ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

01.10.2025 Дело № А41-50847/17

Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2025

Полный текст постановления изготовлен 01.10.2025

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Перуновой В.Л.,

судей: Мысака Н.Я., Усачевой Е.В.,

при участии в заседании:

от ТСЖ «Давыдова 16» – ФИО1, доверенность от 10.07.2025,

от Подольской городской прокуратуры – ФИО2, удостоверение,

от ФИО3 – ФИО4, доверенность от 07.08.2024,

от конкурсного управляющего должника – ФИО5, доверенность от 07.10.2024,

от ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО6, доверенность от 23.10.2024,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

ТСЖ «Давыдова 16»

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2025

по заявлению о признании недействительными торгов по лоту № 4 в форме публичного предложения № 33889, а также заключенного по результатам торгов договор купли-продажи от 12.03.2024 № 33889/ЛОТ № 4 с ФИО3, а также о применении последствий недействительности сделки

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Текс»

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.09.2018 ЗАО «Текс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО7. Определением Арбитражного суда Московской области от 12.12.2017 при рассмотрении дела о банкротстве ЗАО «Текс» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2025 признаны недействительными торги по лоту № 4 в форме публичного предложения № 33889, а также заключенный по результатам торгов договор купли-продажи № 33889/ЛОТ от 12.03.2024 № 4 с ФИО3, применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности ФИО3 в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение общей площадью 1630,5 кв.м по адресу: <...>, кадастровый номер 50:55:0020306:846, суд обязал конкурсного управляющего ЗАО «Текс» возвратить ФИО3 денежные средства 7 063 613 руб.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2025 определение Арбитражного суда Московской области от 21.02.2025 отменено, отказано в удовлетворении заявления ТСЖ «Давыдова 16» о признании торгов недействительными, а также заключенного по результатам торгов договора купли-продажи, и применении последствий недействительности торгов в виде исключения спорного недвижимого имущества из конкурсной массы должника.

Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, ТСЖ «Давыдова 16» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт суда апелляционной инстанций отменить, а судебный акт суда первой инстанции оставить в силе.

В кассационной жалобе заявитель указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов суда, изложенных в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном Интернет-сайте https://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ТСЖ «Давыдова 16» и представитель Подольской городской прокуратуры поддержали кассационную жалобу по указанным в ней доводам, представители конкурсного управляющего должника, ГК «Агентство по страхованию вкладов», ФИО3 возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

В порядке статьи 279 АПК РФ к материалам дела приобщен отзыв конкурсного управляющего должника, ФИО3, ГК «Агентство по страхованию вкладов» на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о процессе размещена на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в судебном заседании в их отсутствие в порядке, установленном статьями 121, 123 АПК РФ.

Судами установлено, что ЗАО «Текс» построило и ввело в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: <...>.

В указанном жилом доме имеется нежилое помещение с кадастровым номером 50:55:0020306:846, право собственности на которое зарегистрировано за ЗАО «Текс».

Указанное нежилое помещение обременено правами залога в пользу кредитора Банк «Навигатор» (ОАО).

Помещение расположено в подвальном этаже многоквартирного жилого дома и занимает все пространство этажа с первого по четвертый подъезд.

На основании утвержденного залоговым кредитором порядка продажи конкурсным управляющим проведены торги.

Согласно сообщению в ЕФРСБ от 12.03.2024 № 13876902 состоялись торги по лоту № 4 в отношении следующего имущества: нежилое помещение, общей площадью 1630,5 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <...>, кадастровый номер 50:55:0020306:846. Победителем торгов признан участник ФИО3 с предложением цены 7 063 613 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на спорных торгах реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее должнику. В силу чего как продавец (должник), так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 131 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие в ЕГРН записи о праве собственности застройщика на данное помещение не имеет юридического значения.

При этом, судом первой инстанции отклонены возражения со ссылкой на решение Подольского городского суда Московской области от 17.02.2012 по делу № 2-48/12, поскольку указанное решение было принято при иных фактических обстоятельствах, без проведения судебной экспертизы и при ином составе лиц, участвующих в деле. Из содержания решения также не усматривается, что дело рассматривалось по правилам группового иска, блокирующего возможность инициирования аналогичного спора повторного участником группы. В связи с чем суд первой инстанции заключил, что наличие решения Подольского городского суда не препятствует ТСЖ, действующему в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме, предъявлять требование в защиту права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, представив в дело новые доказательства, которые не исследовались ранее.

Отменяя судебный акт суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из установленного названным решением преюдициального факта, что спорные нежилые помещения не имеют отношения к имуществу общего пользования, которое имеет исключительно технический характер и не имеет иных полезных свойств.

