Решение по делу № А56-12907/2024 от 30.10.2025 | АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

30 октября 2025 года Дело № А56-12907/2024

Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Д.А,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 190000, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ФИО1, Д. 7, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «СВП-Инвест» (адрес: 191123, Санкт-Петербург, ул. Захарьевская, д. 12, лит. А, пом. 45-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества»

об обязании привести самовольно реконструированный объект в состояние, существовавшее до реконструкции, о взыскании неустойки,

по встречному иску

истец: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «СВП-Инвест»

ответчик: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о сохранении объекта в измененном состоянии,

при участии

согласно протоколу от 01.10.2025,

установил:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «СВП-Инвест» (далее – Общество) об обязании в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда за счет собственных средств привести самовольно реконструированный объект капитального строительства – здание торгового комплекса «Масштаб» с кадастровым номером 78:14:0007717:3107, расположенное по адресу: <...>, литер А, в состояние, существовавшее до его реконструкции; о предоставлении силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет ООО «Инвестиционная строительная компания «СВПИНВЕСТ»; о взыскании судебной неустойки в размере 5000 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда.

2. Определением суда от 22.05.2024 принят к производству встречный иск Общества, в котором оно просило сохранить объект капитального строительства – здание торгового комплекса «Масштаб» с кадастровым номером 78:14:0007717:3107, расположенное по адресу: <...>, литер А в существующем измененном состоянии в соответствии с параметрами, содержащимися в техническом плане от 25.04.2024.

Определением от 27.09.2024 суд назначил судебную экспертизу, производство по делу приостановлено.

В арбитражный суд 30.06.2025 поступило заключение эксперта ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 16.06.2025 № 3315/12-3-24.

Определением суда от 27.08.2025 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель Комитета исковые требования поддержал требования первоначального иска, против удовлетворения иска Общества возражал; представитель Общества просил удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении иска Комитета.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В ходе мероприятий по реализации полномочий, предусмотренных п.3.21 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга, от 23.03.2016 года №207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга» Комитетом было установлено, что 06.09.2005 здание, расположенное по адресу: <...>, лит. А (строительный адрес: Пулковское шоссе, участок 2 15Б-2, наименование по проекту - торговый комплекс «Масштаб»; далее – Объект, Здание) имело следующие технико-экономические показатели: этажность: надземная - 5 (2-5), подземная отсутствует., общая площадь здания – 21 735,6 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 28.11.2023 года Объекту 29,08.2012 присвоен кадастровый номер 78:14:0007717:3107, Объект представляет собой нежилое здание, год завершения постройки - 2005, с количеством этажей - 2-5, в графе «площадь» указано – 21 237,1 кв.м, в графе наименование - «обеспечение занятие спортом в помещениях» и принадлежит на праве собственности ООО «Инвестиционная строительная компания «СВП-Инвест» ИНН:<***>, свидетельство о собственности №78-78-01/0795/2005-401 от 22.12.2005.

Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым №78:14:0007717:7 общей площадью 14 530 кв.м. с видом разрешенного использования - «обеспечение занятий спортом в помещениях».

Участок принадлежит на праве собственности ООО «ИСК «СВП-Инвест».

На первом этаже здания в части № 262 помещения 1-Н была выполнена перепланировка, в результате которой был установлен спортивный бассейн с 3 дорожками по 25 метров, оснащенный гидромассажем и детским бассейном глубиной 60 см., а по состоянию на 09.01.2000 в ведомости помещений и их площадей, сформированной филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Московского района и в техническом паспорте от 21.09.2005 на Объект, информация о наличии бассейнов отсутствует.

Комитет указал, что стены Здания объекта торговли несли нагрузки только от стен, перекрытий, покрытия (кровли). Учитывая сооружения бассейнов, на фундаментную плиту воздействует нагрузка отобъема воды заполненных бассейнов, на-стены бассейна также воздействует нагрузка от давления воды, более того, для строительства подобных сооружений используется специальная марка бетона.

Комитет считает, что работы по сооружению бассейнов внутри объекта капитального строительства, по смыслу п. 14 ст.1 ГрК РФ, являются реконструкцией и требуют выдачи разрешения на реконструкцию. Кроме того, по результатам анализа технической документации на здание во взаимосвязи со сведениями ЕГРН установлено изменение общей площади Объекта на 498,5 кв.м.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, Комитет сделал вывод о реконструкции ответчиком Здания, являющего объектом капитального строительства, а ввиду проведения строительных работ без разрешения на реконструкцию и, полагая, что такая реконструкция является незаконной и подпадает под действие статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (самовольные постройки), обратился с иском в арбитражный суд.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество обратилось со встречным иском о сохранении Здания в существующем (измененном) виде.

В обоснование встречных исковых требований Общество указало, что изменения в части оборудования бассейна на 1-м этаже здания выполнены в соответствии с проектом перепланировки 1-го этажа ТК «Масштаб» под фитнес центр № 1/04-2013, подготовленного ООО «Бюро Первопроект» и не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Общество ссылается на то, что согласно п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Участок и объект, в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и-застройки Санкт-Петербурга» (ПЗЗ) расположены в территориальной зоне с кодовым названием ТД1-2_1: общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Виды разрешенного использования для зоны- ТД1-21 установлены в п. 2.10.3 Приложения № 7 к ПЗЗ, предельные параметры разрешенного строительства - в п. 2.10.6 того же приложения.

