При заключении арендного соглашения на движимое и недвижимое имущество, сторонам важно учитывать нормы российского законодательства, регламентирующие отношения арендодателя и арендатора. Знание этих правил предупредит возникновение проблем, упростит разрешение спорных ситуаций. Порядок назначения и внесения платы по договору аренды определяет статья 614 Гражданского кодекса РФ. В предлагаемом обзоре представлено объяснение действующих законодательных норм по этому вопросу, с учетом специфики применения, в том числе с иллюстрациями на конкретных примерах судебной практики.
Объяснение содержания статьи 614 ГК РФ
Первый пункт статьи 614 ГК РФ указывает на возмездный характер договора аренды, закрепляя за арендатором обязанность своевременного внесения арендной платы, от чего и зависит цена пользования имуществом. Законодательство не обязывает стороны закреплять в соглашении условия внесения этих платежей. Если эти положения отсутствуют в документе, можно применять нормы по аналогичной собственности, которые учитывают в сопоставимых ситуациях.
Это означает, что в договоре можно не указывать сроки внесения арендной платы. Поэтому соглашение не утрачивает юридической силы, если стороны не согласовали порядок оплаты арендодателем соответствующих услуг аренды.
Второй пункт статьи разрешает взимать плату за всю собственность или за каждый из отдельных предметов по списку. В соответствии с законом, платежи могут осуществляться в таких формах:
Законодательство разрешает сочетать несколько перечисленных форм оплаты, согласовав эти условия договором. Представленный список остается открытым. Стороны могут согласовать другие виды платежей, закрепив это соглашением.
Третий пункт устанавливает ограничение на пересмотр размера арендной платы. Если стороны не оговорили это условие в соглашении, изменять сумму платежей можно не чаще раза в течение года. Это требование не распространяется на отдельные категории имущества, по которым действует отдельный регламент, установленный действующим законодательством.
В четвертом пункте указывается о том, что арендатор может потребовать сокращения размера арендной платы при ухудшении условий пользования собственностью, если это произошло не по его вине.
Пятым пунктом закреплено право владельца имущества требовать от арендатора, просрочившего платежи по аренде, досрочной оплаты использования этой собственности, в дополнение к штрафам или неустойкам, с назначением сроков выплаты этой суммы. Арендодатель может таким образом получить плату в пределах двух очередных выплат, но не больше. Указанные возможности сохраняются, если договор не содержит иных положений.
В каких ситуациях применяют статью?
Статью 614 ГК РФ можно применять при аренде любого вида имущества различной принадлежности. В числе прочего это распространяется на собственность, принадлежащую частным, корпоративным владельцам, муниципальную и государственную.
Кто и при каких условиях может пользоваться ст. 614 ГК РФ
Пользоваться ст. 614 ГК РФ может любая из сторон арендного договора – арендатор или арендодатель. При возникновении спорных ситуаций, требующих разрешения в судебном порядке, любой из перечисленных субъектов может потребовать применения положений этого нормативного акта, в дополнение к содержанию заключенного соглашения аренды.
Необходимость использования ст. 614 ГК РФ обычно возникает при таких обстоятельствах:
Знание законодательных норм позволит арендатору и арендодателю полнее представлять собственные права и обязанности, для эффективного решения вопроса в суде или урегулировании противоречий в досудебном порядке.
Примеры применения статьи в судебной практике
Подробнее об условиях применения ст. 614 ГК РФ на конкретных примерах из судебной практики.
Администрация Ростовской области выдвинуло иск к организации, арендовавшей землю под автозаправочную станцию, на выплату задолженности по арендной плате. Долг образовался после того, как арендодатель в одностороннем порядке увеличил сумму платежей, ввиду перевода порядка начисления по рыночным условиям.
Поскольку от даты принятия этих изменений прошло менее года от предыдущего определения размера выплат, суд отказал в удовлетворении иска на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, тем более что до возникновения данной спорной ситуации арендные выплаты осуществлялись арендатором своевременно и в полном объеме.
По аналогичной причине судебная инстанция удовлетворила исковое заявление акционерного общества, арендовавшего земельный участок у администрации Алтайского края. Арендодатель потребовал увеличения арендной платы, пересмотрев размер кадастровой стоимости земли, хотя сумма платежей по аренде была назначена менее года назад. Исходя из этого условия, пересмотр условий аренды преждевременен.
Организация арендовала земли сельскохозяйственного назначения у Воронежского муниципалитета на продолжительный срок (более пяти лет), а затем переуступила аренду новому арендатору. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, это разрешено делать в одностороннем порядке, без уведомления владельца.
Арендодатель в судебном порядке взыскал с текущего арендатора долги предыдущей компании. В подобных спорах с 2014 года суды придерживаются рекомендаций ВС РФ, для противодействия мошенническим схемам. Участились случаи, когда первоначальный арендатор, наделав долгов, ликвидируется в качестве юридического лица, чтобы уйти от ответственности.
Поэтому при возникновении таких обстоятельств, задолженность переводят на нового арендатора, чтобы возвратить арендодателю не выплаченные средства по арендной плате.
Компания взяла земельный участок в аренду под строительство. За период действия арендного соглашения, арендатор, по собственной вине не смог оформить разрешительную документацию на застройку. Владелец взыскал с этой организации арендную плату, поскольку арендодатель не виноват в невозможности пользования арендованным земельным участком.
Нужны ли расходы при применении статьи?
При применении требований ст. 614 ГК РФ, расходы составляет непосредственно арендная плата, которая может назначаться в различных формах, в зависимости от условий договора, заключенного сторонами.
Вместо фиксированной суммы можно принять решение о назначении механизма расчета платежей, в соответствии с действующими нормативными актами, ростом инфляции и прочими обстоятельствами.
Состав документов
Если стороны не смогли прийти к взаимопониманию при разрешении споров относительно договора аренды, возникшие вопросы приходится решать в суде. Истец, обращающийся в судебный орган, должен сопроводить исковое заявление такими документами:
Законодательство обязывает арендатора и арендодателя пытаться урегулировать противоречия в досудебном порядке. Только в случае отказа ответчика в удовлетворении претензии истца, можно обращаться с иском в суд. Принятое судебное постановление любая из сторон вправе обжаловать в вышестоящей инстанции в установленном законодательством процессуальном порядке.
Судебные издержки взыскивают с истца или ответчика, проигравшего дело в суде.
Статья 614 Гражданского кодекса РФ достаточно полно определяет условия внесения платы по арендным соглашениям. Не последнюю роль в разрешении спорных ситуаций играет содержание договора аренды. Поэтому, если принято решение арендовать имущество, важно ответственно подойти к документальному оформлению этой сделки, чтобы исключить убытки при возникновении разногласий между сторонами.