Решение по делу № 2-3965/2022 от 07.12.2022 | Московский районный суд (Город Санкт-Петербург)

Дело № 2-3965/2022

УИД: 78RS0014-01-2022-000695-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 декабря 2022 года Санкт-Петербург

Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Виноградовой О.Е.,

при секретаре Волковой А.О.,

рассмотрев в открытом основном судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СПб Среднерогатская» (далее по тексту – ООО «Специализированный застройщик «СПб Среднерогатская»), Обществу с ограниченной ответственностью «Севен Санс Недвижимость» (далее по тексту – ООО «Севен Санс Недвижимость») о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в окончательном виде просил признать договор № от 15 ноября 2020 года заключенным, расторгнуть договор № от 15 ноября 2020 года, расторгнуть соглашение № № от 15 июня 2020 года, взыскать с ООО «Севен Санс Недвижимость» в пользу истца денежную сумму в размере 30 000 рублей; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца неустойку в размере 30 000 рублей, сумму морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф, судебные издержки в пользу в размере 30 000 рублей; взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СПб Среднерогатская» в пользу истца убытки в размере 50 000 рублей, взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СПБ Среднерогатская» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что 15 ноября 2020 года между истцом и ООО «Севен Санс Девелопмент» (в настоящее время переименовано в ООО «Специализированный застройщик «СПб Среднерогатская») был заключен договор № участия в долевом строительстве 4 этап строительства – встроенно-пристроенный к многоквартирному дому комплекс подземного и надземного гаража и встроено-пристроенных помещений по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 1.3.1 договора стороны согласились с тем, что объектом долевого строительства является машино-место площадью 13,25 кв.м с условным номером 218, расположенным на 4 этаже в строительных осях Да - Еа с прим, к Еа; 6а - 7а.

Согласно п. 2.1 договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составлял 550 000 рублей.

15 ноября 2020 года между истцом и ООО «Севен Санс Недвижимость» было заключено соглашение № № о компенсации затрат за содействие в регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 данного соглашения стоимость компенсируемых затрат составляет 30 000 рублей, которые были оплачены истцом 15 ноября 2020 года, что подтверждается кассовым чеком.

16 сентября 2021 года истцу был передал экземпляр уведомления об отказе в государственной регистрации в офисе компании ООО «Севен Санс Девелопмент».

Согласно уведомлению об отказе государственной сделки от 15 июня 2021 года, выданному Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в адрес ООО «Севен Санс Девелопмент», причиной отказа в регистрации являются: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них недостоверны; форма и (или) содержание документа представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ.

Застройщиком нарушено обязательное условие, предусмотренное частью 1 статьи 6 Закона 214-ФЗ, о едином для всех участников долевого строительства сроке передачи объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.

Согласно проектной декларации №78-000522 от 06 мая 2021 года планируемый срок окончания строительства 31 декабря 2021 года. В соответствии с п.4.1, п.4.2 договоров участия в долевом строительстве срок передачи объектов долевого строительства исчисляется в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод паркинга в эксплуатацию, от 2 квартала 2020 года, который на момент проведения правовой экспертизы истек.

Истцом не были получены уведомления или иные документы от застройщика об изменении сроков строительства по договору.

В регистрации договоров участия в долевом строительстве, было отказано из-за нарушений, допущенных ответчиком.

05 июля 2021 года от истца в адрес ООО «Севен Санс Недвижимость» была направлена претензия о ненадлежащем качестве услуг, однако данная претензия была оставлена без удовлетворения.

21 октября 2021 года застройщик получил разрешение на ввод объекта. Перезаключение договора долевого участия и его регистрация не представляются возможными в силу закона, а заключать договор купли- продажи на условиях первоначального договора № от 15.11.2020 г. ответчик ООО «Специализированный застройщик «СПБ Среднерогатская» отказывается, ссылаясь на увеличение стоимости объекта после ввода в эксплуатацию.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ ответчик Севен Санс Девелопмент» сменил наименование на ООО «Специализированный застройщик «СПб Среднерогатская».

Представитель истца в судебное заседание явилась, поддержала последнюю редакцию уточненного искового заявления.

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом, представление своих интересов доверил представителю.

Представитель ответчиков в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения искового заявления.

На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ правовые последствия рассматриваемой сделки наступают только после ее регистрации.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 ноября 2020 года между истцом и ООО «Севен Санс Девелопмент» был заключен договор № участия в долевом строительстве 4 этап строительства – встроенно-пристроенный к многоквартирному дому комплекс подземного и надземного гаража и встроено-пристроенных помещений по адресу: г. Санкт-Петербург, №

В соответствии с п.1.1 договоров застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить паркинг и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных в договоре, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию в сроки, установленные договором.

Согласно п.2.3 договоров оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в разделе 13 договора в следующем порядке 550 000 рублей в срок до 25 ноября 2020 года, но не ранее даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра. Днем платежа считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика.

