УИД 61RS0008-01-2022-006853-94

№ 2-143/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2023 года г.Ростов-на-Дону

Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

судьи Рощиной В.С.,

при помощнике судьи Мариненко Т.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора: ООО «Стратег-Дон» о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи. В обоснование иска указал, что 20 июня 2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием передачи задатка.

Согласно п.1.1, предварительного Договора Стороны обязуются в соответствии со ст. 429 ГК РФ заключить в будущем договор купли-продажи на 3-х комнатную квартиру, общей площадью 59,6 кв.м., расположенную на 15 этаже жилого дома, адрес объекта <адрес>, кадастровый номер №.

В соответствии с п.2.1. Договора стоимость продаваемой квартиры составляет 5 550 000 рублей.

Согласно п.2.2. Договора оплата стоимости квартиры будет произведена в следующем порядке:100000 (сто тысяч) Покупатель передает продавцу при подписании настоящего договора в качестве задатка, в обеспечение исполнения настоящего Договора и в подтверждение своих намерений купить квартиру, в счет оплаты ее стоимости; 1 317 693,91 за счет наличных собственных средств в день подписания основного Договора купли-продажи; 4 132 306, 09 за счет кредитных средств ПАО «Банк ПСБ».

Всю сделку сопровождало Агентство недвижимости «СмениКварти.Ру, действующее под управлением ООО «Стратег-Дон», ИНН №

01 июля 2022 года истцом был подписан кредитный Договор и Договор специального банковского счета с передачей всех документов (предварительный договор купли- продажи, отчет об оценке квартиры, выписка из ЕГРН и т.д) для проверки сделки так как квартира покупается с использование кредитных денежных средств ФГКУ «Росвоенипотека».

После подписания Договора и отправки в банк пакета документов истец обнаружил, что в подпункте 12 пункта 17 кредитного Договора и отчете об оценке указывается, что квартира является 2-х комнатной, а не 3-х комнатной, как было указано в предварительном Договоре купли-продажи. Более того, ознакомившись подробно с отчетом об оценке, истец обнаружил, что в покупаемой квартире фактическая планировка не соответствует поэтажному плану БТИ, а именно: перенесены перегородки в жилые №2 и №3, увеличена площадь коридора, в санузле создан коммуникационный шкаф.

Факты о том, что квартира является 2-х комнатной и то, что в квартире была выполнена перепланировка истцу не были сообщены. Истец считает, что ответчик ввел его в заблуждение и не сообщил достоверных сведений об измененных характеристиках продаваемой им квартиры.

В связи с этим истец посчитал необходимым расторгнуть предварительный Договор купли-продажи. В Дополнительном соглашении истец попросил указать причины отказа (перепланировка и количество комнат). Однако, после подписания дополнительного соглашения о расторжении предварительного Договора продавец отказался возвращать задаток, посчитав свои действия законными.

01 сентября 2022 года истец направил ответчику претензию с требованием возвратить ранее уплаченный задаток по предварительному договору, однако, ответа на претензию так и не поступило.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в свою пользу ранее уплаченный задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры с условием передачи задатка от 20.06.2022 г. в размере 200000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5200 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей.

Протокольным определением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 16.11.2022 в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечено ООО «Стратег-Дон».

В судебное заседание явился истец ФИО1, настаивал на удовлетворении иска по изложенным в нем доводам, пояснил, что квартира не соответствует документам, а так как он военнослужащий и квартира приобретается по программе военной ипотеки его условием было соответствие документов на 3-х комнатную квартиру и отсутствие перепланировок.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представила,в связи с чем, оснований для отложениясудебногозаседаниянеимеется. Ранее возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений. В суд от ответчика поступило ходатайство о передаче дела по подсудности по месту ее жительства, в удовлетворении которого судом было отказано, поскольку дело было принято к производству без нарушений правил подсудности, а изменение её места жительства в ходе рассмотрения дела, не является основанием для удовлетворения данного ходатайства.

Третье лицо- ООО «Стратег-Дон» в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд определил в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав пояснения истца, оценив и проверив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67ГПК РФ,судпришёл к выводу о возможности удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основаниидоговора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч.1 ст.420 ГК РФдоговоромпризнается соглашениедвухили нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключениидоговора. Понуждение к заключениюдоговоране допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключитьдоговорпредусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.432 ГК РФ,договорсчитается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора. Существенными являются условияопредмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоровданного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.161 ГК РФсделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Согласно пункту 1 статьи454 ГК РФподоговорукупли-продажиодна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежнуюсумму(цену).

