Дело № 2-76/2025 (2-562/2024)
УИД 52RS0054-01-2024-000568-84
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Чкаловск 21 июля 2025 года
Чкаловский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Коноваловой Е.М., при секретаре судебного заседания Ларионовой Д.Ю., с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, третьего лица по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО2 по доверенностям ФИО3, ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО4, его представителя по доверенности ФИО5, ответчика по первоначальному иску ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
ФИО1 к ФИО4, ФИО6, «Газпромбанк» (АО) о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, применении последствий недействительности ничтожных сделок,
по встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора дарения бани, признании зарегистрированного права отсутствующим, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась суд с иском к ФИО4 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 06.09.2021 г., применении последствий недействительности ничтожных сделок.
В обоснование заявленных требований указала, что между истцом и ответчиком 06 сентября 2021 года в городе Нижний Новгород был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.
В качестве предмета указанного договора были определены:
земельный участок площадью 889 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Нижегородская область, Чкаловский район, Кузнецовский с/с, д. Перехваткино. В настоящий момент указанный объект значится под кадастровым номером №
жилой дом, назначение жилое, 2 - этажный (подземных этажей - 1, общая площадь 326,1 кв. м., инв № 00000751. лит А, адрес объекта: <адрес> <адрес>. Кадастровый номер настоящего объекта не обозначен в договоре. Кроме этого у данного объекта недвижимости отсутствуют сведения об описании местоположения контура на местности, он не отображен на Публичной кадастровой карте (ПКК). Сведения, содержащие графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), отсутствуют в ЕГРН.
Истец полагает, что вышеуказанный договор составлен с нарушением норм действующего законодательства и является ничтожной сделкой, поскольку на данном земельном участке имелся другой объект, не указанный в предмете договора, а именно: баня, имеющая кадастровый № (дата присвоения кадастрового номера 08.07.2016 г., местоположение: <адрес>.
Согласно Выписке из ЕГРН (Приложение 2) относительно бани с кадастровым номером №, она расположена в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Земельный участок площадью 889 кв.м., с кадастровым номером №, жилой дом, (адрес объекта: <адрес>), а также баня, имеющая кадастровый № (адрес: <адрес>.) принадлежали на момент заключения ничтожной сделки одному лицу ФИО1 и были зарегистрированы на ее имя в Росреестре.
При этом земельный участок был отчужден ответчику без бани.
Полагает, что при заключении договора купли-продажи от 06 сентября 2021 был нарушен установленный абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, при том, что оба объекта недвижимости принадлежали одному лицу, в связи с чем договор в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий. Истец имеет законный интерес в признании ее недействительной, поскольку это нарушает ее права. Нарушение права истца заключается в лишении ее права собственности в результате исполнения ничтожной сделки.
В порядке применения последствии недействительности вышеуказанного договора на основании ст. 167 ГК РФ полагает, что земельный участок с кадастровым номером №, а также жилой дом (назначение жилое, 2 – этажный (подземных этажей - 1, общая площадь 326,1 кв. м., инв №, лит А, адрес объекта: <адрес> <адрес>) подлежат возвращению в собственность истца.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства и нормы права, ФИО1 просила:
1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (-земельный участок площадью 889 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Нижегородская область, Чкаловский район, Кузнецовский с/с, д. Перехваткино. В настоящий момент указанный объект значится под кадастровым номером №; - жилой дом, назначение жилое, 2 - этажный (подземных этажей - I, общая площадь 326,1 кв. м., инв № 00000751, лит А, адрес объекта: <адрес>), заключенный между истцом и ответчиком 06 сентября 2021 года в городе Нижний Новгород.
2. Применить последствия недействительности ничтожных сделок: обязать истца и ответчика возвратить другой стороне все полученное по сделке, отменить регистрацию перехода права собственности по вышеуказанной сделке, признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилой дом № № и на земельный участок №.
В соответствие с определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Нижегородской области, ФИО6, ФИО2, «Газпром» (АО).
13.01.2025 г. определением суда принято встречное исковое требование ФИО4 к ФИО1, ФИО2, о признании отсутствующим зарегистрированное право ФИО2 на нежилое помещение – баню, признании за ФИО4 права собственности на нежилое помещение – баню.
Из содержания искового заявления следует, что после рождения ребенка в 2020 году ФИО4 и его супруга - ФИО6 начали искать для покупки дом. 18.06.2021г. они нашли через мобильное приложение на сайте "Циан" (пп.Слап) объявление риэлтора М.А.О. (далее также - риэлтор), согласно которому в д. Перехваткино Чкаловского района Нижегородской области за 11 500 000 рублей продаются земельный участок и коттедж (скриншот объявления имеется в материалах дела).
При очной встрече риэлтор сообщила, что в состав коттеджа входят дом и хозяйственная постройка - баня (далее также - баня), показала выписку из ЕГРН на дом с кадастровым №, в соответствии с которой, как она пояснила, иные объекты недвижимости, кроме земельного участка, в пределах которых расположен дом, отсутствуют, т.е. убедила истца в том, что баня является хозяйственной постройкой, не является зарегистрированным объектом недвижимости и приобретается вместе с домом.
В июле 2021г. М-вы ездили на первый просмотр. Землю, дом и баню им показывали ФИО1 (далее также - собственник) и её сын - ФИО2
Перед самой сделкой был контрольный просмотр дома и бани, на котором также присутствовали собственник и ФИО2, который вел себя очень уверенно и убедительно, рассказывал ФИО4 об особенностях дома и работы разводок, таких как котел и т. д., а после чего также был произведен осмотр хозяйственной постройки - бани, и такой же инструктаж. При просмотре ФИО2 также указал на имеющиеся неисправности в доме и бане: в доме протекал потолок на кухне и в гостиной, а в бане была неисправна балконная дверь на втором этаже.
