Решение по делу № 2-166/2025 от 10.10.2025 - о возложении обязанности выполнить работы по утеплению стены многоквартирного дома в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

УИД 28RS0007-01 025-000291-45

Дело №2-166/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2025 года город Завитинск

Завитинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Даниловой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Жуковой А.В.,

с участием:

представителя истца – помощника прокурора Завитинского района Саблиной К.Н.,

представителей ответчика администрации Завитинского муниципального округа Амурской области - ФИО2 и ФИО3,

представителя ответчика ООО «Управляющая Компания «Домовой» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании районного суда гражданское дело по иску заместителя прокурора Завитинского района, действующего в интересах ФИО5 к администрации Завитинского муниципального округа и ООО «Управляющая Компания «Домовой» о возложении обязанности выполнить работы по утеплению стены многоквартирного дома в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу,

установил:

заместитель прокурора Завитинского района обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что прокуратурой района проведена проверка по публикации, размещенной в телеграмм-канале «Народный фронт» в сети «Интернет», по результатам которой установлено следующее.

Многоквартирный жилой дом <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, аварийным не признавался, общий износ здания составляет 37%. Управление МКД осуществляет ООО «УК «Домовой» на основании договора управления от 01.02.2016. Квартира № в доме № по <адрес> является муниципальной собственностью Завитинского муниципального округа.

Данная квартира предоставлена по договору социального найма от 27.12.2007 №423 ФИО5 и членам его семьи: ФИО6, ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.).

Также установлено, что ФИО6 по факту промерзания стены и плесени неоднократно с 2008 года обращалась в администрацию Завитинского муниципального округа, комитет по управлению муниципальным имуществом Завитинского муниципального округа, однако мер не было принято.

11 февраля 2025 года проведена выездная проверка с участием ФИО9, администрации Завитинского муниципального округа, представителей ООО «УК «Домовой», комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского муниципального округа. Согласно составленному акту от 11 февраля 2025 года в квартире № многоквартирного дома № по <адрес> на момент проверки в угловой комнате (спальне) имеются следы протечек по всей поверхности уличной (внешней) стены, в углу на полу под линолеумом, оргалит имеет следы черноты, влажный. На момент проверки возле розетки по стене вода не бежит, но имеется влажность. В кухне на потолке, имеются следы протечек (сухие).

Cогласно акту проверки ГЖИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что в квартире № многоквартирного дома № по <адрес> в угловой комнате и кухне промерзает стена. Температура в комнате на момент проверки 19,4°С, стена влажная, розетка в комнате влажная. Температура стены 15,5°С (не соответствует требованиям таб. 5 п. 5 СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003»), температура наружного воздуха - 11°С, радиаторы отопления горячие.

Согласно заключению эксперта Амурского филиала ФБУ Дальневосточного РЦСЭ Минюста России от 7 марта 2025 года №276/10-1-25 в квартире, расположенной по адресу: <адрес> установлено наличие следов промерзания, намокания стен и плесневого (грибкового) поражения. Причиной образования пятен черного цвета, похожих на плесень, на торцевой стене, расположенной в квартире № является промерзание торцевой юго-западной наружной стены, вследствие низкого тепло сопротивления стены приводящее к конденсации водяного пара на поверхности стены. Способом устранения причин промерзания, является утепление торцевой юго-западной стены здания, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с требованиями СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003».

Таким образом, проверкой установлено, что в нарушение норм Жилищного кодекса РФ, Правил Госстроя № 170, требований СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003», администрацией Завитинского муниципального округа как собственником (наймодателем) жилого помещения надлежащий контроль за сохранностью и соответствием жилого помещения (квартиры №) установленным санитарным и техническим правилам и нормам не осуществлялся, проведение работ по исключению промерзания торцевой юго-западной наружной стены квартиры № дома по <адрес> не организовано, что приводит к нарушению прав граждан, проживающих в нем, на благоприятные условия проживания, а также может повлечь причинение вреда их жизни и здоровью.

По выявленным нарушениям 10 марта 2025 года заместителем прокурора Завитинского района в адрес главы Завитинского муниципального округа внесено представление. Представление рассмотрено, однако требования фактически не удовлетворены, нарушения не устранены, работы по утеплению стены квартиры не проведены.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 4 договора социального найма от 27.12.2007 №423 наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Подпунктами «б» и «в» пункта 5 договора социального найма обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего в МКД, а также по осуществлению капитального ремонта жилого помещения возложена на наймодателя.

