорное имущество совместно нажитым не признано и сроки давности после расторжения брака прошли. Их брак расторгнут в 2005 году, ничто не мешало ей обратиться для раздела имущества, но этого не было сделано, поэтому на это нет смысла ссылаться. По договору продается жилой дом и земельный участок. Когда ФИО7 понял, что сам не сможет проживать и ухаживать за домом, то он решил перебраться к сыну. В момент переезда он не был лежачим, сын перевез его на автомобиле. ФИО3 не предполагал, что отец так быстро скончается. Они собирались продать спорное домовладение и приобрести жилое помещение большей площадью, так как ФИО3 проживал с женой и детьми в двухкомнатной квартире, куда привезли отца, который почувствовал себя плохо, и ему требовалась сиделка, чтобы для такой большой семьи были более комфортные условия, но это не успели сделать. Они пригласили нотариуса, который имеет право устанавливать первичную дееспособность, она проверила, что ФИО7 адекватен, отдает отчет своим действиям и составили доверенность, по которой он имеет намерения на реализацию своего имущества. ФИО3 нашел покупателя, была совершена сделка, и получил денежные средства за домовладение, которое было передано покупателю. ФИО3 с ФИО9 ездили в Краснодарский край и там осуществили передачу данного объекта, составили акт приема-передачи, передали документы и ключи, но зарегистрировать не успели, поскольку записались в МФЦ только на <дд.мм.гггг> года, в этот день ФИО7 умер. Никто не думал, что надо торопиться, но такое случается. Сделка была совершена, и они подтверждают законность требований истца.
Ответчик ФИО5 иск не признала, просила отказать, пояснив, что она является наследником ФИО7 по завещанию. Она с ФИО7 прожила 22 года, если бы он не выпивал, то они бы жили до сих пор. Он болел уже давно, перенес два инсульта, и жил у сестры по <адрес>, а не самостоятельно в своем доме по <адрес>. Спорный дом находится в запущенном состоянии и почти разрушен. Сестра умершего заболела и не смогла его забрать из больницы, позвонила ФИО3 и попросила забрать отца. Сам ФИО7 не хотел ехать в г.Волгоград, он очень любил здесь находиться, так как все его родные в Тимашевске. А ФИО3 вводит всех в заблуждение и первоначально спорный дом продал своему двоюродному брату и получил от него деньги. У ФИО7 с сыном не складывались отношения, он приезжал к сыну, но очень редко, пару раз за все время. Этот дом они приобрели в браке, но не делили, так как ФИО7 сказал, что если что-то случится, то у нее есть завещание, так как они все время с ним общались до его смерти.
Представитель ФИО5 - ФИО6 просила отказать в удовлетворении иска, пояснив, что ничего не мешало представителю по доверенности оформить сделку в надлежащем виде, сдать документы в Росреестр, учитывая, что сделка совершена 13 декабря 2023 года, тогда как ФИО7 умер <дд.мм.гггг> года, пяти дней достаточно для сдачи документов в Росреестр. Ответчик ФИО3 пытался после смерти отца продать данное домовладение другому лицу. Полагает, что данный договор не имеет силу, является ничтожным, поскольку в договоре указан только жилой дом, земельный участок вообще не указан, тогда как действующее законодательство предусматривает единство судьбы дома и участка. Доводы сторон о том, что якобы умерший решил продать только жилой дом, а не земельный участок, ничем не подтверждены, судебная практика исходит из того, что если продается только дом без участка, то такая сделка является ничтожной. Помимо этого, требования не могут быть удовлетворены в том виде, котором они заявлены, поскольку в случае смерти продавца или нежелании продавца явится для регистрации сделки, то покупатели могут обратиться в суд с иском о переходе прав собственности ввиду заключенности сделки, доказав, что имущество передано, в том числе ключи от него, и покупатель должен вступить во владение объектом недвижимости, как своим собственным, тогда как в доме никто не проживет с момента как ФИО7 уехал, договоры на коммунальные платежи никто не переоформил, коммунальные услуги никто не оплачивает, поэтому считает, что объект недвижимости фактически не был передан. Тогда как передача объекта является основанием для удовлетворения требований о переходе права собственности. Кроме того, ФИО7 болел онкологией, принимал тяжелые лекарственные препараты, а сам объект недвижимости был приобретен в браке с ФИО5 Раздел совместно нажитого имущества не производился, в связи с тем, что ФИО7 составил на нее завещание. Сам ФИО7 уже плохо видел, был в плохом состоянии, при этом родственники перевезли его в г.Волгоград за 10 дней до смерти. Акт приема-передачи имущества появился только после того, как с их стороны поданы возражения, где было указано на то, что не были исполнены условия договора и не передано имущество. Сам акт и передача ключей не подтверждает исполнение договора купли-продажи и переход объектов недвижимости. Доводы ФИО3 о том, что отец хотел переехать к нему поближе не подтверждаются. Сторона истца не предоставила возможности задать вопросы самой ФИО1, чтобы выяснить каким образом она узнала об объекте недвижимости, который продается, как она общалась с умершим, о каких условиях они договорись, видела ли она состояние ФИО7 на момент совершения сделки и почему она не предприняла все возможные варианты для регистрации сделки в органах регистрации. Служащие МФЦ и Росреестра с учетом состояния стороны сделки обязаны выехать на место и на дом для регистрации сделки, поэтому такие действия сторонами сделки не предпринимались и соответствующих документов суду не представлено. Считает, что договор купли-продажи не может быть признан состоявшимся и истцом выбран неверный способ защиты, поскольку истцу необходимо обратиться с иском к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, ввиду того денежная сумма, полученная ФИО3, не передана ФИО7
Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Приморско-Ахтарскому и Тимашевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО10 в суд не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором просил принять решение по усмотрению суда с учетом действующего законодательства.
