Решение по делу № 2-354/2025 от 12.01.2026 - о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашения регистрационной записи об ипотеки квартиры.

Дело №2-354/2025

Поступило в суд 25.09.2025 года

УИД №

РЕШЕНИЕИ М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

29 декабря 2025 года с. Здвинск, Здвинского района,

Новосибирской области

Доволенский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Шелиговой Л.А.,

при секретаре Захарове Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, И.И. А., ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего И. к Отделению Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Новосибирской области, Управлению Росреестра по Новосибирской области о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашения регистрационной записи об ипотеки квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего И.., обратились в Доволенский районный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Отделению Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Новосибирской области о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашения регистрационной записи об ипотеки квартиры.

В обосновании искового заявления указав, что в соответствии с договором купли-продажи помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, истцы приобрели в общую долевую собственность по <данные изъяты> доле каждый в квартире общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №. Продавцами являлись ФИО5 и ФИО6, которые уже умерли.

В соответствии с решением Доволенского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлен факт принятия истцом ФИО3 (добрачная фамилия ФИО7) наследства по закону, открывшегося после смети её матери ФИО6.

В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеки (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ, данная недвижимость в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателям на указанную недвижимость.

При этом покупатели становятся залогодателями. Обязательства покупателей, то есть обязательства истцов, в части ипотеки отчуждаемого жилого помещения в силу закона действуют до даты полного исполнения покупателями, обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств.

Договор об ипотеке был оформлен в установленном законом порядке. Обременения – ипотека в силу закона. Срок действия ограничения – с 05 апреля 2016 года по 29 августа 2016 года. Квартира и земельный участок были приобретены с использованием средств материнского (семейного) капитала в сумме 365698 рублей 40 копеек (в качестве использования покупателем права на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей – сертификат серии МК-4 №), наличными истцы оплатили продавцам 127000 рублей.

Доли собственников жилого помещения распределены каждому собственнику.

Согласно п.п.1 п.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст.339.1 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно абз.1 п.1 ст.11 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора об ипотеке в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке является основание для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Согласно абз.7 п.1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено Федеральным законом или ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Поскольку договор купли-продажи квартиры и земельного участка полностью исполнен, деньги за объекты недвижимости были переданы, тем самым обстоятельство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки, обременение необходимо снять.

В настоящее время истцы не могут в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве общей долевой собственности квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, истцы просят признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, обязать отдел регистрации «Роскадастр» погасить регистрационную запись об ипотеке.

18 декабря 2025 года Доволенским районным судом Новосибирской области Управление Росреестра по Новосибирской области привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Истцы ФИО1, ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего И.., ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в предоставленных в суд заявлениях просили дело рассмотреть без их участия, заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ОСФР по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку ОСФР по Новосибирской области по данному иску надлежащим ответчиком не является, так как не участвует в отношениях залогодателя – залогодержателя по договору, а свою обязанность по перечислению денежных средств материнского (семейного) капитала по заявлению ФИО3 о распоряжении средствами МСК исполнил своевременно и в полном объеме (л.д.99-100).

Представитель ответчика Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Филиала ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, исследовав письменные материалы дела и представленные в суд доказательства, приходит к следующему выводу.

Согласно ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.11 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст.3 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с п.11 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно п.52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Из системного толкования приведенных норм Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО6 продали, а ФИО1, ФИО3, действующая за себя лично и от имени ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ), и от имени несовершеннолетнего сына И. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приобрели в общую долевую собственность квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Доли в праве общей долевой собственности распределены следующим образом: <данные изъяты> доля принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО1, <данные изъяты> доля принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО3, <данные изъяты> доля принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2, <данные изъяты> доля принадлежит на праве общей совместной собственности И.И. А., <данные изъяты>5 доля принадлежит на праве общей совместной собственности И..

Согласно договору купли-продажи цена, указанной недвижимости, составляет 560000 рублей.

Квартира продается за 550000 рублей, земельный участок продается за 10000 рублей. Сумма в размере 433000 рублей будет выплачена ФИО6 путем безналичного перечисления на рублевый счет № в отделении №8047 ПАО Сбербанк, в качестве использования покупателем права на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения Управления пенсионного фонда Российской Федерации в Доволенском районе Новосибирской области в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере 127000 рублей будет выплачена продавцу до ДД.ММ.ГГГГ наличным расчетом (л.д.4-5).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, И. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, имеют существующие ограничения (обременения) права – ипотеку в силу закона.

