Отчуждение имущества: что это значит и как происходит в 2025 году

Смотреть Содержание

• Отчуждение имущества: нормативная база
• Что можно передать в ходе отчуждения
• Особые случаи и ограничения при отчуждении
• Что не считается отчуждением
• Запреты на отчуждение
• Виды договоров по отчуждению

Всё это может происходить на коммерческой основе (продажа) или совершенно бесплатно (дарение). Главное, что после сделки права прежнего владельца исчезают, а новому хозяину достаётся имущество в полном объёме.

Отчуждение имущества: нормативная база

Вопросы отчуждения регулируются ст. 209 ГК РФ. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом как угодно, если это не идёт вразрез с законом.

Есть несколько способов передать имущество:

✅ Продажа. Самый распространённый вариант: один человек отдаёт вещь, другой — деньги.

✅ Дарение. Здесь всё проще — имущество просто переходит от одного владельца к другому безвозмездно.

✅ Мена. Обмен одной вещи на другую без участия денег. Например, квартира в городе на дом в пригороде.

✅ Рента. Особый случай: имущество передаётся, но взамен новый владелец обязан регулярно выплачивать прежнему владельцу определённую сумму.

Отчуждение бывает не только добровольным. В ряде случаев собственника могут лишить имущества в принудительном порядке. Это происходит, если имущество изымается для нужд государства, если у владельца накопились долги при отсутствии ухода за земельным участком или в ходе конфискации.

Что можно передать в ходе отчуждения

Владельцы имущества могут передавать его другим, будь то квартира, машина или ценные бумаги. Главное — следовать установленным правилам и учитывать ограничения. Законодательство чётко определяет, что и как можно передавать, какие нюансы учесть и в каких случаях сделка может оказаться под запретом.

Недвижимое имущество

К недвижимости относятся объекты, прочно связанные с землёй, которые невозможно перенести без разрушения. Среди них:

• Квартиры и жилые дома. Продажа, обмен, дарение — всё это возможно, но важно учитывать права зарегистрированных жильцов. В ряде случаев потребуется их согласие.
• Земельные участки. Передавать их можно, но с оговорками: важно знать назначение земли и возможные ограничения. Например, иностранцам запрещено владеть участками в приграничных зонах и сельскохозяйственными территориями.
• Коммерческая недвижимость. Офисы, склады, производственные помещения тоже могут менять владельцев, но с соблюдением всех формальностей.

Движимое имущество

Эта категория объединяет всё, что можно перемещать без ущерба.

• Автомобили, мотоциклы, суда и даже самолёты можно продать, подарить или обменять. Но без перерегистрации в нужных инстанциях не обойтись.
• Акции, облигации и другие финансовые инструменты передаются по установленным правилам, в зависимости от того, торгуются они на бирже или нет.
• Картины, скульптуры, коллекционные вещи можно передавать, но стоит учитывать ограничения, если объект представляет культурную ценность.

Имущественные права

Передаче подлежат не только вещи, но и права.

• Права требования. Например, возможность взыскать долг или получать доход от аренды.
• Права участия. Это могут быть доли в бизнесе, паи в инвестиционных фондах или корпоративные активы.

Особые случаи и ограничения при отчуждении

Передача имущества не всегда проходит без дополнительных условий. В некоторых ситуациях потребуется согласие третьих лиц или разрешение государственных органов:

👉 Если имущество нажито в браке, продать или подарить его без согласия второго супруга не получится. Для сделки потребуется нотариально заверенное разрешение.

👉 Если владелец хочет продать свою долю, у остальных совладельцев есть преимущественное право покупки. Их придётся уведомить о планах и дать возможность приобрести долю в первую очередь.

👉 Если владелец младше 18 лет, передача собственности возможна только с одобрения органов опеки. Это правило защищает интересы ребёнка и предотвращает махинации с его имуществом.

👉 Если имущество находится в залоге, под арестом или другими ограничениями, просто так передать его не выйдет. Понадобится либо согласие соответствующих органов, либо снятие всех обременений.

