Имущественные вычеты по НДФЛ в 2026: новые лимиты и практика отказов

Смотреть Содержание

Имущественный вычет — популярный и законный способ вернуть часть денег при покупке жилья. Право прописано в статьях 220 и 221.1НК РФ.

Разбираемся, может ли ФНС отказать в имущественном вычете и по каким причинам это происходит на практике.

имущественные вычеты по НДФЛ

Имущественные вычеты: что это такое

При покупке жилья за собственные средства или в ипотеку государство позволяет уменьшить НДФЛ на 13% от суммы, которую человек платит со своих доходов за жилую недвижимость. Это механизм, при котором годовой доход уменьшается на расходы на покупку недвижимости и уплаченные проценты за ипотеку (в пределах лимита) и часть уже уплаченного в бюджет налога возвращается покупателю квартиры, дома, комнаты или земельного участка.

Пример

Простой пример:

Сотрудник получает белую зарплату 100 000 рублей в месяц и за год платит 156 000 рублей НДФЛ (100 000 х 12 месяцев х 13%). Купив в 2025 году жилье за 5 000 000 рублей, он вправе получить имущественный вычет по квартире 2 000 000 рублей и вернуть 260 000 рублей (2 млн х 13%).

В 2026 году он вернет по декларации 156 000 рублей налога (фактически уплаченного в бюджет в 2025 году), а в следующем — оставшиеся 104 000, если будет работать и платить НДФЛ.

С 2025 года в России заработала прогрессивная шкала НДФЛ: теперь налог удерживается не по единой ставке 13%, а в диапазоне 13-22% — в зависимости от размера годового дохода. Это влияет на расчет возвратного НДФЛ при применении имущественного вычета.

Чтобы ФНС одобрила вычет, нужно строго соблюдать установленные правила: подтвердить расходы, корректно заполнить декларацию и доказать свое право собственности на недвижимость. На практике встречаются разные ситуации, приводящие к отказу ФНС в имущественном вычете.

Но отказ — это не всегда окончательный приговор

Часто причина кроется в простых ошибках: неправильно посчитали сумму вычета, не приложили какой-то нужный документ, подали декларацию по старой форме и т.д. В таких случаях достаточно исправить недочеты и подать документы заново. Другое дело — если отсутствует само право на вычет. В этом случае изменить решение налоговой уже невозможно.

Ниже разберем, какие ошибки и ситуации чаще всего становятся причиной отказа в имущественном налоговом вычете.

Причина отказа № 1. Неверно заполнена декларация

Одной из самых распространенных причин, по которой ФНС отказывает в имущественном вычете, являются ошибки при заполнении 3-НДФЛ. Неправильная сумма, неточность в сведениях о себе (ИНН, адрес и др.), пропуск обязательного поля — могут стать поводом для отказа.

В этом случае достаточно подготовить уточненную декларацию, приложить правильные копии документов и подать все заново.

Уточненная налоговая декларация: когда заполняется и как составить
17 октября 2025 г. 7:00
{{ article_page.get_title_in_list }}

Причина отказа № 2. Представлен неполный комплект документов

Другой частый повод для отказа — неполный комплект документов. Например, забыли приложить копию договора купли-продажи, акта приема-передачи или платежных документов. Если документы есть и они в порядке, то решение простое: собрать все необходимые бумаги и подать их заново.

Причина отказа № 3. Не уплачивался НДФЛ с доходов

Имущественный вычет доступен только тем, кто платит НДФЛ. Поэтому ФНС отказывает следующим категориям:

  • Самозанятым и предпринимателям на спецрежимах: УСН, ПСН, ЕСХН. У этих режимов нет НДФЛ. А значит, возвращать просто нечего.
  • Неработающим гражданам, включая студентов, домохозяек, мам в декрете, неработающих пенсионеров и других, кто не получает доход, с которого удерживается НДФЛ.

Важно: ИП на общей системе налогообложения имеет право на вычет, так как уплачивает НДФЛ со своих доходов и подает декларацию 3-НДФЛ.

Общая система налогообложения для ИП
16 декабря 2025 г. 14:00
{{ article_page.get_title_in_list }}

Причина отказа № 4. За вычетом обратился нерезидент

Имущественный вычет полагается только налоговым резидентам РФ — тем, кто фактически живет в России минимум 183 дня в течение подряд идущих 12 месяцев и уплачивает НДФЛ по ставке 13-22% (п.1 ст. 224 НК РФ).

У налоговых нерезидентов ставка НДФЛ — 30%, и при такой ставке имущественные вычеты не применяются. Поэтому, даже если человек получает доход в России и платит с него НДФЛ, но при этом является нерезидентом, налоговая законно откажет в имущественном вычете. Эта позиция подтверждена, в частности, письмом Минфина РФ от 25.06.2024 № 03-04-05/58508.

Так, если человек живет за границей и становится нерезидентом (пробыл вне РФ более 183 дней в году), в имущественном вычете ему будет отказано. Статус резидента фиксируется по состоянию на 31 декабря каждого календарного года.

