ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
26 июня 2025 года
Дело №А56-90470/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 27.05.2025
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-663/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2024 по делу № А56-90470/2022, принятое по заявлению
заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО2
заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре
о признании недействительным решения,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, площадью 23310 кв.м, кадастровый номер 78:38:0000000:4007; об обязании КИО СПб передать в собственность и заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной пунктом 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 изменено.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.05.2024 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Решением от 02.12.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заинтересованное лицо подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что земельный участок, как участок в составе земель общего пользования, не подлежит отчуждению в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку согласно заключению Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга от 28.06.2022 № 01-17-2211/22-0-0 представляет собой территорию с древесно-кустарниковой растительностью, а также расположен в границах автомобильной дороги общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге – Соснового переулка (от ФИО3 ул. до ФИО4 ул.), включенной в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.03.2011 № 330.
Кроме того, Комитет указал на отсутствие доказательств того, что для обслуживания объектов недвижимости площадью застройки 471,9 кв.м. необходим испрашиваемый земельный участок площадью 23 310 кв.м.
Определением апелляционного суда от 26.05.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду временной нетрудоспособности произведена замена судьи Сухаревской Т.С. на судью Целищеву Н.Е.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель Предпринимателя доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Предприниматель является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных на Участке (кадастровый номер 78:38:0000000:4007) (далее - Объекты):
а) нежилое здание, дача N 52, площадью 84 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3014, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А;
б) нежилое здание, дача N 59, площадью 87.5 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3017, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Б;
в) нежилое здание, дача N 54, площадью 80 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3015, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. В;
г) неживое здание, дача N 55, площадью 88.9 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3016, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д;
д) нежилое здание, дача N 60, площадью 33.1 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3011, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Е.
Указанные объекты недвижимости принадлежат заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимости N У/2021 от 12.11.2021 года, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости.
Руководствуясь положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Заявитель обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО СПб) с заявлением (вх. КИО № 05-26-46943/22-0-0 от 18.05.2022) о передаче в собственность по договору купли-продажи Участка (приложение № 7).
Решением КИО СПб № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 в предоставлении в собственность Участка отказано ввиду превышения площади Участка площади, необходимой для использования Объектов.
Заявитель считает решение КИО СПб № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 об отказе в предоставлении в собственность Участка незаконным, что явилось основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что площадь земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, площадью 23 310 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, исходя из требований градостроительного регламента, установленного постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», является соразмерной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что для признания ненормативного правового акта (решения) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным (незаконным) необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта (решения) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным ненормативным правовым актом (решением) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
В соответствии пп. 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Между тем в соответствии с пп. 6 пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без торгов в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
В соответствии с пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных положений Земельного кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
Участок используется Заявителем на основании Договора аренды земельного участка от 22.10.2018 N 22/ЗД-04564 и Договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.11.2021 (далее - договор аренды Участка), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись от 18.11.2021 N 78:38:0000000:4007-78/011/2021-6.
В соответствии с Приложением N 1 к Закону Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» от 19.12.2018 N 763161 Земельный участок расположен в функциональной зоне с условным обозначение Р3 - зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Территория земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 расположена в границах территориальной зоны ТР3-2. Реестровый номер: 78:38-7.338. Вид: Зона рекреационного назначения. Территориальная зона «Зона рекреационного назначения - объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, иных объектов для отдыха граждан с включением объектов инженерной инфраструктуры» (часть 124).
Разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 - для размещения дач. По классификатору видов разрешенного использования, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 вид относится к виду, ведение садоводства, код 13.2. Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд, в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2021 года приказом Росреестра от 30 июля 2021 года № П/0326.
С целью определения соразмерности испрашиваемого земельного участка по ходатайству истца в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза в ООО «Гарант-Кадастр», из заключения эксперта ФИО5 следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, площадью 23 310 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, исходя из требований градостроительного регламента, установленного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», является соразмерной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011.
Данные обстоятельства также подтверждаются повторной экспертизой, которая была поручена ООО «БалтКадастр» ФИО6
Таким образом, принимая во внимание, что заключениями экспертов ООО «БалтКадастр» и ООО «Гарант-Кадастр» подтверждается соразмерность площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел, что в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 также указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Из совокупного толкования вышеуказанных норм Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.
С учетом вышеизложенного, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.
Апелляционным судом установлено, что Предприниматель на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2018 N 22/ЗД-04564 и Договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.11.2021 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, площадью 23310 кв. м, находящегося по адресу: находящегося по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А.
На земельном участке с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011, общей площадью площадью 471.9 кв. м, принадлежащими Предпринимателю на праве собственности.
Иные объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, на спорном участке отсутствуют.
Предпринимателем заявлено требование о предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 всей площадью на основании статьи 39.20 ЗК РФ для эксплуатации указанных объектов недвижимости.
Вместе с тем площадь испрашиваемого земельного участка составляет 23310 кв. м, а площадь расположенных на нем объектов недвижимости - 471.9 кв. м, что более чем в 49 раз превышает площадь объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности и расположенных на указанном земельном участке.
Установление законодателем исключительного права на выкуп земельных участков является воплощением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, исключительное право распространяется только на земельный участок, необходимый для эксплуатации и использования здания, сооружения.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств, объективно и достоверно подтверждающих, что для размещения и эксплуатации нежилых зданий (дач) – общей площадью 471.9 кв. м необходим именно земельный участок площадью 23310 кв. м, а не меньшей площадью (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку площадь испрашиваемого земельного участка является несоразмерной и превышает площадь объекта недвижимого имущества, в целях эксплуатации которого испрашивается земельный участок, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления Предпринимателю в собственность путем выкупа всего земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 в порядке реализации положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
При этом, отказ в выкупе земельного участка, превышающего площадь, необходимую для использования здания, сооружения, не лишает заявителя права на формирование земельного участка в необходимых границах и на последующий выкуп требуемого земельного участка.
Кроме того, как верно указал Комитет, особые условия использования территории устанавливаются, прежде всего, в публичных интересах (в целях обеспечения безопасности населения, права граждан на благоприятную окружающую среду, охраны значимых для жизнедеятельности государства объектов, развития улично-дорожжной сети и т.д.), ограничения использования земельных участков общего пользования должны соблюдаться и являются приоритетными.
Улично-дорожная сеть обеспечивает потребность неограниченного круга лиц в устойчивой системе улиц и дорог, а также организацию на данной территории дорожного движения, обеспечивающую необходимую безопасность движения и пропускную способность улично-дорожной сети.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный крут лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), в том числе территории, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами (пункт 3 часть 4 статьи 36 ГрК РФ).
Пунктом 12 статьи 85 Земельною кодекса Российской Федерации, а также пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что земельные участки в составе земель общего пользования отчуждению не подлежат.
Таким образом, рассмотрев апелляционную жалобу и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено несоответствие выводов, обстоятельствам дела, в связи с чем на основании пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2024 по делу № А56-90470/2022 отменить.
Отказать в удовлетворении заявления.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
Н.А. Бугорская
Н.Е. Целищева