50RS0028-01-2021-010973-28

Дело № 2-1743/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2022 года г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Молевой Д.А.,

при помощнике судьи Смирнове П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Орион» о соразмерном уменьшении цены договора, о взыскании излишне уплаченной суммы, о взыскании неустойки, об обязании внести корректные данные в ЕГРН, о компенсации морального вреда, о взыскании штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, с учетом уточненных требований, обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Орион»:

о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением общей площади объекта долевого строительства с 11 899 242,42 рублей до 11 130 513,60 рублей;

о взыскании излишне уплаченной суммы в размере 768 728,82 рублей;

о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 283 124,60 рублей, и далее по дату фактического исполнения решения суда;

об обязании ООО «Орион» внести корректные данные в ЕГРН на основании данных судебной экспертизы относительно квартиры по адресу: , кадастровый №, в части установленных площадей помещения;

о компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей;

о взыскании штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 50% от присужденной судом денежной суммы.

Просила также взыскать с ответчика расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № многофункционального жилого комплекса по адресу:

Объектом долевого строительства является жилое помещение - квартира без лоджии/балкона, имеющая следующие характеристики: общая приведенная площадь (проектная) Объекта – 61,63 кв.м., расположенного в корпусе здания №, условный №, на № этаже, количество комнат – № (спальня 19,54 кв.м.; спальня 10.47 кв.м.), количество помещений вспомогательного использования – № (холл 4,50 кв.м.; с/у 2,44 кв.м.; кухня-гостиная 17.79 кв.м.; коридор 2,89 кв.м.; с/у 4,0 кв.м.).

Согласно условиям Договора, допустимое отклонение общей приведенной площади Объекта от проектной общей приведенной площади Объекта (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5%. Фактическая площадь Объекта подлежит определению после окончания строительства Здания по результатам обмеров Объекта, произведенными организацией технической инвентаризации, назначенной застройщиком.

Цена Договора на момент его заключения составила 11 640 481,12 рублей. Истцом обязательства по оплате выполнены в полном объеме.

Согласно п. № Договора, цена Договора изменяется в случае, если общая приведенная площадь, установленная после окончания строительства здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и /или кадастрового учета, будет больше или меньше проектной общей площади Объекта более чем на 0,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ, после осмотра Объекта, Застройщик ознакомил истца с новыми обмерами Объекта, после ввода Здания в эксплуатацию. Согласно технического описания Объекта и Экспликации Башня 2, квартира № (последнее обследование ДД.ММ.ГГГГ), выполненного компанией Застройщика – ООО «Азимут Кадастр», общая площадь Объекта увеличилась и составила 63 кв.м., а жилая площадь – 31 кв.м. От подписания передаточного акта истец отказалась.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик принудил истца подписать задним числом, ДД.ММ.ГГГГ, акт об окончательных взаиморасчетах по Договору, в котором зафиксировано, что фактическая площадь Объекта составила 63 кв.м., что на 1,37 кв.м. больше проектной общей площади Объекта, указанной в п. № Договора, а также принудил осуществить доплату на сумму 258 761,30 рублей, исходя из обмеров площади помещения, и подписать задним числом, ДД.ММ.ГГГГ, передаточный акт по Договору. Таким образом, по мнению ответчика, уточненная цена Договора, после подписания сторонами передаточного акта, составила 11 899 242,42 рублей.

В этот же день – ДД.ММ.ГГГГ истец подала Застройщику заявление на устранение недостатков по гарантийным случаям, в котором указала, что не согласна с результатами произведенных замеров и с суммой выставленной доплаты.

ДД.ММ.ГГГГ истец получила заключение кадастрового инженера ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастра», в котором указано, что общая площадь обследуемого помещения составляет 59,8 кв.м. (жилая площадь – 28,5 кв.м.), что не соответствует площади, указанной в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию с требованием в течение 10-ти календарных дней, с момента получения претензии, перечислить сумму доплаты в размере 258 761,30 рублей, а также произвести перерасчет Цены Договора в соответствии с замерами, произведенными кадастровым инженером ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастра», и осуществить возврат суммы переплаты согласно № Договора в размере 345 644,65 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец получила от ответчика ответ на претензию, в которой отказал в ее удовлетворении.

