Постановление по делу № 15АП-4197/2025 от 27.05.2025 | 15 арбитражный апелляционный суд

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А53-6759/2024 27 мая 2025 года 15АП-4197/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей М.Г. Величко, Е.А. Маштаковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрипуновой Е.А., при участии:

от истца - представитель ФИО1 по доверенности от 19.02.2025,

от ИП ФИО2 и ФИО3 – представитель ФИО4 по доверенностям от 03.10.2023 и 04.12.2024,

от ООО «Агроторг» - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «Тандер» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03 2025 по делу № А53-6759/2024

по иску АО «Тандер»

к ответчикам - ИП ФИО2, ООО «Агроторг», ИП ФИО3

о признании недействительными договоров аренды, обязании выполнить условия договора и взыскании штрафа,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Тандер» (далее – истец, АО «Тандер») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) об обязании выполнить условия договора, взыскании штрафа в размере 1 374 320 руб., судебной неустойки.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг») и ФИО3 (далее - ФИО3).

В процессе рассмотрения дела АО «Тандер» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования. Согласно уточненным исковым требованиям АО «Тандер» просило:

- признать недействительным договор купли-продажи от 06.03.2024 в части продажи нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0072705:1153; применить последствия недействительности сделки в виде возврата исполненного,

- признать недействительным договор аренды № 26766 от 07.11.2023, применить последствия недействительности сделки в виде возврата исполненного и погашения записи в ЕГРН;

- обязать ИП ФИО2 выполнить условия п. 3.1 договора аренды № 11.05.2023 № РсФ/16002/23 и передать по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0072705:1153;

- взыскать с ИП ФИО2 штраф в сумме 1 288 320 руб., неустойку в сумме 429,44 руб. за каждый день просрочки с 08.03.2023 по дату вынесения решения, неустойку в сумме 1 000 руб. за каждый день просрочки передачи объекта с 15.11.2023 по дату вынесения решения;

- взыскать с ИП ФИО2 судебной неустойки 1 000 руб.

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.11.2024 уточненные исковые требования приняты к рассмотрению, к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ООО «Агроторг» и ФИО3

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.03 2025 исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО2 в пользу АО «Тандер» взысканы штраф в размере 273 000 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 662 руб. В остальной части иска отказано. С АО «Тандер» в доход федерального бюджета взыскано 17 046 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец указывает, что суд первой инстанции проигнорировал доводы АО «Тандер», которыми подтверждается недобросовестное поведение и злоупотребление правом со стороны ответчиков: намеренное игнорирование ответчиком своих обязательств по уведомлению АО «Тандер» об отчуждении объекта; предварительно спланированные намеренные действия по уходу ответчика от исполнения обязательств по договору аренды перед АО «Тандер»; значительно заниженная цена сделки относительно среднерыночной цены аналогичного имущества и отсутствие доказательств денежного исполнения сделки. Судом первой инстанции необоснованно снижена неустойка, предусмотренная за неисполнение ответчиком условий договора аренды от 11.05.2023 № РсФ/16002/23. Договор аренды № 23192 от 08.07.2022 заключен между ИП ФИО5, ИП ФИО6 и ООО «Агроторг» в отношении предмета - нежилого помещения ориентировочной площадью 534 кв. м, располагающегося на первом этаже здания, которое будет построено арендодателями на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072705:334. При этом ответчик не принимал на себя каких-либо обязательств по данному договору аренды и его предмету в связи с покупкой земельного участка у

ИП ФИО5 и ИП ФИО6, земельный участок не является предметом договора аренды № 23192 от 08.07.2022, в связи с чем в данном случае не подлежат применению положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, о переходе прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику арендованного имущества. Договор аренды № 26766 от 07.11.2023 между ответчиком и ООО «Агроторг» заключен значительно позже, чем договор аренды недвижимого имущества от 11.05.2023 № РсФ/16002/23, заключенный между ответчиком и АО «Тандер». Таким образом, некорректен вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации об отсутствии оснований для удовлетворения требований об обязании ИП ФИО2 исполнить условия п. 3.1 договора от 11.05.2023 № РсФ/16002/23 и передать спорное помещение с кадастровым номером 61:44:0072705:1153 истцу, так как приоритет заключения договора аренды недвижимого имущества от 11.05.2023 № РсФ/16002/23 очевиден.

От ООО «Агроторг» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03 2025 по делу № А53-6759/2024 без изменения, апелляционную жалобу АО «Тандер» без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебное заседание ООО «Агроторг», надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП ФИО2 и ФИО3 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 11.05.2023 № РсФ/16002/23.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется в порядке и на условиях Договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество (объект): часть нежилого помещения ориентировочной общей площадью 488 кв. м, торговая площадь 392 кв. м, расположенная в отдельно стоящем нежилом здании по адресу (почтовый ориентир): <...> Б.