На основании пункта 2 приложения №7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. №170, герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов относятся к работам по текущему ремонту стен и фасадов жилого дома.

Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров) в соответствии с пунктом 4 приложения № 8 к указанным Правилам № 170 относятся к капитальному ремонту.

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

Проведенной проверкой установлено, что ответчиком обязательства, возложенные на него как на собственника жилого помещения гражданским и жилищным законодательством, не исполняются, надлежащее состояние занимаемого ФИО5 по договору социального найма жилого помещения, не обеспечивается, ремонт имущества многоквартирного дома не проводился, в связи с чем занимаемая истцом квартира находится в неудовлетворительном состоянии, так как установлено наличие следов промерзания, намокания стен и плесневого (грибкового) поражения.

Принимая во внимание, что ФИО5 является инвалидом 1 группы, в настоящее время находится в местах лишения свободы и не может самостоятельно обратиться в суд (в том числе по состоянию здоровья), в то время как, спорное жилое помещение, находящееся в ненадлежащем состоянии, является для него единственным жильем, прокурор вправе обратиться в суд в защиту его прав и законных интересов.

На основании изложенного, ссылаясь на положения статей 14, 15, 49, 30, 65, 67 Жилищного кодекса РФ, положения статей 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом заявленных уточнений, просит обязать администрацию Завитинского муниципального округа выполнить работы по утеплению торцевой юго-западной стены квартиры № № МКД по <адрес> соответствии с требованиями СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением Завитинского районного суда от 26 августа 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ООО «Управляющая компания «Домовой».

Администрация Завитинского муниципального округа в лице главы округа, направил в суд возражения на исковое заявление, в котором указал, что администрация не согласна с исковыми требованиями. В рамках реагирования на представление прокурора Завитинского района от 10.03.2025 года №07-02-2025/352, администрацией принимались меры по устранению причин промерзания стены квартиры № по <адрес>, было обследовано чердачное пространство над квартирой с целью выявления правильности работы системы вентиляции. В ходе осмотра было выявлено, что короб приточновытяжной вентиляции из квартиры частично завален мусором, поврежден и перекрыт металлическим настилом. В зимний период из-за повреждений каналов вытяжной вентиляции, скапливается большое количество наледи, которая в весенний период тает и по каналам стен просачивается в квартиру №. Также в виду того, что ФИО10 самостоятельно произвела утепление стены своей комнаты теплоизолирующими материалами, а на дополнительное утепление силами администрации отказалась, администрацией были приняты меры по устранению пустот в кладке стен комнаты, во избежание смещения «точки россы» в комнате и дальнейшего образования плесени. В ходе проведенных работ пустоты обнаружены не были.

Обслуживание, эксплуатацию, техническое содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома <адрес>, согласно договору управления многоквартирным домом №10 от 01.02.2016, осуществляет ООО «УК «Домовой».

Утепление стен многоквартирного дома входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Минимальный перечень необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме работ и услуг и порядок их выполнения определены Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013.

Согласно п. 9 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 предусмотрен перечень работ, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов. В том числе предусмотрено выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений герметичности наружных водостоков, а при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Если управляющая организация установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту стен и фасадов, установлен также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, и включает в себя герметизацию стыков, заделку и восстановление архитектурных элементов, смену участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраску фасадов.

Согласно пп. «в» п. 2 Постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г., стены многоквартирного дома входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация. Согласно п. 18 Постановления Правительства РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых управляющей организацией работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Если управляющая организация в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

Как правило, решение о формировании плана текущего ремонта формируется с учетом предложений управляющей компании по итогам проведения осенних и весенних осмотров общего имущества и его фактического состояния и потребностей. Соразмерно такому плану формируется и плата за текущий ремонт.

В связи с этим и недопущения в дальнейшем фактов промерзания торцевой стены квартиры № по <адрес>, исключая дальнейшего образования плесени в квартире, что может отрицательно влиять на общее состояние дома, а также жизнь и здоровье жильцов квартиры, администрация Завитинского муниципального округа как собственник жилого помещения, 10.07.2025 года направила в управляющую компанию ООО «УК Домовой», претензию о проведении в рамках текущего ремонта работ по утеплению фасадной части стороны квартиры № и работ по ремонту системы вытяжной вентиляции.