О том, что баня, как выяснилось позже, является с 2016г. нежилым зарегистрированным в Росреестре объектом, ответчики при просмотрах ФИО7 не сообщили.
Указанные в договоре купли-продажи от 06.09.2021г. (далее также - договор от 06.09.2021г., договор) жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым № были проданы ФИО4 (далее также - покупатель) за 11 000 000 руб., из которых 3 300 000 руб. были выплачены продавцу ФИО6 наличными денежными средствами в момент подписания договора, а оставшаяся часть - 7 700 000 руб. была выплачена ФИО1 за счет кредитных средств по кредитному договору №01059/21 от 06 сентября 2021, заключенному между ФИО4 (заемщик), ФИО6 (созаемщик) и кредитором - залогодержателем АО «Газпромбанк",
При совершении сделки присутствовали банковские работники, риэлтор, ФИО1, ФИО2, а также ФИО4 и ФИО6
Баня, как отдельный объект недвижимости, в договоре купли-продажи от 06.09.2021г. не фигурировала, поскольку, как риэлтор, так и Г-вы уверили М-вых в том, что баня является хозяйственной постройкой, включать ее в договор нет необходимости, и что баня также входит в состав продаваемого имущества.
После подписания договора стороны проехали в МФЦ по адресу ул. Рождественская, 24Б, Нижний Новгород, Нижегородская обл., 603001, куда подали документы на регистрацию сделки.
После регистрации сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее также - Росреестр), Г-вы передали ФИО4 в присутствии ФИО6 и свидетеля Н.А.А. ключи от дома и бани.
После переезда в дом в ноябре 2021г. и до лета 2024г. М-вы своими силами, а также с участием подрядчиков, занимались реконструкцией и ремонтом дома и бани (фундамент, кровля, инженерные системы, чистовая отделка и.т.д.), выплачивали кредит, пока летом 2024г. не получили от ФИО2 сообщение, в котором он сообщил, что является собственником бани, находящейся на приобретенном земельном участке, и М-вы незаконно пользуемся ею.
ФИО2 также прислал ФИО4 выписку из ЕГРН Росреестра (МСУВИ-001/2024-190641323), из которой следовало, что ФИО2 является на основании договора дарения, выданного 22.05.2024г., правообладателем нежилого помещения - бани (далее также - спорный объект), площадью 43,2 кв.м., кадастровый №, кадастровой стоимостью 267364,37 руб., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес> (запись о государственной регистрации права от 23.05,2024 №).
ФИО2, как уверен истец, безусловно знал о том, что ФИО1 зарегистрировала спорный объект в Росреестре до заключения договора купли-продажи от 06.09.2921г., однако, ответчики, как до заключения договора купли-продажи от 06.09.2021г., так и после его подписания, получения денег и передачи ключей не только от дома, но и от бани, умышленно, злоупотребляя правами, не сообщили истцу об этом.
Истцу непонятна роль риэлтора, которая является профессиональным участником отношений по продаже недвижимости, и которая в 2021 году разместила на сайте ЦИАН сообщение о продаже не только земельного участка и дома, но и бани, прислала ФИО7 первоначальное предложение, в котором так же, как и в объявлении на сайте ЦИАН, было указано, что продаются земля, дом и баня, т.е. убедила истца в том, что он покупает всё, что находится на земельном участке, а в июле 2024 года информация о продаже бани в мобильном приложении сайта ЦИАН была удалена ею, и на сайте появилась новая информация, где баня в предложении о продаже вовсе отсутствует (копия сообщения с сайта ЦИАН от 20.07.2024г - прилагается)
ФИО4, ссылаясь на нормы гражданского законодательства, в частности ст. ст. 1, 10, 166, 168 и 170 ГК РФ, считает, что договор от 22.05.2024г. дарения бани с кадастровым номером № совершен ответчиками как с намерением причинить ему вред или создать для этого условия, так и с целью создания иллюзии добросовестности и отсутствия противоправности действий со стороны продавца при совершении договора купли-продажи от 06.09.2021г.
При заключении мнимого договора дарения от 22.05.2024г. (ст. 170 ГК РФ), одаряемый ФИО2 был осведомлен о том, что спорный объект подарен (отчужден) ему без доли в праве на земельный участок, и что права как на спорный объект, так и на земельный участок, на котором находится баня, принадлежат ФИО4 на основании договора купли-продажи от 06.09.2021г., а регистрирующий орган, в нарушение требований гражданского и земельного законодательства осуществил государственную регистрацию перехода к одаряемому права собственности на спорный объект без земельного участка.
Совершая сделку (дарение) лишь для вида, ответчики правильно оформили все документы, но создать реальные правовые последствия не стремились и не желали, действовали, злоупотребляя правами, исключительно с намерением причинить вред истцу.
ФИО4, действуя добросовестно, на законных основаниях, будучи абсолютно уверенным в том, что вложил денежные средства в том числе и в покупку спорного объекта, приобрел право собственности как на указанные в договоре купли-продажи от 06.09.2021г. объекты недвижимости, так и на спорный объект, которым он и члены его семьи фактически владеют и пользуются с момента покупки, в том числе вложил значительные средства в их содержание и ремонт, выплачивает ипотеку по кредитному договору.
Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество
Инициирование ФИО4 настоящего спора направлено не только на констатацию ничтожности сделки с дарением спорного объекта ФИО2, но и на восстановление нарушенного права собственности ФИО4 в отношении принадлежащей ему на основании договора купли-продажи от 06.09.2021г. нежилого помещения - бани с кадастровым номером №.
