ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

28.07.2023

Дело № А41-69701/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2023

Полный текст постановления изготовлен 28.07.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Аталиковой З.А.,

судей Лазаревой И.В., Белова А.Р.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «МД Техника» – ФИО1, дов. от 26.07.2022 №25, ФИО2 ген.директор , протокол № 9 от 02.09.2019

от Администрации городского округа Люберцы – ФИО3, дов. от 24.10.2022 №162/1-1-30, ФИО4, дов. от 30.03.2023 №35/1-1-30

от Министерства строительного комплекса Московской области – ФИО5 по доверенности от 01.01.23 №22

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Люберцы

на решение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2023

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023

по делу А41-69701/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «МД Техника»

к Администрации городского округа Люберцы

об обязании исполнить условия договора развития застроенной территории

третье лицо: Министерство строительного комплекса Московской области

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МД Техника» (далее – истец, ООО «МД Техника») обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Люберцы с требованиями об обязании исполнить пункт 3.2.3 договора № 268/5 о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10 от 23.09.2013 года путем образования и передачи земельного участка № IX площадью 13636 кв.м, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, а также о взыскании с Администрации городского округа Люберцы Московской области в пользу ООО «МД Техника» судебной неустойки на случае неисполнения судебного акта в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения обязанности до дня фактического исполнения обязанности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительного комплекса Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 исковые требования удовлетворены со снижением суммы астрента до 2 000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация городского округа Люберцы обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, полагая, что истцом не исполнены обязательства по договору (пункты 3.4.2, 3.4.3.) при выполнении которых у органа местного самоуправления возникает встречное обязательство по предоставлению земельного участка. Администрация также указывает, что земельный участок № IX площадью 13 636 кв.м. в силу вышеуказанных норм права является образованным, что подтверждается утвержденным проектом межевания территории, утвержденным 09.11.2015 Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области №П 14/1967, что по мнению заявителя не было учтено судами, также заявитель полагает принятые судебные акты не отвечают принципу исполнимости.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Определением председателя 5 судебного состава Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2023 произведена замена судьи Федуловой Л.В. в связи с нахождением в отпуске на судью Белову А.Р.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Министерства строительного комплекса Московской области поддержал позицию ответчика, представители ООО «МД Техника» возражали против кассационной жалобы, ссылаясь на доводы представленного отзыва.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 22.08.2012 Советом депутатов городского поселения Красково принято Решение №133/34 «Об утверждении муниципальной адресной программы «По сносу жилищного фонда и переселению в целях развития застроенной территории городского поселения Красково».

Администрацией городского поселения Красково издано Постановление от 12.08.2013 №474 «О развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10».

Главой городского поселения Красково издано Постановление от 13.08.2013 №481 «О проведении открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10», во исполнение которого такой открытый аукцион проведен.

Между Администрацией муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью «МД Техника» заключен договор от 23.09.2013 № 268/5 от 23.09.2013 о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10, в соответствии с условиями которого общество обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц реализовать проект по развитию застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10 в соответствии с Генеральным планом муниципального образования городского поселения Красково, документацией по планировке территории в составе проекта планировки данной территории и проекта межевания территории, разработанной в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, а также выполнить иные обязательства, установленные настоящим договором и ст. 46.2 ГрК РФ, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по настоящему договору в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ.

Дополнительным соглашением от 17.11.2014 № 1 в территорию развития включен также земельный участок под зданием МУК «Гармония».

Дополнительным соглашением от 03.07.2017 № 2 внесены изменения в условия договора №268/5 от 23.09.2013.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2017 по делу № А41-28768/17 внесены изменения в пункты 3.4.2., 3.4.3, 3.4.4., 3.4.5., 4.1. Договора от 23.09.2013 № 268/5 с установлением срока выполнения указанных обязательств до 31.12.2021.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2021 года по делу № А41-139/21 внесены изменения в пункты 3.4.2., 3.4.3, 3.4.4., 3.4.5., 4.1. Договора от 23.09.2013 № 268/5 с установлением срока выполнения указанных обязательств до 31.12.2026.

Обосновывая требования, истец указывал на то, что для последующего строительства застройщиком многоквартирных домов (жилья), а также возведения жилых корпусов II очереди строительства, предусмотрено образование 2 (двух) земельных участков, в том числе: земельного участка под № IX, согласованного в проекте межевания территории общей площадью 13 636 кв.м., без выделения и передачи которого строительство жилых корпусов II очереди строительства не представляется возможным, в то время как ответчиком нарушены условия пункта 3.2.3 договора, устанавливающего обязательства по образованию и передаче застройщику для строительства жилой застройки второй очереди земельного участка площадью 13 636 кв.м.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из выполнения истцом обязательств, предусмотренных пунктом 3.4.1, в соответствии с которым организация обязана подготовить документацию по планировке территории, в составе проекта планировки Территории и проекта межевания Территории, в соответствии с градостроительными регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки городского поселения Красково и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, утвержденными Постановлением Главы муниципального образования городского поселения Красково № 459 от 06.08,2013 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры территории квартала жилой застройки по адресу: <...> д.д.117/1-117/5,117/10», а в случае утверждения администрацией городского поселении Красково местных нормативов градостроительного проектирования - в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования, не позднее 4 календарных месяцев с момента подписания Сторонами договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2021 года по делу № А41-139/21 установлено, что распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 09.11.2015 № П14/1967 была утверждена документация по проекту планировки территории и ее межевания под жилую застройку по адресу: Люберецкий район, гпт. Красково, д.д. 117/1 – 117/5, 117/10, в составе проекта планировки и проекта межевания территории. На проектируемой территории предусмотрено размещение 2-х земельных участков для объектов недвижимого имущества, а также земельный участок под № IX в проекте межевания 13675 кв.м под строительство многоквартирных жилых домов.

