Дело №2-1362/2022
УИН 54RS0004-01-2021-004325-95
Решение
Именем Российской Федерации
29 сентября 2022 года г.Новосибирск
Октябрьский районный суд города Новосибирска
в составе:
Судьи Сидорчук М.В.,
при секретаре Духовниковой Л.А.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании суммы задатка и убытков,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 50 000 руб. – задаток в двойном размере, 50 000 руб. – расходы по аренде квартиры, 3 000 руб. – за оценку недвижимости, 2 607 руб. – за нотариальное согласие, 2 000 руб. – за справки о стоимости объектов недвижимости, 500 000 руб. – разницу стоимости квартиры по адресу: <адрес> и квартиры по адресу: <адрес>, 400 000 руб. – разницу стоимости квартиры по адресу: <адрес> взыскать расходы по оплате юридических услуг – 8 000 руб., по оплате судебной экспертизы – 23 000 руб., в обоснование указав, что /дата/ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в срок до /дата/ основного договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> на условиях, предусмотренных настоящим договором. Стоимость квартиры была согласована сторонами в 4 400 000 руб. Порядок оплаты предусмотрен следующий: 50 000 руб. – уплачено в качестве задатка, 2 350 000 – в день заключения основного договора из собственных средств покупателя, 2 000 000 руб. – за счет кредитных денежных средств, перечисляемых покупателю банком в соответствии с кредитным договором. Стороны договорились встретиться для подписания основного договора не позднее 10 час. /дата/ по адресу: <адрес>, 1 этаж. До полписания основного договора продавец обязался подготовить и представить все документы, необходимые для совершения сделки и перехода права собственности на объект недвижимости покупателю. В случае если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере. В установленный срок сделка не состоялась, поскольку в назначенный день заключения основного договора ответчики повысили согласованную стоимость квартиры на 400 000 руб. и на сделку не явились. Двойной задаток при этом не выплатили, вернули только полученные по расписке от /дата/ 50 000 руб. Кроме того, действиями ответчиков ей (ФИО2) причинены убытки, которые выразились в следующем: квартира по адресу: <адрес>, как и было оговорено в предварительном договоре, была продана ею (истцом) за 3 400 000 руб. Поскольку сделка с ответчиками была сорвана, жить семье было негде, ее (истца) семья была вынуждена снимать квартиру и платить за наем, расходы на что составили 50 000 руб. (15 000 руб. за три месяца и одну недели – 5 000 руб., начиная с марта 2021). В связи с повышением цен на недвижимость в <адрес> квартира по адресу: <адрес>30 стала стоимость на 400 000 руб. больше, то есть 3 800 000 руб., в связи с чем по вине ответчиков она (истец) продала свою квартиру на 400 000 руб. дешевле, что является упущенной выгодой. /дата/ семьей вместо квартиры ответчиков была приобретена квартира по адресу: <адрес>101, общей площадью 86,6 кв.м., за 4 900 000 руб., то есть на 500 000 руб. от 4 400 000 руб. дороже в связи с ростом цен. В добровольном порядке ответчиками задаток в двойном размере не возвращен, убытки и упущенная выгода не возмещены, что и явилось основанием для обращения с указанным иском в суд.
В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что ответчики знали об изменении места и времени подписания основного договора, изменения были в рамках одного дня, обусловлено это было требованиями банка, никакие иные документы, кроме необходимых банку для оформления сделки, от ответчиков не требовалось, им оказывалось содействие в получении необходимых документов, производилась запись к нотариусу. Однако ни к нотариусу, ни на сделку ответчики не явились, необходимые документы не собрали, хотя такую возможность имели. Отказ ответчиков от заключения сделки был вызвал желанием продать свою квартиру по более высокой цене, что они в последующем и осуществили.
Представитель истца по ордеру (л.д.52) ФИО5 в судебном заседании позицию по делу своего доверителя поддержала.
Ответчики ФИО3 и ФИО4 в настоящее судебное заседание не явились, извещены, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, представили в суд письменные возражения (л.д.59-62, 85-88 т.1, л.д.28-29 т.4), ФИО3 направила представителя.