Так, суд апелляционной инстанции принял во внимание сделанные в решении Подольского городского суда Московской области от 17.02.2012 по делу № 2-48/2012 выводы о том, что спорные нежилые помещения были изначально запроектированы как офисные помещения для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Коммуникации в нежилых помещениях огорожены, а потому имеют отдельные, расположенные по фасаду зданию входы. Спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживание дома - для использования под офисные помещения. Кроме того, как отметил суд апелляционной инстанции, исходя из технической документации, в доме №16 по улице Давыдова в городе Подольске Московской области имеется отдельный технический этаж, предназначенный для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

Также суд апелляционной инстанции указал, что заявителем не представлены в материалы дела доказательства достоверно подтверждающие, что нежилое помещение, в котором расположены коммуникации для обслуживания многоквартирного дома, является объектом, входящим в состав коммунальной инфраструктуры, а также доказательства, препятствующие ему использовать и обслуживать коммуникации, расположенные в спорном подвальном помещении многоквартирного дома.

При этом, к проведенной в рамках настоящего обособленного спора судебной экспертизе суд апелляционной инстанции отнесся критически, и принял во внимание пояснения ФИО3 о том, что отдельные помещения, которые имеют запорно-регулировочные краны и другое инженерное оборудование, необходимое для энергоснабжения дома, не вошли в состав лота.

Таким образом, суд апелляционной инстанции указал, что отсутствуют доказательства нарушения прав ТСЖ «Давыдова 16» вследствие проведения торгов и заключения договора, а также факта отсутствия достоверных доказательств того, что на торги были выставлены социально значимые объекты, с учетом отсутствия нарушений при проведении торгов и при заключении договора, в связи с чем в удовлетворении заявления отказал.

По мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, отменив определение суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не учтено, что основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

Собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 289, пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Пункты 1, 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, раскрывая приведенный перечень, устанавливают, что к общему имуществу МКД относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление № 64) разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При наличии противоречивых выводов об обстоятельствах дела, изложенных во вступивших в законную силу судебных актах арбитражного суда и суда общей юрисдикции, при разрешении спора суд не может ограничиться формальной ссылкой на результат рассмотрения спора по одному из данных дел и на положения статьи 69 АПК РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2016 №305-ЭС14-7445). В такой ситуации суд должен самостоятельно повторно установить фактические обстоятельства дела и на основе этого разрешить спор.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции исследован вопрос о наличии в спорном помещении общедомовых коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, установлено их наличие.

Так, судом первой инстанции для разрешения возникшего вопроса о предназначении спорного нежилого помещения и о возможности его использования в коммерческих целях судом назначена судебная экспертиза.

По результатам проведения указанной экспертизы судом первой инстанции установлено, что в исследуемом помещении имеются внутридомовые инженерно-технические системы, являющимися вводами сетей инженерно-технического обеспечения для подачи коммунальных ресурсов и энергии, а также инженерное оборудование для трансформации и подачи мощностей ресурсов до внутриквартирного оборудования; инженерные системы для отвода подземных (поверхностных) вод с подвального этажа.

Суд первой инстанции, учитывая результаты проведенной экспертизы, пришел мотивированному выводу о том, что нежилое помещение возможно использовать только в качестве технического помещения для обслуживания многоквартирного дома, использование нежилого помещения в иных некоммерческих целях невозможно.

Таким образом, судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в силу закона и верно установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств указанное помещение относится к общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании), соответственно, у конкурсного управляющего отсутствовали основания для его продажи на торгах.

Данные выводы соответствуют правовым позициям, изложенным в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220(4), от 14.11.2024 № 305-ЭС24-13782.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к верным выводам о об удовлетворении заявленных требований, тогда как выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам обособленного спора, установленным судом первой инстанции, сделаны при неправильном применении норм материального права и без учета правовых позиций, изложенных в указанных определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в порядке частей 1, 2 статьи 288, пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ с оставлением в силе судебного акта суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Руководствуясь изложенным, суд округа полагает необходимым взыскать с ЗАО «Текс», ФИО3 в пользу ТСЖ «Давыдова 16» в солидарном порядке судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2025 по делу № А41-50847/17 отменить, определение Арбитражного суда Московской области от 21.02.2025 по делу № А41-50847/17 оставить в силе.

Взыскать с ЗАО «Текс», ФИО3 в пользу ТСЖ «Давыдова 16» в солидарном порядке судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судья В.Л. Перунова

Судьи: Н.Я. Мысак

Е.В. Усачева