Ответчик ООО «Управляющая компания «Домовой» направил в суд возражения на исковое заявление, в которых указал, что 23.04.2025 г. в адрес ООО «УК «Домовой», председателем МКД был предоставлен протокол №1 от 11.04.2025 г. внеочередного общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома (в форме очно-заочного голосования), по результатам которого были приняты следующие решения:

- для устранения причин промерзания, намокания стены в квартире расположенной по адресу: <адрес>, принять решение о необходимости производства работ по утеплению юго-западной торцевой стены, в соответствии с требованиями СНиП 23-02-2003, путем введения накопительной части в размере 23,33 руб. с 1 кв.м. сроком на 12 месяцев, на основании коммерческого предложения ООО «УК «Домовой»: количество голосов ЗА-4 голоса (2,98% от числа проголосовавших), ПРОТИВ-119 голосов (64,78% от числа проголосовавших).

- сумма, вынесенная на общее собрание необходимая для проведения работ по утеплению торцевой стены дома составляет 1 911 251,96 руб., согласно локального сметного расчета № 96 от 4 марта 2025 г.

- в соответствии с гл. 15 ЖК РФ, ст. 166, указанный вид работ относится к капитальному ремонту.

Ежемесячные платежи оплачиваемые гражданами за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и содержание и ремонт общедомового имущества носят целевой характер и принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном доме. ООО «УК «Домовой» распоряжается указанными средствами только на основании решения общего собрания собственников МКД и договора управления.

5 мая 2025 года ООО «УК «Домовой» проведено очередное общее собрание собственников помещений МКД <адрес>, в форме очно-заочного голосования, по вопросам, в том числе:

- принять решение об изменении срока проведения капитального ремонта по ремонту фасада, запланированного на 2026-2028 г. на срок его проведения в период 2025 г., с обязательным выполнением работ по устранению промерзания торцевых стен МКД, путем их внешнего утепления;

- принять решение о формировании накопительной части взносов на капитальный ремонт МКД на специальном счете с целью проведения капитального ремонта фасада по утеплению торцевых стен в более ранние сроки.

Решение данного собрания было признано не правомочным, в связи с отсутствием необходимого кворума для принятия такого решения (принимается не менее 2/3 голосов).

В соответствии с п. 4 приложения № 8 правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров) относятся к капитальному ремонту. ООО «УК «Домовой» предоставляет услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома, однако вышеуказанный вид работ относится к капитальному ремонту.

Жилое помещение № расположенное в МКД № по <адрес>, является собственностью Завитинского муниципального округа и предоставлено по договору социального найма жилого помещения ФИО5 и членам его семьи: ФИО6, ФИО7, ФИО8

Из положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

По состоянию на 01.09.2025 г. задолженность за предоставленные коммунальные услуги у ФИО5 перед ООО «УК «Домовой» составляет 38 920,15 руб.

В силу Жилищного кодекса РФ, текущий ремонт квартиры является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя если иное не установлено договором найма.

За период с 2020 г. по 2025 г., до момента совместного обследования квартиры проведенного в феврале 2025 г., с представителями администрации Завитинского муниципального округа, прокуратуры Завитинского района и следственного комитета, от гражданки ФИО6 и от других лиц проживающих в данном МКД, не поступали заявления, сообщения о промерзании торцевой стены МКД, либо ненадлежащем температурном режиме, что в том числе подтверждалось самой ФИО6

В свою очередь обращения от ФИО6 о неудовлетворительном состоянии арендуемой ею квартиры неоднократно поступали в адрес собственника - администрации Завитинского муниципального округа.

У ООО «УК «Домовой» отсутствуют сведения и подтверждающие документы о произведенном утеплении стены изнутри вышеуказанной квартиры с применением качественных теплоизоляционных материалов и современных эффективных технологий.

С учётом изложенного, просит обязать собственника жилого помещения - администрацию Завитинского муниципального округа выполнить работы по утеплению стены многоквартирного дома изнутри принадлежащего ей помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ФИО6, ФИО7, ФИО8, представитель комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского муниципального округа, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыли, ФИО5 и ФИО6, просили рассмотреть дело в их отсутствие, иные лица сведения о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного разбирательства не обращались, в связи с чем, с учётом положений статьи 167 ГПК РФ, гражданское дело рассмотрено в отсутствие не прибывших лиц.