Представитель ответчика ФИО3 по доверенности (л.д.157) ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, ссылался на то, что вины ответчиков в не заключении основного договора не было, обе стороны утратили интерес к заключению сделки. Кроме того, ответчикам было предоставлено неразумно малое время для подготовки необходимых банку дополнительных документов, в связи с чем без них приходить на сделку смысла не было. На то, что на сделку ФИО4 не явилась по состоянию здоровья, не ссылался. Полагал, что причинно следственная связь между заявленными истцом убытками, упущенной выгодой и действиями ответчиков отсутствует.
Выслушав пояснения, огласив показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Так, согласно п.п.1, 2 и 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
/дата/ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в срок до 10-00 час. /дата/ основного договора купли-продажи квартиры ответчиков по адресу: <адрес> на условиях, предусмотренных настоящим договором (л.д.10 т.1).
Стоимость квартиры была согласована сторонами в 4 400 000 руб. Порядок оплаты предусмотрен следующий: 50 000 руб. – уплачено в качестве задатка, 2 350 000 – в день заключения основного договора из собственных средств покупателя, 2 000 000 руб. – за счет кредитных денежных средств, перечисляемых покупателю банком в соответствии с кредитным договором.
Стороны договорились встретиться для подписания основного договора не позднее 10 час. /дата/ по адресу: <адрес>, 1 этаж.
До полписания основного договора продавцы обязались подготовить и представить все документы, необходимые для совершения сделки и перехода права собственности на объект недвижимости покупателю.
В случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Во исполнение предварительного договора покупателем продавцам передан задаток за продаваемую квартиру в размере 50 000 руб., что подтверждается распиской от /дата/ (л.д.11 т.1) и не оспаривается сторонами по делу.
Основной договор купли продажи квартиры сторонами в установленный срок заключен и не был.
Истец ссылается на то, что причиной этому явились виновные действия ответчиков, которые не собрали необходимые для составления основного договора документы, на сделку не явились.
Ответчики же считают, что основной договор купли-продажи не был заключен, так как обе стороны предварительного договора утратили интерес к нему, что было предоставлено мало времени на сбор необходимых банку документов.
Суд в данной части соглашается с позицией по делу истца, при этом исходит из следующего:
Так, обе стороны предварительного договора, исходя из его содержания, знали о том, что заключение основного договора зависело от решения Банка о предоставлении покупателю соответствующего кредита.
Из не оспоренной в суде переписки между сторонами как между собой, так и с риелторами/юристами (л.д.118-136 т.1, л.д.8-27 т.4), следует, что по указанию банка, оформлявшего сделку, от стороны продавцов (ответчиков по делу) требовалось предоставление нотариально удостоверенных документов: заявления о том, что они являются единственными наследниками и в случае объявления новых наследников обязуются урегулировать финансовые требования на указанный объект недвижимости за свой счет, а также согласия супруга продавца на продажу квартиры.
Кроме того, из переписки сторон также следует, что продавцы были заранее поставлены в известность о требованиях банка и могли собрать затребованные документы, что покупатель способствовал получению продавцами необходимых документов путем записи последних к нотариусу для совершения необходимых действий, куда продавцы не явились, достоверных доказательств невозможности явки либо переноса записи не представили.
С учетом того, что при заключении предварительного договора в распоряжении сторон отсутствовала информация о Банке-кредиторе, в предварительном договоре прописано место заключения основного договора: <адрес>, 1 этаж (адрес агентства недвижимости).
Из смс и электронной переписки также следует, что стороны для подписания основного договора купли-продажи были приглашены в Банк по адресу <адрес>, /дата/ в 14-00 час.
В судебном заседании от /дата/ судом были допрошены свидетели.
