Решение по делу № 3А-666/2022 от 31.08.2022 - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов.

УИД 38OS0000-01-2022-000265-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2022 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Урывском В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-666/2022 по административному исковому заявлению ООО «Сокол» к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрация г. Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сокол» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 13 073 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию административных зданий и складов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира:

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп в размере 73 967 034 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена (данные изъяты) Согласно отчету № 11/22 от 12.04.2022 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 24 267 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 13 073 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию административных зданий и складов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , в размере его рыночной стоимости равной 24 267 000 руб. по состоянию на 01.01.2020. Кроме того, просит взыскать с Правительства Иркутской области судебные расходы в размере 102 000 руб. (2 000 - государственная пошлина; 40 000 руб. - услуги оценщика; 60 000 руб. - услуги адвоката).

В судебное заседание после выхода суда из совещательной комнаты (разрешение ходатайства представителя административного истца Исаева П.Н. о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы) представители административного истца ООО «Сокол» - Исаев П.Н., ФИО1, действующие на основании доверенностей, не явились (покинули зал судебного заседания после допроса эксперта и удаления суда в совещательную комнату), о причинах неявки суду не сообщили, ходатайство об отложении не заявили.

Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, отказать в требованиях о взыскании судебных расходов, дополнительно указав, что указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки. Возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представило.

Административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка не свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что Управление не наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, равно как и полномочиями в сфере государственной кадастровой оценки. Управление не отвечает за результаты государственной кадастровой оценки, за определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Заинтересованное лицо - ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее от филиала поступил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Заинтересованное лицо - Администрация г. Иркутска в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, ранее представила возражения на административное исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении административных исковых требованиях, указав, что расчет рыночной стоимости спорного земельного участка, указанный в отчете об оценке, произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату её определения. Возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представила.

Суд, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителей административного истца, допросив свидетеля (эксперта, проводившего судебную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ООО «Сокол» является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.11.2009.

14.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 73 967 034 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона № 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО «Сокол» как плательщика земельного налога, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.01.2021.

С настоящим иском ООО «Сокол» обратилось в суд 19.04.2022 (согласно квитанции об отправке), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке (данные изъяты) № 11/22 от 12.04.2022.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 24 267 000 руб.

Определением суда от 31.05.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено государственной судебно-экспертной организации - ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

В заключении судебной оценочной экспертизы № 1006/4-4 от 10.08.2022, выполненной экспертом ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России, указано следующее:

- отчет (данные изъяты) № 11/22 от 12.04.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 13 073 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию административных зданий и складов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 13 073 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию административных зданий и складов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: по состоянию на 01.01.2020 составляет 52 925 565 руб.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер.

Представитель административного истца ООО «Сокол» - адвокат Исаев П.Н., действующий на основании доверенности, в возражениях на заключение эксперта указал, что заключение эксперта недостоверно, необоснованно, вводит в заблуждение суд и лиц, участвующих в деле, относительно рыночной стоимости земельного участка. В заключении эксперт указала, что в отчете об оценке неверно определен и проанализирован сегмент рынка недвижимости, неверно осуществлен подбор объектов-аналогов (стр. 11 заключения). На стр. 7 заключения указано: «По данным экспертного осмотра, который был проведен 08.08.2022, расположены объекты недвижимости, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в том числе гаражи, используемые в качестве складов, помещений по хранению и ремонту автотранспорта». Подобное использование объекта соответствует ВРИ: 4.9.1.4 «Ремонт автомобилей» и / или 6.9. «Склады». Вместе с тем представитель административного истца указывает, что код вида разрешенного использования 6.9 «Склады» входит в состав раздела «Производственная деятельность».

Также указал, что на стр. 10 заключения эксперт говорит о том, что по данным экспертного осмотра земельного участка было установлено, что производственная деятельность на данном земельном участке не осуществляется. Далее эксперт приходит к выводу о том, что в отчете об оценке неверно определен и проанализирован сегмент рынка недвижимости, неверно осуществлен подбор объектов-аналогов. На основании изложенного считает, что эксперт противоречит сам себе (стр. 7 и стр. 10 заключения) и приходит к необоснованному выводу.

Также считает, что эксперт ошибочно отождествляет понятия: «Земельные участки под индустриальную застройку» и понятие «Земельные участки с видом разрешенного использования - Производственная деятельность». Согласно справочнику ФИО2 к классу «Земельные участки под индустриальную застройку» относятся, в том числе, земельные участки для размещения гаражей и автостоянок, земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок». Таким образом, согласно классификации справочника оценщика недвижимости, спорный земельный участок относится именно к земельным участкам под индустриальную застройку или к земельным участкам производственно-складского назначения.

