Копия.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело №2/1/-976/2022
56RS0008-01-2020-003857-57
05 июля 2022 года г. Бузулук.
Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Сафроновой Е.Н.,
при секретаре Зиннуровой С.Н.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика- администрации МО Верхневязовский сельсовета Бузулукского района ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к Администрации МО Верхневязовский сельский совет Бузулукского района Оренбургской области, администрации МО Бузулукский район Оренбургской области с участием третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Оренбургской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Оренбургской области, ПАО «МРСК Волга», ФИО4, ООО «Новотепловское» в лице конкурсного управляющего ФИО5 о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии и признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации МО Верхневязовский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области о признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что ** ** **** он купил у ООО «Новотепловское» в лице генерального директора ФИО7 по договору купли-продажи от ** ** ****. здание мельницы, расположенное по адресу: <адрес>. В акте приема-передачи от ** ** **** указано, что он принял здание, бывшую мельницу, ** ** **** постройки по цене 60000 рублей. Зарегистрировать договор купли-продажи ** ** **** не смог, так отсутствовали средства и технические документы на здание. Техническое состояние нежилого здания бывшей мельницы требовало капитального ремонта или сноса. ** ** ****, после приобретения нежилого здания, он проводил реконструкцию этого здания для использования под склад. В нежилом здании с ** ** **** проводилась реконструкция, которая была связана с изменением конструкции различных параметров и элементов нежилого здания, что повлекло изменение характеристики недвижимого объекта. Изменение конструкции связано с обкладыванием стен здания блоками, установкой деревянных перекрытий, выкладывание кирпичных перегородок, заливание полов, установка деревянных покрытий, вставка в оконные проемы деревянных оконных блоков, часть окон закладывалась керамзитными блоками, установлены металлические ворота. Установлена электрическая дробилка зерна КДУ-2. На реконструкцию всего здания склада с ** ** **** затрачено 103434 рубля 30 копеек. Из нежилого здания в результате замены характеристик и реконструкции образовано здание склада. Реконструкция нежилого здания склада соответствует установленным действующим законодательством нормам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. В здание склада проведено электричество и установлены электроприборы, заключен договор с АО «Энергосбыт Плюс» на ООО «Золотой колос», так как он является его учредителем. Оплата за пользование по электроприборам составила за ** ** **** -64872 рубля 88 копеек, за ** ** **** -97468 рубля 36 копеек, с ** ** **** по ** ** **** - 29199 рублей 12 копеек. Для регистрации права собственности на нежилое здание склада ему ** ** **** ООО «Региональный кадастровый центр» провел техническую инвентаризацию здания склада для постановки на учет. Площадь нежилого здания – склада, расположенного по адресу: <адрес>, составила 184,2 кв.м. Здание склада расположено на земельном участке в кадастровом квартале №, по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в кадастровом квартале №. Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов). Вид использования: обеспечение сельскохозяйственного производства (1.18). С целью оформления права на земельный участок под зданием склада он в ** ** **** обратился в Земельный комитет администрации Бузулукского района, на что получил устный отказ, так как на участке расположено здание, право собственности на которое, не зарегистрировано.
Просит суд сохранить нежилое здание склада, с техническими характеристиками: площадью 184,2 кв.м., по адресу: <адрес> и признать за ним право собственности на указанное нежилое здание склад (площадью 184,2 кв.м.) по адресу: <адрес>.
Определением суда от ** ** **** к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация муниципального образования Бузулукского района Оренбургской области, в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора- ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске, и просили их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика глава администрации Верхневязовского сельсовета Бузулукского района Оренб ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования признал, просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика- администрации МО Бузулкского района Оренбургской области в судебное заседании не явился. В отзыве на иск просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации и принять законное и обоснованное решение в рамках действующего законодательства.
Третьи лица - Управление Росреестра по Оренбургской области, ПАО «МРСК Волга», ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Новотепловское» в лице конкурсного управляющего ФИО5 в судебное заседание не явились, представителей не направили о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представителем ФГБУ «ФКП Росреестра по Оренбургской области представлено заявление в котором просит рассмотреть дело в отсутствии представителя, рассмотрение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.
Суд рассматривает дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствии не явившихся участников судебного заседания.
Заслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При этом, Конституционным Судом РФ в Определении от 05.07.2001г. №132-О на основе анализа законоположений сделан вывод, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе, судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвано лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Согласно ст. 459 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Следовательно, в соответствии со ст.219 ГК РФ, применяемой во взаимосвязи с положениями ст. 25 Закона о государственной регистрации недвижимости, право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, определяемых действующим законодательством, подтверждающих возникновение права лица на объект недвижимости.
В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований технических регламентов; безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; охраны окружающей среды и экологической безопасности; сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного постановления).