В п. 1.1.1 договора указано, что площадь и технические характеристики объекта будут уточнены по результатам кадастрового учета объекта в акте приема-передачи объекта и в дополнительном соглашении к договору.

В соответствии с п. 1.2 договора на момент заключения настоящего договора арендодатель имеет намерение построить объект (здание, в котором будет расположен объект).

Объект и здание будет расположен (о) на земельном участке с видом разрешенного использования «магазин/объекты торговли (торговые центры/комплексы)», кадастровый номер 61:44:0072705:334, который принадлежит арендодателю на праве собственности.

Договор заключается сроком по 11.05.2023 включительно (п. 1.4 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендодатель обязуется передать объект арендатору:

- по акту доступа (Приложение № 10) не позднее 15.10.2023 для проведения арендатором строительно-монтажных работ, завоза и установки в объекте оборудования, а также для завоза товара и проведения иных мероприятий, необходимых для начала торговой деятельности;

- по акту приема-передачи (Приложение № 2) не позднее 15.11.2023 во временное владение и пользование для осуществления торговой деятельности.

В п. 7.4 договора сторонами согласовано, что в случае нарушения арендодателем обязанностей, предусмотренных п. 5.1.1, обязанностей по информированию арендатора об отчуждении объекта, об изменении реквизитов, о снятии с налогового учета/изменении налогового статуса, изменении паспортных данных, арендатор вправе потребовать выплаты арендодателем неустойки в размере 0,1 % от месячного размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки выполнения каждой из указанных в настоящем пункте обязанностей.

В п. 7.6 договора сторонами согласовано, что за нарушение срока передачи объекта арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки.

Если арендодатель нарушит обязательство по передаче объекта арендатору и/или предоставит его в собственность/владение использование третьим лицам, то арендодатель уплачивает неустойку в размере трехкратной постоянной части арендной платы.

Согласно п. 9.3 договора стороны обязуются в срок не позднее 14 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию подготовить полный пакет документов, необходимых для государственной регистрации договора.

Арендодатель в срок не позднее 10 рабочих дней с момента регистрации права собственности на объект /одновременно с обращением в орган регистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект обязуется представить в орган по регистрации прав заявление и полный пакет документов для регистрации договора в ЕГРН, а также нести за свой счет расходы по оплате государственной пошлины.

В согласованные в договоре сроки объект предпринимателем не передан истцу. В связи с указанным, истец направил ответчику уведомление (исх. 557 от 08.09.2023) с требованием предоставить сведения о причинах неисполнения

обязательств по передачи объекта в пользование, об актуальных сроках передачи объекта по акту доступа и акту приема передачи.

В ответ на указанное уведомление, ИП ФИО2 сообщил о том, что между прежними собственниками земельного участка ИП ФИО5, ИП ФИО6 и ООО «Агроторг» заключен договор аренды недвижимости, которая будет создана в будущем от 08.07.2022. Указанные сведения стали известны предпринимателю в декабре 2023 года.

Кроме того, 22.09.2023 зарегистрировано право собственности на ½ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок ФИО7. ФИО7, как сособственник земельного участка, против исполнения договора между ИП ФИО2 и АО «Тандер» возражает.

При указанных обстоятельствах, предприниматель предложил истцу расторгнуть договор аренды недвижимости, а также гарантировал уплату штрафных санкций в размере 273 000 руб.

Как следует из отзывов ИП ФИО2, ООО «Агроторг» и подтверждается материалами дела, 08.07.2022 между ИП ФИО5, ИП ФИО6 (арендодатели) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, которая будет создана в будущем № 23192, из которого следует, что арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование.

Под помещением в указанной договоре понимается - нежилое помещение ориентировочной площадью 534 кв. м, располагающееся на первом этаже здания, которое будет построено арендодателем на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072705:334.

Между ИП ФИО2, ИП ФИО7 и ООО «Агроторг» 07.11.2023 заключен договор аренды недвижимого имущества № 26766, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор за плату во временное владение и пользование принять нежилое помещение, ориентировочная/проектная площадь 469 кв. м, располагающееся на первом этаже здания, которое будет построено арендодателем на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072705:334.

Между ИП ФИО2, ИП ФИО7 и ООО «Агроторг» 27.02.2024 подписан акт приема-передачи к договору аренды от 07.11.2023.

На основании договора купли-продажи от 29.02.2024 к ИП ФИО8 перешла ½ доля в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072705:334.

Спорное помещение 05.03.2024 поставлено на государственный учет с присвоением кадастрового номера 61:44:0072705:1153, с регистрацией права собственности за ФИО2 Обременение в виде аренды в пользу ООО «Агроторг». зарегистрировано06.03.2024.