Представитель истца – помощник прокурора Завитинского района Саблина К.Н., в судебном заседании поддержала предъявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске, при этом дала объяснения о том, что прокурорам не предъявлены требования об утеплении торцевой стены именно снаружи, данное утепление возможно сделать и изнутри жилого помещения.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, при этом дала объяснения о том, что администрация не является надлежащим ответчиком по делу, кроме того, указала, что специалисты администрации выезжали по указанному адресу и проводили осмотр элементов кровли (крыши) и вентиляционной шахты над квартирой №, по результатам осмотра комиссией были даны рекомендации о том, что в целях недопущения дальнейшего образования конденсата и влаги через вентиляционный канал в квартиру №, способствующей образованию плесени, влаги и промерзанию стен необходимо устранить выявленные дефекты, а именно: выполнить ремонт приточно-вытяжной вентиляции; увеличить и очистить вытяжную трубу; восстановить кирпичную кладку вентиляционного короба, устранить течи по внешней стенки вытяжной трубы, выполнить герметизацию швов вытяжной трубы, осуществить ремонт створок слухового окна, расположенного вблизи вытяжной трубы.

Представитель ответчика администрации Завитинского муниципального округа – ФИО2 в судебном заседании предъявленные исковые требования не признал, при этом дал объяснения о том, что внутреннее утепление стен это вынужденная мера, к ней прибегают, когда наружное утепление невозможно, потому что этот метод сопряжён с серьезными рисками, точка росы смещается во внутрь помещения, следовательно, растет влажность и появляется плесень. В правильно утепленной стене снаружи точка росы находится в утеплителе или на внешней части стены и влага выводится наружу, не накапливаясь. При внутреннем утеплении холодная стена остается снаружи, а теплый воздух не выходит и конденсируется, в последствие это сырость, грибок, разрушение стены, что и подтверждается вышеупомянутым заключением, так как квартиросъемщик самостоятельно выполнил утепление стены. Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» определен состав, что включается в общее имущество многоквартирного дома: ограждающие и несущие конструкции многоквартирного дома включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытия, балконные и иные плиты, несущие колонны; ограждающие не несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения.

Все стены дома, которые обслуживают более одного помещения это общее имущество многоквартирного дома. Наружная стена начинается от фундамента и заканчивается крышей, она обслуживает как минимум 10 квартир. Наружная стена является общим имуществом дома. Стены здания, это вертикальные, конструктивные элементы, которые выполняют несущие, ограждающие, разделительные функции.

Постановлением правительства №290 определен минимальный перечень работ и услуг, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества управляющей компанией, в том числе содержать в надлежащем состоянии стены, если выявлено нарушение теплоизоляционных свойств.

Стена, которая является предметов исковых требований, она является общим имуществом, которое согласно договора с собственниками обслуживает управляющая компания, соответственно администрация не может как собственник выполнять обслуживание общего имущества многоквартирного дома, т.к. данными полномочиями наделена управляющая компания.

Представитель ответчика ООО «УК «Домовой» - ФИО4, в судебном заседании исковые требования, предъявленные к управляющей компании не признал, по доводам, изложенным в возражениях, также дал объяснения о том, что управляющая компания не является надлежащим ответчиком по делу, и именно администрация, как наймодатель спорного жилого помещения обязана содержать жилое помещение в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Заслушав мнения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса (Пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Статьёй 672 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статьёй 676 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В силу пунктов 1,2 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьёй 36.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

В силу частей 1,2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

В силу части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В силу части 2 статьи 61 Жилищного кодекса Российской Федерации, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Статьёй 65 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 66 Жилищного кодекса Российской Федерации, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В силу п.5 ч.1 ст.67 Жилищного кодекса Российской Федерации, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем,

Подпунктом 5 части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя, в том числе ремонт фасада.

В силу части 3 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

В силу пункта 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации, внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 189 ЖК РФ, проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6.1 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 189 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

В силу подпункта «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила №491) в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Пунктом 12 Правил №491 предусмотрено, что собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах "д(1)" и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

В силу пункта 18 Правил №491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Пунктом 3 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, предусмотрено, что работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, это в том числе выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств.