При заключении договора купли-продажи от 06.09.2021г. истец полагался на то, земельный участок с кадастровым № свободен от иных прав, рассчитывал на обычное деловое и добросовестное поведение продавца.
Право на баню возникло по субъективному мнению истца из договора купли-продажи от 06.09.2021г. по умолчанию в границах и из предполагаемого поведения продавца при заключении сделки, поскольку, при обычном поведении покупатель рассчитывал или мог рассчитывать на возникновение у него права на спорный объект.
На основании изложенного, с учетом дополнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать договор дарения бани с кадастровым номером № от 22.05.2024 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимый, совершенный без намерения создать предусмотренные им правовые основания, признать отсутствующим зарегистрированное право ФИО2 на нежилое помещение - баню, площадью 43,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес> (запись о государственной регистрации права от 23.05.2024№). Признать за ФИО4 право собственности на нежилое помещение - баню, площадью 43,2 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Исходя из характера спорных правоотношений, с учетом принятия судом встречного иска, по ходатайству сторон и по инициативе суда в ходе рассмотрения настоящего спора ФИО6, ФИО2, «Газпром» (АО) привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.
В ходе рассмотрения дела первоначальный истец ФИО1 исковые требования дополнила, в качестве последствий недействительности ничтожных сделок просила признать недействительным право залогодержателя Газпромбанк (АО) на дом и земельный участок по адресу: <адрес>, признать недействительной запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона земельного участка № от 15.09.2021 г. и дома № № от 15.09.2021 г.
Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1, третье лицо по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО2, Управление Росреестра по Нижегородской области, Газпромбанк (АО) в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
С учетом мнения участников процесса, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом, извещенных о судебном заседании.
Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, не признав встречные исковые требования ФИО4 В обоснование своей позиции ссылалась на доводы, изложенные в исковом заявлении, а также в письменных позициях ФИО1 и ФИО2
Из письменных пояснений ФИО1 следует, что предметом оспариваемого договора являлись только жилой дом с кадастровым номером №, площадью 326,1 кв.м., о чем имеется запись в ЕГРН № от 15.09.2021, а также земельный участок с кадастровым номером 52:13:080319:0062 площадью 889 кв.м.
Нежилое здание - баня с кадастровым номером № площадью 43,2 кв.м. предметом договора не являлась.
При заключении сделки стороны пришли к взаимному соглашению, что баня будет продана в будущем. Такое соглашение было заключено, чтобы М-вы могли взять ипотечный кредит на приобретение дома и земельного участка. В случае включения в сделку бани – нежилого здания, М-вы не смогли бы получить ипотеку, поскольку ипотечный кредит предоставляется только на приобретение жилых зданий и земельных участков. При этом утверждает, что ответчику ФИО7 достоверно было известно, что баня находится на покупаемом объекте и имеет свой индивидуальный кадастровый номер, поскольку эти сведения находятся в открытом доступе - в публичной кадастровой карте.
Вместе с тем, указывает, что любые договоренности о продаже спорной бани, совершенные в устной или иной в отличие от письменной формы, являются ничтожными, не порождают юридические последствия.
Заявляет о добросовестности своего поведения при заключении оспариваемой сделки, указывая, что никакого обмана, сокрытия или введения в заблуждение не было. Ответчик знал, что баня не продана, но не стал требовать её включения в договор. Она - не юрист, действовала в рамках имеющегося у неё понимания, не преследовала цели обмана. Ошибочное понимание ею правовой природы заключаемого договора при отсутствии умысла на нарушение закона не свидетельствует о недобросовестности.
Указывает, что только после того, как у нее возник конфликт с ответчиком, включая публичные обвинения со стороны М-вых в программе «Кстати» в 2024 году, она обратилась к юристу и узнала, что заключённая сделка была юридически ничтожной. Требования о признании сделки недействительной вызваны исключительно защитой своих прав, а не желанием получить выгоду. Передала баню ФИО7, будучи уверена, что стороны договорятся о ее продаже позже. В исковом заявлении предлагает вернуть все полученные по сделке денежные средства, что исключает любые попытки извлечения односторонней выгоды из недействительности договора.
Полагает, что п. 5 ст. 166 ГК РФ к ее действиям не применим, учитывая, что ответчику было известно о нахождении на приобретаемом им земельном участке спорной бани, принадлежащей истцу; воля сторон была направлена на нарушение императивного запрета, установленного пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, в связи с чем поведение самих ответчиков также не является добросовестным.
Возражая против доводов ФИО4, а также против его исковых требований, считает необоснованными его ссылки на объявления на ЦИАН, передачу ключей, слова риэлтора, устные договоренности, а также вспомогательный характер бани в обоснование своей позиции о том, что земельный участок был ими приобретен вместе с баней.
Объявление на «Циан» не является доказательством заключения договора. Передача ключей - это бытовой жест, а не передача права собственности. Право собственности возникает на основании договора и государственной регистрации. Передача ключей без указания объекта в договоре - не более чем знак фактического допуска, и не порождает никаких вещных прав. Даже если отдали ключи - это может означать временное пользование, договорённость, но не отчуждение объекта. Риэлтор не является участником сделки и не подтверждает состав передаваемого имущества. Участие риэлтора ФИО8 не означает, что она удостоверяла содержание договора.
Баня обособлена от жилого дома капитальными стенами, имеет отдельный вход и кровлю, не используется для доступа к дому или общему имуществу, имеет самостоятельную хозяйственную функцию (банно-бытовое назначение). Кроме того, указывает, что М-вы сдают баню в аренду на короткий срок, что подтверждается сведениями в открытых источниках в сети Интернет и свидетельствует, что баня не является вспомогательным строением.