В материалы дела представлен договор купли – продажи № от ** ** ****, по условиям которого общество с ограниченной ответственностью «Новотепловское» в лице генерального директора ФИО7 продало, а ФИО1 купил здание мельницы, расположенное по адресу: <адрес> за 60000 рублей.
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от ** ** **** на сумму 30000 рублей, от ** ** **** на сумму 10000 рублей, от ** ** **** на сумму 20000 рублей, ФИО1 оплатил 60 000 рублей, основанием указано – договор купли – продажи от ** ** **** за здание мельницы.
Из справки «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ – Федеральное БТИ от ** ** **** № следует, что здание мельницы, расположенное по адресу: <адрес>, ** ** **** постройки имеет площадь 169 кв.м., материал стен кирпич.
Актом приема- передачи от ** ** **** подтверждается передача здания мельницы ФИО1
По заключению ООО «БузулукПромЭлектроМонтаж» № от ** ** **** установлено, что реконструкция нежилого здания «склад», общей площадью 184,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, выполнена в соответствии с действующими строительными нормами и правилами: СПиП № «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП № «Основания зданий и сооружений», СНиП №* «Нагрузки и воздействия» и не противоречит безопасности для жизни и здоровья граждан.
ООО «Эксперт Безопасности» в своем заключении № от ** ** **** установило, что на момент обследования, нежилое здание, общей площадью 184,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, соответствует требованиям пожарной безопасности Федерального Закона от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Согласно уведомлению № от ** ** **** следует, что в ЕГРН сведения о нежилом здании, общей площадь. 184,2 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> отсутствуют.
Выпиской из ЕГРН от ** ** **** подтверждается, что земельный участок площадью 946кв.м., с местоположением <адрес> расположенный в кадастровом квартале № и расположенный под спорным зданием имеет кадастровый номер №. Сведения о зарегистрированных правах, отсутствуют.
Согласно справки администрации МО Верхневязовский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области № от ** ** ****, администрация Верхневязовского сельсовета не возражает в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность. На указанном земельном участке расположено здание мельницы купленное ФИО1 по договору купли- продажи № от ** ** **** и передано ему по акту приема- передачи от ** ** ****, которое реконструировано под склад.
Администрация МО Бузулукский район в своем сообщении от ** ** **** направленном в адрес ФИО1 сообщила, что не имеет возможности предоставить истцу в собственность без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, расположенный в кадастровом квартале № на основании п.6 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку им не представлено доказательств подтверждающих право собственности на здание мельницы, расположенное на спорном земельном участке.
Из заключения отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район № от ** ** **** следует, что в соответствии с правилами землепользования и застройки МО Верхневязовский сельсовет, утверждёнными решением Совета депутатов МО Верхневязовский сельсовет от ** ** **** №, участок находится в территориальной зоне ПК – Зона производственно-коммунальных объектов IV-V класса вредности. Основными видами данной зоны допускается размещение испрашиваемого объекта недвижимости. Также указано, что земельный участок и объект недвижимости (склад) частично находятся в охранной зоне инженерных коммуникаций.
Филиал ПАО «Россети-Волга» - «Оренбургэнерго» Западного производственного отделения сообщил, что объект, расположенный по адресу: <адрес>, в кадастровом квартале № находится за пределами охранной зоны ВЛ 0,4 кВ.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Статья 551 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 60, 61,62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Судом установлено, что сделка, заключенная между сторонами – ООО «Новотепловское» в лице генерального директора ФИО7 и ФИО1 полностью исполнена, продавец получил деньги от покупателя за здание мельницы. Мельница была передана покупателю. Договор купли-продажи составлен в письменной форме.
Статьей 556 ГК РФ определен порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи её покупателю. Обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий: подписания сторонами передаточного акта или иного документа; вручение имущества покупателю.
При этом в соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически вступила во владение покупателя или указанного им лица.
Здание мельницы было передано во владение истцу с момента подписания договора, что подтверждается актом приема- передачи.
Таким образом, из представленных материалов следует, что сделка купли-продажи спорного объекта недвижимости была оформлена надлежащим образом, однако регистрация сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю не произведена.
В ГК РФ не предусматривается срок, в течение которого договор должен и может быть зарегистрирован.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что регистрация сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю не произведена, истцом представлены доказательства приобретения им спорного здания, а также учитывая, что новые технические характеристики не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме, сохранить нежилое здание склада, в реконструированном состоянии с техническими характеристиками: площадью 184,2 кв.м., по адресу: <адрес>. И признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание склад (площадью 184,2 кв.м.) по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, местоположением <адрес>, земельный участок расположен в кадастровом квартале №.
Руководствуясь ст.ст.194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.
Сохранить нежилое здание склада, в реконструированном состоянии с техническими характеристиками: площадью 184,2 кв.м., по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание склад (площадью 184,2 кв.м.) по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, местоположением <адрес>, земельный участок расположен в кадастровом квартале №.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Н. Сафронова.
<данные изъяты>
<данные изъяты>