Налоговое резидентство: кто является резидентом, а кто - нерезидентом
17 ноября 2025 г. 7:00
{{ article_page.get_title_in_list }}

Причина отказа № 5. Жилье куплено за материнский капитал

Частая ошибка — заявлять вычет со всей суммы покупки, хотя часть была оплачена маткапиталом.

Важно: на сумму маткапитала имущественный вычет не предоставляется. Но если часть стоимости оплачена своими или кредитными средствами, вычет будет в пределах этой оплаты.

Пример

Квартира стоила 4 млн рублей, из которых 690 тыс. рублей оплатили маткапиталом, остальное — личные средства семьи. Супруги подали декларации, рассчитывая вычет с полной стоимости — 4 млн рублей (по 2 млн рублей на каждого супруга). ФНС одобрила вычет по квартире только с суммы личных расходов (4 млн - 690 тыс.).

То же правило распространяется на любые средства, направленные на оплату жилья, которые не относятся к личным финансам покупателя. Например:

  • средства работодателя, выделенные на покупку жилья;
  • бюджетные субсидии или компенсации.

Причина отказа № 6. Покупка жилья у взаимозависимых лиц

Налоговый кодекс запрещает предоставлять имущественный вычет, если квартира куплена у взаимозависимых лиц, перечисленных в ст. 105.1 НК РФ (п. 5 ст. 220 НК РФ). К таким лицам относятся, в частности:

  • родственники — супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, родные и сводные братья и сестры, опекуны и подопечные;
  • начальник и подчиненный;
  • компания и ее генеральный директор и т.п.

Этот запрет введен, чтобы исключить фиктивные сделки ради возврата денег.

Закрыть

Кто считается родственниками по Семейному кодексу >>>

Пример

Дочь купила квартиру у своей матери и попыталась заявить имущественный вычет. ФНС отказала, потому что сделка совершена между близкими родственниками — они признаются взаимозависимыми лицами. Даже при реальной оплате и честной сделке вычет в таком случае не положен.

Причина отказа № 7. Вычет уже использован раньше

Имущественный вычет на покупку или строительство жилья предоставляется один раз в жизни и имеет фиксированный лимит — 2 млн рублей (п. 3 ст. 220 НК РФ). Если налогоплательщик когда-то уже полностью выбрал этот лимит, получить вычет повторно нельзя.

Разрешено только дополучить остаток.

Например, если человек заявил вычет на 1,2 млн рублей, то он может «добрать» оставшиеся 800 тысяч в последующие годы (когда появится доход для возврата) или при покупке другого объекта недвижимости.

Причина отказа № 8. Ремонт и перепланировка в квартире

Имущественный вычет не предоставляется за ремонт, перепланировку и другие улучшения, сделанные после покупки квартиры.

А вот за отделку квартиры в новостройке вычет получить можно. Но лишь в одном случае — если квартира куплена у застройщика без отделки, и это указано в договоре купли-продажи. Тогда в вычет включаются расходы на отделочные работы: материалы, услуги мастеров: установка дверей и окон, укладка плитки и т. д. Но эти суммы просто прибавляются к общему вычету и не могут превышать его лимит — 2 млн рублей на человека.

Что следует проверить перед подачей документов на вычет

Что проверить Подробности Почему важно
Декларация 3-НДФЛ Все поля заполнены: верные ФИО, ИНН, адрес, суммы доходов и расходов, корректная сумма вычета Придется подавать уточненку и дольше ждать возврата
Документы, подтверждающие покупку Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН
акт приема-передачи, платежные документы и пр. 		Без полного пакета документов налоговая не подтвердит право на вычет
Способы оплаты, по которым дают вычет Личные средства или ипотека, не включаем маткапитал, госсубсидии, деньги работодателя Вычет только на «свои» расходы
Взаимозависимые лица Сделка не должна быть с родственником, начальником, директором компании и т.д. Закон запрещает вычет при сделках с взаимозависимыми лицами
Статус налогоплательщика Резидент РФ и платит НДФЛ (ставка 13-22%) Нерезиденты и лица без облагаемого НДФЛ дохода, вычет не получат
Лимит вычета Не превышает 2 млн рублей на одного человека Вычет предоставляется один раз, остаток можно «добрать»

FAQ

  • Дадут ли вычет по НДФЛ при покупке жилья с помощью военной ипотеки?

Нет, вычет предоставляется только в том случае, если жилье куплено на собственные или кредитные средства.

  • Подали декларацию на старом бланке — налоговая отказала в имущественном налоговом вычете. Это законно?

Да. Налоговая декларация должна подаваться строго по форме, действующей в том налоговом периоде, за который вы отчитываетесь. Если вы используете устаревший бланк, инспектор вправе отказать в принятии декларации или в предоставлении вычета.

Это особенно важно, когда декларации подаются сразу за несколько лет — форма 3-НДФЛ регулярно обновляется, и бланк, к примеру за 2024 год отличается от бланка за 2025 год.

Если вы случайно заполнили декларацию на старой форме, заполните заново актуальный бланк и подайте уточненку.