Кроме того, указал, что вывод эксперта на стр. 12 заключения: «На стр. 42, 58 объект-аналог № 1, по данным фотографиям, представленных в объявлении, на участке расположены строения, частично огорожен (рис. 12-13). На основании чего данный земельный участок не может быть принят в расчет в качестве объекта-аналога, поскольку стоимость в объявлении, включает в себя все улучшения, которые имеются на земельном участке», некорректен, поскольку на фотографиях, приложенных в объявлении видны здания и сооружения, расположенные на смежных земельных участках, данный факт подтверждается данными с публичной кадастровой карты.

Также считает, что замечание эксперта на стр. 12 заключения, что объект-аналог № 2 не может быть принят в расчет в качестве объекта-аналога, поскольку стоимость в объявлении, включает в себя все улучшения, которые имеется на земельном участке - на земельном участке расположена подстанция, не является критичным, поскольку в таком случае стоимость объекта-аналога № 2 должна быть уменьшена на стоимость трансформаторной подстанции, но данный объект-аналог должен быть принят в расчет.

Указал, что в своем заключении эксперт присваивает спорному земельному участку различные коды видов разрешенного использования. На стр. 27, 52, 58, эксперт указывает вид разрешенного использования «Выставочно-ярмарочная деятельность» (код 4:10). При этом под выставочно-ярмарочной деятельностью понимается деятельность в сфере выставочных услуг, осуществляемая для содействия становлению и развитию отношении торгово-экономического, научно-технического и инвестиционного сотрудничества. На территории спорного земельного участка отсутствуют строения и сооружения, позволяющие осуществлять подобную деятельность, что в том числе данный факт подтверждается выводами эксперта по результатам проведенного осмотра, на стр. 23 заключения указано: «По данным экспертного осмотра на исследуемом земельном участке расположены хозяйственные корпуса, гаражи, осуществляющие деятельность но хранению, обслуживанию, ремонту автотранспорта, административное здания с офисными помещениями, осуществляющие предпринимательскую деятельность». На стр. 59 заключения в таблице № 10 эксперт указывает вид разрешенного использования объекта оценки как 4:1 «Деловое управление», при этом применяя корректировку отличную от корректировки для ранее указанного вида разрешенного использования 4:10. Подобная величина корректировки свидетельствует о некачественном подборе объектов-аналогов.

Кроме того, считает, что эксперт не уделил достаточного внимания обоснованию вида разрешенного использования объекта оценки. В заключении не приводится доказательств, позволяющих однозначно говорить о том, что вид разрешенного использования объекта оценки исходя из вида фактического использования - под эксплуатацию административных зданий и складов. Во-первых, на территории земельного участка расположено лишь одно административное здание, площадью 430,8 кв.м, то есть нет оснований говорить о расположении «административных зданий». Во-вторых, площадь гаражно-складских объектов - 1 345,1 кв.м, говорит о том, что превалирующим является использование объекта оценки под деятельность по складированию, а также под хранение, обслуживание и ремонт автотранспортных средств. Доля гаражно-складских объектов (производственно-складских) составляет около 76 % от общей площади всех объектов недвижимости, расположенных на оцениваемом земельном участке, соответственно, вид фактического использования объекта оценки должен быть определен как «складская деятельность», что соответствует виду разрешенного использования 6.9 или «хранение и ремонт автотранспорта», что соответствует виду разрешенного использования 4.9. Считает, что с учетом вида фактического использования «под склады, гаражи и административное здание», вид разрешенного использования «Выставочно-ярморочная деятельность» (код 4:10) не является корректным. Считает, что эксперт сделал ошибочные выводы, не позволившие провести корректную оценку земельного участка.

Также считает, что в заключении экспертом совершены ошибки при внесении корректировок, влияющих на стоимость спорного земельного участка. Так, эксперт в рамках проведения расчета стоимости земельного участка (стр. 54, 64 заключения) использует корректировку на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку на основании данных справочника ФИО2, при этом на стр. справочника указано, что к классу «Земельные участки под офисно-торговую застройку» относятся земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, земельные участки для размещения гостиниц, земельные участки для размещения административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Эксперт в заключении указывает, что по данным экспертного осмотра на исследуемом земельном участке расположены хозяйственные корпуса, гаражи, осуществляющие деятельность но хранению, обслуживанию, ремонту автотранспорта, административное здания с офисными помещениями, осуществляющие предпринимательскую деятельность, то есть корректировка на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку не соответствует фактическому использованию земельного участка.