Так, свидетель ФИО7 (юрист агентства недвижимости «Ниан») суду указал, что покупатель квартиры по <адрес> ФИО2 продавала свою квартиру по <адрес> через агентство «Ниан». Было два продавца квартиры по <адрес>3: ФИО4 и ФИО3, предварительный договор между ними был подписан в декабре 2020 в агентстве недвижимочти «Этажи», он (свидетель) с самого начала сопровождал сделку. ФИО2 покупала квартиру с использованием кредитных средств. /дата/ должна была состояться сделка. По практике, предварительные договоры заключаются в агентствах недвижимости, потом покупатель подает заявки в несколько банков, поэтому в предварительном договоре не пишется конкретный банк и адрес для подписания основного договора. Основной договор всегда подписывается в банке и составляется банком. Дней за 5-6 дней до сделки ему (свидетелю) пришло от банка уведомление, что сделка назначена на 31.03. и какие документы нужно представить. Продавцы знали о дате, времени и месте подписания договора, им он (свидетель) звонил, сначала никаких возражений от них не было. Потом ФИО4 начала выдвигать новые условия, хотела оставаться в своей квартире прописанной с ребенком, на что ФИО2 согласилась. Потом ФИО4 стала отказываться от сделки, говорила, что цена квартиры поднялась на 400 000 руб., просила повысить цену. ФИО3 была не против сделки, но не смогла противоречить сестре. Когда сделка не состоялась, после 31.03., ФИО2 пыталась переговорить с ФИО4 и ФИО3, чтобы те все-таки вышли на сделку, но те отказались.
Из показаний свидетеля ФИО8 (супруга истца) следует, что при подписании предварительного договора оговаривалось, что так как квартира будет покупать с использованием кредитных денежных средств, то сделка должна была совершаться в банке. Перед сделкой банк потребовал дополнительные документы. На тот момент ФИО4 проходила какое то лечение, говорила, что до 12 занята, а потом подъедет туда, куда нужно. Банк уведомил о времени и месте сделки юриста за неделю. Юрист переслал письмо из банка со всеми нюансами. На следующий день этот вопрос обсуждали все вместе, продавцы сказали, что хорошо. Все должны были явиться в банк на заключение сделки, но юрист сказал за сутки, что сделки не будет, что риелтор продавцов позвонил и сказал, что девушки не придут на сделку, если покупатели не повысят плату за квартиру на 400 000 руб.
Допрошенные свидетели судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний были предупреждены, их показания соответствуют письменным материалам дела.
Ответчиками не оспаривалось, что им было известно назначенное банком время и место подписания основного договора и что туда они не явились, так как не были собраны необходимые документы.
Однако, судом учитывается, что не явились продавцы и в указанное место и время в соответствии с условиями предварительного договора (л.д.65 т.1).
Это в совокупности подтверждает, что ответчики от заключения основного договора уклонились, не выполнив взятую на себя обязанность по сбору необходимых для сделки документов, имея на это возможность. При этом, изменение места совершения сделки правового значения в данном случае не имеет и в прямой причинно-следственной связи с не заключением основного договора не находится.
Материалами же дела подтверждается, что продавец предпринимал все возможные попытки к тому, чтобы сделка состоялась, ФИО2 были собраны все необходимые документы, ею оказывалось содействие продавцам в сборе необходимых документов, на протяжении всего времени она предлагала продавцам явиться на сделку. Факт неявки ФИО2 в указанное в предварительном договоре время и место, что следует из акта (л.д.65), в данном случае с учетом установления фактических обстоятельств и причин не заключении основного договора значения не имеет.
В пункте 4.3. Договора стороны предусмотрели, что в случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.
Ответчиками в связи с не заключением основного договора купли-продажи внесенная по договору потенциальным покупателем денежная сумма в размере 50 000 руб. была возвращена истцу в полном размере (акт на л.д.13 т.1).
От уплаты остальной суммы (неустойки) ответчик уклонился.
09.07.2021 истцом в адрес ответчиков была составлена претензия об уплате, в том числе, неустойки за не заключение основного договора вследствие нарушения предварительного договора купли-продажи (л.д.34-37 т.1).
Требование до настоящего времени не исполнено.
Принимая во внимание, что Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения неустойкой либо задатком предварительного договора, предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора), основной договор не был заключен сторонами по вине продавцов, имеются основания для привлечения ответчиков к гражданско-правовой ответственности перед истом в виде уплаты договорной неустойки.
Статья 381 ГК РФ в части 2 гласит, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Часть 1 статьи 322 ГК РФ предусматривает, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки.