Между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 06.03.2024 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил 62/100 доли собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072705:334 и нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0072705:1152.

Право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0072705:1152 зарегистрировано за ФИО3 07.03.2024, что

подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.03.2024. Обременение помещения в виде аренды в пользу ООО «Агроторг» сохранено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения АО «Тандер» в Арбитражный суд Ростовской области с исковыми требования.

Суд первой инстанции в решении правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из пункта 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» действующее законодательство не ограничивает стороны в праве заключения договора аренды в отношении, имущества которое на момент заключения не принадлежит арендодателю, и будет им создано либо приобретено в будущем.

В рассматриваемом случае между ИП ФИО2 и АО «Тандер» заключен договор аренды будущей вещи, в соответствии с которым, арендодатель заверяет арендатора о том, что предоставит в аренду часть нежилого помещения ориентировочной общей площадью 488 кв. м, торговая площадь 392 кв. м, расположенная в отдельно стоящем нежилом здании по адресу (почтовый ориентир): <...> Б.

При этом 27.02.2024 ИП ФИО2, ИП ФИО7 передали помещение по акту приема-передачи к договору аренды от 07.11.2023 № 26766 ООО «Агроторг».

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 78 постановления Пленума № 25, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.04.2008 № 289-О-О и определении от 16.07.2009 № 738-О, заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Определение заинтересованного лица относится к компетенции суда, рассматривающего дело, поскольку требует исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы

других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

В данном случае, ИП ФИО2, являясь собственником помещения с кадастровым номером 61:44:0072705:1153 по договору купли-продажи передал его ФИО3

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает гарантии арендатора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

С учетом указанного правового регулирования арендных отношений, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не доказано, что заключением договора купли-продажи в отношении спорного помещения могут быть нарушены его права и законные интересы.

Более того, на момент заключения договора купли-продажи от 06.03.2024, спорное помещение уже было передано в аренду ООО «Агроторг» (по акту от 27.02.2024).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы истца о том, что его интерес в признании договора купли-продажи недействительным направлен на получение в законное владение спорного помещения.

В связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что истец не является заинтересованным лицом при оспаривании договора-купли продажи сделан правильно.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 13 Постановления Пленума № 13 от 25.01.13 при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы

пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, 08.07.2022 между ИП ФИО5, ИП ФИО6 (арендодатели) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, которая будет создана в будущем № 23192, из которого следует, что арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, договор между ИП ФИО5, ИП ФИО6 (арендодатели) и ООО «Агроторг» заключен раньше договора заключенного между ИП ФИО2 и АО «Тандер».

Следовательно, в данном случае по смыслу изложенного выше правового регулирования отношений аренды, суд первой инстанции верно сделал вывод о том, что заключение договора с истцом нарушает как ранее возникшие права ООО «Агроторг».

При этом, заключение договора аренды № 26766 от 07.11.2023 между ИП ФИО2, ИП ФИО7 и ООО «Агроторг» не входит в противоречие с логикой действий сторон, поскольку направлено на установление договорных отношений с актуальным составом собственников на стороне арендодателя.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4).

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от

характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, сформулирована правовая позиция о том, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество в связи с нахождением его во владении другого лица на законном основании, не вправе требовать от не исполнившей обязательство стороны передачи арендованного имущества.

В силу пункта 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

При этом, рассматривая требование о признании договора недействительным необходимо установить, что гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права лица, не являющегося стороной сделки, и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В данном случае, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты определенной договором неустойки.

Ввиду изложенного выше, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для признания договора аренды № 26766 от 07.11.2023 недействительным отсутствуют.

По смыслу правового регулирования с учетом того, что сделка аренды с ООО «Агроторг» заключена ранее, суд первой инстанции правильно указал, что заключение сделки с истцом посягало на права ООО «Агроторг», возникшие из ранее заключенной сделки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно с учетом положений статьи пункта 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований и для удовлетворения требований об обязании ИП ФИО2 условия п. 3.1 договора от 11.05.2023 № РсФ/16002/23 и передать спорное помещение с кадастровым номером 61:44:0072705:1153 истцу.

АО «Тандер» не вправе претендовать на спорное имущество. Помещение с кадастровым номером передано ООО «Агроторг», право аренды зарегистрировано в установленном законе порядке.

Как указано выше, в силу пункта 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Истец также просил взыскать с ИП ФИО2 договорную неустойку, предусмотренную п. 7.4 договора, за невыполнение обязательства по информированию арендатора об отчуждении объекта, штраф за неисполнение обязательств по передаче объекта, предусмотренных п. 3.1 договора в размере 1 288 320 руб., а также договорную неустойку в размере 1000 руб., предусмотренную п. 7.6 договора.