Указывает, что кадастровый номер бане был присвоен ещё в 2016 году. Она как собственник бани, могла распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе передать в дар своему сыну. Акт дарения оформлен в 2024 году и зарегистрирован в Росреестре, что подтверждает легальность сделки.
Полагает, что позиция банка, поддерживающего позицию М-вых, характеризуется признаками заинтересованности, поскольку признание спорной сделки недействительной повлечет выбытие спорного имущества из-под залога, что является для банка негативным фактом.
Заявляет о применении последствий пропуска ФИО4 срока исковой давности по заявленным требованиям, который, считает, начинает течь с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи дома и земельного участка.
ФИО2 в своих письменных пояснениях выражает несогласие со встречными исковыми требованиями ФИО4 и указывает, что приобрел спорный объект па законных основаниях. Никаких обстоятельств мнимости договора дарения ему спорного объекта не имеется. У ФИО1 отсутствовали ограничения в дарении ему бани. Все обстоятельства, которые приводит ФИО7, являются выдуманными и не соответствуют действительности. ФИО7 злоупотребляет процессуальными правами, использует встречное исковое заявление в качестве способа избежания ответственности и последствий признаний договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным.
ФИО7 явно осознавал, что приобретает земельный участок и жилой дом с явным нарушением Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. Полагает, что для этого имелась мотивация получения кредита со стороны Газпромбанка, который бы не предоставил в заем денежные средства под залог нежилого помещения.
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4, его представители, ответчик по первоначальному иску ФИО6 с заявленными ФИО1 исковыми требованиями не согласились, настаивали на удовлетворении встречного иска ФИО4 и в судебном заседании дали пояснения, аналогичные доводам в обоснование встречного искового заявления, а также доводам, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях ФИО4
Из содержания письменных пояснений ФИО4 следует, что жилой дом и баня соотносятся как главная вещь и принадлежность, баня расположена на земельном участке и находится рядом с жилым домом, является вспомогательным помещением, связанные с ними инженерные коммуникации составляют единое домовладение, используются по единому хозяйственному назначению, что подтверждается также техническим паспортом на жилой дом от 21.03.2011, переданным продавцом покупателю. Вопреки доводам противоположной стороны, указывает, что жилой дома и баня имеют общие коммуникации, в том числе отопление и водоснабжение.
Доказательств раздела земельного участка и самостоятельного использования помещения (отдельно от жилого дома) не представлено.
Потому считает, что, приобретая жилой дом, он приобрёл и право собственности на баню, несмотря на то, что баня зарегистрирована в ЕГРН как отдельный объект недвижимости и не поименована в договоре купли-продажи. Баня как принадлежность в данном случае следует судьбе главной вещи - жилого дома, а жилой дом и участок по спорному договору купли-продажи были переданы в его собственность.
До июля 2024 на публичной кадастровой карте не было данных, которые бы говорили о том, что баня зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта в ЕГРН. Так, в скриншоте с «Публичной кадастровой карты России» от 27.06.2024 баня не отмечена отдельным числовым обозначением, а на скриншоте от 27.07.2024 баня уже была отмечена под номером 131.
Желание сторон сделки при заключении договора купли-продажи передать и баню подтверждается и фактом одновременной передачи ключей от бани при подписании данного договора, что сторонами не оспаривается. И подтверждается свидетельскими показаниями.
Доказательств каких-либо переговоров об отдельной дальнейшей продаже бани, не представлено. Более того, ФИО1, вместо того, чтобы потребовать доплаты за баню, которая якобы не была внесена в момент заключения договора купли-продажи, подарила баню своему сыну - ФИО2, и предъявила иск о недействительности сделки, требуя возврата дома и участка. При этом рыночная стоимость земельного участка и дома, существенно изменилась за период со дня заключения договора купли-продажи.
Ссылки ФИО1 на юридическую неграмотность в обоснование своих исковых требований считает несостоятельными, поскольку на момент заключения договора купли-продажи она являлась профессиональным участником рынка недвижимости. Это подтверждается выписками из ЕГРЮЛ, согласно которым по состоянию на 06.09.2021 г. ФИО1 уже 10 лет являлась учредителем ООО «Гранит», основным видом деятельности которого является покупка и продажа собственного недвижимого имущества, и более 10 лет учредителем ООО «Продторг», дополнительным видом деятельности которого являлась сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества. Кроме того, с 12.05.2022 г. ФИО1 была зарегистрирована в качестве ИП, основным видом деятельности была аренда и управление собственным арендованным недвижимым имуществом.
Поведение ФИО1 после заключения договора купли-продажи (получение оплаты в полном объёме за проданную недвижимость, подача заявления на переход права собственности к ФИО7, передача ключей, отсутствие каких-либо требований в течение практически 3 лет) однозначно свидетельствует о том, что оно давало основание ФИО7 полагаться на действительность данной сделки, поэтому ее заявление о недействительности данной сделки не имеет правового значения.
Указывает также, что спорный жилой дом является единственным жильём их семьи.
Считает необоснованными утверждения ФИО1 о том, что АО «Газпромбанк» отказался предоставить кредитные деньги, ввиду того, что баня не могла быть предметом залога.
Ссылаясь на то, что фактическое владение баней сохраняется за их семьей, что ответчиками н оспаривается, заявил иск о признании недействительной сделки дарения бани, признания права ФИО2 на баню отсутствующим и о признании своего права собственности на баню. Оспаривая доводы противоположной стороны о пропуске им срока исковой давности, ссылается на то, что на его требования срок исковой давности не распространяется. При этом указывая, что в любом случае с того момента, когда он узнал о нарушении своих прав, связывая это событие с заключением Г-выми договора дарения бани и их обращением с иском в суд, прошло менее года.