По указанным основаниям истец вынуждена обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истец ФИО1 и ее представитель в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ – ФИО4 в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, просили данные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - ООО «Орион» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Ранее сторона ответчика представила возражения на иск, в которых просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В случае удовлетворения исковых требований, просил уменьшить размер взыскиваемой неустойки и штрафа на основании статьи 333 ГК РФ.

Представитель 3-го лица – ПАО «РОСБАНК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав истца и ее представителя, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размерах денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, на которую ссылается истец, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орион», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве №.

Объектом долевого строительства является жилое помещение - квартира без лоджии/балкона, имеющая следующие характеристики: общая приведенная площадь (проектная) Объекта – 61,63 кв.м., расположенного в корпусе здания №, условный №, на № этаже, количество комнат – № (спальня 19,54 кв.м.; спальня 10.47 кв.м.), количество помещений вспомогательного использования – № (холл 4,50 кв.м.; с/у 2,44 кв.м.; кухня-гостиная 17.79 кв.м.; коридор 2,89 кв.м.; с/у 4,0 кв.м.). Допустимое отклонение общей приведенной площади Объекта от проектной общей приведенной площади Объекта (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5%. Фактическая площадь Объекта подлежит определению после окончания строительства Здания по результатам обмеров Объекта, произведенными организацией технической инвентаризации, назначенной застройщиком (№).

Цена Договора на момент его заключения составила 11 640 481,12 рублей (№).

Истцом обязательства по оплате 11 640 481,12 рублей выполнены в полном объеме.

Цена Договора изменяется в случае, если общая приведенная площадь, установленная после окончания строительства здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и /или кадастрового учета, будет больше или меньше проектной общей площади Объекта более чем на 0,5 кв.м. (№).

Согласно № Договора, при изменении Цены Договора по основанию, предусмотренному № Договора, стороны производят взаиморасчеты в следующем порядке:

В случае, если общая приведенная площадь Объекта окажется больше проектной общей приведенной площади Объекта, Участник осуществляет доплату денежной суммы, составляющей разницу между общей приведенной площадью Объекта и проектной общей приведенной площадью Объекта, умноженную на Цену единицы Общей приведенной площади Объекта. Доплата осуществляется Участником путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта (№

В случае, если общая приведенная площадь Объекта окажется меньше проектной общей приведенной площади Объекта, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей приведенной площадью Объекта и общей приведенной площадью Объекта, умноженную на Цену единицы Общей приведенной площади Объекта. Возврат осуществляется Застройщиком путем перечисления денежных средств на банковский счет Участника не позднее 5 рабочих дней со дня получения Застройщиком реквизитов Участника, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта (№

При передаче Объекта Участнику и подписании соответствующего передаточного акта в соответствии с условиями Договора, стороны подписывают акт об окончательн6ых взаиморасчетах, в котором фиксируется уточненная в соответствии с № п. № Цена Договора (№).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт об окончательных взаиморасчетах по Договору участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым по результатам обмеров фактическая площадь Объекта составила 63,00 кв.м., что на 1,37 кв.м. больше проектной общей площади Объекта, указанной в № Договора. Окончательная Цена Договора, рассчитанная в соответствии с № Договора составляет 11 899 242,42 рублей. Участник осуществил доплату Застройщику денежной суммы в размере 258 761,30 рублей, перечислив данную денежную сумму на расчетный счет Застройщика.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, сторонами также подписан передаточный акт по Договору участия в долевом строительстве № согласно которому истец принял Объект долевого строительства - квартиру по адресу: . В № Передаточного акта указано, что настоящим актом Застройщик подтверждает, что все взаиморасчеты по Объекту завершены; окончательная стоимость Объекта в соответствии с условиями Договора составила 11 899 242,42 рублей, на момент подписания настоящего Акта уплачена Застройщику полностью.

В выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры указана как 63 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено от истца заявление, в котором указывалось, что последняя не согласна с результатами произведенных обмеров, а также не согласна с суммой выставленной доплаты.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастра», составленному по заявке истца, общая площадь обследуемого помещения - квартиры по адресу: составляет 59,8 кв.м. (жилая площадь – 28,5 кв.м.), что не соответствует площади, указанной в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию с требованием в течение 10-ти календарных дней, с момента получения претензии, перечислить сумму доплаты в размере 258 761,30 рублей, а также произвести перерасчет Цены Договора в соответствии с замерами, произведенными кадастровым инженером ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастра», и осуществить возврат суммы переплаты согласно № Договора в размере 345 644,65 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец получила от ответчика ответ на претензию, в которой отказал в ее удовлетворении.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству стороны истца, была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «АЦ «СТАТУС».

Согласно заключению эксперта ООО «АЦ «СТАТУС» от ДД.ММ.ГГГГ, фактическая площадь жилого помещения, расположенного по адресу: составляет 58,93 кв.м., что не соответствует данным, указанным в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ и данным, содержащимся в ЕГРН. Несоответствие составляет 4,07 кв.м. – площадь квартиры завышена в передаточном акте.

Эксперт ООО «АЦ «СТАТУС», выполнявший производство данной экспертизы, предупрежден об уголовной ответственность за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ; документы, свидетельствующие о квалификации эксперта, приложены к экспертному заключению.

Вместе с тем, разрешая требования истца, суд учитывает следующее.

На дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и составления технического плана, обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации и подписания сторонами передаточного акта общая площадь спорной квартиры составляла 63,0 кв.м.

В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (пункт 1 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (подпункт 9 пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (подпункт 1 пункта 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

Согласно статье 401 Налогового кодекса РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (статья 403).

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 адрес ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщиком ООО «Орион» привлечен кадастровый инженер ООО «Азимут-Кадастр».

Кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых изготовлен технический план объекта капитального строительства (многоквартирного дома), соответствующий требованиям Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии п. 3 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Согласно материалам дела, государственный кадастровый учет осуществлен, общая площадь квартиры составляет 63,0 кв.м. В установленном законом порядке данные сведения истцом не оспорены, в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении общей площади квартиры вследствие ошибки кадастрового инженера не вносились.

Таким образом, истцом произведена доплата истцу денежных средств в связи с увеличением площади объекта в соответствии с данными, отраженными в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ и внесенными ЕГРН.

При этом суд учитывает, что экспертное заключение, составленное в ходе рассмотрения настоящего дела, об уменьшении общей площади квартиры, не является в данном рассматриваемом деле относимым и допустимым доказательством, поскольку судебная экспертиза проводилась на основании ходатайства стороны истца, а также с целью выяснения общей картины, для понимания результатов обмеров квартиры.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о соразмерном уменьшении цены договора, о взыскании излишне уплаченной суммы, о взыскании неустойки, об обязании внести корректные данные в ЕГРН, о компенсации морального вреда, о взыскании штрафа – не имеется.

При отказе истцу в иске понесенные ею судебные расходы распределению между сторонами не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО2 к ООО «Орион» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением общей площади объекта долевого строительства с 11 899 242,42 рублей до 11 130 513,60 рублей; о взыскании излишне уплаченной суммы в размере 768 728,82 рублей; о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 283 124,60 рублей, и далее по дату фактического исполнения решения суда; об обязании ООО «Орион» внести корректные данные в ЕГРН на основании данных судебной экспертизы относительно квартиры по адресу: , кадастровый №, в части установленных площадей помещения; о компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей; о взыскании штрафа и в удовлетворении требований о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29.08.2022.

Председательствующий Д.А. Молева