Решение по делу № А71-21030/2024 от 30.09.2025 | АС Удмуртской Республики

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426008, <...>

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ижевск

30 сентября 2025 года

Дело № А71- 21030/2024

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2025 года

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Мельникова А.Ю., при составлении протокола секретарем судебного заседания Городиловым Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:21:095022:269, находящегося на земельном участке, расположенном по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Увинский район, на расстоянии 194 метра северо-восточнее здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:21:095022:149, категория земель – земли населенных пунктов, целевое использование – для строительства здания магазина площадью 600 кв.м., путем продажи с публичных торгов, об определении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца: после перерыва не явились,

от ответчика: не явились,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Муниципальный округ Увинский район Удмуртской Республики» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 18:21:095022:269, находящегося на земельном участке, расположенном по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Увинский район, на расстоянии 194 метра северо-восточнее здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:21:095022:149, категория земель – земли населенных пунктов, целевое использование – для строительства здания магазина площадью 600 кв.м., путем продажи с публичных торгов, об определении начальной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости – 187 300 руб. 00 коп.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики (резолютивная часть определения от 22.05.2025) по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «ИЖЕВСКОЕ ЭКСПЕРТНОЕ БЮРО» (ЭКСПЕРТНОЕ БЮРО Г.ИЖЕВСКА) (ОГРН <***>, ИНН <***>) эксперту ФИО2.

21.07.2025 в материалы дела от экспертной организации поступило экспертное заключение.

Судебное заседание проведено 03 и 17 сентября 2025 года с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Истец явку представителя в судебное заседание после перерыв не обеспечил, представил в материалы дела ходатайство об уточнении исковых требований в части начальной цену продажи объекта незавершенного строительства – 480 892 руб. 00 коп. Судом в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

Ответчик явку в судебное заседание не обеспечил, ранее ответчик исковые требования не признал, представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором указал на следующее. Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Исходя из уведомления о расторжении договора аренды от 28.11.2022 договор аренды от 01.08.2016 №30-юр расторгнут с 28.02.2023, однако в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка Администрация не заявила в судебном порядке требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов, а обратилась в суд только 13.12.2024, в связи с чем, истцом пропущен срок на подачу заявления. Кроме того, в 2020 году ответчик демонтировала объект незавершенного строительства площадью 587,7 кв.м., степенью готовности 4%, поскольку фундамент был изготовлен из блоков и являлся не пригодным для строительства здания магазина, смонтировала новый свайно-забивной монолитный фундамент, соответственно первоначально представленный истцом отчет об оценке не отражает рыночной стоимости существующего объекта незавершенного строительства и по делу необходимо назначить судебную оценочную экспертизу.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.08.2016 был заключен договор аренды № 30-юр земельного участка с кадастровым номером 18:21:095022:149, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 600 кв.м., расположенного по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Увинский район, на расстоянии 19,4 метра северо-восточнее здания, расположенного по адресу: <...>. Земельный участок предоставлен сроком на 3 года с 01.08.2019 по 21.07.2019 для строительства здания магазина, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объект недвижимости.

Соглашением № 170 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.08.2016 № 30-юр срок аренды продлен на 3 года – до 02.08.2022.

На момент заключения данного договора аренды на указанном земельном участке 27.02.2015 зарегистрирован принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18621:095022:269 площадью 587,7 кв.м. и степенью готовности 4%.

По истечении срока аренды названного земельного участка указанный договор истцом с ответчиком расторгнут и по настоящее время земельный участок с кадастровым номером 18:21:095022:149 в аренде не находится.

Земельный участок с кадастровым номером 18:21:095022:149 находится в государственной неразграниченной собственности, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью застройки 587,7 кв.м., с кадастровым номером 18:21:0950022:269, расположенного на земельном участке по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Увинский район, на расстоянии 194 метра северо-восточнее здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:21:095022:149, площадью 600 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, целевое использование – для строительства здания магазина, в целях продажи с публичных торгов по состоянию на дату осмотра объекта оценки, составляет 480 892 руб. 00 коп.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы участников процесса, суд признал заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 3 статьи 425, пункт 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ).

Как следует из пунктов 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Судом установлено, что договор аренды для завершения строительства сроком на 3 года был заключен сторонами, то есть право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства реализовано.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

С учетом предмета доказывания и обстоятельств дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость: объекта незавершенного строительства, площадью застройки 587,7 кв.м. с кадастровым номером 18:21:095022:269, расположенного на земельном участке по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Увинский район, на расстоянии 19,4 метра северо-восточнее здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:21:095022:149, площадью 600 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, целевое использование – для строительства здания магазина, в целях продажи с публичных торгов по состоянию на дату осмотра объекта оценки?

21.07.2025 в материалы дела от экспертной организации поступило экспертное заключение.

Согласно проведенному экспертному исследованию, эксперт пришел к следующим выводам:

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью застройки 587,7 кв.м., с кадастровым номером 18:21:0950022:269, расположенного на земельном участке по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Увинский район, на расстоянии 194 метра северо-восточнее здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 18:21:095022:149, площадью 600 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, целевое использование – для строительства здания магазина, в целях продажи с публичных торгов по состоянию на дату осмотра объекта оценки, составляет 480 892 руб. 00 коп.

Истцом с учетом заключения эксперта исковые требования уточнены.

Выводы судебной экспертизы странами не оспорены и не опровергнуты.

Доказательств создания ответчиком каких-либо препятствий к осуществлению строительства материалы дела не содержат. Дополнительным соглашением к договору аренды срок его действия продлевался для завершения строительства.

Причины, в связи с которыми ответчик не смогла завершить строительство, значения не имеют, поскольку данное обстоятельство не имеет юридического значения согласно ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика о том, что истцом пропущен шестимесячный срок (со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка) на подачу заявления об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, судом отклонены, поскольку ответчик после истечения названного срока правом требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства в установленном законом порядке не воспользовался, в настоящее время действующий договор отсутствует.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика. Принимая во внимание, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, соответствующая сумма государственной пошлины за рассмотрение искового заявления подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять принадлежащий Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 18:21:095022:269, расположенный по адресному ориентиру: Удмуртская Республика, Увинский район, пос. Ува, на расстоянии 19,4 м северо-восточнее здания, расположенного по адресу: УР, <...>, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства в размере 480 892 руб. 00 коп.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 15 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья А.Ю. Мельников