Дело № 2-1168/2023 УИД: 23RS0013-01-2023-001110-79
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 12 мая 2023 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Бочко И.А.,
при секретаре Чеботаревой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации МО Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости,
установил:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просит сохранить нежилое здание - торговый павильон литер «В», обшей площадью 33,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № примерно в 28 м по направлению на юг от ориентира -пятиэтажный секционный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Спортивная ул., <адрес>, признав право собственности на него за ФИО1; указать, что решение по данному иску является основанием для осуществления государственного кадастрового учета нежилого здания- торговый павильон литер «В», обшей площадью 33,9 кв.м, расположенного по адресу: примерно в 28 м по направлению на юг от ориентира -пятиэтажный секционный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Спортивная ул., <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и регистрации права на него.
Свои требования истец обосновала тем, что на основании договора аренды № от 08 декабря 2006 года, по которому Арендодателем выступает Администрация МО Гулькевичский район, Соглашения о переводе прав и обязанностей арендатора от 17 марта 2008 года во владение и пользовании истца находится земельный участок площадью 85 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов - для временной установки торговых павильонов, расположенный примерно в 28 м по направлению на юг от ориентира - пятиэтажный секционный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Спортивная ул., <адрес>. На указанном земельном участке истцом возведено нежилое здание- торговый павильон литер «В», общей площадью 33,9 кв.м, в том числе основной - 30,9 кв.м, вспомогательной 3,9 кв.м. Истец обратилась в Администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ей отказано. Отказ мотивирован тем, что нежилое здание -торговый павильон литер «В» входит в схему размещения нестационарных торговых объектов; договор аренды прекратил свое действие 05 декабря 2016 года; необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок; разрешение на строительство; документы о соответствии построенного объекта строительным нормам и правилам; схему расположения объекта, сетей заключение органа строительного надзора, технический план объекта. Истец не согласна с мотивами отказа, изложенными в письме Администрации МО Гулькевичский район № 11/353 от 09 марта 2023 года. Так, согласно п. 7.2 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 08 декабря 2006 года срок его действия определен до 05 декабря 2016 года. Договор аренды и соглашение о переводе прав зарегистрированы в ЕГРН. В настоящее время запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу истца в ЕГРН не погашена. 28 ноября 2016 года письмом начальника Управления имущественных отношений Администрации МО Гулькевичский район № 2701/04 истцу сообщено, что поскольку она продолжает пользоваться участком по истечении срока аренды, вносит арендные платежи, Администрация против этого не возражает и не имеет намерения на расторжение договора, в силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ он является действующим и продленным на неопределенный срок. Согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Кубань, утвержденным Решением Совета сельского поселения Кубань № 6 от 12 декабря 2012 года, зона, где расположен земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902026:0108, определена как «Зона застройки малоэтажными жилыми домами» (Ж2). Градостроительный регламент указанной зоны допускает следующие виды разрешенного использования земельных участков: Магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м, минимальный размер участка должен быть не менее 30 кв.м, максимальный - не более 300 кв.м, максимальный процент застройки 50%. Согласно техническому заключению строительные работы выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных при строительных работах на несущие и ограждающие конструкции существующее строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Нежилое здание торговый павильон литер «В» общей площадью 33,9 кв.м имеет заглубленный фундамент; обеспечено всеми необходимыми коммуникациями. Согласно Федеральному закону № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: ст. 4 идентификация возведенного (построенного) нежилого здания – торговый павильон литер «В» отнесено к нормальному уровню ответственности; ст. 5 строительные конструкции и основания построек обладают прочностью и устойчивостью и не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений; ст. 8 нежилое здание торговый павильон литер «В» спроектировано и построено с соблюдением требований пожарной безопасности. Нежилое здание -торговый павильон литер «В» является объектом капитального строительства, так как представляет собой строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда или для осуществления различных непроизводственных функций. Нежилое здание-торговый павильон литер «В» является недвижимым имуществом (ГК ст. 130), так как является объектом, прочно связанным с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, объектом капитального строительства группа капитальности II. По основным нормативным требованиям - планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, электроснабжение, связь, проветривание), противопожарным (площади противопожарного этажа) - соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории зданий и помещений сервисного обслуживания населения. Возведение (строительство) нежилого здания (торговый павильон) литер «В» не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п. 3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых ею мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
В судебное заседание стороны, третьи лица, надлежаще уведомленные, не явились, в своих заявлениях просили дело рассматривать в их отсутствие.
Представитель ответчика представил в суд письменное возражение, в котором указал, что строительные работы должны вестись при наличии разрешения на строительство. Иск о признании права на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Материалы дела не свидетельствуют, что истцом предпринимались меры во внесудебном порядке легализовать постройки. Строительство произведено с нарушением градостроительных норм, без получения разрешения.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю в своем отзыве указал, что судебный акт должен отвечать всем требованиям правоустанавливающего документа и должен содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, сведения о возникновении либо о прекращении права, ограничения (обременения права, кадастровый номер объекта, его площадь назначение, точный адрес).
Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что на основании Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 08 декабря 2006 года, по которому Арендодателем выступает Администрация МО Гулькевичский район, Соглашения о переводе прав и обязанностей арендатора от 17 марта 2008 года во владении и пользовании ФИО1 находится земельный участок площадью 85 кв.м с кадастровым номером 23:06:0102026:0108 из земель населенных пунктов - для временной установки торговых павильонов, расположенный примерно в 28 м по направлению на юг от ориентира - пятиэтажный секционный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Спортивная ул., <адрес>.
Право аренды ФИО1 (обременение участка в ее пользу) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 24 декабря 2007 года.
На указанном земельном участке истцом без получения необходимых разрешений возведено нежилое здание-торговый павильон литер «В», общей площадью 33,9 кв.м, в том числе основной - 30,9 кв.м, вспомогательной 3,9 кв.м.
По завершении строительства истец обратился в Администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на строительство.
Сообщением № 11/353 от 09 марта 2023 года истцу отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что установлен факт самовольного строительства по вышеуказанному адресу; не представлена проектная документация, а также сведения о результатах инженерных изысканий; договор аренды земельного участка прекратил свое действие, а торговый павильон включен в схему размещения нестационарных торговых объектов.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную истцом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № от ДД.ММ.ГГГГ указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ч. 3 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В разделе 7 Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 08 декабря 2006 года указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации и действует до 05 декабря 2016 года.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 24 декабря 2007 года.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции, действующей на 08 декабря 2007 года, моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации.
Таким образом, срок действия договора аренды от 08 декабря 2007 года в силу п. 1 ст. 192 ГК РФ истекал 04 декабря 2016 года.
Пункт 2 ст. 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
По окончании срока действия договора, указанного в самом договоре, истец продолжила его использование.
Письмом начальника Управления имущественных отношений Администрации МО Гулькевичский район № 2701/04 истцу сообщено, что поскольку она продолжает пользоваться участком по истечении срока аренды, вносит арендные платежи, Администрация против этого не возражает и не имеет намерения на расторжение договора, в силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ он является действующим и продленным на неопределенный срок.
Истцом производились платежи в счет арендной платы, сведений о направлении ей ответчиком возражений против пользования участком либо требований о расторжении договора и освобождении земельного участка суду не представлено.
Таким образом, земельный участок находится во владении и пользовании истца на основании договора аренды от 08 декабря 2006 года, возобновленного в илу п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.
Правилами землепользования и застройки сельского поселения Кубань, утвержденным Решением Совета сельского поселения Кубань Гулькевичского района № 6 от 12 декабря 2012 года, зона, где расположен земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902026:0108, определена как «Зона застройки малоэтажными жилыми домами» (Ж2).
Градостроительный регламент указанной зоны допускает следующие виды разрешенного использования земельных участков: Магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м, минимальный размер участка должен быть не менее 30 кв.м, максимальный - не более 300 кв.м, максимальный процент застройки 50%.
Согласно техническому заключению, выполненному экспертом филиала ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Гулькевичскому району строительные работы по строительству нежилого здания - торгового павильона литер «В» выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных при строительных работах на несущие и ограждающие конструкции существующее строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Нежилое здание торговый павильон литер «В» общей площадью 33,9 кв.м имеет заглубленный фундамент; обеспечено всеми необходимыми коммуникациями, является объектом капитального строительства, так как представляет собой строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда или для осуществления различных непроизводственных функций. Нежилое здание –торговый павильон литер «В» является недвижимым имуществом (ГК ст. 130), так как является объектом, прочно связанным с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, объектом капитального строительства группа капитальности II. По основным нормативным требованиям - планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, электроснабжение, связь, проветривание), противопожарным (площади противопожарного этажа) - соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории зданий и помещений сервисного обслуживания населения. Возведение (строительство) нежилого здания-торговый павильон литер «В» не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п. 3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Согласно своему функциональному назначению помещения нежилого здания- торговый павильон литер «В» можно использовать как: № 1 торговый зал площадью 30,9 кв.м, № 2 подсобное площадью 3,9 кв.м, общая площадь 33,9 кв.м. Площадь, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 составляет 34,5 кв.м.
Учитывая, что нежилое здание –торговый павильон литер «В» расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, суд считает возможным признать за истцом право собственности на указанный объект.
Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении нежилого здания –торговый павильон литер «В» и в признании за истцом права собственности на самовольно выстроенный объект недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 к Администрации МО Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.
Сохранить нежилое здание - торговый павильон литер «В», обшей площадью 33,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № примерно в 28 м по направлению на юг от ориентира -пятиэтажный секционный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Спортивная ул., <адрес>, признав право собственности на него за ФИО1.
Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета нежилого здания - торговый павильон литер «В», обшей площадью 33,9 кв.м, расположенного по адресу: примерно в 28 м по направлению на юг от ориентира - пятиэтажный секционный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Спортивная ул., <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № регистрации права на него.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Гулькевичского районного суда И.А.Бочко