В п. 7.4 договора сторонами согласовано, что в случае нарушения арендодателем обязанностей по информированию арендатора об отчуждении объекта, арендатор вправе потребовать выплаты арендодателем неустойки в размере 0,1 % от месячного размера постоянной части арендной платы за каждый день просрочки выполнения обязанности.

Если Арендодатель нарушит обязательство по передаче объекта арендатору и/или предоставит его в собственность/владение использование третьим лицам, то арендодатель уплачивает неустойку в размере трехкратной постоянной части арендной платы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорное помещение передано по договору купли-продажи ФИО3 06.03.2024.

На указанную дату помещение уже было передано ООО «Агроторг» в аренду, соответственно, ввиду отсутствия обязанности передать помещение истцу у ИП ФИО2 отсутствовала и обязанность информировать АО «Тандер» об отчуждении спорного имущества.

Рассмотрев требования истца о взыскании штрафа в сумме 1 288 320 руб., а также неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки с 15.11.2023 по дату вынесения решения, суд первой инстанции правомерно пришел к следующим выводам.

По договору № 26766 от 07.11.2023, заключенному ответчиком с ООО «Агроторг», передача объекта состоялась 27.02.2024, что подтверждается в том числе выпиской из ЕГРН в отношении спорного помещения от 06.03.2024.

С учетом положений статьи 398 Гражданского кодека Российской Федерации, а также разъяснений пункта 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), с 27.02.2024 претендовать на спорное помещение истец уже был не вправе. То есть с указанной даты владельческая защита истца прекратилась, следовательно, утрачено право требовать передачи помещения.

Таким образом, требование о взыскании штрафа и неустойки суд первой инстанции правильно признал законным.

При этом, в п. 3.1 договора указано, что по акту приема-передачи помещение должно быть не позднее 15.11.2023 во временное владение и пользование для осуществления торговой деятельности.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока (пункт 1 статьи 194 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Таким образом, должник, не перечисливший кредитору денежные средства, считается просрочившим исполнение денежного обязательства с началом дня (суток), следующего за последним днем срока надлежащего исполнения обязательств.

Дата окончания исполнения обязательств включается в установленный по договору или закону срок.

Следовательно, суд первой инстанции правильно указал, что начисление неустойки необходимо производить с 16.11.2023 по 26.02.2024 (103 дня), ее размер за указанный период составил 103 000 руб.

Таким образом, общая сумма штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по передаче помещения составила 1 391 320 руб.

Суд апелляционной инстанции повторно проверил расчет штрафных санкций в сумме 1 391 320 руб. и признает его верным.

Ответчик в суде первой инстанции просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки до 44 233 руб.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (далее - постановление № 7).

В пункте 73 постановления № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день

рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом обстоятельств дела, а также того обстоятельства, что при заключении договора с АО «Тандер» ИП ФИО2 не было известно о наличии заключенного между предыдущими собственниками земельного участка и ООО «Агроторг» договора аренды будущей вещи, судом первой инстанции сделан правильный вывод о возможности удовлетворения ходатайства ответчика.

При этом, суд первой инстанции правильно отметил, что процессуальное поведение ИП ФИО2 в части требования о снижении размера неустойки до 44 233 руб. противоречит принципу эстоппель.

В письме, направленном в ответ на уведомление истца от 08.09.2023 (том 1, л.д. 34), предприниматель гарантировал выплату штрафных санкций в размере 273 000 руб.

Такое противоречивое поведение ИП ФИО2 в гражданском обороте подпадает под действие положений части 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципа эстоппель, являющегося одним из средств достижения правовой определенности и препятствующего недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Соответственно, названная норма права требует от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения.

Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. В силу принципа эстоппеля никто не может противоречить собственному предыдущему поведению. Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой

честности (правило «эстоппель»). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

С учетом указанного поведения ИП ФИО2 и на основании принципа эстоппель, суд первой инстанции правильно посчитал недопустимым снижение размера неустойки ниже 273 000 руб.

Таким образом, удовлетворяя ходатайство ответчика, заявленное в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции законно и обоснованно снизил размер штрафных санкций до 273 000 руб.

Ввиду чего, требование о взыскании с ответчика ИП ФИО2 в пользу АО «Тандер» штрафных санкций подлежит удовлетворению в размере 273 000 руб.

Суд первой инстанции также верно отказал в удовлетворении требования о взыскании судебной неустойки, поскольку в удовлетворении неимущественных требований истца отказано.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, правила пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания штрафа в сумме 273 000 руб. В остальной части исковых требований к ИП ФИО2, а также в части требований к ООО «Агроторг» и ФИО3 судом первой инстанции законно и обоснованно отказано.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины судом первой инстанции правомерно распределены на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из установленных фактов и сделанных выводов, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03 2025 по делу № А53-6759/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий П.В. Шапкин

Судьи М.Г. Величко

Е.А. Маштакова