Допрошенная в качестве свидетеля <ФИО>1 суду пояснила, что она знакома с ФИО3 давно, живут в одном подъезде она с 1988 года, он с 1994 года, ее сын дружил с ФИО3 Она также знает его отца ФИО7, который несколько раз приезжал в гости к сыну. Они общались по-соседски, в гости заходили друг к другу. Когда в 2023 году ФИО7 приехал к сыну, она общалась с ним, он адекватно общался, все осознавал, разговаривали как обычно. Он, конечно, был больным человеком, был в плохом состоянии, но они нормально общались, она спрашивала как его здоровье, тот адекватно отвечал ей. Она с ФИО7 общалась дома у ФИО3, это было перед его смертью, примерно за два дня до смерти. У него был <данные изъяты>, он был болен и лежал, сидеть и ходить тоже не мог. За ним ухаживал сын Р., его жена Н., их дочь Я., К. также ухаживала, они все вместе там жили и все за ним ухаживали. Семья Нечай живут в квартире <адрес>, это ниже этажом, а ее семья сверху, они часто к ним в гости ходили, ее сын дружил с ФИО3 Когда она общалась с ФИО7, то он говорил, что дом оставил сыну и внучке и хотел жить с сыном, чтобы сын за ним ухаживал. Не знает, где жил ФИО7 до болезни, в г.Волгоград он за свою жизнь несколько раз приезжал. В 2023 году, точную дату не знает, ФИО7 приехал. Сын сам за ним ездил на автомобиле, в этот момент ФИО7 еще немного передвигался. ФИО7 говорил, что хочет жить у сына, так как там он один и за ним некому ухаживать, и хотел продать дом, оставив деньги сыну и внучке. Ей это известно от него, так как они общались. Не знает, почему завещание на сына не оформил, но он не думал умирать. Ей неизвестно о том, что ФИО7 общался со своей бывшей супругой, не знает, какие у них были взаимоотношения.
Допрошенная в качестве свидетеля <ФИО>2 суду пояснила, что она знакома с ФИО3 с 2004 года и его отцом ФИО7 с того, момента, как он приезжал к сыну в гости. Знает также дядю ФИО3, его бабушку и дедушку, которые тоже жили в этом доме. Они все время общались с ними, домой к ним ходили. Когда ФИО3 привез отца, она встретилась с ФИО7, поговорила с ним, пообщались, он нормально отвечал, никто не думал, что так случиться с ним. ФИО3 привез отца из Краснодарского края, точно город не знает. Когда она общалась с ФИО7, то он ей сам говорил, что хотел продать дом и деньги отдать ФИО3 и его жене Н.. Когда отец заболел, то ФИО3 привез отца к себе, хотел его подлечить. ФИО3 привез отца в г.Волгоград зимой 2023 года в начале года. Они жили все вместе в двухкомнатной квартире. ФИО7 хотел остаться, чтобы сын ухаживал за ним. Точно не знает, чем он болел, но сейчас все умирают от рака. ФИО7 отвечал адекватно, все было нормально. Примерно через неделю, как ФИО3 привез отца, то ФИО7 умер.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно выписке из ЕГРН от 25 июня 2024 года, ФИО7 являлся собственником земельного участка, площадью 396 кв. м, с кадастровым номером <№> и жилого дома, площадью 67,2 кв. м, с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение этого имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п.п.1, 2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае смерти второй стороны сделки. В этом случае подлежит применению аналогия закона.