На стр. 59 заключения указывает вид разрешенного использования объекта оценки как 4:1 - «Деловое управление», при этом ранее при определении фактического использования объекта оценки (стр. 27 заключения) эксперт определяет вид разрешенного использования как «Выставочно-ярмарочная деятельность» (код 4:10). В расчетах эксперт применяет среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам для вида разрешенного использования с кодом 4:1, что приводит к существенному искажению стоимости.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом была допрошена эксперт ФИО8 которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла пояснения представителя административного истца по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО9 пояснила, что спорный земельный участок оценивался как условно свободный. Вид разрешенного использования спорного земельного участка определен исходя из вида фактического использования - под эксплуатацию административных здания и складов (код расчета 04:010). По данным официального сайта Министерства имущественных отношений Иркутской области объект оценки отнесен к 4 группе - Предпринимательство (код расчета 04:010), что не противоречит фактическому использованию земельного участка. Также был произведен фактический осмотр земельного участка, в ходе которого выявлено, что на спорном земельном участке расположены хозяйственные корпуса, гаражи, осуществляющие деятельность по хранению, обслуживанию, ремонту автотранспорта, административное здание с офисными помещениями, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Также пояснила, что если на исследуемом земельном участке расположены разные здания и сооружения, в том числе здания, используемые под предпринимательскую деятельность - получение прибыли, то такой земельный участок относится к виду разрешенного использования - Деловое управление. На спорном земельном участке расположены здания и сооружения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, автосервис, а склады являются приложением к основным объектам, расположенным на земельном участке. Производственная деятельность на данном земельном участке не осуществляется, деятельность объектов, расположенных на земельном участке, направлена на получение прибыли. На основании Приказа Министерства экономического развития РФ № 540 от 01.09.2014 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», классификатор видов разрешенного использования земельных участков с кодом расчета вида использования 04: предпринимательство - размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1-4.10.

Пояснила, что на дату проведения оценки - 01.01.2020 действовал классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, который был использован при определении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Эксперт также пояснила, что код расчета вида использования 04:010 как указано на сайте Министерства имущественных отношений Иркутской области и 4.1 является кодом такого вида разрешенного использования как Деловое управление. Код расчета 4.10 относится к выставочно-ярмарочной деятельности, что не имеет отношения к виду разрешенного использования спорного земельного участка. Код 4.9, на который ссылается административный истец, не может быть применен к спорному земельному участку, поскольку на нем расположены не только гаражи, но и административные здания, используемые под предпринимательскую деятельность.

Кроме того, эксперт пояснила, что расчет корректировок объектов-аналогов выполнен по данным справочника ФИО2, корректировка на торг составила -10,2 % - под офисно-торговую застройку.

Показания эксперта ФИО10 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию представителя административного истца. Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Несогласие представителя административного истца с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО № 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 4 и ФСО № 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО № 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объекта оценки и объектов-аналогов. Кроме того, вид разрешенного использования спорного земельного участка определен экспертом на основании данных официальных публичных источников, в которых содержатся сведения из ЕГРН, а также экспертом был произведен фактический осмотр земельного участка.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Кроме того, представитель административного истца ООО «Сокол» - адвокат Исаев П.Н. заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 31.08.2022 в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО «Сокол» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При этом проанализировав доказательства, представленные в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка, суд приходит к выводу, что отчет об оценке не может быть признан доказательством, достоверно устанавливающим кадастровую стоимость предмета спора в размере рыночной. Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, с учетом возражений лиц, участвующих в деле, была назначена судебная экспертиза. Объективного подтверждения сомнения в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и достоверности определенного заключением эксперта итогового результата расчета рыночной стоимости объекта оценки не представлено.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь абз. 2 п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которому суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, в размере 52 925 565 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Доводы представителя административного истца ООО «Сокол», что необходимо установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, являются необоснованными, поскольку допустимым доказательством, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного земельного участка, суд признал заключение судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ООО «Сокол» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, - 19.04.2022.

Рассматривая требования административного истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся:

1) суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

2) расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

3) расходы на проезд и проживание сторон, заинтересованных лиц, связанные с явкой в суд;

4) расходы на оплату услуг представителей;

5) расходы на производство осмотра на месте;

6) почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами;

7) другие признанные судом необходимыми расходы.

