В каком порядке происходит смена арендатора: уведомление, документы, сроки

Смотреть Содержание

• Когда можно заменить арендатора
• Смена арендатора при субаренде
• Смена арендатора при перенайме
• Перевод прав и обязанностей арендатора через суд

Когда можно заменить арендатора

В законодательстве нет исчерпывающего перечня ситуаций, когда меняется арендатор. Часть случаев можно найти в ГК РФ. Отдельные ситуации регулируются другими нормативно-правовыми актами.

Если стороны сделки хотят сменить арендатора, то в зависимости от ситуации им доступны следующие варианты:

👉 Субаренда.

👉 Перенаем (за исключением случаев, когда замена запрещена законом, например, по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ)).

👉 Судебный перевод прав и обязанностей арендатора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Рассмотрим все варианты подробнее.

Смена арендатора при субаренде

При заключении договора субаренды арендодатель не меняется. А вот фактический пользователь имущества становится другим.

Первое, что нужно сделать — получить согласие арендодателя, выданное арендатору. В нем нужно указать предмет субаренды (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Он будет идентичен предмету договору аренды.

⛔️ Не нужно согласие от арендодателя для договоров аренды:

• транспортного средства (п. 1 ст. 638, п.1 ст. 647 ГК РФ);
• земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Без согласия договор субаренды могут признать недействительным (ст. 173.1 ГК РФ). Однако, это возможно, если субарендатор на момент совершения сделки знал или был обязан знать об отсутствии согласия арендодателя.

Если к моменту признания договора недействительным субарендатор имеет задолженность по оплате пользования имуществом, то субарендодатель вправе потребовать от него уплаты неосновательного обогащения.

При заключении договора субаренды нужно учитывать правила п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Смена арендатора при перенайме

Перенайм — это передача обязанностей и фактического распоряжения арендованным имуществом. То есть прежний арендатор полностью расторгает отношения с арендодателем.

При осуществлении перенайма действует тоже правило, что и при субаренде — нужно согласие арендодателя. Исключения, распространяются на отдельные договоры аренды, например при перенайме земельного участка (п.п.5, 9 ст. 22 ЗК РФ). В этом случае достаточно уведомить арендодателя.

При оформлении сделки по перенайму, нужно учитывать общие правила о заключении договоров (п. 1 ст. 307.1 ГК РФ) и составлении соглашений о замене стороны. Для договора перенайма специальных положений в ГК нет. Поэтому на практике к соглашению применяются общие положения об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).

⚡️ Допсоглашение составляется в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.

Если договор регистрировался, то и дополнительное соглашение подлежит регистрации. Не забудьте оформить и подписать акт приема-передачи — от прежнего арендатора к новому.

Перевод прав и обязанностей арендатора через суд

Для смены арендатора нужно подать иск в суд и доказать правомерность этого требования. В ГК не указано, с какого момента переход прав и обязанностей считается состоявшимся. Однако в пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ прописано, что он возникает из судебного решения. То есть можно сделать вывод, что это момент вступления решения в законную силу.

Суд удовлетворит иск о переводе, если соблюдены следующие условия:

👉 Арендатор имеет преимущественное право по перезаключению арендного договора (п. 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

По общему правилу оно принадлежит арендатору, который добросовестно исполнял свои обязанности по:

• действующему договору;
• договору, прекращенному в течение 1-го года до заключения новой сделки с другим лицом;
• проведению торгов для заключения договора.

👉 Арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение 1-го года со дня истечения срока договора заключил сделку аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).