На основании ч. 2 ст. 165 и ст. 551 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Пунктом 3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из изложенного следует, что в том случае, когда продавец недвижимого имущества умер либо ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона регистрация права собственности за покупателем может быть произведена на основании решения суда.
Согласно представленной суду копии договора купли-продажи от 13 декабря 2023 года, ФИО3, действующий в интересах ФИО7 на основании доверенности <№> от 12 декабря 2023 года, именуемый продавец с одной стороны, и ФИО1, именуемая покупатель с другой стороны, заключили договор, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность принадлежащий доверителю продавца на праве собственности жилой дом с пристройками А, А1, а1, а2, жилой площадью 29,20 кв. м, общей площадью 67,2 кв. м с кадастровым номером <№>, находящиеся на земельном участке, площадью 396 кв. м, с кадастровым номером <№>, предоставленном из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, распложенном по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>.
Как следует из свидетельства о смерти от 19 декабря 2023 года, ФИО7 умер <дд.мм.гггг> года.
Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 13 декабря 2023 года, заключенному между ней и продавцом, в связи со смертью ФИО7
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, юридически значимые по данному делу обстоятельства являются такие факты как заключение договора купли-продажи, соответствие договора требованиям гражданского законодательства и исполнение договора, в том числе выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Согласно ответу отдела ЗАГС Тимашевского района от 28 июня 2024 года и свидетельству о рождении, единственным наследником по закону ФИО7 является его сын ФИО3
Однако, согласно завещанию от 15 октября 1992 года, удостоверенного нотариусом Геленджикской государственной нотариального конторы, которое не отменено, ФИО7 все свое имущество завещал ФИО5, с которой умерший с <дд.мм.гггг> года до <дд.мм.гггг> года состоял в зарегистрированном браке.
В силу п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Также в соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, в случае, если жилой дом и земельный участок принадлежат одному собственнику, то отчуждаться они должны одновременно.
На основании ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО11 пояснила, что по договору продается и жилой дом и земельный участок, однако, такого условия сам договор не содержит.
Согласно буквальному толкованию условий представленной истцом копии договора купли-продажи, представитель умершего продал ФИО1 только жилой дом, расположенный на земельном участке, слов о том, что также продается земельный участок, договор не содержит, следовательно, в договоре отсутствуют сведения о судьбе земельного участка, тогда как Земельным кодексом Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Сделки, согласно которым производится отчуждение здания (строения, сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются недействительными (ничтожными), как прямо противоречащие требованиям статей 1, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, данным в п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 пояснила, что по договору продается и жилой дом и земельный участок, однако, такого условия сам договор не содержит, в связи с чем, договор купли-продажи, заключенный между ФИО3 и истцом, уже не может быть признан состоявшимся и в силу закона является ничтожным.
Согласно нотариальной доверенности <№> от 12 декабря 2023 года ФИО7 уполномочил ФИО3 продать принадлежащие ему объекты недвижимости расположенные по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>, которая со слов представителя ответчика составлена по месту нахождения ФИО7 по адресу: г.Волгоград, <адрес>.
Согласно выписному эпикризу из истории болезни ГБУЗ «Тимашевская ЦРБ», ФИО7, проживавший в г.Тимашевске по <адрес>, с 29 ноября 2023 года по 06 декабря 2023 года находился на лечении в терапевтическом отделении, госпитализирован дежурным врачом с жалобам на <данные изъяты>, ему установлены диагнозы: <данные изъяты>, рекомендовано Д-наблюдение врачом онкологом, выписан в состоянии средней тяжести.
Как видно из ответа ЗАГС Тимашевского района от 28 июня 2024 года, причиной смерти ФИО7 явились <данные изъяты>.
Согласно направлению на патологоанатомическое исследование <№> от 18 декабря 2023 года умершего ФИО7, проживавшего в г.Волгограде <адрес>, фельдшер скорой медицинской помощи констатировала смерть ФИО7 <данные изъяты>. Сам умерший ранее 09 декабря 2023 года был перевез родственниками в г.Волгоград из г.Тимашевска, где он наблюдался в Тимашевской ЦРБ.