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФпопредварительномудоговорустороны обязуются заключить в будущемдоговоро передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основнойдоговор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.Предварительный договордолжен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основногодоговора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основнойдоговор(пункты 2 - 4 статьи429 ГК РФ).

Согласно п.1, 2, 3, 4 ст.380 ГК РФзадаткомпризнается денежнаясумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неепо договору платежей другой стороне, в доказательство заключениядоговораи в обеспечение его исполнения.

Соглашениеозадаткенезависимо отсуммызадаткадолжно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является лисумма, уплаченная в счет причитающихся со стороныподоговоруплатежей,задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, этасумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторонзадаткомможет быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основногодоговорана условиях, предусмотренныхпредварительнымдоговором(статья 429).

Задатокявляется согласно ст.329 ГК РФодним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цельзадатка- предотвратить неисполнение договора.

Согласно ч.1, 2 ст.381 ГК РФпри прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416)задаток должен быть возвращен. Если за неисполнениедоговораответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившаязадаток, она обязана уплатить другой сторонедвойнуюсуммузадатка.

Согласно ст.309 ГК РФобязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей401 ГК РФустановлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, 20.06.2022г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка, согласно которому (п.1.1 Договора) стороны обязуются в соответствии со ст.429 ГК РФ заключить в будущем договор купли-продажи на 3-х комнатную квартиру, общей площадью 59,6 кв.м., расположенную на 15 этаже жилого дома, адрес объекта: РО <адрес> (кадастровый №).

Согласно п.2.1 Договора стоимость квартиры, указанной в п.1.1 Договора определена сторонами в размере 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Порядок оплаты данной цены также оговаривался в договоре: 100 000 рублей - задаток при подписании предварительного договора, сумма в размере 1 317 693, 91 рублей -оплачивается из собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи квартиры и 4 132 306, 09 руб. за счет кредитных средств ПАО «Банка ПСБ» путем перечисления на расчетный счет Продавца из средств федерального бюджета, на основании Свидетельства о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа, серия: № после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, не позднее срока определенного действующим законодательством (п.2.1 Договора).

Договором также предусмотрено, что стороны не позднее 20.07.2022г. заключить основной договор купли-продажи квартиры (п.1.3 Договора).

Как следует из п. 4.2 предварительногоДоговора, в соответствии со ст. 381 ГК РФ если за неисполнение данного договора ответственен Покупатель, задаток остается у Продавца, если за неисполнение данного договора ответственен Продавец, он возвращает Покупателю двойную сумму задатка.

20.06.2022г. был заключен и подписан предварительный договор, а так же передана Продавцу сумма задатка согласно условиям Договора, в размере 100 000 руб.

Всю сделку сопровождало Агентство недвижимости «Смени Кварти.Ру, действующее под управлением ООО «Стратег-Дон», ИНН №.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, 01 июля 2022 г. истцом был подписан кредитный Договор № и Договор специального банковского счета № с ПАО «Промсвязьбанк» с передачей всех документов (предварительный договор купли- продажи, отчет об оценке квартиры, выписка из ЕГРН и т.д.) для проверки сделки так как квартира приобретается с использованием кредитных денежных средств ФГКУ «Росвоенипотека».

По истечение одного месяца после заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры (20.07.2022) истец уведомил сотрудника Агентства недвижимости «СмениКвартиру.Ру» (ООО «Стратег-Дон») от отказе от заключения основного Договора купли-продажи, мотивировав отказ тем, что не был уведомлен о количестве комнат в приобретаемой квартире №222, а также о наличии незаконной перепланировки квартиры, ссылаясь на отчет оценщика.

Так, согласно подпункту 12 п.17 Кредитного договора №7457426 от 01.07.2022 г. заключенного между истцом и ПАО «Промсвязьбанк», а также Отчета об оценке квартиры № 16699-22 от 23.06.2022 г., выполненного ООО Региональный Центр Оценки «Дон Эксперт» жилое помещение (предмет залога) -квартира, общей площадью 59,6 кв.м., расположенная на 15 этаже жилого дома, по адресу: <адрес> (кадастровый №) является 2 (двух) комнатной, а не 3 (трех) комнатной, как было указано в предварительном договоре купли- продажи.

Кроме того, как следует из Отчета об оценке квартиры № 16699-22 от 23.06.2022 г., выполненного ООО Региональный Центр Оценки «Дон Эксперт» в спорной квартире фактическая планировка не соответствует поэтажному плату БТИ, а именно: перенесены перегородки в жилые №2и №3, увеличена площадь коридора, в санузле создан коммуникационный шкаф.