Обеспечение занятий спортом в помещениях отнесено ПЗЗ к числу основных видов разрешенного использования Участка, а оборудование плавательного бассейна в помещении Объекта соотносится с установленным для Участка видом разрешенного использования, не противоречит ему.

В результате оборудования спорного бассейна внутри Объекта не произошло и нарушения предельных параметров разрешенного строительства, установленных соответствующим градостроительным регламентом: площадь застройки, общая площадь Объекта, его этажность и высота, его месторасположение в границах Участка остались без изменения. Оборудование бассейна в помещении 1-Н Объекта не затронуло конструктивные и другие характеристики надежности и-безопасности Объекта: у Объекта отсутствуют подземные этажи, оборудованная чаша бассейна не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта.

Общество полагает, что Объект в его существующем состоянии может безопасно эксплуатироваться в качестве спортивного комплекса без необходимости осуществления дополнительных строительных работ, а по результатам проведенных Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Служба), являющейся уполномоченным на выдачу разрешений на строительство и осуществление государственного строительного надзора исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, контрольно-надзорных мероприятий по обследованию Объекта факт его реконструкции достоверно установлен не был, каких-либо предписаний или требований в адрес Общества Службой не направлялось.

Единственный параметр Объекта, который, претерпел изменение в результате выполненных Обществом работ — это строительный объем Объекта.

Вместе с тем, как считает Общество, согласно п. 4.ч. 17 ст. 51 ГрК РФ допускается возможность изменения тех или иных характеристик объекта капитального строительства без необходимости получения разрешения на строительство в порядке ст. 51 ГрК РФ. Общество полагает, что выполненные им на Объекте работы в полной мере соответствуют требованиям приведенной нормы права.

Как указывает Общество, проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе, устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий.

Оценив представленные в материалы дела документы и доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015, статьи 39.1 - 39.20 указанного Кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации; - государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

Согласно абз. 3 п. 29 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных норм и .строительных норм и правил (например в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающих угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В рамках судебного разбирательства судом по ходатайству Общества в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено экспертам ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО2 и ФИО3 на разрешение которых поставлены следующие вопросы:

- Затрагивают ли выполненные на спорном объекте с кадастровым №78:14:0007717:3107 по адресу: <...>, лит.А изменения в части оборудования бассейна, расположенного на первом этаже здания в части №262 помещения 1-Н, конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности?

- Требовалось ли для выполнения указанных изменений спорного объекта с кадастровым №78:14:0007717:3107 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шереметьевская', д.13, лит.А получение разрешения на строительство в порядке, установленном ст.51 градостроительного кодекса Российской Федерации?

- Соответствует ли спорный объект с кадастровым №78:14:0007717:3107 по адресу: <...>, лит.А в существующем состоянии целевому назначению земельного участка, в границах которого он расположен, строительным и градостроительным нормам и правилам, применяемым при строительстве, в том' числе противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом?

- Представляет ли спорный объект с кадастровым №78:14:0007717:3107 по адресу: <...>, лит.А в существующем состоянии угрозу обрушения и, как следствие, иную угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

В результате проведенной экспертизы (заключение экспертов от 16.06.2025 года № 3315/12-3-24) эксперты пришли к следующим выводам:

- выполненные на спорном объекте с кадастровым №78:14:0007717:3107 по адресу: <...> лит.А изменения в части оборудования бассейна, расположенного на первом этаже здания в части № 262 помещения 1-Н, не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности;

- для выполнения указанных изменений спорного объекта с кадастровым №78:14:0007717:3107 по адресу: <...> лит.А требовалось получение разрешения на строительство в порядке, установленном ст.51 градостроительного кодекса РФ;

- спорный объект с, кадастровым №78:14:0007717:3107 по адресу: <...> лит.А в существующем состоянии соответствует целевому назначению земельного участка, в границах которого он расположен, строительным и градостроительным нормам и правилам, применяемым при строительстве, в том числе противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом;

- спорный объект в существующем состоянии угрозу обрушения, и как следствие, иную угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу частей 4,5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту (часть 2 статьи 87 АПК РФ). Рассмотрев экспертное заключение, суд приходит к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.

Нарушений, законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не представлено.

Экспертиза проведена лицами, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

Как следует из материалов дела и выводов экспертов, что устройство бассейнов не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в существующем состоянии объект соответствует целевому назначению земельного участка, в границах которого он расположен, строительным и градостроительным нормам и правилам, применяемым при строительстве, в том числе противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом и при сохранении объекта в существующем измененном виде он не создает угрозу обрушения, и как следствие, иную угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводам, что реконструированный объект недвижимости создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, принадлежащем Обществу на праве собственности, возведение спорного объекта на земельном участке соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, спорный объект расположен в границах земельного участка, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, заявленные исковые требования Общества подлежат удовлетворению, исковые требования Комитета удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил :

Сохранить нежилое здание - объект капитального строительства, расположенное по адресу: <...>, лит.А, с кадастровым номером 78:14:0007717:3107 площадью 21 884,8 кв.м, в реконструированном состоянии, находящееся в собственности ООО «Инвестиционная строительная компания «СВП-Инвест».

В иске Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия его принятия.

Судья Парнюк Н.В.