СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-11104/2023-ГК

г. Пермь

17 октября 2023 года Дело № А60-25909/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2023 года. Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Поляковой М.А., судей Дружининой О.Г., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасаншиной Э.Г., при участии:

от заявителя – ФИО1, паспорт, доверенность от 15.05.2023, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 августа 2023 года по делу № А60-25909/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью "Платинум Ай Ти Си" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании решения органа местного самоуправления незаконным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Платинум Ай Ти Си" (далее заявитель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее заинтересованное лицо) о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права

на приобретение арендуемого имущества - нежилые помещения подвал № б/н, номера на поэтажном плане 1-4, 6-9, 25-31 площадью 295,1 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Данилы Зверева, д. 10 с кадастровым номером 66:41:0110014:6356, оформленного письмом от 26.04.2023 № 02.1215/1/003/560, а также об обязании Департамента совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17 августа 2023 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решение суда является незаконным и необоснованным, поскольку помещение не находилось в фактическом владении и пользовании заявителя непрерывно в течении двух и более лет, у заявителя отсутствует совокупность условий, предусмотренных п. 2 ст. 3 Федерального закона № 159. Заинтересованное лицо настаивает на том, что отказал в реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения является правомерным, соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя. Отмечает, что преимущественное право может быть реализовано при наличии совокупности условий указанной статьи, в том числе условие о том, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, указанное условие заявителем не соблюдено, актом обследования нежилого помещения от 09.01.2023 установлено, что часть арендуемого заявителем помещения находится в незаконном владении и пользовании у субарендатора - ИП ФИО2 Указывает что в соответствии с п. 6.6 договора аренды арендатор не вправе передавать объект или его часть в субаренду, поднаем за исключением случаев в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ, передавать в пользование или переуступать права на него третьим лицам. Таким образом, арендуемое помещение не находилось во владении и пользовании заявителя непрерывно в течении двух и более лет.

До начала судебного разбирательства от заявителя поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель заявителя против удовлетворения

апелляционной жалобы возражал.

Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «Платинум Ай Ти Си» на основании договора аренды от 29.03.2021 № 39000841 является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения с кадастровым номером 66:41:0110014:6356, подвал № б/н, номера на поэтажном плане 1-4, 69, 25-31 площадью 295,1 кв.м по адресу: <...>.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Свердловской области, о чем сделана соответствующая запись № 66:41:0110014:6356-66/199-2021-11 от 29.03.2021.

Помещение передано заявителю по акту - приема передачи от 29 марта 2021 года для целей использования: офисное, конторское.

Срок действия данного договора установлен с 29.03.2021 по 28.03.2026 (п.п. 1.2. Договора).

Помещение находится во временном владении и пользовании заявителя в соответствии с вышеуказанными договорами аренды непрерывно с 29.03.2021, то есть более 2 лет.

Заявитель указывает, что 04.04.2023, руководствуясь положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности», направил в адрес заинтересованного лица запрос (заявление) № 223/003/02/021 о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению арендуемого муниципального имущества - нежилые помещения с кадастровым номером 66:41:0110014:6356. Обществом к запросу были приложены все документы, необходимые для реализации права на выкуп, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

26.04.2023 Департаментом было подготовлено и направлено в адрес ООО «Платинум Ай Ти Си» письмо исх. 02.12-15/1/003/560 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.

Полагая отказ заинтересованного лица в приватизации несоответствующим нормам Федерального закона № 159-ФЗ, нарушающим его права на приватизацию спорного объекта, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из доказанности

несоответствия оспариваемого отказа требования закона, отсутствия у заинтересованного лица оснований для принятия решения об отказе в реализации права на выкуп нежилого помещения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере

предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу ч. 2 ст. 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во

владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 ст. 9 Закон N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закон N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Отказ в приватизации объекта муниципального нежилого фонда мотивирован заинтересованным лицом несоблюдением требований ст.ст. 3 и 9 Закона № 159-ФЗ. В частности указано на недоказанность фактического использования ООО «Платинум Ай Ти Си» объекта непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды от 29.03.2021 № 39000841 в связи с передачей части объекта индивидуальному предпринимателю ФИО2 по договору субаренды.

Как указано в п. 1 ст. 3 Закон N 159-ФЗ, преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения

договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (п. 1).

Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 6).

Установив, что на момент обращения заявителя с заявлением о приобретении арендуемых помещений нежилые помещения с кадастровым номером 66:41:0110014:6356 находились во владении и пользовании заявителя на условиях договора аренды более двух лет, задолженность по арендной плате отсутствует, площадь арендуемого здания не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень муниципального имущества, и отсутствует законодательный запрет на сдачу имущества в субаренду, при этом нарушение арендатором условия о передаче имущества в субаренду без согласия арендодателя могло являться основанием для постановки вопроса о досрочном расторжении договоров аренды в судебном порядке в соответствии договором, между тем, арендодателем таких мер не предпринято, проверка использования нежилого помещения, оформленная актом от 14.04.2023,

нарушений в использовании объекта не выявила, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о несоответствии оспариваемого отказа требованиям закона и нарушении прав и законных интересов заявителя, поскольку оспариваемое решение принято заинтересованным лицом в отсутствие соответствующих оснований.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы ответчика сводятся к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела и представленных доказательств, признаваемых судом значимыми в целях принятия обжалуемого судебного акта, однако не являются основанием для его отмены.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из буквального содержания п. 6.6 договора аренды следует, что арендатор вправе передать помещение в субаренду с предварительного письменного согласия арендодателя. Нарушение этого условия может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (п. 7.3 договора).

Суд первой инстанции верно указал, что предусматривая в договоре и аукционной документации право на сдачу объекта в субаренду, заинтересованное лицо при соблюдении заявителем всех условий действующего законодательства и условий договора не может отнести действие заявителя по сдаче объекта в субаренду к нарушению положений Закона N 159- ФЗ, обратное бы означало, что включением такого пункта в договор и аукционную документацию, означало бы заведомо нарушение прав арендатора в случае подачи заявления на приобретение арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции о соответствии заявителя требованиям ст. 3 Закон N 159-ФЗ обоснованными, учитывая приведенные выше разъяснения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, фактические обстоятельства рассматриваемого дела, согласно которым, во-первых, установлено право арендатора на сдачу имущества в субаренду, во-вторых, площадь, переданных в субаренду помещения, незначительна, в-третьих, заявителем нарушение устранено, что подтверждено актом осмотра от 14.04.2023, о досрочном расторжении арендодателем договора не заявлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное

значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 августа 2023 года по делу № А60-25909/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи О.Г. Дружинина

Ю.В. Скромова