АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ставрополь Дело № А63-25649/2024 30 января 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2025 года
Решение изготовлено в полном объеме 30 января 2026 года
Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ксенофонтовой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,
к обществу с ограниченной ответственностью компании «Эльдорадо», г. Ставрополь, ОГРН <***>,
о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком,
в отсутствие представителей сторон,
УСТАНОВИЛ:
комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью компании «Эльдорадо» (далее – ответчик, общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:020105:86, расположенного по адресу: <...> за период с 01.01.2024 по 30.09.2024 в размере 1 511 907 рублей 57 копеек.
В обоснование заявленных требований комитет в иске указал, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) ответчику на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:020105:718, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:86, по адресу: <...>. В период с 01.01.2024 по 30.09.2024 общество оплату за использование названного земельного участка не производило, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 1 511 907 рублей 57 копеек. Попытки урегулирования спора во внесудебном порядке не привели к положительному результату, при этом отсутствие между истцом и ответчиком заключенного надлежащим образом договора аренды не освобождает последнего от обязанности оплаты за использования земельного участка. С иском об изъятии незавершенного строительством объекта, находящегося на спорном земельном участке, для продажи его с публичных торгов комитет в суд не обращался, так как согласно мероприятиям муниципального земельного контроля от 17.07.2019 на спорном земельном участке капитальные или временные строения отсутствовали.
Ответчик мотивированного отзыва на исковое заявление суду не представил.
Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание 25.06.2025 не явились, ходатайств не заявили. В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд счел возможным провести судебное заседание и рассмотреть спор по существу в отсутствие неявившихся представителей сторон по имеющимся в деле письменным доказательствам.
В связи с неявкой в судебное заседание представителей сторон, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.
Исследовав материалы дела, суд по существу заявленных требований, пришел к следующему.
Из материалов дела и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-17985/2020 следует, что 13.10.2016 комитетом (арендодатель) с обществом (арендатор) в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 03.10.2016 № 336 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя № 6053 (далее – договор), по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:020105:86, расположенный по адресу: <...>, для целей строительства (пункт 1.1 договора).
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 13.10.2016.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка установлен с 13.10.2016 по 12.06.2019.
Пунктами 3.1, 3.3, 3.4 договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы устанавливается в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 03.10.2016 № 336 и составляет 1 858 700 рублей. Арендная плата вносится арендатором равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на счет. Не использование земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы.
Договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее управление) 14.12.2016, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись № 26-26/001-26/001/204/2016-5023/1.
10 июня 2019 года комитетом градостроительства администрации города Ставрополя обществу выдано разрешение № 26-309000-53с-2019 на строительство магазина строительных материалов по адресу: <...> сроком действия до 10.07.2020.
В период действия договора аренды обществом полностью были завершены работы по сооружению фундамента. Как следует из данных технического плана объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта составила 8%.
10 июля 2019 года общество обратилось к главе города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым
номером 26:12:020105:86.
В ответ на названное администрация города Ставрополя письмом от 01.08.2019 № 08/14-5958с отказала в предоставлении спорного земельного участка со ссылкой на то, что согласно мероприятиям муниципального земельного контроля от 17.07.2019 на спорном земельном участке капитальные или временные строения отсутствуют, произрастают зеленые насаждения, территория не огорожена.
26 июня 2020 года общество обратилось в управление с заявлениями о постановке на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства № 26-0-1-133/3012/2020-1484 и о государственной регистрации права собственности № 26-/133/013/2020-1918.
По итогам рассмотрения представленных документов управлением принято решение от 12.10.2020 № 26/133/013/2020-1918 об отказе обществу в государственной регистрации права собственности на спорный объект.
Полагая, что отказ управления является незаконным, общество обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.06.2021 по делу № А63-17985/2020 решение управления, выраженное в уведомлении от 12.10.2020 № 26/133/013/2020-1918, об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, признано незаконным. На управление возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства, степень готовности 8%, расположенный по адресу: <...>.
При вынесении названного решения суду учел, что заключением специалиста общества с ограниченной ответственностью «Творческая мастерская архитектора В.А. ФИО1» от 14.04.2021 № Б.0025/21-12(2)-СТИ подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:86, расположенным по адресу: <...> имеется объект незавершенного строительства, выполнен полный цикл строительных работ по возведению конструктивной подземной части здания. Судом установлено, что объект незавершенного строительства возведен в соответствие с представленной в материал дела проектной документацией. Указанный объект незавершенного строительства соответствует требованиям экологических, санитарногигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил.