Что не считается отчуждением

Передача права собственности — это не простая смена хозяина в документах. Иногда имущество меняет статус, используется по-другому или даже перестаёт существовать, но при этом юридически остаётся у прежнего владельца. В этом случает такая передача имущества не является отчуждением.

Временное пользование

Если собственник передаёт имущество кому-то на время, это не отчуждение. Он остаётся владельцем, а другой человек получает только право пользоваться им.

• Аренда. Классическая схема: сдаёшь квартиру, машину или оборудование, получаешь за это деньги, но право собственности никуда не уходит.
• Ссуда. В отличие от аренды, здесь плата не взимается, но принцип тот же — имущество временно уходит в чужие руки, а потом возвращается обратно.

В обоих случаях после окончания договора вещь снова оказывается у владельца.

Добровольный отказ от собственности

Можно отказаться от права собственности, но это не отчуждение. Пока никто не оформил право на бесхозное имущество, юридически владельцем считается тот, кто от него отказался.

Гибель или уничтожение имущества

Если вещь сгорела, затонула или разрушена, право собственности прекращается. Но так как имущество не переходит к другому человеку, юридически это не считается отчуждением.

Судебное прекращение права собственности

Иногда суд решает, что имущество больше не принадлежит владельцу. Например, если его конфискуют за участие в преступной деятельности. Однако, если собственность не передаётся частному лицу, это не отчуждение в классическом смысле.

Отказ от наследства

Если наследник отказывается от положенного имущества, оно просто переходит к следующему наследнику по закону или завещанию. В этом процессе нет передачи собственности от одного владельца другому, поэтому он не считается отчуждением.

Залог

Когда имущество закладывают в качестве обеспечения долга, право собственности на него сохраняется за владельцем. Если долг не выплачивается, залог могут продать, но до этого момента оно остаётся собственностью должника.

Доверительное управление

Владелец может передать имущество в управление, но при этом оно остаётся в его собственности. Управляющий распоряжается им в интересах владельца, но юридически не становится его новым хозяином.

Запреты на отчуждение

Право собственности даёт владельцу свободу распоряжаться имуществом, но не во всех случаях. Иногда закон, договорные условия или решение суда ограничивают возможность продать, подарить или обменять объект. Основные случаи запрета:

⛔️ Арест имущества. Если идёт судебное разбирательство или исполнительное производство, имущество может оказаться под арестом. Это может быть связано с долгами, уголовными делами или спорами о праве собственности. В таком случае в реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете.

⛔️ Ограничения по договору. В ипотечных сделках банк вправе наложить запрет на продажу квартиры без своего согласия. Подобные условия могут встречаться в договорах аренды, купли-продажи и других соглашениях.

⛔️ Обременения в пользу третьих лиц. Иногда имущество связано обязательствами перед другими людьми. Например, если оно передано в пожизненное содержание с иждивением или под сервитут (ограниченное право пользования), передача такого объекта становится невозможной без соблюдения условий.

⛔️ Запреты в семейных отношениях. Квартира, купленная в браке, не может быть продана без согласия второго супруга. Если собственником является несовершеннолетний, любые сделки требуют разрешения органов опеки.

⛔️ Запреты, установленные законом. Некоторые виды имущества не подлежат отчуждению в принципе. Это касается государственной и муниципальной собственности, а также объектов культурного наследия, если нет соответствующего разрешения.

⛔️ Запреты от госорганов. Суд, прокуратура, Росреестр и другие ведомства могут инициировать временный запрет на сделки с конкретным имуществом. Это может быть связано с расследованиями, долгами или иными юридическими обстоятельствами.

Виды договоров по отчуждению

В России отчуждение недвижимого имущества, транспорта и других видов имущества оформляется через разные виды договоров. У каждого из них свои условия, юридические тонкости и последствия.

Договор купли-продажи

Классический вариант, при котором один человек продаёт имущество, а другой его покупает.