Денежные средства в счет оплаты квартиры и земельного участка в сумме 433000 рублей 00 копеек были уплачены из средств материнского капитала предоставленного ФИО3 в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» согласно государственного сертификата на материнский капитал серии МК-4 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34) на основании решения УПФР в Доволенском районе Новосибирской области, а сумма в размере 127000 рублей была передана ФИО5 и ФИО6 наличными деньгами.

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры и земельного участка полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ФИО5 и ФИО6 переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Истцы обратились в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеке. В удовлетворении заявления было отказано по причине того, что не были представлены заявления ФИО5 и ФИО6 на прекращение ипотеки (л.д.113-116).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии III-ЕТ № от ДД.ММ.ГГГГ, место государственной регистрации - отдел ЗАГС Доволенского района управления по делам ЗАГС Новосибирской области (л.д.35).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии III-ЕТ № от ДД.ММ.ГГГГ, место государственной регистрации - 95400016 отдел ЗАГС Доволенского района управления по делам ЗАГС Новосибирской области (л.д.36).

В ЕГРН в отношении квартиры и земельного участка имеются записи об ипотеке, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, залогодержатель: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решением Доволенского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт принятия ФИО3, наследства по закону, открывшегося после смерти матери ФИО6, последовавшей ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-8).

Истцы обратились в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеке, представив решение Доволенского районного суда Новосибирской области от 09 апреля 2025 года. В удовлетворении заявления было отказано по причине того, что решение Доволенского районного суда Новосибирской области от 09 апреля 2025 года не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке от 05 апреля 2016 года (л.д.125-127).

В силу п.1 ст.164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, п.3 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В судебном заседании установлено, что бывшие собственники квартиры и земельного участка, приобретенные истцами, умерли, в связи с этим не представляется возможным погасить ограничение во внесудебном порядке.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п.53 названного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Принимая во внимание положения вышеприведенных правовых норм и разъяснений, тот факт, что покупателями обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества исполнены надлежащим образом, отсутствие возражений относительно прекращения ипотеки у ответчиков, заявленные требования ФИО1, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего И. ФИО2, ФИО4 о признании обременения квартиры и земельного участка в виде ипотеки отсутствующим, следует признать обоснованными, поскольку снятие обременения во внесудебном порядке невозможно, в связи со смертью ФИО5 и ФИО6

При таких обстоятельствах, требование истцов о признании прекращенным обременения в виде залога (ипотеки) подлежит удовлетворению.

Требования истцов о возложении на отдел регистрации «Роскадастр» обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

С 01 января 2017 государственный кадастровый учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляются в соответствии с нормами Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных на них правах/обременениях/ограничениях прав консолидируются в ЕГРН.

В соответствии со ст.3 Закона о регистрации и постановлением Правительства РФ от 01 июня 2009 №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав и ведение ЕГРН, на территории Новосибирской области осуществляются Управлением Росреестра по Новосибирской области.

Поскольку полномочия ППК «Роскадастр» в области государственного кадастрового учета, реализуемые на территории Новосибирской области через Филиал, установлены положениями ст.3.1 Закона о регистрации, ППК «Роскадастр» не наделен правами на внесение, изменение и прекращение записей ЕГРН о правах/обременениях на объекты недвижимого имущества, а равно записей об ограничениях прав и прекращении последних.

Кроме того, исковое заявление не содержит правовых оснований для возложения обязанностей на Управление Росреестра по Новосибирской области, так внесение сведений в ЕГРН носит заявительный характер.

ОСФР по Новосибирской области не являются ответчиками по делу, так как не участвует в отношениях залогодателя – залогодержателя по договору, а свою обязанность по перечислению денежных средств материнского (семейного) капитала по заявлению ФИО3 о распоряжении средствами МСК исполнил своевременно и в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, И.И. А., ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего И. к Отделению Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Новосибирской области, Управлению Росреестра по Новосибирской области о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашения регистрационной записи об ипотеки квартиры - удовлетворить частично.

Признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2, И.И. А., И..

В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.

Данное решение является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в отношении квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.01.2026 года.

Председательствующий Шелигова Л.А.