Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А45-35089/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2025 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Демидовой Е.Ю.,
судей Сириной В.В.,
Зиновьевой Т.А.,
при протоколировании судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на постановление от 31.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреевой О.Ю., Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-35089/2023 по иску гаражного потребительского кооператива «Волна» (ИНН <***>) к мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) о понуждении заключить договор.
Посредством системы веб-конференции в судебном заседании участвовал представитель мэрии города Новосибирска – ФИО1 по доверенности от 20.11.2024.
В помещении суда округа в заседании участвовал представитель гаражного потребительского кооператива «Волна» - ФИО2 по доверенности от 01.01.2025.
Суд
установил:
гаражный потребительский кооператив «Волна» (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) об обязании заключить договор № 21155, пункт 2.1 которого изложить в редакции истца: «Цена земельного участка определяется в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области и составляет: 102 026 (сто две тысячи двадцать шесть) рублей».
Решением от 12.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Кондрашкина А.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением от 31.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым урегулированы возникшие при заключении договора разногласия путем изложения пункта 2.1 и Приложения № 2 к договору в следующей редакции: «Цена земельного участка определяется в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 27.07.2015 года № 280-п и составляет два с половиной процента от его кадастровой стоимости, а именно 102 026 (сто две тысячи двадцать шесть) рублей». С мэрии в пользу кооператива взыскано 36 000 руб. в возмещения расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Мэрия обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
С позиции мэрии, заключение договора купли-продажи земельного участка с условием о его цене в размере 2,5 % кадастровой стоимости возможно только в случае, если договор аренды земельного участка был заключен до 01.07.2012. Поскольку истец переоформил право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного участка посредством заключения договора аренды лишь 02.12.2017, выкупная стоимость должна определяться в размере его кадастровой стоимости как это предусмотрено Постановлением Правительства Новосибирской области от 25.06.2015 № 280-П «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» (далее – Порядок № 280-п). Мэрия считает, что ввиду нахождения на спорном участке линейного объекта выкупную цену земельного участка надлежит определять в соответствии с пунктом 8 Порядка № 280-п, при этом обстоятельства принадлежности данного объекта кооперативу или иному лицу значения не имеют.
Кооперативом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором вышеприведенные доводы найдены необоснованными.
Определением от 10.06.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы мэрии отложено.
Определением от 19.06.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена судьи Щанкиной А.В. на судью Зиновьеву Т.А.
Кооператив представил дополнения к отзыву с приложенными к ним документами, которые судом округа приобщены к материалам дела быть не могут, поскольку полномочиями по оценке и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу, а также по исследованию ранее не представлявшихся доказательств суд кассационной инстанции не наделен.
Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются.
Поскольку указанные документы представлены стороной в электронном виде, они не подлежат возвращению на бумажном носителе в соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».
В судебном заседании представитель мэрии просил отменить постановление апелляционного суда в соответствии с доводами жалобы, представитель кооператива просил оставить без изменения обжалуемый судебный акт.
Суд кассационной инстанции изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Судами установлено и из материалов дела следует, что Постановлением администрации города Новосибирска от 17.04.1992 № 276-в истцу предоставлен земельный участок площадью 0,35 га для строительства и эксплуатации гаражей.
Решением от 27.07.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-10475/2016 признано право собственности кооператива на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:013980:113, общей площадью 5852.1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, включающее 132 гаражных бокса и 430 ячеек овощехранилищ.
Между мэрией и кооперативом заключен договор аренды от 02.10.2017 земельного участка с кадастровым номером 54:35:013980:80 площадью 3309 кв. м для эксплуатации овощехранилище и индивидуальные гаражи-стоянки личного пользования граждан.
Кооператив 19.06.2023 направил в адрес мэрии заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:013980:80.
Сопроводительным письмом от 01.08.2023 № 31/16/11282 в адрес кооператива направлен проект договора купли-продажи земельного участка. Цена определена ответчиком из кадастровой стоимости земельного участка на момент направления проекта договора купли-продажи в размере 4 081 040, 04 руб.
Кооператив, не согласившись с выкупной ценой земельного участка, направил протокол разногласий, указав, что выкупная цена земельного участка должна быть определена в размере 2,5% его кадастровой стоимости, предусмотренной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В ответе от 26.09.2023 № 31/20/14332 мэрия указала, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:013980:80 переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществлено не было, определить цену земельного участка с кадастровым номером 54:35:013980:80 в соответствии с пунктом 4 Порядка № 280-п в размере 2,5% от кадастровой стоимости не представляется возможным.
Изложенные обстоятельства явились основанием обращения кооператива в арбитражный суд с иском.
При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 12, 131, 218, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» и исходил из того, что выкупная стоимость подлежит установлению в размере, равном кадастровой стоимости спорного участка, поскольку договор аренды участка заключен после 01.07.2012, на основании чего в иске отказал.
Седьмой арбитражный апелляционный суд, руководствуясь при повторном рассмотрении спора положениями статей 445, 446 ГК РФ, статей 39.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 2, 3 Закона № 137-ФЗ, пунктами 2, 4 Порядка № 280-п, с выводами суда первой инстанции не согласился, констатировав, что кооператив относится к лицам, для которых Закон № 137-ФЗ не ограничивает срок переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком, а потому момент переоформления права не может влиять на цену выкупа участка.
На основании изложенного, апелляционная коллегия урегулировала возникшие разногласия, определив спорные пункты договора в редакции истца, рассчитавшего выкупную стоимость на основании пункта 4 Порядка № 280-п как 2,5 % от кадастровой стоимости.
Суд округа поддерживает выводы суда апелляционной инстанции.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона в случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Пунктом 4 Порядка № 280-п также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Толкование вышеприведенных положений законодательства позволяет прийти к выводу о том, что цена выкупа земельного участка поставлена в зависимость от соблюдения субъектом порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном главой V.1 ЗК РФ, и сроком не ограничивается (абзац 5 пункта 2.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ). Следовательно, переоформление постоянного (бессрочного) пользования земельными участками является правом кооператива, которое может быть реализовано им по своему усмотрению в любое время.
Следовательно, в случае, если кооператив обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, то переоформление этого права на право собственности или право аренды сроком не ограничивается, иными словами возможность переоформления права допускается и после 01.07.2012.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд, регулируя разногласия сторон спора при определении выкупной цены земельного участка, обоснованно исходил из того, что кооператив, отнесенный Законом № 137-ФЗ к специальным субъектам, которым предоставлена возможность переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком и после 01.07.2012, обладает правом на выкуп спорного участка по цене в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 4 Порядка № 280-п, пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования им был соблюден.
Отклоняя доводы кассационной жалобы, в частности, о необходимости расчета выкупной цены на основании пункта 8 Порядка № 280-п (в ситуации нахождения на участке линейного объекта) суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом апелляционной инстанций, указавшим, что участок испрашивался для эксплуатации находящегося на нем здания (включающего в себя гаражные боксы и ячейки овощехранилища), не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Принятое по делу постановление соответствует цели судебной защиты, заключающейся во внесении правовой определенности в отношения сторон спора.
Само по себе несогласие управления с выводами суда не свидетельствует о неверном применении судами норм права.
Поскольку суд округа не усмотрел нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а постановление по настоящему делу подлежит оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 31.01.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-35089/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Ю. Демидова
Судьи В.В. Сирина
Т.А. Зиновьева