• Что можно продать? Любое имущество, которое не запрещено к обороту. Это может быть квартира, машина или даже акции.
• Как оформляется? Если речь о недвижимости, договор по отчуждению имущества составляется в письменной форме, а переход права собственности регистрируется в госреестре.
• Обязанности сторон. Продавец передаёт имущество в установленный срок, а покупатель — оплачивает его стоимость.

Договор дарения

Оформляется, если имущество передаётся бесплатно. С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости требуют обязательного нотариального удостоверения. Это сделано для прозрачности сделок и защиты прав сторон.

Договор мены

Предполагает обмен одного имущества на другое. По сути, каждая из сторон одновременно выступает и продавцом, и покупателем.

• Что можно обменивать? Недвижимость, транспорт, имущественные права — практически всё.
• Как оформляется? По тем же правилам, что и купля-продажа. Если сделка отчуждения недвижимого имущества, она оформляется письменно и регистрируется в госреестре.
• Разница в стоимости. Если обмен неравноценный, одна из сторон может доплатить, чтобы уравнять разницу.

Договор ренты

Здесь имущество передаётся в обмен на регулярные выплаты или другие обязательства.

• Постоянная рента. Деньги выплачиваются бессрочно, пока рентополучатель не откажется от неё или не наступят другие условия.
• Пожизненная рента. Выплаты идут до конца жизни получателя.
• Пожизненное содержание с иждивением. Вместо денег передающая сторона получает жильё, питание и уход.

Если по такому договору передаётся недвижимость, сделку нужно удостоверить у нотариуса.

Договор пожертвования

Это разновидность дарения, но с обязательной общественно полезной целью.

• Кто может быть получателем? Государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации, религиозные объединения.
• Форма договора. Для недвижимости требуется нотариальное удостоверение и регистрация.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Это разновидность ренты, при которой передающее имущество лицо получает не деньги, а уход и содержание.

• Что передаётся? Чаще всего недвижимость, но это может быть и другое имущество.
• Что обеспечивает плательщик? Жильё, питание, уход, медицинскую помощь и другие необходимые услуги.
• Оформление. Требует нотариального удостоверения и госрегистрации.

Договор уступки права требования (цессия)

Позволяет передать права требования долга или других обязательств от одного лица другому.

• Что можно передать? Денежные обязательства, имущественные права и другие требования.
• Как оформляется? По форме основного обязательства. Если оно нотариальное, то и договор цессии тоже должен быть нотариально удостоверен.
• Уведомление должника. Новый кредитор обязан сообщить должнику о смене стороны в обязательстве.

Принудительное отчуждение

Иногда имущество переходит к новому владельцу не по соглашению, а по решению суда или закона. В России это возможно в нескольких случаях, связанных с государственными нуждами, долгами или нарушением правил использования.

• Государство может изъять имущество, если оно необходимо для строительства дорог, метро или других объектов. Процесс начинается с принятия решения, затем проводится независимая оценка стоимости, после чего собственнику направляют уведомление. Компенсация выплачивается по рыночной стоимости, но если сумма кажется заниженной, её можно оспорить.
• Конфискация применяется, если имущество связано с преступной деятельностью. Суд рассматривает дело, и если доказано, что оно приобретено незаконно, объект переходит в собственность государства. В дальнейшем его могут передать госструктурам или продать на аукционе.
• При наличии долгов имущество может быть продано для покрытия задолженности. Кредитор обращается в суд, имущество арестовывается, затем реализуется на торгах, а вырученные средства идут на погашение долга.
• Государство может изымать земельные участки, если они не используются по назначению более трёх лет. Проверяющие органы фиксируют нарушение, собственнику направляют предписание. Если ничего не меняется, участок изымается через суд с выплатой компенсации.
• Аварийное жильё также может быть изъято. Власти проводят обследование, если здание признано непригодным для проживания, собственникам предлагают компенсацию или новое жильё. При отказе вопрос решается через суд.
• В случае нарушения условий ренты имущество может вернуться первоначальному владельцу. Если человек передал квартиру за пожизненное содержание, но не получает необходимого ухода, он вправе обратиться в суд. При подтверждении нарушений договор аннулируется.

Основания и последствия принудительного изъятия имущества