Учитывая, что из заявленных ФИО1 требований не усматривается иного интереса, кроме материального, полагает действия Г-вых недобросовестными, что должно являться основанием для отказа в иске об оспаривании договора купли-продажи и применении последствий его недействительности.
Представитель «Газпромбанк» (АО) по доверенности ФИО9 ранее в судебном заседании поддержал доводы, содержащиеся в письменном отзыве, из содержания которого следует, Банк расценивает требования ФИО1 как злоупотребление правом, а ее действия как недобросовестные.
Согласно абзацу третьему подпункту 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается /запрещено отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Пунктом 5 оспариваемого договора установлено, что истец (продавец) несет ответственность за сокрытие сведений о том, что объекты недвижимости состоят под каким-либо запретом отчуждения.
При этом ФИО1, вопреки требованиям ст. 35 ЗК РФ и положений п. 5 оспариваемого договора, действуя недобросовестно, заведомо зная о том, что находящееся на земельном участке вспомогательное помещение (баня) поставлено ею на кадастровый учет в 2016г., имеет кадастровый №, не сообщает об этом ФИО4 при заключении договора, позиционирует данный объект как входящий в состав объектов недвижимости и презентует продажу объектов недвижимости и спорного объекта (бани) как комплекс сооружений неразрывно связанных.
ФИО1 являлась участником коммерческих организаций и вела предпринимательскую деятельности в сфере оборота недвижимости, (подтверждено материалами дела), соответственно не могла не знать о ничтожности сделки купли-продажи земельного участка без продажи всех находящихся на нем объектов недвижимости, что еще раз подтверждает ее недобросовестность при заключении спорного договора и исключает право на его оспаривание.
Кроме того, после заключения спорной сделки ФИО1 своими действиями подтверждает намерение/волю и на отчуждение спорного объекта (бани), а именно фактически передаст ее в собственность ФИО4, отдав ключи от нее. Также факт передачи спорного объекта в собственность ФИО4 подтверждается отсутствием ограничения доступа со стороны ФИО1, совместных действий по проверке технического состояния объекта недвижимости, выделения коммуникационных подключений для ее использования (свет/вода и т.д.) и подъездных путей на протяжении трех лет.
Отдельное использование/продажа Бани в разрыве от объектов недвижимости, приобретенных по договору, делало бы сделку по отчуждению практически и экономически не выгодной, при данных условиях она не была бы заключена, учитывая расположение объектов и площадь участка.
Изложенные выше факты свидетельствуют о том, что воля сторон договора была направлена на отчуждение объектов недвижимости совместно с баней, доказательств обратного ФИО1 не представлено, т.е. основания для признания сделки ничтожной отсутствуют. Не включение в договор условия о продаже бани являемся следствием недобросовестного поведения ФИО1 по введению ФИО4 в заблуждение/не сообщении сведений о кадастровом статусе бани.
Утверждения ФИО1 о намеренном не включении условия о продаже бани в договор по требованию банка не соответствуют действительности, не подтверждены доказательствами и противоречат здравому смыслу и закону. Выявление в предполагаемой к заключению сделки риска ничтожности является для банка основанием для отказа в ее заключении, т.е. является неприемлемым риском. При этом отказ от сделки не предполагает возникновения каких-либо убытков для банка, тогда как заключение изначально ничтожной сделки может привести к потере обеспечения, к невозможности возврата кредитных средств за счет обращения взыскания на предмет залога и как следствие к убыткам. Учитывая финансовые показателя банка ГПБ (АО), активы банка и положение на рынке финансовых услуг (входит в тройку крупнейших банков РФ), отказ от кредитной сделки с ФИО4 никакого влияния на финансовые показатели банк не имел бы, т.е. банку было выгоднее отказаться от заключения сделки с ФИО4, чем заключать сделку с признаками ничтожности.
Ограничения на выдачу кредитов на покупку жилого дома, земельного участка и иных вспомогательных/нежилых помещений, расположенных на земельном участке, внутренними нормативными документами банка не установлены и не были установлены на момент заключения договора. Также указывают, что частично оплата по договору произведена собственными средствами ФИО4, а именно в размере 3 300 000 руб., соответственно баня могла быть оплачена собственными средствами покупателя без привлечения кредитных средств.
Кроме того, согласно статье 135 ГК РФ, составной частью жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства помимо основного жилою строения и жилых пристроек являются также вспомогательные строения, сооружения, предназначенные для обслуживания жилого здания (сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п.), следующие судьбе главной вещи.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое.
Объектом права собственности является недвижимое имущество - жилой дом вместе с подсобными строениями, которые составляют с домом единое целое.
Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
Банк также не согласен с требованием ФИО1 о применении последствий недействительности сделки договора, в случае признания ее таковой, в виде погашения записей об ипотеке в пользу ГПБ (АО) на жилой дом № № от 15.09.2021 и на земельный участок № от 15.09.2021, считает его необоснованным.
Право собственности на объекты недвижимости, принадлежащие ФИО4, а также залог в силу закона (ипотека) в пользу банка, зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 15.09.2021г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи.
В настоящий момент кредитный договор №059-ИП/21 от 06.09.2021 не исполнен, не расторгнут, не обжалован, т.е. продолжает действовать.
Таким образом, даже в случае признания спорного договора недействительным, основания для погашения записей об ипотеке в пользу ГПБ (АО) на жилой дом № записи № от 15.09.2021 и на земельный участок № записи № от 15.09.2021, расположенных по адресу <адрес> отсутствуют.
