Договор аренды квартиры: как составить и что важно учесть

Смотреть Содержание

• Договор аренды квартиры: общие понятия
• Роль договора аренды квартиры
• Что нужно включить в договор аренды квартиры
• Какие нюансы можно дополнительно включить в договор
• Акт приема-передачи: надо ли составлять
• Что проверить перед подписанием договора
• Кто подписывает договор

Как грамотно составить договор аренды квартиры, какие условия в нем прописать, чтобы избежать споров? Нужно ли регистрировать договор и в каких случаях его могут признать недействительным? Разберем все важные нюансы.

Договор аренды квартиры: общие понятия

Договор аренды жилья – это соглашение между собственником квартиры и будущим жильцом. Владелец предоставляет квартиру (комнату, жилой дом) для проживания, а наниматель в ней живет и платит за это установленную сумму. В законодательстве такой договор называется договором найма, если обе стороны – физические лица. К нему применяются нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 671–688).

Однако в повседневной речи чаще говорят «аренда квартиры», даже когда договор заключается между физическими лицами. Это не считается ошибкой, но на бумаге правильнее называть такой документ договором найма жилого помещения.

Если же квартиру снимает юрлицо (например компания арендует у частного лица жилье для своего сотрудника), то это уже договор аренды. При этом организация может использовать помещение только для проживания физлиц (ст. 671 ГК РФ).

Обычно договор составляет хозяин квартиры, но это не обязательно. Стороны могут договориться, кто его составит, главное – чтобы документ не противоречил закону. Договор найма необходимо заключать в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Только в этом случае он служит основанием для защиты интересов в суде. Заверять его у нотариуса не требуется – он и так имеет юридическую силу.

Роль договора аренды квартиры

На практике может возникнуть масса вопросов, которые лучше урегулировать до въезда в квартиру. Например, арендатор повесил полки, не согласовав это с хозяином. А тот посчитал это порчей стены. Договор помогает избежать конфликтов. Он четко прописывает: кто будет жить в квартире, в каком состоянии и на какой срок она сдается, когда и сколько нужно платить, кто за что отвечает, как возмещаются убытки от порчи вещей и многое другое.

Чем детальнее составлен договор, тем легче будет решать спорные моменты. В случае разногласий всегда можно посмотреть, о чем договорились на бумаге. Если договоренности не выполняются, конфликт можно разрешить через суд.

Что нужно включить в договор аренды квартиры

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен включать несколько важных и обязательных пунктов и условий.

Реквизиты сторон

ФИО и паспортные данные участников договора и тех, кто будет проживать с нанимателем. Если одна из сторон – организация, то ФИО уполномоченного лица, заключающего договор (например, генерального директора), название фирмы, ИНН, ОГРН, адрес, банковский счет.

Предмет договора

Адрес, площадь (количество комнат и прочих помещений, их метраж), кадастровый номер квартиры, ее состояние. Здесь же указывается, что помещение не в залоге и не обременено правами третьих лиц.

Если квартира сдается с мебелью и техникой, стоит включить их перечень прямо в договор или указать, что они передаются по акту. В этом случае к договору прилагается акт приема-передачи, где подробно перечислены все вещи и их состояние.

Срок договора аренды квартиры

Определяется конкретными датами. Может быть краткосрочным (менее одного года) или долгосрочным (от одного года). Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на 5 лет (по умолчанию по ГК РФ).

Условия оплаты

Договор должен четко прописывать сумму ежемесячной оплаты, порядок и сроки ее внесения. Например, если договорились рассчитываться безналом, необходимо указать реквизиты карты, при наличном расчете — предусмотреть расписку.

Здесь также важно указать, какие услуги оплачивает наниматель, например, электроэнергия, вода, связь. Дополнительно можно прописать условия изменения арендной платы и ответственность за просрочку платежей.

Страховой депозит (залог), если предусмотрен договором

Прописывается сумма, которую наниматель должен внести и условия возврата. Обычно она равна месячной плате и служит своего рода подстраховкой для собственника. Если при выезде все в порядке, депозит возвращается, а если что-то будет повреждено, хозяин может удержать деньги для покрытия ущерба. Условия удержания депозита должны быть четко зафиксированы в договоре.

