Не все граждане и организации имеют недвижимость в собственности. Однако потребность в ее наличии все же присутствует. Чтобы удовлетворить ее, можно взять объект в аренду. Для этого с владельцем имущества заключают договор. Особое внимание уделяется срокам передачи недвижимости в аренду. Они закреплены в ст. 610 ГК РФ и должны строго соблюдаться.
Расскажем, как статья 610 ГК РФ регулирует сроки договора аренды, какие спорные ситуации могут возникать и как вам может помочь сложившаяся судебная практика.
О чем ст. 610 ГК РФ?
Ст. 610 ГК РФ четко определяет сроки, в течение которых сделка между арендатором и арендодателем считается действующей. Особое внимание уделяется договору. Стороны могут самостоятельно отразить в нем период, на который недвижимость передается в аренду. Его продолжительность не ограничена. Сделка считается заключенной на тот срок, который отражен в договоре.
Однако на практике стороны могут не отразить в договоре, на сколько он заключен. В этом случае сделка считается бессрочной. Но не все так просто. В сложившейся ситуации у каждой из сторон присутствует возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке по собственной инициативе. Главное уведомить второго участника сделки минимум за 1 месяц. Когда речь идет о недвижимом имуществе, период продлевается. О расторжении договора необходимо уведомлять не менее, чем за 3 месяца до даты прекращения сотрудничества. Стороны могут скорректировать срок уведомления по договоренности. Достаточно отразить его в соглашении.
Имейте в виду! Не всегда арендованным имуществом можно пользоваться любое количество времени, даже если стороны заключили договор, и никто из них не хочет расторгать соглашение. Дело в том, что в законодательстве установлен предельно допустимый период аренды по некоторым видам имущества. Если ни одна из сторон не изъявит желание прекратить сотрудничество раньше, договор будет расторгнут автоматически после того, как законодательно допустимый срок завершится.
На практике стороны могут не знать о том, что установлено ограничение, и заключить соглашение на период, превышающий предельно допустимый. В этом случае считается, что договор заключен на максимальный срок, предусмотренный законодательством. Несмотря на то, что в самом документе указано другое, сделка будет считаться расторгнутой, если период завершится.
Судебная практика по ст. 610 ГК РФ
Чтобы понимать нюансы применения норматива, необходимо изучить судебную практику по вопросу. Ее анализ позволяет прояснить положения ст. 610 ГК РФ, понять, как их использовать. Например, из Постановления ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А57-9080/2011 следует, что срок аренды – это период времени, в течение которого гражданин или компания может пользоваться имуществом. Он не всегда совпадает со сроком действия договора.
Крайне важны мельчайшие нюансы соглашения и формулировки, которые используют стороны, заключая договор. Например, если в соглашении указано, что оно действует до определенной даты, это значит, что сам отраженный в документе день не будет включен в срок (постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 по делу N 9523/02).
Обратите внимание! На практике одна из сторон сделки со временем может утратить экономический интерес к сотрудничеству. Однако этот факт не становится основанием для расторжения договора, если арендатор или арендодатель не согласен на подобное. Пока срок действия соглашения не завершился, владелец имущества в праве требовать предоставления арендной платы, а арендатор использовать объект на прежних условиях (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 июня 2020 г. N 305-ЭС20-4196 по делу N А40-285997/2018).
Ситуация усложняется, когда в разбирательстве фигурируют компании, чьи интересы представляют третьи лица. Так, доверительный управляющий не может заключить договор на срок, превышающий период доверительного управления (постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11).
Стороны могут заключить несколько последовательных договоров одного и того же имущества на срок продолжительностью 1 год. Если они следуют друг за другом, считается, что они представляют собой единую сделку, которую заключили на срок больше 1 года. Причем посчитать едиными могут любое количество договоров (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009).
Важно! Если в договоре указан срок действия, выполнить досрочное расторжение по инициативе только 1 из сторон не удастся. В обязательном порядке подобное желание должны изъявить оба участника сделки. Исключение составляют ситуации, когда допущено явное нарушение установленных условий. В этом случае прекращение сотрудничества может выполняться принудительно (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 сентября 2016 г. N 5-КГ16-114).
Нередко стороны, заключившие договор на определенный срок, продолжают сотрудничество после того, как установленный период завершился. Если в этой ситуации не было заключено дополнительное соглашение, считается, что действие сделки продлено на неопределенный период (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009).
Крайне важно, чтобы стороны соблюдали условия сделки. Если арендатор пренебрегает ими, что приводит к возникновению серьезного нарушения, это дает арендодателю право расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, в одностороннем порядке (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 июля 2017 г. N Ф04-6843/16 по делу N А46-9454/2016).
Расходы на защиту своих прав
Чтобы защитить свои интересы по ст. 610 ГК РФ, необходимо обратиться в суд. Сложность состоит в том, что исковые требования могут носить как имущественный, так и неимущественный характер. Если заявитель просто хочет расторгнуть соглашение и прекратить сотрудничество с противоположным участником сделки, иск относят к категории неимущественных. В этом случае размер госпошлины составит 350 руб. (ст. 333.19 НК РФ). Когда заявитель хочет взыскать денежные средства, например, истребовать арендную плату за оставшиеся месяцы, если арендатор съехал досрочно и отказывается платить, требования приобретают имущественный характер. В результате их рассчитывают, учитывая стоимость иска (ст. 333.21 НК РФ).
Участие в любом судебном разбирательстве требует дополнительной подготовки, наличия знаний и навыков сопровождения процесса. Для отстаивания своих интересов стоит нанять адвоката. Он представит вас в суде и возьмет на себя участие в разбирательстве. Услуги адвоката платные. Их оплачивает наниматель. Однако, если удастся доказать, что интересы гражданина действительно были нарушены, сумму можно взыскать со второго участника процесса.
Необходимые документы
Чтобы ваши требования рассмотрели, необходимо подготовить пакет документов. В перечень необходимо включить:
- исковое заявление, составленное с учетом норм;
- договор аренды;
- квитанцию о внесении госпошлины;
- удостоверение личности или уставные документы компании;
- подтверждение нарушения (например, выписку со счета, подтверждающую отсутствие платежей за определенный период).
Грамотная подготовка к разбирательству повысит шанс на отстаивание ваших интересов и позволит защитить свои права.