Дело № 3а-127/2025

УИД 76OS 0000-01-2025-000171-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 29 декабря 2025 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бабиковой И.Н.,

при секретаре Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером №, назначение – здание магазина промышленных товаров, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии со статьями 400, 401, 403 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000277 от 25 июля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № пересмотреть кадастровую стоимость этого объекта недвижимости и установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости – 33 457 000 руб., определенной Отчетом ООО <данные изъяты>» от 30 июня 2025 года.

В административном исковом заявлении указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – 41 803 954,13 руб., - превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную Отчетом ООО <данные изъяты> №2805/25 по состоянию на 26 июня 2025 года,- 33 457 000 руб., чем затрагиваются права административного истца как плательщика налога на имущество. Полагает, что оспариваемое решение принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» без достаточных на то оснований.

В судебном заседании административный истец и ее представитель участия не принимали, о времени и месте рассмотрения административного дела уведомлены надлежащим образом.

В суд поступило ходатайство представителя ФИО1 ФИО2 о рассмотрении дела в отсутствие ФИО1 и ее представителя.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, подтвердив доводы письменного отзыва на административный иск, приобщенного к материалам дела.

Административный ответчик министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ППК «Роскадастр», Администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области извещены о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, возражений относительно административных исковых требований не представили.

В материалы дела представлены письменные объяснения Управления Росреестра по Ярославской области, в которых заинтересованное лицо оставило решение по административному делу на усмотрение суда.

Суд на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждено нахождение в собственности ФИО1 спорного объекта недвижимости (выписка из ЕГРН на л.д.94).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.05.2025 кадастровая стоимость нежилого помещения - здание магазина промышленных товаров,- с кадастровым номером № утверждена в размере 41 803 954,13 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 245, статьей 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО1 является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц.

На основании подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации принадлежащее ФИО1 здание является объектом налогообложения по налогу по имуществу физических лиц.

В силу пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 17.12.2024 № 54-н «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2025 год» объект недвижимости с кадастровым номером № включен в этот перечень.

Таким образом, изменение размера налога на имущество, в том числе его уменьшение для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Из материалов дела следует, что 8 июля 2025 года ФИО1 в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 8 июля 2025 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО <данные изъяты>

Датой оценки в Отчете установлено 26 июня 2025 года.

9 июля 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ФИО1 направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

25 июля 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76/2025/000277 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

25 сентября 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, административный истец в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

Оснований для признания незаконным обжалуемого решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и рекламы» не имеется.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ), Федеральным законом от 3.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере рыночной стоимости поступило в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 8 июля 2025 года.

К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявителем приложен Отчет об оценке объекта недвижимости от 30 июня 2025 года № 2805/25, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 33 457 000 рублей по состоянию на 26 июня 2025 года.

В соответствии с частью 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ)

Тем самым, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно материалам дела ФИО1 и оценщиком определена дата оценки 26 июня 2025 года.

9 июля 2025 года в соответствии с частью 9 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ФИО1 направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

25 июля 2025 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76/2025/000277, которым ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование принятого решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» сослалось на допущенные оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности в связи с тем, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами оценщик применяет корректировку на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости. При этом стоимость земельного участка под объектом оценки в сравнительном подходе получилась равной 10 345 000 руб., в доходном подходе- 7 441 658 руб. При этом оценщик не приводит анализ на соответствие полученной стоимости рыночным данным, что противоречит требованиям справочника, которым пользуется оценщик. То есть, выбор среднего значения корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, некорректен. Выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности оказывают влияние на итоговый результат определения рыночной стоимсти оцениваемого объекта недвижимости.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 29 октября 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

В соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы от 8 декабря 2025 года №65/10/2025, проведенной судебным экспертом ИП КРА, представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не соответствует; оценочные процедуры (корректность проведенных расчетов) содержат нарушения, влияющие на стоимость объекта оценки и приводят к искажению полученных результатов, поэтому определенная в Отчете об оценке №2805/25 от 30 июня 2025 г. рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках исследуемого Отчета, не является достоверной. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 26 июня 2025 года определена судебным экспертом в размере 35 208 000 рублей.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом выявлен ряд существенных и формальных нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иных требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, нарушение которых может повлиять на определение рыночной стоимости. В частности: при многообразии сопоставимых аналогов использованы объекты менее сопоставимые; доля, приходящаяся на объект оценки в составе единого объекта недвижимости, определена оценщиком некорректно; допущены технические ошибки, приводящие к искажению величины рыночной стоимости.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

Судебная экспертиза проведена специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследований.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о допущенных оценщиком ошибках, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и о недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Выводы эксперта мотивированы, подробно обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с этим заключение судебной экспертизы расценивается как допустимое и достоверное доказательство, поскольку доказательств нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности не представлено и содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона №237-ФЗ к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены. Решение принято в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи ФИО1 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем учреждения.

ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято мотивированное решение, предусмотренное пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ. В решении, как это предусмотрено частью 12 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия решения. Оспариваемое решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждены.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Установленные по делу обстоятельства с бесспорностью свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в Отчете об оценке ООО <данные изъяты> недостоверность которого подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы.

При таких данных оспариваемое решение является законным и обоснованным, в связи с чем административные исковые требования в части признания решения незаконным удовлетворению не подлежат.

При этом имеются основания для удовлетворения административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

С учетом положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

По изложенным выше основаниям рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть установлена в соответствии с представленным отчетом ООО «<данные изъяты>

При разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы.

Как указано выше, оснований для признания заключения судебной оценочной экспертизы недопустимым и недостоверным доказательством не имеется, лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены. Напротив, возражений относительно достоверности определения судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, стороны не имеют.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

В удовлетворении требований административного иска ФИО1 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000277 от 25 июля 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 26 июня 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № назначение – здание магазина промышленных товаров, расположенное по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости – 35 208 000 (тридцать пять миллионов двести восемь тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Н.Бабикова

Решение в окончательной форме изготовлено 12 января 2026 года