Согласно пункту 4 - утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров) Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда - приложение N 8 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" - относятся к капитальному ремонту.

Приказом Минстроя России от 15.05.2024 N 327/пр утверждён Свод правил «СП 50.13330.2024. Свод правил. Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция №СНиП 23-02-2003».

Свод правил разработан в целях повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материальных ценностей. Распространяется на проектирование тепловой защиты строящихся или реконструируемых жилых, общественных, производственных, сельскохозяйственных и складских зданий общей площадью более 50 м2, в которых необходимо поддерживать определенный температурно-влажностный режим.

Согласно выписке из Единого государственного реестра от 24 сентября 2025 года, жилое помещение – квартира, кадастровый №, расположено по адресу: <адрес>, на <***> этаже, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Завитинский муниципальный округ Амурской области с 9 февраля 2022 года, на основании распоряжения Главы округа и акта приёма-передачи имущества из муниципальный собственности городского поселения «Город Завитинск» в муниципальную собственность Завитинского муниципального округа №4 от 23.11.2021.

Из договора социального найма жилого помещения от 27 декабря 2007 года №423 следует, что администрация города Завитинск (наймодатель) и ФИО5 (наниматель) заключили договор о передачи нанимателю жилое помещение по адресу: <адрес>, для проживания в нём. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселены члены семьи: ФИО6, ФИО7, ФИО8.

В соответствии с пп. «е» пункта 4 договора, наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения, при этом, если выполнение работ связано с неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нём либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счёт наймодателя организацией, предложенной им.

В силу п.п. «б,в,м» пункта 5 договора, наймодатель обязан: принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилого помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

В силу п.п. «д» п.6 договора, наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления, предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества.

В соответствии с договором управления многоквартирным домом от 1 февраля 2016 года №10, договор заключен между ООО «Управляющая Компания «Домовой» и представителями собственников жилых помещений-квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В силу пункта 6.16 договора управления, управляющая компания не несет ответственности за техническое состояние общего имущества многоквартирного дома, которое существовало до момента заключения настоящего договора.

В судебном заседании установлено, что ФИО6 (член семьи нанимателя) с 2011 года стала обращаться к собственнику жилого помещения, по адресу: <адрес> (администрация города «Завитинск», в последующем администрация Завитинского муниципального округа) по вопросу утепления торцевой и фасадной стены, в связи с промерзанием стен и как следствие холодом в квартире, а также плесени и сырости.

Согласно ответу ООО «УК «Домовой» от 16 августа 2024 года, в квартире № проведена проверка и прочистка вентиляционных шахт. В кухне и в ванной комнате вентиляционные шахты находятся в рабочем состоянии.

Данные обстоятельства подтверждаются также актом от 29 июля 2025 года, утверждённым генеральным директором ООО «УК «Домовой», составленным комиссией в составе главного инженера и техника управляющей компании и подписанным ФИО6

Согласно сообщению главы Завитинского муниципального округа от 23 августа 2024 года на имя ФИО6, по вопросу обработки наружной стены жилого помещения, согласно ст.67 ЖК РФ наниматель жилого помещения должен самостоятельно проводить текущий ремонт жилого помещения.

Согласно письменному заявлению ФИО6 от 31 марта 2025 года на имя председателя комитета по управлению муниципальным имуществом округа, она считает, что нет необходимости в утеплении квартиры, так как она самостоятельно её утеплила и результата нет, стена продолжает промерзать и покрываться плесенью, со стен бежит вода, также образуется плесень на других стенах и полу.