В ч. 1 ст. 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что при обращении в суд для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ООО «Сокол» были понесены судебные расходы: расходы по уплате госпошлины в размере 2 000 руб., расходы по оплате отчета об оценке в размере 40 000 руб., расходы по оплате услуг адвоката 60 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Именно поэтому Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (п. 2 ч. 1 и ч. 2 ст. 3). Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе закрепленных ст. 4 названного Федерального закона принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости призвано подтвердить достоверность кадастровой стоимости, оценка которой должна быть не произвольной и обеспечивать соотносимость (приближенность), насколько это возможно, результатов определения кадастровой стоимости с существующими рыночными реалиями, но и не исключает вариативности оценок кадастровой стоимости, обусловленной объективными факторами, включая особенности применяемой методологии кадастровой оценки и возможности различной профессиональной интерпретации имеющихся экономических и иных значимых данных.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят установлена на основании проведенной по делу судебной экспертизы, услуги по составлению отчета об оценке оказаны в связи с реализацией административным истцом права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, соответствующие судебные издержки возникли в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых в силу закона возложено на административного истца.

При возникновении сомнений в обоснованности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и достоверности ее определения суд правомочен решить по собственной инициативе вопрос о назначении экспертизы (ст. ст. 62, 77 и 78 КАС РФ).

По данному административному делу признанная судом экономически обоснованной рыночная стоимость объекта недвижимости ниже кадастровой стоимости, определенной в порядке массовой оценки, в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят на 28,44 %.

Допущенные при установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости расхождения с его рыночной стоимостью являются незначительными, превышение кадастровой стоимости над рыночной составляет менее чем в 2 раза, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как налогоплательщика, сведений о том, что при проведении кадастровой оценки имели место нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы административного дела не представлено, а в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено, поэтому с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу распределения бремени несения судебных расходов, в соответствии с которой существенное (значительное) превышение кадастровой стоимости, ранее определенной в порядке массовой оценки, установленной судом в размере его рыночной стоимости, может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено.

Кроме того, в соответствии со ст. ст. 387, 388, 389, 390 НК РФ земельный участок является объектом налогообложения, в отношении которого подлежит уплате земельный налог, налоговая база которого определяется в отношении объекта налогообложения как его кадастровая стоимость.

Административный истец является плательщиком земельного налога.

Исходя из ранее установленной Постановлением Правительства Иркутской области № 969-пп от 26.11.2020 кадастровой стоимости (73 967 034 руб.) и кадастровой стоимости, установленной решением суда в размере рыночной (52 925 565 руб.), ожидаемая налоговая выгода только за 1 год составит 315 622,04 руб. (1 109 505,51 руб. (земельный налог (1,5%) с ранее установленной кадастровой стоимости) - 793 883,47 руб. (с кадастровой стоимости, установленной решением суда).

Указанное соотношение ожидаемой налоговой выгоды (315 622,04 руб.) в связи с изменением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят) и размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, - 102 000 руб., указывает, что размер налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по земельному участку) спорного объекта недвижимости, больше размера понесенных административным истцом по делу судебных расходов, которые по своему размеру не превышают ожидаемую налоговую выгоду, которая может быть получена административным истцом в связи с изменением кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка при оплате земельного налога.

Обратившись в суд с административным исковым заявлением, административный истец реализовал свое право на приведение кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик объектов.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Решение Иркутского областного суда об удовлетворении административного искового заявления ООО «Сокол» не может расцениваться как принятое против административного ответчика. Удовлетворение требований обусловлено реализацией предоставленного административному истцу права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а не наличием спора о праве, а также не связано с установлением фактов нарушения прав ООО «Сокол».

С учетом приведенных норм права и позиции Конституционного Суда Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с административного ответчика судебных расходов по уплате госпошлины в размере 2 000 руб., расходов по оплате отчета об оценке в размере 40 000 руб., расходов по оплате услуг адвоката в размере 60 000 руб., поскольку при рассмотрении настоящего дела разница между оспоренной (73 967 034 руб.) и установленной (52 925 565 руб.) решением суда кадастровой стоимостью является приемлемой (28,44 %), а также размер материальной выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (315 622,04 руб. за 1 год) больше размера понесенных административным истцом по делу судебных расходов.

Таким образом, понесенные расходы должны быть отнесены на ООО «Сокол» как на лицо, обратившееся в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ООО «Сокол» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 13 073 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию административных зданий и складов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: в размере его рыночной стоимости равной 52 925 565 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Дата обращения ООО «Сокол» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят - 19.04.2022.

В удовлетворении административных исковых требований ООО «Сокол» о взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья И.В. Ларичева

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2022 г.