УИД 77RS0016-02-2024-019100-50

Дело № 2-2106/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Куликовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2106/2025

по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила произвести государственную регистрацию договора ипотеки от 20.09.2021 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении недвижимого имущества – квартиры площадью 36,5 кв.м, кадастровый номер 77:05:0003005:3614, расположенной по адресу: <...>; взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что между ФИО1 и ФИО2 21.09.2021 года был заключен договор целевого займа, в соответствии с п. 1.1. которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 5 475 000 руб. на следующие цели: для погашения долга перед ФИО3 и снятия обременения с объекта недвижимости – квартиры площадью 36,5 кв.м, кадастровый номер 77:05:0003005:3614, расположенной по адресу: <...>. Пунктом 2.3. договора займа установлено, что обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору, является залог вышеуказанного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заемщику. 20.09.2021 года между истцом и ответчиком заключен договор ипотеки, согласно п. 1.1. которого залогодатель в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств по договору займа от 21.09.2021 года предоставляет в залог истцу вышеуказанную квартиру, залоговая стоимость которой по соглашению сторон составляет 9 500 000 руб., согласно п. 3.1. договора ипотеки от 20.09.2021 года. Пунктом 3.3.5. договора займа от 21.09.2021 года предусмотрено, что не позднее календарного дня с даты заключения договора заемщик обязан сдать необходимые документы для регистрации ипотеки на имущество. Пунктом 7.4. договора ипотеки от 20.09.2021 года установлено, что договор считается заключенным и вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения заемщиком обязательств по договору займа от 21.09.2021 года; право залогодержателя на имущество, предусмотренное договором, возникает с момента заключения договора; имущество считается обремененным ипотекой с момента государственной регистрации ипотеки в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав. Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбами о совершении действий по государственной регистрации договора об ипотеке, однако, ответчик от государственной регистрации уклоняется.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебное заседание явились, на иске настаивали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела надлежащим образом извещена, возражений на иск не представила, каких-либо ходатайств не заявила.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав истца и ее представителя, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО1 и ФИО2 21.09.2021 года был заключен договор целевого займа, в соответствии с п. 1.1. которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 5 475 000 руб. на следующие цели: для погашения долга перед ФИО3 и снятия обременения с объекта недвижимости – квартиры площадью 36,5 кв.м, кадастровый номер 77:05:0003005:3614, расположенной по адресу: <...>.

Пунктом 2.3. договора займа установлено, что обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору, является залог вышеуказанного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заемщику.

20.09.2021 года между истцом и ответчиком заключен договор ипотеки, согласно п. 1.1. которого залогодатель в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств по договору займа от 21.09.2021 года предоставляет в залог истцу вышеуказанную квартиру, залоговая стоимость которой по соглашению сторон составляет 9 500 000 руб., согласно п. 3.1. договора ипотеки от 20.09.2021 года.

Пунктом 3.3.5. договора займа от 21.09.2021 года предусмотрено, что не позднее календарного дня с даты заключения договора заемщик обязан сдать необходимые документы для регистрации ипотеки на имущество.

Пунктом 7.4. договора ипотеки от 20.09.2021 года установлено, что договор считается заключенным и вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения заемщиком обязательств по договору займа от 21.09.2021 года; право залогодержателя на имущество, предусмотренное договором, возникает с момента заключения договора; имущество считается обремененным ипотекой с момента государственной регистрации ипотеки в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 8.1. ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Истец, обращаясь в суд, указывает на то, что ответчик не предпринял мер к регистрации договора ипотеки, данное бездействие следует рассматривать, как уклонение от государственной регистрации сделки.

Факт того, что до настоящего времени государственная регистрация предмета залога не произведена, является уставленным.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН, что в отношении предмета залога действуют ограничительные меры по запрещению регистрации:- от 11.03.2025 года № 77:05:0003005:3614-77/055/2025-7 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Можайского РОСП ГУФССП России по Московской области № 159596470/5022 (47031/25/50022—ИП), выданного 10.03.2025 года.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ предусмотрено, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Залог недвижимого имущества, помимо норм ГК РФ, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Часть 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусматривает, что арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества

Суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства (ч. 13 ст. 32 Закона N 218-ФЗ).

В силу п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в регистрирующий орган поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

При таких данных, учитывая, что действующее законодательство не предполагает осуществление государственной регистрации прав, если в отношении регистрируемого объекта недвижимости имеются запреты или иные ограничения, препятствующие проведению государственной регистрации, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении к государственной регистрации обременения на недвижимое имущество, а потому таковые отклоняет.

Кроме того, тот факт, что истец формально имеет право требовать исполнение положений договора ипотеки от 21.09.2021 года, не свидетельствует о том, что в его действиях отсутствует злоупотребление правом.

Указанная позиция согласуется с Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.02.2021 года N 33-КГ20-8-К3, где указано, что под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. При этом под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Учитывая, что в настоящее время в отношении спорной квартиры установлены ограничительные меры, а также проводятся следственные действия по факту мошенничества, следовательно, в рассматриваемой ситуации не могут быть приняты во внимание доводы истца, злоупотребившей правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ей права формальным требованиям законодательства и заключенными договорами ипотеки и займа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Мещанский районный суд г. Москвы.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2025г.

Судья А.Д. Городилов