Из ответа главы Завитинского муниципального округа от 1 апреля 2025 года в адрес прокуратуры Завитинского района следует, что администрацией округа по согласованию с управляющей компанией 28 марта 2025 года было инициировано проведение внеочередного общего собрания собственников помещений дома № по <адрес> по вопросу принятия решения о необходимости организации и проведения мероприятий по утеплению торцевой юго-западной наружной стены жилого помещения квартиры № и источнике их финансирования. В ходе собрания собственники жилых помещений, в подавляющем количестве, отказались дополнительно финансировать мероприятия по утеплению торцевой юго-западной наружной стены жилого дома по <адрес>. Нанимателю квартиры было предложено силами администрации округа произвести внутреннее утепление помещения, где имеются следы промерзания стены, на что ФИО6 отказалась.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений дома № по <адрес> от 11 апреля 2025 года следует, что по вопросу устранения причин промерзания, намокания стены в квартире № предложено принять решение о необходимости производства работ по утеплению юго-западной торцевой стены в соответствии с требованиями СНиП 23-02-2003, путём введения накопительной части в размере 23,33 руб. с 1 кв.м. сроком на 12 мес. на основании коммерческого предложения ООО «УК «Домовой». «ЗА» проголосовало – 4 человека (2,98% от числа проголосовавших), «ПРОТИВ» проголосовало – 119 человек (64,78% от числа проголосовавших), «Воздержались» - 0.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений дома № по <адрес> от 10 июня 2025 года следует, что предложено принять решение об изменении срока проведения капитального ремонта по ремонту фасада, запланированного на 2026-2028 года на срок его проведения в период 2025 г. с обязательным выполнением работ по устранению промерзания торцевых стен дома, путём их внешнего утепления. «ЗА» проголосовало – 97 человек (59,6% от числа проголосовавших), «ПРОТИВ» проголосовало – 30 человек (13,09% от числа проголосовавших), «Воздержались» - 1 человек (0,7 % от числа проголосовавших).

Также предложено принять решение о формировании накопительной части взносов на капитальный ремонт дома на специальном счете с целью проведения капитального ремонта фасада по утеплению торцевых стен в более ранние сроки. «ЗА» проголосовало – 6 человек (3,51% от числа проголосовавших), «ПРОТИВ» проголосовало – 116 человек (68,23% от числа проголосовавших), «Воздержались» - 6 человек (1,66 % от числа проголосовавших).

Из акта от 23 сентября 2025 года визуального осмотра элементов кровли (крыши) и вентиляционной шахты дома № по <адрес> над квартирой 110, следует, что комиссия в составе: председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского муниципального округа, главного специалиста отдела архитектуры и градостроительства администрации округа, специалиста комитета по управлению муниципальным имуществом округа по жилищным вопросам, выявили: отсутствие вентиляционного короба; вентиляционная труба забита мусором, частично разрушена; в слуховых окнах отсутствуют створки. Комиссия пришла к выводам: в целях недопущения дальнейшего образования конденсата и влаги через вентиляционный канал в квартиру № способствующей образованию плесени, влаги и промерзанию стен необходимо устранить выявленные дефекты: выполнить ремонт приточно-вытяжной вентиляции; увеличить и очистить вытяжную трубу; восстановить кирпичную кладку вентиляционного короба; устранить течь по внешней стенки вытяжной трубы; выполнить герметизацию швов вытяжной трубы; осуществить ремонт створок слухового окна, расположенного вблизи вытяжной трубы.

Из акта от 26 сентября 2025 года, составленного главным инженером и техником ООО «Дом-Сервис» следует, что произведена проверка вентиляционной шахты в квартире № в ванной комнате и в кухне, вентиляционные шахты в рабочем состоянии.

Согласно выписке ООО «Центр-расчет» по лицевому счету за период с января 2022 года по сентябрь 2025 года на квартиру № по <адрес> – задолженность по содержанию и ремонту (за жилищные и коммунальные услуги) составляет 38 920 руб. 15 коп.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 7 марта 2025 года, установлено наличие в квартире № по <адрес> в г.Завитинске следов промерзания, намокания стен и плесневого (грибкового) поражения. Причиной образования пятен черного цвета, похожих на плесень, на торцевой стене, расположенной в квартире № является промерзаний торцевой юго-западной наружной стены дома № по <адрес> в следствии низкого теплосопротивления стены приводящее к конденсации водяного пара на поверхности стены. Способом устранения причин промерзания, намокания стены и плесневого (грибкового) поражения в помещениях квартиры № является наружное утепление юго-западной торцевой стены здания по адресу: <адрес>, в соответствии с требованиями СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003».

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО1. в судебном заседании показала, что с 1996 года проживает по адресу: <адрес>, на <***> этаже. В первое время проживания, от торцевой стены было промерзание жилого помещения, температура внутри составляла максимум +20? и они как собственники с мужем приняли решение утеплить торцевую стену что и было ими сделано примерно в 2005 году. После того, как они утеплили стену, промерзания не было, температура в жилом помещении нормализовалась. О том, как именно утеплить и каким материалом, они советовались со специалистами. Ей также известно, что все соседи по её стояку, также утеплили торцевую стену изнутри жилого помещения.