Согласно п. 2.4 договора оплата цены договора осуществляется участником долевого строительства в сроки, предусмотренные п.2.3 настоящего договора. Оплата первого взноса по договору, осуществляется в безналичном порядке в форме расчетов по аккредитиву, открываемому участником долевого строительства в течение трех рабочих дней с даты подписания настоящего договора своими силами в АО «Альфа-Банк». Срок действия аккредитива 180 календарных дней с даты открытия в исполняющем банке, с возможной пролонгацией действия. Закрытие аккредитива производится: при исполнении аккредитива; по истечении срока действия аккредитива (с учетом пролонгации (при наличии)); при отказе получателя средств от использования аккредитива до истечения срока его действия. Исполнение аккредитива в пользу получателя средств в соответствии с настоящим пунктом является надлежащим выполнением участников долевого строительства обязательств по оплате цены договора (п.2.4 договоров).

Из пункта 4.12 договора следует, что участник долевого строительства самостоятельно и за свой счет осуществляет действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Застройщик вправе оказать участнику долевого строительства содействие в регистрации права собственности на объект долевого строительства. В указанном случае стороны подписывают соглашение, в котором предусматривают порядок и срок подачи документов на регистрацию права собственности участник долевого строительства на объект, а также вознаграждение застройщика за оказываемую дополнительную услугу.

Согласно п.2 данного соглашения стоимость компенсируемых затрат составляет 30 000 рублей, которые были оплачены истцом 15 ноября 2020 года, что подтверждается кассовым чеком.

Истцом был заключен договор банковского счета № от 15 ноября 2020 года с филиалом «Санкт-Петербургский» АО «Альфа-Банк» и внесены денежные средства в размере 550 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № от 15 ноября 2020 года.

Согласно уведомлению Росреестра от 15 июня 2021 года отказано в государственной регистрации сделки, на том основании, что в отношении объектов недвижимости, на основании уведомлении от 15 марта 2021 года о приостановлении регистрации сделки в отношении объектов долевого строительства, создаваемого (возводимого) в объекте капитального строительства по адресу: <адрес> и не устранении приведенных в данных уведомлениях причинах, препятствующих осуществлению регистрационных действий, в том числе: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащихся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ, а именно: на государственную регистрацию представлены договоры участия в долевом строительстве, подписанные между ООО «Севен Санс Девелопмент» и участниками долевого строительства, в отношении машино-мест паркинга 4 этапа строительства. Согласно проектной декларации № 78-000522 от 06 мая 2021 года, планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства (получение разрешение на ввод в эксплуатацию) во 2 квартале 2021, срок передачи объектов 31 декабря 2021 года. В соответствии с п.п.4.1, 4.2 договоров участия в долевом строительстве срок передачи объектов исчисляется в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод паркинга в эксплуатацию, от 2 квартала 2020, который на момент проведения правовой экспертизы истек. Поскольку на дату принятия решения об отказе в государственной регистрации, документы, свидетельствующие о направлении участникам долевого строительства информации и предложения об изменении договора с соблюдением условий о едином для всех участников срока передачи объектов не представлены, а также отсутствуют документы (дополнительное соглашение), устраняющие недостоверные сведения о сроке передачи объекта и сроке разрешения на ввод в эксплуатацию между проектной документацией и договором участия в долевом строительстве, что не позволяет внести необходимую запись в Единый государственный реестр недвижимости.

21.10.2021 ООО «Севен Санс Девелопмент» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН объекту присвоен кадастровый номер и адрес: <адрес>

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание, что договор между сторонами не прошел регистрацию в установленном законом порядке, то он считается незаключенным, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно положениям ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Следовательно, договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению – на строительство объекта недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты объекта по договорам участия в долевом строительстве № от 15 ноября 2020 года, так как денежные средства в счет оплаты объектов по договору на расчетный счет застройщика не перечислялись.

В обоснование требования о взыскании убытков истец ссылается на то, что в настоящее время из-за действий (бездействия) застройщика он вынужден будет приобрести парковочное место у застройщика по возросшей цене 600 000 рублей.

Между тем в ходе настоящего судебного разбирательства не установлено прямой причинно-следственной связи между такими убытками и действиями (бездействием) ответчика как застройщика, учитывая, что спорный договор не был зарегистрирован в установленной законом порядке и заключен между сторонами, а убытки истцом взыскиваются на будущее время, реально не понесены истцом, в связи с чем суд не усматривается правовых оснований к удовлетворению данной части требований.

Учитывая, что комплекс подземного и надземного гаража и встроенно-пристроенных помещений по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию 21 октября 2021 года, объект поставлен на кадастровый учет, денежные средства истца на расчетный счет ответчика не поступали, следовательно, не были использованы на строительство объекта недвижимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении как основных требований о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и его расторжении, о расторжении соглашения № № от 15.11.2020, отмечая, что данное соглашение прекратило свое действие его надлежащим исполнением со стороны ответчика ООО «Севен Санс Недвижимость», так как им были поданы документы на государственную регистрацию, тогда как предметом соглашений не было достижение результата в виде такой регистрации, о взыскании денежных средств по данному соглашению и неустойки, убытков, так и производных требований истца о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов.

При этом, учитывая, что истец как потребитель был освобожден от оплату государственной пошлины при предъявлении настоящего иска, он не лишен возможности обратиться в суд с требованием о возвращении ему ошибочно оплаченной государственной пошлины в размере 6 700 рублей путем выдачи соответствующей справки для предъявления в налоговый орган.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья: О.Е. Виноградова

Мотивированное решение суда изготовлено 12 мая 2023 года.