УИД 63RS0007-01-2024-004740-66
Дело № 2-578/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
30.07.2025 г.о. Самара
Волжский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Тимагина Е.А., при секретаре судебного заседания Алимовой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества (АО) «Банк ДОМ.РФ» к Ф.П.Ю., Ф.И.В. о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
АО «Банк ДОМ.РФ» (далее – Банк) обратилось в суд с иском к Ф.П.Ю., Ф.И.В. о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ Банк предоставил ответчикам кредит в размере 2 384 048 руб. на срок 300 месяцев под 5,25% годовых на приобретение квартиры. Ответчики свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов надлежащим образом не исполняли, нарушали сроки оплаты внесения ежемесячных платежей, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору составила 2 258 130,15 руб., из них: 2 196 055,43 руб. – основной долг; 10 797,90 руб. – проценты; 51 276,82 руб. – неустойка, которые истец, с учетом уточнения требований, просит взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу, а также взыскать проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,25% годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу, расходы по оплате госпошлины в размере 43 961 руб., кроме того, обратить взыскание на предмет ипотеки: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. «Южный город», <адрес>, общей площадью 59,8 кв.м, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере 4 675 200 руб.
Стороны, третьи лица Ф.М.П. в лице законного представителя Ф.И.В., представитель ОСФР по <адрес>, извещенные надлежащим образом о дате, месте, времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили. Истец, третье лицо ОСФР по <адрес> просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, от иных лиц ходатайств не поступало.
Руководствуясь ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 432 ГК РФ, если между сторонами заключен договор, то соблюдение его условий является обязательными для сторон.
По правилам ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ, договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьями 809, 810, п. 1 ст. 819 ГК РФ предусмотрена обязанность банка или иной кредитной организации (кредитор) предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, обязанность заемщика уплачивать проценты на сумму кредита в размерах и порядке, определенных договором, до дня возврата суммы кредита, а также вернуть полученную сумму кредита в срок и в порядке, предусмотренном кредитным договором.
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Исходя из положений статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» определено, в случае нарушения заемщиком условий договора потребительского кредита (займа) в отношении сроков возврата сумм основного долга и (или) уплаты процентов продолжительностью (общей продолжительностью) более чем шестьдесят календарных дней в течение последних ста восьмидесяти календарных дней кредитор вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе с причитающимися процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа), уведомив об этом заемщика способом, установленным договором, и установив разумный срок возврата оставшейся суммы потребительского кредита (займа), который не может быть менее чем тридцать календарных дней с момента направления кредитором уведомления.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» (кредитор) и Ф.П.Ю., Ф.И.В. (заемщики) был заключен кредитный договор №/ИКР-19РБ, в соответствии с которым кредитор обязался предоставить заемщикам кредит в размере 2 384 048 руб., под 5,25% годовых, на срок 300 месяцев, считая от даты, следующей за датой фактического предоставления кредита, а заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом.
В силу п. 3.4 Индивидуальных условий кредитного договора кредит предоставляется для приобретения в общую совместную собственность заемщиков 3-х комнатной квартиры общей площадью 62,58 кв.м, расположенной по строительному адресу: <адрес>, муниципальный район Волжский, с.<адрес>, <адрес>, стоимостью 2 980 060 руб., путем участия в долевом строительстве по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, заключенного между залогодателями и продавцом.
Согласно п. 3.8 Индивидуальных условий договора размер ежемесячных платежей заемщиков по кредиту составляет 14 333 руб.
ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 384 048 руб. были получены заемщиками путем перечисления средств на текущий счет Ф.П.Ю. №, открытый в Банке.
В соответствии с п. п. 3.5, 3.7 Индивидуальных условий договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека в силу закона.
