Дело № 3а-212/2023

УИД 74OS0000-01-2023-000603-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2023 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Дашкевич Т.А.,

при помощнике судьи Игнатьевой Д.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «Легион» об оспаривании результата определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «Легион» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № общей площадью 5315 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 9 597 668 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.

В обоснование заявленного требования указало, что является арендатором земельного участка, с кадастровым номером №. Земельный участок используется обществом под размещение на нем нежилого здания, в котором расположены производственные цеха по переработке и производству мясопродуктов. В основе расчета размера арендной платы за пользование земельным участком учитывается основной показатель – кадастровая стоимость земельного участка. Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года составляет 30 438 792 руб. 40 коп., что выше рыночной стоимости равной 9 597 668 руб., установленной отчетом № 24/07-49 от 04 сентября 2023 года, составленным оценщиком <данные изъяты>». Кадастровая стоимость земельного участка, превышающая его рыночную стоимость, нарушает права и интересы общества, так как влечет за собой необходимость оплаты повышенной аренды.

Представитель административного истца ООО «Легион» ФИО1 действующий на основании доверенности от 19 декабря 2022 года, в судебном заседании административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущества Челябинской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие (л.д. 187).

Представитель административного ответчика ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие, представил отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» проведена государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимости, по итогам проверки составлен Акт. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 15 ноября 2022 года № 187-П. Административным истцом не представлено доказательств наличия ошибок при проведении массовой оценки, а несогласие истца с результатами оценки не означает ее недостоверность (л.д. 181-183).

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Администрации города Челябинска, Инспекции Федеральной налоговой службы по Советскому району г. Челябинска в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора УЗ № 015986-К-2017 от 18 января 2018 года ООО «Легион» принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером № общей, площадью 5 315 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства комплекса автоуслуг (л.д. 19-29).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 августа 2023 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 30 438 792 руб. 40 коп., данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 11 января 2023 года, и подлежит применения с 01 января 2023 года (л.д. 9).

Вместе с тем в отчете № 27/07-49 от 04 сентября 2023 года об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненном оценщиком <данные изъяты>» <данные изъяты>., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 9 597 668 руб. (л.д. 30-166)

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Расчет арендной платы за пользование земельным участком производиться на основании Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 года № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Из расчетов платы за аренду земли к договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 015986-К-2017 от 18 января 2018 года следует, что за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2023 года при расчете платежей арендной платы применена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка на дату 01 января 2023 года (л.д. 200-201).

В связи с тем, что завышенные, по утверждению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивает его права и обязанности, поскольку на их основании производятся начисления арендной платы, административное исковое заявление подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет <данные изъяты>» № 24/07-49 от 04 сентября 2023 года, составленный оценщиком ФИО4, которая является членом саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков СМАО», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ, профессиональная ответственность застрахована в <данные изъяты>» по полису № от 05 апреля 2023 года, со стажем работы в оценочной деятельности с 2004 года (л.д. 30-166).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 04 сентября 2023 года следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчетах об оценке рыночной стоимости.

При этом со стороны административных ответчика и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого здания подтвержден вышеуказанным отчетом об оценке, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, необходимость указания периода ее действия отсутствует.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11 сентября 2023 года – дату обращения в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Легион» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 315 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 9 597 668 руб. по состоянию на 01 января 2022 года

Датой подачи заявления считать 11 сентября 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Т.А. Дашкевич

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2023 года.