В соответствии с изложенным, и в соответствие с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ в удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> следует отказать, а встречный иск ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о прекращении права собственности на баню удовлетворить.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Из письменных отзывов по делу следует, что Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) содержит сведения о земельном участке, площадью 889 кв.м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>.
По сведениям ЕГРН, на данном земельном участке расположен жилой дом, площадью 326,1 кв.м, кадастровый №, нежилое здание (баня), площадью 43,2 кв.м, кадастровый №.
Собственником земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с 09.09.2011 являлась ФИО1 на основании договора купли — продажи недвижимого имущества от 10.08.2011.26.07.2016, как собственником земельного участка с кадастровым номером №, ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое здание (баня) с кадастровым номером № на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 18.07.2016 и договора купли -продажи от 10.08.2011 (правоустанавливающий документ на земельный участок).
15.09.2021 органом регистрации прав был зарегистрирован переход права собственности от ФИО1 к ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № на основании договора купили — продажи жилого дома с земельным участком от 06.09.2021.
При этом, нежилое здание (баня) с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № осталось в собственности ФИО1
23.05.2024 в отношении данного здания был зарегистрирован переход права собственности от ФИО1 к ФИО2 на основании договора дарения от 22.05.2024.
На момент переход права собственности (15.09.2021) от ФИО1 к ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) содержал сведения об описании местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, а также о расположении в границах земельного участка с кадастровым номером № жилого дома с кадастровым номером № и нежилого здания (баня) с кадастровым номером №.
Свидетель М.А.О. показала, что работает риэлтором в сфере недвижимости. В 2021 году по договоренности с соседями по даче в д. Перехваткино Чкаловского района Г-выми она помогала им в продаже земельного участка с находящимися на нем домом и баней, сопровождала сделку как риэлтор. Баня, находящаяся в границах спорного земельного участка, продавалась как нежилое помещение вместе с домом и земельным участком за 11 млн. рублей, о чем было указано в объявлении о продаже. М-вы были не первыми потенциальными покупателями. В итоге они приобрели указанные объекты недвижимости у Г-вых. О том, что баня имеет кадастровый номер, ей было известно. Но в договор купли-продажи баня включена не была, поскольку по закону на тот момент это было необязательно. При передаче объектов недвижимости новым хозяевам она присутствовала. Им были переданы ключи от всех объектов на участке, в том числе и от бани. Никаких договоренностей между сторонами о том, что М-вы в будущем будут производить какие-то доплаты за баню, не было. В 2024 году к ней обратился ФИО2 с просьбой предложить ФИО7 выкупить у них дом за 15 млн. рублей. Она передала его просьбу ФИО7, но те отказались.
Свидетель Б.Л.В. показала, что в д. Перехваткино Чкаловского района у нее есть дом. Напротив ее дома стоит <адрес>. Прежние хозяева в 2019 году выставили дом на продажу. Дом продавался вместе с земельным участком и баней. Баня также стоит на территории земельного участка. Земельный участок по всему периметру огорожен забором. Вход на территорию осуществляется через калитку. Есть еще ворота. Хозяевами дома в результате стали М-вы. Считает, что в бане жить нельзя, поскольку она не предназначена для проживания.
Свидетель Н.А.А. показал, что в начале сентября 2021 года он присутствовал при передаче ФИО7 Г-выми ключей от дома в д. Перехваткино Чкаловского района. Перед передачей ключей участниками были осмотрены все находящиеся на участке объекты. Ключи были переданы в связке от всех объектов. Он все это время находился поблизости с участниками сделки, слышал их разговоры. Каких-либо договоренностей между сторонами о том, что в дальнейшем отдельно будет оформляться сделка по купле-продаже находящейся на участке бани, не было.
Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи от 06.09.2021 г. ФИО4 приобрел у ФИО1 в собственность земельный участок площадью 889 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Нижегородская область, Чкаловский район, Кузнецовский с/с, д. Перехваткино, и жилой дом, назначение жилое, 2 – этажный (подземных этажей - 1, общая площадь 326,1 кв. м., инв № 00000751. лит А, адрес объекта: <адрес>.
По условиям договора указанный дом и земельный участок оценены сторонами в 11 млн. рублей. Часть суммы – 3млн.330 тыс. рублей покупатель оплачивает за счет собственных средств, а 7 млн. 700 тыс. рублей оплачивает за счет кредитных средств. Для этих целей 06 сентября 2021 между ФИО7 и Газпромбанк (АО) заключен кредитный договор №059-ИП/21 согласно которому выдан целевой кредит на приобретение жилого дома и земельного участка (далее по тексту - объекты недвижимости), расположенных по адресу: <адрес>, в размере 7 700 000, 00 рублей сроком по 15.08.2051г. В настоящий момент кредит не погашен.
Пунктом 5 оспариваемого договора установлено, что продавец гарантирует, что на момент совершения договора указанные земельный участок и жилой дом свободны от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о том, что объекты недвижимости состоят под каким-либо запретом отчуждения.
Взаимные обязательства сторон по оплате и передаче предметов договора сторонами исполнены. Указанные обстоятельства ими не оспариваются.
Право собственности на объекты недвижимости, а также залог в силу закона (ипотека) в пользу банка, были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 15.09.2021г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи.
При этом на день заключения указанного договора купли-продажи на земельном участке имелась не упомянутая в договоре купли-продажи баня.
Согласно техническому паспорту на указанный жилой дом, по состоянию на 21.03.2011 г. баня входит в состав домовладения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, о чем было известно обеим сторонам на момент заключения сделки, что ими не оспаривается.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, право собственности на нежилое здание (баню) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> еще 08.07.2016 г. было зарегистрировано за ФИО1
При этом, указанное нежилое здание (баня) после регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № на основании договора купили — продажи жилого дома с земельным участком от 06.09.2021 осталось в собственности ФИО1
Как установлено в судебном заседании, данная информация надлежащим образом не была доведена до сведения покупателя ФИО4
Каких-либо препятствий для совершения регистрационных действий по сделке при таком положении дел у сторон не было, регистрирующий орган о невозможности совершения сделки, о нарушениях требований закона при ее совершении стороны не уведомлял.