В подтверждение возведения объекта незавершенного строительством обществом в период действия договора аренды № 6053 также представлены договор подряда от 12.01.2018 № 17/89, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Строй Ставрополье» на возведение здания магазина, акт выполненных работ (промежуточный) от 11.06.2019.
Согласно пояснениям истца, ответчик в период с 01.01.2024 по 30.09.2024 оплату за пользование частью спорного земельного участка не производил, в результате чего у него
образовалась задолженность в размере 1 511 907 рублей 57 копеек.
Истцом в адрес общества направлялась претензия от 30.09.2024 № 08/13-9214с с требованием погасить задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:718. Названная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.
Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность за фактическое использование спорного земельного участка не погасил, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса предусмотрено, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10 правовой позицией арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений.
Согласно части 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Право собственности ответчика на незавершенный строительством объект, включающее бремя расходов по оплате за пользование земельным участком, на котором оно расположено, в силу положений статьи 223 ГК РФ возникло с момента государственной регистрации права собственности на такой объект (15.03.2022).
Ответчик, как собственник незавершенного строительством объекта площадью 199,9 кв. м‚ расположенного по адресу: <...> является землепользователем спорного земельного участка.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).
В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без уведомления арендатора. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия не допускается.
Как установлено материалами дела, 13.10.2016 земельный участок с кадастровым номером
26:12:020105:86, предоставлен обществу в аренду на срок с 13.10.2016 по 12.06.2019, для целей строительства. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 13.10.2016.
На указанном земельном участке обществом возведен незавершенный строительством объект степенью готовности 8%, с кадастровым номером 26:12:020105:718.
Комитет в арбитражный суд с иском об изъятии незавершенного строительством объекта, находящегося на спорном участке, для продажи его с публичных торгов не обращался, документов, свидетельствующих об обратном суду не представил.
Поскольку по истечении установленного договором от 13.10.2016 № 6053 срока аренды земельный участок ответчиком не возращен арендодателю, на участке находится незавершенный строительством объект, принадлежащий ответчику на праве собственности, об изъятии названного объекта для продажи с публичных торгов комитет не обращался, суд с учетом положений статьи 622 ГК РФ и разъяснений, по держащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35, пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению положения договора аренды от 13.10.2016 № 6053.
Таким образом, вся заявленная сумма основного долга является арендной платой, в связи с чем применению подлежат нормы главы 34 ГК РФ, а не главы 60 названного Кодекса.
Неправильная правовая квалификация истцом основной задолженности не препятствует суду самостоятельно применить надлежащие нормы материального права, что согласуется с правовой позицией высказанной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету, приложенному к иску, размер платы за использование земельного участка, расположенного по адресу: <...> под принадлежащим ответчику объектом незавершенного строительства за период с 01.01.2024 по 30.09.2024 составляет 1 511 907 рублей 57 копеек.
Указанный расчет произведен комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п и приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», как произведение кадастровой стоимости земельного участка (55 996 577) и базового размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка (3,6%).
Проверив названный расчет, суд счел его арифметически неверным в ввиду следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как указано выше к спорным отношениям сторон подлежат применению положения договора аренды от 13.10.2016 № 6053, который заключен с обществом по итогам аукциона (торгов).
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13).
Ввиду изложенного, суд счел, что при расчете платы за использование обществом спорного участка подлежала применению арендной платы, определенная по итогам аукциона и отраженная в пункте 3.1 договора (1 858 700 рублей в год).
Произведя перерасчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2024 по 30.09.2024 с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что сумма задолженности ответчика за указанный период составляет 1 394 025 рублей (1 858 700 рублей (годовой размер арендной платы, предусмотренный договором) / 4 (количество кварталов в году) * 3 (количество кварталов в спорном периоде).
В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств погашения задолженности за фактическое использование спорного земельного участка в вышеуказанном размере в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представил.
Принимая во внимание изложенное, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, а также что в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, суд частично удовлетворил требования комитета и взыскал с ответчика задолженность за пользование спорным земельным участком в размере 1 394 025 рублей.
Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.
В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты
которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Поскольку требования комитета удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 64 871 рубля 30 копеек, рассчитанная пропорционально удовлетворенным требованиям из суммы государственной пошлины, подлежащей уплате в случае полного удовлетворения иска (70 357 рублей).
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края
РЕШИЛ:
исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью компании «Эльдорадо», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, основной долг за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:020105:86, расположенным по адресу: <...> за период с 01.01.2024 по 30.09.2024 в размере 1 394 025 (Один миллион триста девяносто четыре тысячи двадцать пять) рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью компании «Эльдорадо», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 64 871 (Шестьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят один) рублей 30 копеек.
Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья А.С. Минеев