Права и обязанности сторон

Здесь обычно указывают, что:

• Наймодатель обязан передать жилье в надлежащем состоянии, не препятствовать проживанию нанимателя. Также важно прописать, что владелец должен оперативно устранять все поломки, которые произошли не по вине жильца.
• Наниматель должен вовремя вносить оплату, бережно относиться к имуществу (техники, мебели и пр.), не передавать жилье в субаренду, производить текущий ремонт (например, замена лампочек, ремонт смесителя, другие мелкие неисправности), так как это является обязанностью съемщика (ст. 681 ГК РФ).

Условия досрочного расторжения

В жизни могут случаться разные обстоятельства, из-за которых одна из сторон захочет досрочно расторгнуть соглашение. Поэтому договор должен обязательно предусматривать, как можно его расторгнуть раньше оговоренного срока. Например, за сколько времени нужно предупредить вторую сторону и при каких условиях возможен возврат залога.

Например, наймодатель вправе удержать страховой депозит, если жилец съезжает досрочно и предупредил об этом поздно. В то же время квартирант может требовать компенсацию, если условия изменились по вине собственника. Но только если эти условия прямо указаны в договоре.

Какие нюансы можно дополнительно включить в договор

При желании стороны могут включить в договор любые условия, которые их устраивают, если они не противоречат закону:

• Наймодатель может установить запреты на курение, содержание животных, сверление стен и другие ограничения, которые сочтет нужными. Однако они должны быть разумными. Например, запрет пользоваться горячей водой после 22:00 или приглашать в гости родителей будет выглядеть абсурдно.
• Собственник вправе проверять свое имущество, но не чаще раза в месяц. О своем визите он обязан предупредить заранее (по телефону или другим способом). Исключения – форс-мажорные обстоятельства (затопление, пожар, кража, когда нужно срочное присутствие хозяина жилья).
• Если стороны договорились, что жилец выполнит ремонт (например поклеит обои или заменит сантехнику), а собственник компенсирует расходы, это также нужно зафиксировать на бумаге. Например, компенсация производится за счет арендной платы.
• Также важно определить, кто отвечает за починку, например, холодильника, стиральной машины, вытяжки, кондиционера и за чей счет она производится. Например, если квартирант вызвал мастера и оплатил ремонт телевизора, возместит ли ему владелец деньги или эти расходы лягут на него.

Договор аренды с имуществом и без: образцы

Образцы договора аренды квартиры можно доработать под свои потребности.

Акт приема-передачи: надо ли составлять

Если квартира сдается с мебелью и техникой, важно составить акт приема-передачи. В нем указывается подробный перечень имущества и его состояние. Документ оформляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.

Дополнительно можно сделать фото квартиры и вещей перед заселением.

Что проверить перед подписанием договора

Прежде чем заключить договор, важно убедиться, что с квартирой и документами все в порядке. Для этого обе стороны должны:

Осмотреть квартиру

Проверьте состояние жилья: исправность техники, сантехники, отсутствие протечек и других повреждений. Если есть дефекты, зафиксируйте их в договоре.

Проверить документы

Нанимателю стоит убедиться, что наймодатель – действительно собственник квартиры. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН из Росреестра. Если договор подписывает представитель, проверьте нотариально заверенную доверенность.

Наймодателю важно сверить паспорт будущего жильца с данными в договоре и сделать его копию.

Кто подписывает договор

Договор аренды квартиры подписывают обе стороны, и каждая получает свой экземпляр. Ст. 608 ГК РФ уточняет, что арендодатель должен быть собственником имущества, которое он сдает, или иметь полномочия для его сдачи в аренду.

Если собственник жилья не может лично подписать договор, он имеет право поручить это другому человеку. В таком случае необходимо составить доверенность и удостоверить ее у нотариуса.

Когда договор аренды квартиры признают недействительным

1. В выписке из ЕГРН указан другой собственник.
2. Совладельцы квартиры не дали согласие на сдачу.
3. В документе отсутствуют обязательные данные или они искажены (например, личные данные сторон, адрес квартиры, сумма аренды, подписи).
4. Нанимателю меньше 14 лет.
5. Квартира находится под арестом.
6. Условия договора противоречат закону.
7. Договор подписал другой человек, но без доверенности.