А 23.05.2024 в отношении данного здания был зарегистрирован переход права собственности от ФИО1 к ФИО2 на основании договора дарения от 22.05.2024.
Приобретя в собственность домовладение по вышеуказанному адресу, М-вы проживали и проживают в нем там всей семьей и полноправно пользуются всем находящимся на его территории имуществом беспрепятственно, в том числе и баней. ФИО1 и ФИО2 никакого доступа на территорию не имеют и на пользование баней вплоть до 2024 года ни она, ни ФИО2 не претендовали. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Согласно видеоматериалу, представленному ФИО10, нежилое здание (баня) представляет собой объект завершенного строительства, расположена на территории спорного домовладения, по всему периметру огороженного забором.
Как следует из отчета об оценке № 189 от 21.05.2025 г., представленного ФИО4, баня имеет общие коммуникации с жилым домом.
Отдельное использование бани в разрыве от объектов недвижимости, приобретенных по договору, учитывая расположение объектов и площадь участка, делало бы сделку по отчуждению практически и экономически не выгодной, что свидетельствует о том, что воля сторон договора была направлена на отчуждение объектов недвижимости совместно с баней.
Обращаясь в суд с иском, ФИО1 ссылается на нарушение ею же самой установленного абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрета на отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, при том, что оба объекта недвижимости принадлежали одному лицу, и в этой связи в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ считает, что договор является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Частью 1 ст. 3 ГПК РФ предусмотрено право заинтересованного лица обратится в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов в порядке, установленном законодательством.
В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пункт 2 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предусматривает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданским кодексом Российской Федерации).
В соответствии со ст. 549 Гражданским кодексом Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Поскольку истец ФИО1 являлась ранее титульным собственником земельного участка с расположенными на нем жилым домом и спорным объектом - баней, то отчуждение земельного участка и строений отдельно является недопустимым.
Статьей 135 ГК РФ предусмотрено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 4 от 31 июля 1981 года "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
В составе домовладения, которое представляет собой жилой дом и обслуживающие его строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке (приложение 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37), объектом права собственности и главной вещью является объект недвижимости - жилой дом (ст. ст. 130, 135 ГК РФ), право собственности на которое в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Различного рода вспомогательные строения и сооружения в домовладении, предназначенные для обслуживания жилого дома (сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п.), в том числе капитальные, исходя из положений ст. ст. 130, 131, 135 ГК РФ самостоятельными объектами права собственности не являются, и следует судьбе главной вещи, то есть жилого дома.
Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком 06.09.2021 г. судьба спорного имущества - бани, сторонами в нем не оговаривалась, что свидетельствует о приобретении данного строения (бани) совместно с жилым домом.
Довод ФИО1 о том, что спорное имущество - баня, является самостоятельным объектом гражданских прав не основан на законе, поскольку строение, являющееся предметом настоящего спора, составляют с домом единое целое, а объектом права собственности является недвижимое имущество - жилой дом.
Утверждение истца о том, что предметом договора купли-продажи домовладения баня не являлась, в данном случае не могут быть приняты во внимание, поскольку они противоречат положениям ст. 135 ГК РФ.
Кроме того, об осведомленности и согласии ФИО1 на переход к ФИО4 права не только на земельный участок и жилой дом, но и на спорный объект - баню, свидетельствуют пояснения сторон о передаче ФИО4 после заключения сделки ключей от всех объектов домовладения, проведение полного осмотра и инструктажа по использованию всех объектов домовладения с участием обеих сторон, что подтверждают также свидетели, допрошенные в судебном заседании. Кроме того, за время, истекшее со дня оформления оспариваемой ФИО1 сделки, вплоть до обращения с иском в суд никаких заявлений о принадлежности ей данного строения (бани) она не делала. В этой связи суд считает несостоятельными и не нашедшими объективного подтверждения в судебном заседании доводы первоначального истца о достижении сторонами сделки соглашения о продаже бани как самостоятельного объекта недвижимости в будущем, Сама же ФИО1 в своих письменных пояснениях указывает, что любые договоренности о продаже спорной бани, совершенные в устной или иной в отличие от письменной формы, являются ничтожными, и не порождают юридические последствия. Несостоятельными и не нашедшими подтверждения в судебном заседании суд признает и доводы ФИО1 о невозможности включить нежилое здание (баню) в договор купли-продажи в целях избежания отказа в выдаче ипотечного кредита банком и о заинтересованности банка в оформлении оспариваемой ею сделки. С учетом представленных суду сведений о профессиональной деятельности ФИО1 в сфере недвижимости, несостоятельны ее доводы в обоснование своей позиции о юридической неграмотности.
Иные доводы первоначального истца и ее представителя, в том числе о предоставлении нежилого помещения (бани) М-выми в суточную аренду за плату, о высказываниях М-вых в интервью в СМИ, отклоняются судом как не имеющие отношения к существу рассматриваемого спора.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи с ФИО4, ФИО1 являлась собственником и законным владельцем земельного участка, жилого дома и спорного имущества - бани. Отчуждение ФИО1 ФИО4 по договору купли-продажи от 06.09.2021 г. принадлежащих ей земельного участка и жилого дома также свидетельствует о приобретении покупателем прав на спорное строение - баню. Иное договором купли-продажи не предусмотрено.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту -ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ), указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).