Доводы представителя ответчика о том, что ФИО7 находился в нормальном состоянии, опровергаются указанными документами, поскольку ФИО8, забрав отца 09 декабря 2023 года, уже 13 декабря 2023 года по заявлению об оказании услуг по подбору персонала обращался в ООО «Центр госпитального сопровождения» для предоставления услуг сиделки для отца, указав на то, что он является лежачим, садится только с посторонней помощью, у него имеется <данные изъяты>, а также <данные изъяты>, что свидетельствует о том, что ФИО7, имея <данные изъяты> заболевание <данные изъяты>, самостоятельно не передвигался уже длительное время.
Кроме того, допрошенная в качестве свидетеля <ФИО>1 пояснила, что у ФИО3 был <данные изъяты>, он был болен и лежал, сидеть и ходить уже не мог, за ним ухаживал сын Р., его жена Н., их дочь Я., К. (ФИО1) также ухаживала, они все вместе там жили и все за ним ухаживали.
Данные показания лишь подтверждают доводы представителя ФИО6 о том, что ФИО7 мог не понимать значение своих действий, при этом его подпись в доверенности искажена, при этом совершение указанного нотариального действия по месту его проживания нахождения подтверждает, что ФИО7 был не в состоянии лично явиться в нотариальную контуру.
Более того, ФИО1 зарегистрирована и проживает в г.Волгограде, доказательства того, что истец фактически приняла спорные объекты недвижимости после их покупки, вселилась в жилой дом и несет бремя содержания приобретенных объектов недвижимости с момента заключения договора купли-продажи, стороной истца не предоставлено.
Согласно акту приема-передачи имущества от 15 декабря 2023 года, ФИО3, действующий от имени ФИО7, в г.Тимашевске передал в собственность ФИО1 жилой дом с пристройками А, А1, а1, а2, жилой площадью 29,20 кв. м, общей площадью 67,2 кв. м с кадастровым номером <№>, и земельный участок, площадью 396 кв. м, с кадастровым номером <№>, предоставленный из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, распложенные по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>.
Однако, согласно техническому паспорту от 30 ноября 2018 года, общая площадь жилого дома с пристройками А, А1, а1, а2, составляет 80,2 кв. м, жилая площадь 31,8 кв. м, то есть передано имущество с иной площадью, при этом сам акт направлен суду только в феврале 2025 года, только после того как стороной ответчика ФИО5 поданы возражения, в которых указано на то, что не были исполнены условия договора и имущество надлежащим образом не передано.
Ни одного документа о том, что истец пользуется спорным имуществом, в том числе справки от председателей ТОС (квартальных) администрации Тимашевского городского поселения, суду стороной истца не предоставлено, тогда как сам акт и передача ключей не подтверждает исполнение договора купли-продажи и переход объектов недвижимости.
Согласно расписке от 13 декабря 2023 года, собственноручно написанной ФИО3, денежные средства за продажу спорных объектов недвижимости им получены в день подписания подговора 13 декабря 2023 года.
Однако, доказательств получения денежных средств продавцом ФИО7, являющимся титульным владельцем спорных объектов недвижимости, либо их нахождение на счету умершего, суду не предоставлено, сама расписка подтверждает лишь факт передачи денежных средств ФИО3, действовавшему по доверенности от ФИО7, но не самим собственником имущества, при этом представленная суду доверенность не позволяет ФИО7 распоряжаться полученными денежными средствами.
Помимо этого, согласно предоставленной истцом суду правоудостоверяющей документации, документы на отчуждаемые объекты являлись действующими, запись о праве собственности ФИО7 на отчуждаемые объекты недвижимости имелась в ЕГРН, тогда как достоверных доказательств обращения сторон сделки в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости до смерти собственника, ими не предоставлено.
Доводы истца и ответчика о записи в МФЦ для регистрации перехода права на 18 декабря 2023 года также ничем не подтверждены, при этом служащие МФЦ и Росреестра с учетом состояния ФИО7 могли выехать на дом для регистрации сделки, соответственно, такие действия сторонами сделки не предпринимались и соответствующих документов суду не представлено.
Никаких пояснений о том, как ФИО1 узнала об объекте недвижимости, который продается, как она общалась с умершим, о каких условиях они договорись, видела ли она состояние ФИО7 на момент совершения сделки и почему она не предприняла все возможные варианты для регистрации сделки в органах регистрации, суду также не предоставлено, тогда как свидетель пояснила, что она также ухаживала за ФИО7, что свидетельствует о том, что стороны сделки близко знакомы.
