УИД 74RS0027-01-2022-000872-21 копия
Дело №2-866/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2022 года г. Карабаш
Кыштымский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Браилко Д.Г.,
при секретаре Андрияновой А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации Карабашского городского округа о признании договора купли продажи заключенным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился с иском в суд о признании договора купли – продажи квартиры АДРЕС и земельного участка заключенным, признании права собственности на указанное имущество.
В обоснование исковых требований истец указал, что в 2009 году приобрел у ответчика спорную квартиру и земельный участок за 25000 рублей, после чего ответчик зарегистрировал истца в указанной квартире по месту жительства. После регистрации ответчик передал истцу документы на квартиру и земельный участок, ключи, документы на оплату коммунальных услуг.
Вместе с тем стороны не заключали письменный договор купли – продажи, после неоднократных обращений ответчик отказывалась составить письменный документ, однако предоставила доверенность на переоформление своего имущества.
В связи с изложенным просит исковые требования удовлетворить.
Определением суда от 31.08.2022 года приняты уточненные исковые требования в соответствии с которыми истец просит признать недействительным договор, заключенный между Администрацией Карабашского городского округа и ФИО2 от 22.04.2022 года, признать сделку купли продажи квартиры АДРЕС и земельного участка заключенной, признать право собственности на указанное имущество.
В судебном заседании истец, представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивали по основаниям изложенным в иске.
Дополнительно объяснили, что после продажи жилого дома принадлежащего родителям истца у него возникла необходимость в приобретении собственного жилья. Поэтому он обратился к своей родной сестре, которая стала заниматься поиском дома. В этот момент ФИО2 (ранее ФИО3) Л.Н. продавала свой дом в связи с переездом. Посмотрев указанный дом истец согласился его купить за 25000 рублей. Деньги были переданы ответчику. В ответ ответчик передала истцу договор купли – продажи, домовую книгу.
В дальнейшем ответчик оформила на истца и его супругу доверенность на право распоряжения квартирой. Однако ввиду смены ответчиком фамилии истец не смог оформить право собственности на указанную квартиру.
Вместе с тем все это время истец пользовался спорной квартирой, оплачивал коммунальные услуги. Просит исковые требования удовлетворить.
Ответчик в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, так как квартиру ФИО4 не продавала, никакую сделку с ФИО4 не заключала.
В 2008 году ответчик уехала из г. Карабаша и квартиру предоставила в пользовании ФИО5. Тем не менее, договор найма никакой не заключался. ФИО4 пообещала следить за квартирой и оплачивать коммунальные услуги.
В 2013 году ФИО5 обратилась с просьбой заключить договор купли продажи квартиры. На ее просьбу ответчик согласился, так как на этот момент уже проживала в другом городе. Для оформления сделки ответчик выдала доверенность на ФИО4 и ФИО6 Однако сделку заключить не представилось возможным, так как ответчик и ФИО5 не смогли договориться по стоимости.
Поскольку непосредственно с ФИО1 не договаривалась о продаже квартиры, то в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Представитель ответчика в судебном заседании позицию ФИО2 поддержала.
Представитель ответчика – Администрации Карабашского городского округа в судебном заседании полагался на усмотрение суда. При этом указал, что соглашение со ФИО2 было заключено поскольку согласно выписке из единого государственного реестра ответчик являлся собственником указанного имущества.
Третье лицо ФИО5 судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании исковые требования посчитала обоснованными, объяснила, что была знакома со ФИО2 В 2008 году ФИО5 узнала, что ФИО2 продает жилой дом. Поскольку ФИО1 требовалось жилье, постольку договорились со ФИО2 о продаже указанного имущества.
О продаже недвижимого имущества была составлена соответствующая расписка, после чего ФИО2 были переданы денежные средства, в свою очередь ФИО2 передала документы и ключи от квартиры. Позже ФИО2 приезжала в г. Карабаш и прописала ФИО1 в квартире. Однако в дальнейшем расписка о продаже дома была утеряна. Далее оформлением документов на указанное недвижимое имущество занимался истец ФИО1, которому ФИО2 выдала соответствующую доверенность.
На основании ст. 167 суд определил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Согласно ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что кв. АДРЕС принадлежала на праве собственности ФИО2 (ранее ФИО3) Л.Н. на основании договора от 20.05.1998 года.
На основании постановления Администрации Карабашского городского округа от 13.04.2022 года жилое помещение кв. АДРЕС изъято у собственника ввиду признания жилого дома АДРЕС аварийным.
Обращаясь с исковым заявлением, ФИО1 просит суд признать сделку купли – продажи квартиры от 2009 года заключенной.
Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.555 ГК)
На основании п. 1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, для признания договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным необходима совокупность следующих условий: соблюдение письменной формы договора, согласование предмета договора, в том числе, место его расположения, согласование цены имущества.
Исходя из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 7 ст. 16 ФЗ N 122 от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего в спорный момент) сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.
В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).
По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).
В силу пункта 2 статьи 8 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2013 года) и аналогичного по содержанию пункта 2 статьи 8.1 (введенной с 1 марта 2013 года), статей 131, 218, 223, 551 ГК РФ договор купли - продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права собственности, а само право возникает с момента его государственной регистрации; в судебном порядке может быть признано существующее право, поскольку судебным актом права подтверждаются, но не порождаются.
В подтверждение заявленных исковых требований о заключении договора купли - продажи жилого дома и земельного участка истцом представлены договор купли продажи между ФИО7 и ФИО2 (ранее ФИО3) Л.Н., домовая книга, содержащая сведения о регистрации ФИО1 по адресу АДРЕС.
Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Вместе с тем допустимые доказательства заключения договора купли продажи спорного недвижимого имущества не представлено.
Показания свидетеля ФИО8 о заключении договора купли продажи и передачи денежных средств в силу ст. 550 ГК РФ не могут подтверждать факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Из переписки в социальной сети с достоверностью не следует, что собеседник под именем «просто люба щекотова» подтверждает факт заключения договора купли продажи недвижимости.
Письменных расписок, договоров, в которых отражена характеристика недвижимого имущества, его место нахождения, стоимость, за которую продается недвижимое имущество, срок и порядок расчетов не представлено.
Сам факт проживания истца с марта 2009 года в указанном жилом помещении в период которого истец владеет и пользуется данной недвижимостью, оплачивает коммунальные платежи не может свидетельствовать о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, поскольку сам факт пользования недвижимым имуществом не порождает права собственности, а обстоятельства, предусмотренные ст. 234 ГК РФ не наступили.
Учитывая позицию ответчика, а так же непредоставление истцом допустимых доказательств, подтверждающих заключение договора купли продажи, суд приходит к выводу, что доводы истца о заключении договора купли – продажи недвижимого имущества квартиры АДРЕС и земельного участка не нашли своего подтверждения в судебном заседании, ввиду чего в удовлетворении исковых требований о признании договора купли – продажи заключенным следует отказать.
Поскольку требования о признании соглашения между Администрацией Карабашского городского округа и ФИО2 от 22.04.2022 года а так же требование о признании права собственности на недвижимое имущество и погашения записи о регистрации права собственности являются производными от основного требования о признании договора заключенным, в удовлетворении которого отказано, постольку в удовлетворении указанных требований так же следует отказать.
Определением Кыштымского городского суда от 04.05.2022 года наложен арест на жилое помещение – квартиру АДРЕС и определением Кыштымского городского суда от 23.06.2022 года наложен арест на жило помещение квартиру АДРЕС.
Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано, то правовых оснований для сохранения мер обеспечения по делу не имеется, на основании ст. 144 ГПК РФ меры по обеспечению иска подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, Администрации Карабашского городского округа о:
признании договора купли – продажи квартиры НОМЕР и земельного участка площадью 578 кв.м АДРЕС области между ФИО1 и ФИО2 заключенным, погашении записи о регистрации права собственности на квартиру № 74/120/2022-1 от 01.04.2022 года, признании права собственности за ФИО1 на указанное имущество;
о признании недействительной сделкой соглашение от 22.04.2022 года заключенное между Администрацией Карабашского городского округа Челябинской области и ФИО2 об изъятии жилого помещения в связи с признанием непригодным для проживания и предоставления другого жилого помещения.
Отменить меры по обеспечению иска в виде ареста:
наложенного на квартиру НОМЕР и земельный участок площадью 578 кв.м в АДРЕС определением Кыштымского городского суда Челябинской области от 04.05.2022 г.;
наложенного квартиру АДРЕС определением Кыштымского городского суда Челябинской области от 23.06.2022 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Кыштымский городской суд постоянное судебное присутствие в г. Карабаше Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: (подпись) Д.Г.Браилко
Мотивированное решение составлено ДАТА.
Копия верна:
Судья: Д.Г.Браилко
Секретарь: А.Р.Андриянова
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья: Д.Г.Браилко
Секретарь: А.Р.Андриянова
Подлинный документ подшит в материалах гражданского дела №2-866/2022 Кыштымского городского суда ПСП в г.Карабаше Челябинской области