Как следует из пояснений истца, факты о том, что квартира является 2-х комнатной, и то, что в квартире была выполнена перепланировка ему не были сообщены при заключении Предварительного договора купли-продажи. Напротив, как следует из договора от 20.06.2022 г. истец имел намерения в будущем заключить договор купли-продажи на 3-х комнатную квартиру.

Соглашение об изменении условийпредварительногодоговора стороны не заключали.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик ввел его в заблуждение и не сообщил достоверных сведений об измененных характеристиках продаваемой им квартиры.

20.07.2022 г. истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 было подписано Дополнительное соглашение о расторжении предварительного Договора купли-продажи с условием передачи задатка от 20.06.2022 г., в связи с тем, что квартира является двухкомнатной и подвергшейся перепланированию. Также в Соглашении указано, что квартира с момента осмотра «Покупателем» 19.06.2022 г. не подвергалась изменению, с учетом перегородок в квартире остались 2 (две) отдельные спальные комнаты и общая кухня-гостиная.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что целью совершения сделки со стороны истца было приобретение 3-х комнатной квартиры, без перепланировки, так как квартира приобреталась с использованием кредитных денежных средств ВГКУ «Росвоенипотека». Уистцаобъективно отсутствовала необходимостьв покупке спорной квартиры.

Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства, суд считает, что заключая с истцом предварительный договор купли-продажи,ответчикввелегов заблуждениеотносительно его существенных условий.

Таким образом,заблуждение истца выразилось в том, что подписывая предварительный договор купли-продажи, он полагал, что заключает договор в отношении 3 (трех) комнатной квартиры, на согласованных условиях, планировка которой соответствует технической документации БТИ.

01.09.2022 истцом в адрес ответчика в порядке досудебного урегулирования спора была направлена претензия, в которой он потребовал возврата задатка в размере 100000 рублей.

Однако требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Факт передачи денежных средств в размере 100 000 рублей, а также их невозврат истцу, в судебном заседании ответчиком не оспаривался.

Разрешая заявленные требования, суд, приходит к выводу о том, что основнойдоговорне был заключен по вине ответчика ФИО2, вследствие того, что ею как Продавцом в предварительном договоре не были сообщены достоверные сведения об измененных характеристиках продаваемой квартиры, в связи с чем, исходя из соответствия заключенного между сторонамипредварительногодоговоракупли-продажи требованиям ст.429 ГК РФ, приходит к заключению о том, что переданная истцом по условиям такого договора денежная сумма является задатком, обеспечивающим возникшее из него обязательство сторон заключить основной договор, в связи с чем считает требование ФИО1 овзысканиис ФИО2 задатка по предварительномудоговорукупли-продажиквартиры с условием передачи задатка, всумме100 000 рублей 00 коп. вдвойномразмере, всего 200 000 рублей 00 коп. подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу требований ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Сторонойответчикане представлено доказательств, опровергающих доводы истца.

В соответствии с положениями ч. 1 ст.100 ГПК РФстороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой сторонырасходынаоплатууслугпредставителяв разумных пределах.

Истцом представлены договор оказания юридическихуслуг №Ф-12 от 01.09.2022, согласно которому исполнитель принял на себя обязательства по оказанию истцу юридической помощи при рассмотрении гражданского дела о взыскании суммы задатка в двойном размере. Стоимостьуслугопределенавразмере10 000 рублей, также представлена расписка о получении денежных средств в размере 10000 рублей в качестве оплаты услуг по Договору №Ф-12 от 01.09.2022 г.

Принимая во внимание цену иска, сложность дела, объем оказанных представителемуслуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, участиепредставителяв суде первой инстанции, суд полагает разумным определить компенсацию расходовпо оплате услугпредставителя взаявленном размере в сумме 10000 рублей.

Согласно ст.88 ГПК РФсудебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя, а также другие, признанные судом необходимыми, расходы (ст.94 ГПК РФ).

Как следует из положений ч. 1 ст.98 ГПК РФстороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании ст.98 ГПК РФс ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной полшины в размере 5200 рублей, которые подтверждены документально и сомнения у суда не вызывают.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора: ООО «Стратег-Дон» о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи удовлетворить.

Взыскать с ответчика ФИО2 (паспорт серия №, выдан <адрес>, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) в пользу ФИО1 (паспорт серия №, выдан <адрес>, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) сумму задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры с условием передачи задатка от 20.06.2022 г. в двойном размере- 200000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5200 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 01 февраля 2023 года.

Судья: В.С. Рощина