В п. 6.2 Индивидуальных условий договора предусмотрена ответственность заемщиков за нарушение сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов в виде уплаты кредитору неустойки в виде пени в размере 1/366 от размера ключевой ставки Банка России в процентах годовых, действующих на дату заключения договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
ДД.ММ.ГГГГ Ф.П.Ю., Ф.И.В. заключили с ООО «СЗ «Юг-2» договор № ЮГ2-6.20-61 о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома в отношении 3-х комнатной квартиры общей площадью 62,58 кв.м, расположенной по строительному адресу: <адрес>, муниципальный район Волжский, с.<адрес>, мкр. «Южный город», кв-л 6, 5 очередь, 2 этап, <адрес>.20, секция 2, <адрес>, стоимостью 2 980 060 руб.
Право совместной собственности ответчиков на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с.<адрес>, мкр. «Южный город», <адрес>, общей площадью 59,8 кв.м, кадастровый № и ипотека в пользу истца зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств по кредитному договору, ДД.ММ.ГГГГ Банк согласно п. 5.4.1 кредитного договора направил заемщикам требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и пени не позднее 30-ти календарных дней. Требование Банка заемщиками не исполнено, доказательств обратного не представлено.
Согласно расчетам истца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков по договору составила 2 258 130,15 руб., из них: 2 196 055,43 руб. – основной долг; 10 797,90 руб. – проценты; 51 276,82 руб. – неустойка.
Разрешая спор, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив, что задолженность по кредитному договору до настоящего времени заемщиками не погашена, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для солидарного взыскания с ответчиков задолженности по кредитному договору, в соответствии с заявленными требованиями по представленному истцом расчету, не оспоренному ответчиками.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.
На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии с п.1 и п. 3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
На основании п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ч. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В силу ч. 2 ст. 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно, как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю, и на нее может быть обращено взыскание.
Распространение на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общего правила об ответственности должника всем своим имуществом, положения статей 348, 349, 350 ГК РФ направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.
Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).
В соответствии со ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен указать способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого Федерального закона.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Таким образом, исходя из смысла указанных положений закона, обращение взыскания на жилое помещение должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
Гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.
Согласно представленному истцом залоговому заключению от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с.<адрес>, мкр. «Южный город», <адрес>, составляет по верхней границе 5 844 000 руб. по нижней границе 4 417 000 руб.
По ходатайству стороны ответчиков определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась судебная оценочная экспертиза, производство которой поручалось ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».
Согласно выводам заключения эксперта №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ нижняя граница рыночной стоимости предмета залога составляет 5 605 815,85 руб., рыночная стоимость имущества – 5 925 855,80 руб., верхняя граница рыночной стоимости - 6 535 137,15 руб.
Сторонами заключение эксперта не оспорено, ходатайство о назначении дополнительной, либо повторной экспертизы судебной экспертизы не заявлялось.
Суд признает надлежащим доказательством экспертное заключение ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ, составленное в соответствии с требованиями законодательства.
По мнению суда, с учетом баланса интересов кредитора и должников, начальная продажная цена должна быть установлена в полном размере, определенном заключением эксперта, в связи с чем, суд определяет начальную продажную цену имущества на публичных торгах в размере 80% от рыночной стоимости 6 535 137,15 руб., то есть в размере 5 228 109,72 руб.
Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, определения начальной продажной цены и реализации имущества путем продажи на открытых публичных торгах обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому им произведена оплата государственной пошлины в размере 43 961 руб., в связи с чем с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию указанные расходы в заявленном размере.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 –199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» удовлетворить.
Взыскать солидарно с Ф.П.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ Отделением в <адрес> Отдела УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения № Ф.И.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ УМВД России по <адрес>, код подразделения №, в пользу акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» (ОГРН №) задолженность по кредитному договору №/ИКР-19РБ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 258 130,15 руб., из них: 2 196 055,43 руб. – основной долг; 10 797,90 руб. – проценты; 51 276,82 руб. – неустойка, а также проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,25% годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу, расходы по оплате государственной пошлины в размере 43 961 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с.<адрес>, мкр. «Южный город», <адрес>, общей площадью 59,8 кв.м, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 228 109,72 руб.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме через Волжский районный суд <адрес>.
Судья: Е.А. Тимагин
Решение суда составлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Е.А. Тимагин