В силу положений ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий размер неустойки; размер неисполненного денежного обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, исключительные обстоятельства по делу, такие как размер заявленной истцом суммы неустойки, существо нарушения, поведение сторон, обстоятельства дела, период, данный ответчикам для предоставления дополнительных документов, учитывая имущественный интерес сторон, состояние здоровья ответчика ФИО4, исходя из обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства, суд приходит к выводу, что подлежащая уплате ответчиками штрафная неустойка подлежит снижению до суммы в 40 000 руб.
Что касается остальных требований истца, то суд исходит из следующего:
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 1064 ГПК РФ, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Исходя из изложенного по общему правилу необходимыми условиями для наступления гражданско-правовой ответственности за причиненный вред являются: причинение вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между наступлением вреда и противоправностью поведения причинителя вреда, вина причинителя вреда. При этом гражданское законодательство предусматривает презумпцию вины причинителя вреда: лицо, причинившее вред, освобождается от обязанности его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Как следует из пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Как следует из пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Согласно положениям части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Для совершения основной сделки истцом были затрачены денежные средства (понесены убытки) в сумме 2 607 руб. на нотариальное оформление согласия супруга на покупку квартиры ответчиков в соответствии со ст.131 ГК РФ, ст.34 СК РФ (на л.д.23 т.1), 3 000 руб. на оценку недвижимости – квартиры ответчиков (квитанция на л.д.63 т.4, отчет на л.д.15-21 т.1).
Указанные расходы истец произвел для заключения основного договора, который не был заключен по вине ответчиков, оплаченные услуги применимы в других правоотношениях быть не могут, так как имеют целевое назначение, связанное с покупкой квартиры ответчиков, в связи с чем денежная сумма в размере 5 607 руб. (3 000 + 2 607) как убытки, понесенные в связи с виновными действиями ответчиков, должна быть последними возмещена истцу в полном объеме.
Что касается требования истца о взыскании с ответчиков иных денежных средств (убытков, упущенной выгоды в связи с разницей в цене, расходов по коммерческому найму жилья), то они удовлетворению не подлежат ввиду следующего:
Так, в силу ч.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
С такими требованиями истец к ответчикам не обращался, сделки по продаже собственного жилья и покупке нового, по коммерческому найму были им совершены по собственной воле в связи с предоставленной свободой договора, в связи с чем заявленные истцом к возмещению убытки в причинно-следственной связи с неправомерными действиями или бездействием ответчиков не состоят.
С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчиков 50 000 руб. – расходов по найму квартиры, 500 000 руб. – разницы стоимости квартиры по адресу: <адрес> и квартиры по адресу: <адрес>, 400 000 руб. – разницы стоимости квартиры по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат.
Таким образом, поданный иск подлежит лишь частичному удовлетворению.
Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В статье 94 ГПК РФ содержится перечень судебных расходов, которые относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе и расходы на оплату услуг представителя, иные н6еобходимые расходы.
В силу статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом понесены расходы на составление искового заявления в сумме 8 000 руб. (л.д.64 т.4).
С учетом результата рассмотрения дела (иск удовлетворен на 5,5%), статуса представителя, рекомендованных в регионе расценок адвокатам, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг в сумме 400 руб.
Остальные судебные издержки (по оплате судебной экспертизы, за оценку недвижимости) возмещению истцу за счет ответчиков не подлежат, так как указанные расходы истец понес в рамках тех требований, в удовлетворении которых ему судом было отказано.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ФИО3, /дата/ года рождения, паспорт №, выдан ГУ МВД России по <адрес> /дата/, 540-007, и ФИО4, /дата/ года рождения, паспорт №, выдан Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес> /дата/, 540-005, в пользу ФИО2, /дата/ года рождения, паспорт №, выдан Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес> /дата/, 540-005, неустойку – 40 000 руб., убытки – 5 607 руб., расходы по оплате юридических услуг – 400 руб., а всего взыскать 46 007 (Сорок шесть тысяч семь) руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено /дата/.
Судья: «подпись» М.В. Сидорчук