При рассмотрении настоящего спора, суды установили, что в нарушение границ территории застройки на кадастровый учет были поставлен земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0060703:11980, 50:22:0060703:12034, 50:22:0060703:12467, 50:22:0060703:12460, 50:22:0060703:12545, которые имеют наложения на границы участка, выделенного для строительства второй очереди.

Принимая во внимание условия пункта 3.2.3, в соответствии с которым Администрация обязана после выполнения организацией обязательств, предусмотренных п. 3.4.1 и получения соответствующего заявления и документов от организации оказать содействие в предоставлении, а в установленном законом случае предоставить ей без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах территории земельные участки, в максимально короткие сроки, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что невыполнение Администрацией данной обязанности, имеющий встречный характер по отношению к обязанностям застройщика повлекло невозможность исполнения застройщиком договора о развитии застроенной территории по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование.

Суды исходили из того, что согласно статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и 328 Гражданского кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии; условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления.

Руководствуясь разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суды посчитали возможным удовлетворить требование о взыскании судебной неустойки в размере 2 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Вместе с тем, судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов, поскольку они сделаны без учета следующих обстоятельств и правовых норм.

Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Пунктами 3 и 4 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются, в частности, границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства.

В силу части 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Согласно частям 6 и 7 этой же статьи Кодекса в решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 названного Кодекса.

В части 8 этой же статьи указано, что предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридических лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

В силу приведенных норм права, единственным лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть только лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, и только по заявлению этого лица могут быть установлены границы конкретного земельного участка.

В исковом заявлении истец ссылался на то, что застройщик провел работы по формированию межевого плана земельного участка площадью 13 636 кв.м. в границах проекта межевания в составе проекта планировки территории утвержденного 09.11.2015 Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области №П 14/1967, однако при рассмотрении регистрирующим органами заявления о постановке земельного участка на кадастровый учет было выявлено пересечение границ образуемого земельного участка с земельными участками 50:22:0060703:11980, 50:22:0060703:12034, 50:22:0060703:12467, 50:22:0060703:12460, 50:22:0060703:12545, которые были поставлены на кадастровый учет в нарушение границ территории застройки Администрацией после утверждения проекта планировки территории.

Из существа требований следует, что истец связывает исполнение обязательств Администрации по образованию и передаче застройщику земельного участка, со снятием с кадастрового учета указанных земельных участков, чьи границы имеют пересечение с образуемым земельным участком.

При таких обстоятельствах, суду первой инстанции следовало установить собственников земельных участков, находящихся в границах проекта межевого плана земельного участков площадью 13 636 кв.м., рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле, исследовать основания образования указанных земельных участков и проверить доводы истца, являются ли данные обстоятельства препятствием для образования и предоставления земельного участка, в отношении которого приято решение о развитии.

В соответствии с п. 7 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, применяемой к правоотношениям образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории.

Данные нормы права не применены судами при постановлении вывода выводы о нарушении обязательств со стороны Администрации по образованию земельного участка.

Кроме того, заслуживают внимание доводы кассационной жалобы об отсутствии мотивов отклонения судами возражений Администрации, указавшей на то, что в силу требований п.9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положений гражданского законодательства, а также условий договора обязательство предоставить земельный участок возникает у органа местного самоуправления только при условии выполнения застройщиком пунктов 3.4.2, 3.4.3. договора.

Суд округа отмечает, что при рассмотрении дела А41-28768/17 общество заявляло о необходимости продления увеличение срока реализации проекта и внесения изменения в пункты 3.4.2., 3.4.3, 3.4.4., 3.4.5., 4.1. договора.

Судебными актами по делу А41-139/21 также установлена необходимость в связи с наличием обстоятельств, которые существенно влияют на срокиреализации договора внесения изменений в условия, предусмотренные пунктами 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5, 4.1 договора. При рассмотрении данного дела застройщик ссылался на пересечение границ образуемого земельного участка с земельными участками 50:22:0060703:11980, 50:22:0060703:12034, 50:22:0060703:12467, 50:22:0060703:12460, 50:22:0060703:12545, требуя продления сроков реализации договора.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд округа полагает, что судами не учтены и не получили оценки доводы, которые имеют принципиальное значение и без установления которых нельзя признать выводы судов законными и обоснованными.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 30.07.2001 N 13-П и от 05.02.2007 N 2-П, принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных решений.

По смыслу статей 16 и 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

Лицо, полагающее свои права нарушенными и обращающееся за судебной защитой, самостоятельно определяет наиболее разумный и экономически обоснованный способ защиты и восстановления своих законных прав и интересов исходя из характера допущенного нарушения и регулирующих спорные правоотношения норм материального права.

Суд не связан правовыми основаниями заявленного требования. Обязанность по определению правоотношений, из которых возник спор, и норм права, подлежащих применению при разрешении дела, возлагается на суд, что следует из статьи 133, части 1 статьи 168, пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом указанного выше, суд первой инстанции при рассмотрении дела должен был установить, в защиту какого нарушенного права истцом заявлено требование, определить подлежащий применению в данном случае способ защиты, порядок и сроки исполнения судебного акта.

При новом рассмотрении дела суду на основании вышеизложенного необходимо определить характер материально-правового требования истца к ответчику, круг участвующих в деле лиц, их процессуальное положение, оценить фактические обстоятельства дела, с учетом приведенного судом округа толкования норм материального права и дать оценку всем обстоятельствам дела с учетом представленных сторонами доказательств; сделать выводы о правомерности или неправомерности требований заявителя; разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 по делу А41-69701/2022 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья З.А. Аталикова

Судьи: И.В. Лазарева

А.Р. Белова