УИД 50OS0<данные изъяты>-64
Дело <данные изъяты>а-30/2023 (3а-23/2022; 3а-1240/2021)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 мая 2023 года <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Палагиной А.А.,
при ведении протокола секретарем Григорьевой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭВЕРЕСТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО «ЭВЕРЕСТ» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.
В дальнейшем, административный истец отказался от части исковых требований, просил пересмотреть кадастровую стоимость только объекта с кадастровым номером <данные изъяты> на дату оценки <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере, определенном на основании заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом <данные изъяты> лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, <данные изъяты> рублей.
Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, не оспаривал выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом <данные изъяты> лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, <данные изъяты>, возражал против результатов повторной судебной строительно-технической экспертизы.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебное заседание явился, согласился с результатами повторной экспертизы, решение оставил на усмотрение суда.
Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, в своих письменных пояснениях согласился с повторной экспертизой. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1784552 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, р-н ФИО1, с/<данные изъяты>, у <данные изъяты>.
В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 13 098 611,68 рублей. Стоимость утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633 (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет № МитраГрупп-260321-5 от <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «Митра Групп», в котором по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 7 048 980,00 рублей.
С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «БЮРО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ И ОЦЕНКИ».
Согласно представленному в суд заключению № Э-13845/21 от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 12 369 000,00 рублей.
С представленным заключением эксперта не согласился представитель административного истца, представил письменные замечания. Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с экспертным заключением согласились.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела экспертного заключения, судом была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению повторной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты>, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 10 528 857,00 рублей.
С представленным заключением повторной экспертизы согласился представитель административного истца. Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с экспертным заключением не согласились, представили письменные замечания, ходатайствовали о назначении повторной экспертизы.
Учитывая наличие возражений, а также поступившие в адрес суда пояснения эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» по данным возражениям, судом была назначена вторая повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению второй повторной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 12 486 126,00 рублей.
Также эксперт при производстве указанного исследования пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Представитель административного истца с результатами второй повторной экспертизы не согласился, представил письменные замечания относительно данного заключения.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
По представленным письменным замечаниям административного истца эксперт Федерального бюджетного учреждения «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» письменно пояснил следующее.
Согласно действующему законодательству, эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а также в выборе источников корректировок.
В рамках проведенного исследования экспертом для определения корректировки на удаленность от МКАД, использовался следующий источник: «Справочник оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под ред. ФИО2
Из рисунка 8 в заключении эксперта видно, что согласно статистическим данным «Справочника оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под ред. ФИО2, в случае удаления объекта исследования и всех объектов-аналогов более, чем на 80 км от МКАД, влияние данного фактора на рыночную стоимость исследуемого участка минимально, что подтверждено расчетом на листе 41 заключения эксперта.
Также эксперт пояснил, что в условиях ограниченного числа предложений на ретроспективную дату эксперт вынужден выбирать объекты, отличающиеся по тем или иным параметрам от объекта исследования, эксперт счел наиболее корректным расширять предложения за счет разницы по фактору «площадь», а не «местоположение». По мнению эксперта, корректировка по фактору «площадь», не столь существенно влияет на рыночную стоимость объектов как местоположение, поэтому в первую очередь при подборе аналогов эксперт подбирал аналоги сопоставимые по местоположению, а уже из имеющегося набора аналогов выбирал объекты наиболее сопоставимые по площади с объектом исследования. Достаточного числа аналогов сопоставимых по местоположению площадью от 10 га найдено не было.
Экспертом для расчета корректировки на площадь земельного участка объекта исследования использован другой источник - «Сборник рыночных корректировок СРК-2017» под ред. ФИО3, где отражена зависимость рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения от площади. Корректировка на масштаб применяется в условиях большого различия в площадях аналога и объекта исследования. Корректировка ограничена экстремальным уровнем корректировки до 50%.
В таблице <данные изъяты> на стр. 42 Заключения приведены корректировки объектов- аналогов на площадь, не превышающие экстремальный уровень - 50%.
Исходя из письменных пояснений эксперта, в выписке из <данные изъяты> от <данные изъяты> (т.1, 40-43 л.д.), представленной в материалы дела, отсутствует информация о наличии ограничений (обременений) в использовании участка.
Наличие охранных зон было определено экспертом на основании данных портала РГИС МО. Процент пересечения земельного участка с охранными зонами приведен в таблице <данные изъяты> на стр. 25 Заключения.
При этом, согласно таблице площадь пересечения частично не совпадает с теми значениями, что указал административный истец в своем замечании.
Эксперт отмечает и тот факт, что на сайте РГИС МО указано, что получаемые сведения РГИС МО носят исключительно информационный характер и не могут быть использованы для земельно-имущественных правоотношений, оспаривания возникновения прав и/или ограничений в оборотоспособности земель, действий или бездействий органов государственной власти и иных лиц, осуществляющих публичные правомочия.
Однако, несмотря на данное указание на сайте РГИС МО, эксперт проанализировал наличие охранных зон на земельном участке и степень их влияния.
Также эксперт указывает, что охранные зоны накладываются друг на друга таким образом, что процент пересечения с охранными зонами составляет менее 1%.
Учитывая незначительный процент участка в охранной зоне (менее 1%), а также то, что охранные зоны проходят по границе участка и не оказывают существенного влияния на использование участка в соответствие с видом разрешенного использования, следовательно, на итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования наличие данных охранных зон, по мнению эксперта, не влияет.
При этом доходы экспертом определены со всей площади участка, так как влияние указанных административным истцом охранных зон «...зоны лесов, придорожных полос, береговой полосы, охранной зоны ЛЭП и других ограничений» на использование участка в соответствии с видом его разрешенного использования не подтверждено.
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что замечания административного истца необоснованны.
Оценивая первоначальное и повторные заключения судебных экспертиз, и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, выводов первоначальной и первой повторной судебной экспертизы.
При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО4 ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы», проводившая повторную судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности указанного заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Повторное заключение судебной экспертизы ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы» подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения второй повторной судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности второго повторного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения новой повторной судебной экспертизы суд не усмотрел.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения второй повторной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов второй повторной судебной экспертизы.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере, определенном повторной судебной строительно-технической экспертизой, выполненной экспертом <данные изъяты> лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, а также оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное <данные изъяты> в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭВЕРЕСТ», поданное <данные изъяты> в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1784552 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, р-н ФИО1, с/<данные изъяты>, у <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 12 486 126,00 (двенадцать миллионов четыреста восемьдесят шесть тысяч сто двадцать шесть) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Палагина
В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.