Как следует из почтового конверта, исковое заявление в суд направлено только 16 мая 2024 года, тогда как со слов представителя истца еще в декабре 2023 года истцу стало известно о том, что ФИО7 умер и сделка по купле-продаже не могла быть зарегистрирована, то есть истец обратилась лишь спустя пять месяцев, не предоставив также доказательств наличия у нее денежных средств для приобретения имущества.
Из сведений ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 505 240,56 рублей, кадастровая стоимость жилого дома 1 355 671,22 рублей, всего 1 860 912 рублей, тогда как в договоре стоимость продаваемого имущества установлена в 1 500 000 рублей, что ниже только кадастровой стоимости на 360 000 рублей.
Проанализировав действия сторон после совершения сделки, суд приходит к выводу заключение договора купли-продажи якобы 13 декабря 2023 года, произведение по нему полного расчета и, как указывает истец, передача ему документов и ключей от спорных объектов недвижимости, необоснованная не сдача указанного договора купли-продажи на государственную регистрацию перехода права собственности в день заключения договора и оплаты по нему, продажа спорных объектов недвижимости за цену значительно ниже рыночной, отсутствие доказательств фактической передачи спорных объектов недвижимости истцу и получения умершим денежных средств, обращение в суд спустя пять месяцев, вызывают сомнения в достоверности представленного истцом договора купли-продажи от 13 декабря 2023 года.
Никаких доказательств того, что сделка действительно была совершена именно 13 декабря 2023 года, истцом и ответчиком ФИО3 суду не предоставлено, нет документов, подтверждающих обращение в Росреестр для регистрации перехода права, акт приема-передачи представлен суду только после того, как представитель ФИО5 обратила на это внимание, нет доказательств того, что деньги переданы самому продавцу и то, что он их получил, либо их нахождение на счету умершего.
Указанные обстоятельства подтверждают доводы ФИО5 о том, что основной целью подачи искового заявления в суд является исключение спорных объектов недвижимости из наследственной массы, оставшейся после смерти ФИО7 и недопущение перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к единственному наследнику по завещанию ФИО5
Доводы ФИО3 о том, что отец хотел переехать к нему поближе и все оставить сыну и внучке, ничем не подтверждаются, при этом допрошенные свидетели путались в показаниях, когда утверждали о том, что умерший то хотел им оставить дом, то продать его и оставить им деньги, тогда как сам умерший проживал не в своем доме, а по <адрес> в г.Тимашевске, что видно из медицинских документов.
Показания же свидетелей о длительности периода проживания умершего у сына опровергаются представленными выше документами, согласно которым ФИО3 забрал к себе уже тяжело больного лежащего отца, который на 9 день нахождения у сына умер.
Доводы представителя ФИО3 о том, что продав домовладение отца, ее доверитель хотел приобрести жилое помещение большей площадью, не мотивированы, поскольку квартира, в которой проживает ФИО3, ему не принадлежит, а возможность приобретения большей жилой площади в г.Волгограде на сумму 1 500 000 рублей ничем не подтверждена.
Более того, доводы ФИО5 о том, что она до конца жизни поддерживала отношения с ФИО7, подтверждается также детализацией звонков по ее номеру телефона <№>, из которой следует, что вплоть до 15 декабря 2023 года они созванивались между собой, в том числе ФИО7 сам звонил ей со своего дома телефона (данные изъяты), принадлежность которого умершему подтвердил в суде сам ФИО3
С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, не находит оснований для удовлетворения исковых требований и отказывает в их удовлетворении, поскольку помимо вышеуказанного истцом выбран неверный способ защиты, так как в данном случае защита ее прав возможна только путем взыскании неосновательного обогащения, ввиду того денежная сумма, полученная ФИО3, не передана ФИО7
По вступлению решения в законную силу на основании ст.144 ГПК РФ суд считает необходимым снять арест, наложенный определением Тимашевского районного суда от 11 июня 2024 года, со спорного имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать ФИО1 (<данные изъяты>) в удовлетворении исковых требований к ФИО3 (<данные изъяты>) и ФИО5 (<данные изъяты>) о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество.
Снять арест, наложенный определением Тимашевского районного суда от 11 июня 2024 года, с земельного участка с кадастровым номером <№> и жилого дома с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.
В случае подачи апелляционной жалобы представителем, в соответствии со ст.ст. 49, 53 ГПК РФ, должны предоставить суду документы, удостоверяющие их полномочия, а также документы о своем высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности.
Полный текст решения изготовлен 07 мая 2025 года.
Председательствующий