Факт промерзания торцевой юго-западной наружной стены здания – дома № по <адрес> подтверждён в судебном заседании, ответчиками не оспаривается.

Данные обстоятельства подтверждены также экспертом Амурского филиала ФБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России по Амурской области – ФИО11, в экспертном заключении, в котором указаны температурно-влажностный режим в квартире №, а также проведён контроль качества теплоизоляции ограждающих конструкций методом тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций.

Данное заключение эксперта суд принимает в качестве допустимого доказательства, поскольку оно получено в предусмотренном законом порядке, составлено экспертом имеющем соответствующее образование, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Во взаимосвязи приведённых положений закона следует, что работы по утеплению стены квартиры, которая является собственностью муниципального образования и предоставлена гражданину по договору социального найма, возлагается на наймодателя, в данном случае на администрацию Завитинского муниципального округа.

Отношения, возникающие между наймодателем и нанимателем, по договору социального найма, в том числе ремонт жилого помещения и капитальный ремонт регулируются специальными нормами и именно наймодатель, в силу статьи 67 ЖК РФ и статьи 681 ГК РФ обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Указанные обстоятельства предусмотрены также договором социального найма от 27 декабря 2007 года, заключенного между администрацией и ФИО5 (п.п. «е» п.4 договора).

При этом, именно договором социального найма предусмотрено, что выполнение работ, вызванных неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме, либо связанных с производством капитального ремонта дома производятся за счёт наймодателя, в данном случае администрации Завитинского муниципального округа.

Кроме того судом учитывается, что проблема промерзания торцевой стены в квартире № возникла еще в 2011 году, поскольку именно с того момента ФИО6 (как член семьи нанимателя) стала обращался в администрацию (к наймодателю) по вопросу утепления стены, то есть до 1 февраля 2016 года, до дня заключения договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая компания «Домовой».

Администрацией также указано, что ФИО6 отказалась от утепления торцевой стены изнутри жилого помещения, при этом суд учитывает, что ФИО6 является членом семьи нанимателя, проживает в квартире № по договору социального найма и обязана выполнять обязательства, предписанные договором социального найма жилого помещения.

Также суд принимает во внимание, что внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений. При этом управляющей компанией неоднократно проводились общие собрания собственников жилых помещений дома № по <адрес>, на которых ставились вопросы о возможном введении накопительной части денежных средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (устранение причин намокания, промерзания в квартире №) и об изменении сроков проведения капитального ремонта по ремонту фасада, с обязательным выполнением работ по устранению промерзания торцевых стен дома №, при этом положительного решения собственников принято не было.

Таким образом, требования собственника жилого помещения в многоквартирном доме, связанного с единоличным распоряжением общим имуществом собственников помещений такого многоквартирного дома, без получения соответствующего согласия противоречит требованиям закона.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что именно администрация Завитинского муниципального округа, как наймодатель и собственник жилого помещения квартиры № в доме № по <адрес> обязана производить работы, связанные с утеплением торцевой юго-западной стены квартиры №.

Таким образом исковые требования заместителя прокурора подлежат частичному удовлетворению с возложением обязанностей по утеплению торцевой юго-западной стены квартиры № на администрацию Завитинского муниципального округа и с отказом в удовлетворении исковых требований к ООО «Управляющая Компания «Домовой».

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

исковые требования заместителя прокурора Завитинского района, действующего в интересах ФИО5 к администрации Завитинского муниципального округа и ООО «Управляющая Компания «Домовой» о возложении обязанности выполнить работы по утеплению стены многоквартирного дома в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, - удовлетворить частично.

Обязать администрацию Завитинского муниципального округа Амурской области выполнить работы по утеплению торцевой юго-западной стены квартиры № многоквартирного дома по <адрес>, в соответствии с требованиями СП 50.13330.2024 «Свод правил. Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003», в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении исковых требований заместителя прокурора Завитинского района, действующего в интересах ФИО5 к ООО «Управляющая Компания «Домовой», - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Завитинский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Ю.В. Данилова

Решение в окончательной форме составлено 10 октября 2025 года.