Договор аренды нежилого помещения: условия, бланк, образец

Смотреть Содержание

• Как условия предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения: образец
• Предмет договора аренды нежилого помещения
• Размер арендной платы
• Срок договора аренды нежилого помещения
• Передача и возврат имущества
• Пользование помещением
• Ответственность сторон

Как условия предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения: образец

Договор нужно заключить в письменной форме и подписать сторонами сделки (п. 1 ст. 651 ГК РФ). При несоблюдении требований ГК к оформлению договора аренды, он будет признан недействительным.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

✅ предмет договора;

✅ размер арендной платы;

✅ условия, по которым достигнуто соглашение или они названы существенными в других НПА.

Если существенное условие не согласовано, то договор не признается заключенным. Однако, если одна сторона подтвердила его действие, то договор считается действующим (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

Рассмотрим подробнее условия, которые нужно предусмотреть при заключении арендной сделки.

Предмет договора аренды нежилого помещения

Объект аренды нужно описать так, что его можно было однозначно определить (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Также надо указать, что недвижимость передается за плату:

• во временное владение и пользование;
• только во временное пользование.

Индивидуализация помещения

Размер арендной платы

Стороны договора могут устанавливать размер арендных платежей разными способами (п. 2 ст. 614 ГК РФ):

💰 фиксированная сумма за всю площадь объекта;

💰 твердая величина за 1 кв. м за конкретный период (например, месяц).

Если помещение передано в пользование вместе с землей, на котором оно располагается, то за участок плату не взимают по умолчанию. Предполагается, что она уже входит в сумму арендной платы за помещение. Однако, в договоре это условие можно поменять (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Например, можно указать размер платы, которую вносит арендатор за пользование земельным участком и срок ее внесения.

❗️ Отдельно нужно прописать условие по оплате коммунальных расходов:

• их покрывает арендатор отдельной суммой;
• они входят в арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ коммунальные услуги относятся к затратам на содержание имущества. Следовательно, арендатор обязан возмещать их арендодателю сверх арендной платы.

Изменение арендной платы

Если договор долгосрочный, лучше согласовать условие о порядке изменения размера арендных платежей. Также нужно прописать условия и случаи, когда цена договора меняется после заключения сделки (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Согласование условия об изменении цены не является обязанностью. Вторая сторона договора может отказаться подписывать соглашение об увеличении цены. Это законно и суды поддерживают такую точку зрения.

Для арендодателя выгоднее будет согласовать условие об одностороннем (автоматическом) изменении размера арендной платы. Это можно делать не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Автоматическое изменение может происходить чаще.

Для арендатора согласование такого условия можно сделать более выгодным, если в договоре зафиксировать:

👉 менее частые изменения;

👉 ограничение диапазона увеличения.

Срок договора аренды нежилого помещения

Если сделку заключили на 11 месяцев, то после истечения этого периода, действие договора возобновляется на неопределенный срок. Такой договор регистрировать не нужно. Однако любая из сторон может прекратить его действие досрочно в любой момент.

При согласии сторон, договор с определенным сроком, дополняется условием об автоматической пролонгации.

Передача и возврат имущества

Состояние помещения

В договоре нужно прописать все дефекты (повреждения) конструктивных элементов:

• дверей;
• окон;
• стен (перегородок);
• пола;
• потолка.

Подписанный договор подтверждает осведомленность арендатора о наличии дефектов. В свою очередь это снимает ответственность с арендодателя за недостатки объекта (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Если есть недостатки, лучше в договоре прописать порядок их устранения и компенсации затрат на это.

По общему правилу помещение возвращают в том же состоянии, как было при передаче, но с учетом износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Поэтому в договоре лучше четко указать какое состояние у помещения при возврате:

👉 со степенью износа до 25 процентов;

👉 с определенными улучшениями;

👉 полностью отремонтировано.

При возврате помещения арендатор может демонтировать произведенные им улучшения. В результате этого могут появиться дефекты (потертости, отверстия и т.д.). Чтобы не было споров о том, кто устраняет повреждения, лучше прописать такое условие в договоре.

Имущество и документы, передаваемое вместе с помещением

Перечислите в договоре:

• Объекты, которые нужны для полноценного пользования помещением, например (коммунальные коммуникации, пропуска на территорию или ключи от здания, где располагается помещение и т.д.)

Не смотря на то, что имущество передается с такими объектами по умолчанию, лучше их все перечислить (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Это поможет избежать споров в будущем.

• Оборудование (кондиционер, счетчики, сигнализация и т.д.) и другое имущество (например предметы мебели).

Нужно указать количество, состояние и примерную стоимость всех объектов.

• Перечень документов, которые нужны для пользования помещением (например, эксплуатационные документы на коммуникации, экспликации и т.д.). Также нужно указать, в какой форме они передаются (заверенные копии или оригиналы).

В договоре нужно указать входит ли использование имущества в помещении в арендную плату. Если нет, то размер аренды согласовывается с учетом этого условия.

Документы, подтверждающие факт передачи и возврата помещения

Помещение передается на основании двухстороннего документа, например, акта приема-передачи. Подтвердить передачу может и договор, если в тексте есть указание на то, что он является и актом.

Пользование помещением

Для арендодателя важно максимально подробно прописать условия пользования арендуемым имуществом. Это даст ему возможность расторгнуть договор, если арендатор их нарушит (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Согласуйте следующие условия:

👉 Цель использования помещения (например, размещение магазина бытовой техники, детской игровой комнаты и т.д.).

Если конкретная цель не прописана, то арендатор использует имущество по своему усмотрению, но в соответствии с его прямым назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

👉 Порядок использования (конкретные способы, объемы и другие условия). Например, можно указать предельный показатель шумовой нагрузки.

👉 Режим использования (если помещение находится на охраняемом объекте).

👉 Возможность сдачи помещения в субаренду.

👉 Разрешение на установку рекламных вывесок. Лучше заранее согласовать макет вывески и оформить его как приложение к договору.

Ответственность сторон

Самая распространенная мера ответственности — неустойка за нарушение сроков оплаты аренды. Чаще всего ее рассчитывают в размере 0,1 процент от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Отдельно стоит прописать ответственность за нарушение сроков передачи объекта в аренду или договора на регистрацию.

В ГК не предусмотрены случаи, когда арендодатель несет ответственность за сохранность имущества арендатора. Однако, такое условие можно предусмотреть в договоре(ст. ст. 1, 10, 15, 307, 1064 ГК РФ).