Из приведенной правовой нормы следует, что заявление лица о недействительности сделки, действующего недобросовестно, в частности, если его поведение дает основание другим лицам полагаться на действительность сделки, не имеет правового значения.
В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», для признании сделки по отчуждению земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, ничтожной требуется доказательство воли сторон направленной на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости.
Изложенные выше факты свидетельствуют о том, что воля сторон оспариваемого договора была направлена на отчуждение объектов недвижимости совместно с баней, доказательств обратного ФИО1 не представлено, т.е. основания для признания сделки ничтожной отсутствуют. Не включение в договор условия о продаже бани и не сообщение сведений о ее кадастровом статусе, исходя из установленных фактических обстоятельств, является следствием недобросовестного поведения ФИО1 по введению ФИО4 в заблуждение.
При указанных обстоятельствах, суд с учетом положений, изложенных в пункте 5 статьи 166 ГК РФ, находит требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, применении последствий недействительности ничтожных сделок, не подлежащими удовлетворению.
Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, например, во избежание обращения взыскания на имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче этого имущества, сохранив контроль продавца (учредителя управления) за ним, и осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной по пункту 1 статьи 170 ГК РФ.
Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.
Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется.
Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.
Согласно п. 3 ст. 166 ГПК РФ, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Совершая сделку (дарение) лишь для вида, ФИО1 и ФИО2 правильно оформили все документы, но создать реальные правовые последствия не стремились и не желали, что нашло подтверждение в судебном заседании.
Фактическое исполнение по сделке не совершалось.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (далее также - Постановления Пленума ВС РФ №10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума ВС РФ №10/22, следует, что иск о признании права отсутствующим возможен лишь при фактическом владении истцом спорным имуществом и при отсутствии иных способов защиты,
Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.
В силу приведённых норм права в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следует определить наличие либо отсутствие у ФИО2 как права собственности, так и фактического владения спорным объектом исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.
Как установлено в судебном заседании, ФИО4, действуя добросовестно, был уверен, что приобрел право собственности как на указанные в договоре купли-продажи от 06.09.2021г. объекты недвижимости, так и на спорный объект – нежилое помещение (баню), которым он и члены его семьи фактически владеют и пользуются с момента покупки, выплачивает ипотеку по кредитному договору.
Противоречия между правами на спорное нежилое помещение (баню) и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.
Требования ФИО4 в этой части направлено на восстановление нарушенного права собственности ФИО4 в отношении принадлежащей ему на основании договора купли-продажи от 06.09.2021г. нежилого помещения - бани с кадастровым номером №.
При заключении договора купли-продажи от 06.09.2021г. истец полагался на то, земельный участок с кадастровым № свободен от иных прав, рассчитывал на обычное деловое и добросовестное поведение продавца.
Право на баню возникло по субъективному мнению истца из договора купли-продажи от 06.09.2021г. по умолчанию в границах и из предполагаемого поведения продавца при заключении сделки, поскольку, при обычном поведении покупатель рассчитывал или мог рассчитывать на возникновение у него права на спорный объект.
Относительно заявления ФИО1 о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованию ФИО4 об оспаривании зарегистрированного права собственности на баню, суд исходит из следующего.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В п. п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Положениями ст. 208 ГК РФ определено, что исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Из разъяснений, содержащихся в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Положения, предусмотренные абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными.
По смыслу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).
Для разграничения негаторного и виндикационного исков суду необходимо установить осуществляет ли ответчик правомочия пользования в отношении предмета спора либо он лишь сознает условия, при которых собственник не может пользоваться и распоряжаться свои имуществом, но сам не имеет намерения владеть вещью.
В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Учитывая изложенное, исходя из характера нарушения и фактических обстоятельств настоящего дела требованиям ФИО4 в части оспаривания зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности.
Вопреки доводам стороны первоначального истца, суд полагает, что срок исковой давности в данном случае не истек, поскольку ФИО4 стало известно о своем нарушенном праве в виде наличия препятствий в распоряжении своим имуществом после того, как Г-вы заключили договора дарения бани и обратились с иском об оспаривании сделки купли-продажи в суд. Доказательств обратного суду представлено не было. Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности для обращения с настоящими исковыми требованиями не истек.
Учитывая изложенное, требования ФИО10 подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу положений ст. ст. 88, 91, 94, 98 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 21 постановления Пленума Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4528,68 рублей солидарно.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО6, «Газпромбанк» (АО) о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО4 06 сентября 2021 года, применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде возложения обязанности возвратить другой стороне все полученное по сделке, отмене регистрации перехода права собственности по сделке, признания недействительным права залогодержателя по объектам недвижимости, непризнании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилой дом и на земельный участок, о государственной регистрации ипотеки в силу закона жилого дома и земельного участка – отказать.
Исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора дарения бани, признании зарегистрированного права отсутствующим, признании права собственности – удовлетворить.
Признать договор дарения нежилого помещения - бани с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО2 22 мая 2024 г. недействительным.
Признать отсутствующим зарегистрированное право ФИО2 на нежилое помещение – баню, площадью 43,2 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации права от 23.05.2024 г. №)
Признать за ФИО4, <дата> рождения, паспорт №, право собственности на нежилое помещение – баню, площадью 43,2 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО1, <дата> рождения, паспорт № и ФИО2 <дата> года рождения, паспорт № в пользу ФИО4, <дата> рождения, паспорт № в солидарном порядке расходы по уплате государственной пошлины в размере 15020,9 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Чкаловский районный суд Нижегородской области.
Судья Е.М. Коновалова
Мотивированное решение суда изготовлено 4 августа 2025 года
Судья Е.М.Коновалова. Решение в законную силу не вступило