ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А53-45790/2024

31 января 2026 года 15АП-16601/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Крахмальной М.П., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимардановой А.Г.,

при участии:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 06.03.2025,

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 06.11.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 02.09.2025 по делу № А53-45790/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гив-Групп»

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гив-Групп» (далее - заявитель, общество, ООО «Гив-Групп») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выраженного в письме от 20.11.2024 № 61-ДШ-10/15108 об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Гив-Групп» на приобретение имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации: нежилого помещения (№№ комнат на поэтажном плане: 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 17, 18, 19, 20, 21, 11а, 11б, 11в, 12, 23) площадью 83,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0031908:200, расположенного по адресу: <...>; об обязании заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Гив-Групп» договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения (№№ комнат на поэтажном плане: 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 17, 18, 19, 20, 21, 11а, 11б, 11в, 12, 23) площадью 83,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0031908:200, расположенного по адресу: <...>, по цене 3 050 418 рублей.

Решением от 02.09.2025 заявление удовлетворено.

Решение мотивировано тем, что управление не доказало наличие оснований для отказа в реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого государственного имущества. Приведенные в оспариваемом решении основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого объекта не обоснованы, а заявитель отвечает всем условиям для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Управление обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы заинтересованное лицо привело следующие доводы:

1. Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости является нахождение арендуемого имущества на день подачи заявления во временном владении или пользовании арендатора непрерывно в течении двух и более лет. Выкуп имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности в соответствии с целями его использования, предусмотренными договором аренды, не отвечает целям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 159).

При этом установлено, что заявитель не использовал здание по назначению. ООО «Гив-Групп» использовало свой статус субъекта малого предпринимательства с целью приобретения зданий в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия условиям возникновения преимущественного права, что, по мнению управления, является недобросовестным поведением.

Заявитель не доказал факт использования имущества в соответствии с договором аренды.

2. Судебные акты не могут подменять собой решения органов государственной власти по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Восстановление нарушенных прав заявителя возможно исключительно путем совершения действий, предусмотренных ФЗ № 159, в связи с чем требования заявителя в части обязания управления подготовить и направить проект купли-продажи имущества, не обоснованы.

Кроме того, разрешение судом вопроса о стоимости имущества без выяснения факта правомерности обращения заявителя о реализации преимущественного права является преждевременным и не согласуется с позицией Верховного суда РФ, отраженной в Определении от 10.04.2025 по делу № А32-64821/2023.

В судебном заседании представитель управления апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель общества в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между управлением и ООО «Гив-Групп» заключен договор № 38/20 от 12.10.2020 аренды имущества, составляющего казну Российской Федерации, согласно которому общество приняло, а управление передало следующее недвижимое имущество: нежилое помещение (№№ комнат на поэтажном плане: 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 17, 18, 19, 20, 21, 11а, 116, 11в, 12, 13, 13а, 13б, 23) площадью 102 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0031908:200, расположенное по адресу: Россия, <...>.

В соответствии с п. 1.3 договора срок аренды установлен в 20 лет.

ООО «Гив-Групп» обратилось в Управление с заявлением о реализации в порядке ФЗ № 159 преимущественного права купли-продажи арендованного имущества.

Письмом от 20.11.2024 № 61-ДШ-10/15108 управление отказало заявителю в реализации права выкупа арендованного имущества, указав следующее.

В соответствии с решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2022 по делу А53-39074/2022, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023 № 15АП-13215/2023, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Российской Федерации и обременение в виде аренды на нежилые помещения 11а, 116, 11в, 13, 13а, являющиеся частью объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0031908:200, расположенного по адресу: <...>.

Для приведения в соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в части уточнения площади арендуемых обществом с ограниченной ответственностью «Гив-Групп» нежилых помещений с кадастровым номером 61:44:0031908:200, погашения права собственности Российской Федерации обременения в виде аренды на помещения 11a, 116, 11в, 13, 13а необходимо проведение кадастровых работ (изготовление технического плана помещений с измененной площадью). В связи с отсутствием у управления до конца 2024 года лимитов бюджетных обязательств на проведение кадастровых работ, данные работы планируется провести в 2025 году.

Более того, в связи с изменением существенных условий договора аренды (изменение площади) управлением будут проведены мероприятия, направленные на расторжение договора аренды имущества, составляющего казну Российской Федерации № 38/20 от 12.10.2020.

Заявитель, считая указанный отказ в реализации преимущественного права купли-продажи, выраженный в письме № 61-ДШ-10/15108 от 20.11.2024 незаконным и необоснованным, обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц.

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – ФЗ № 178), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Частью 5 статьи 3 ФЗ № 178 предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 ФЗ № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 ФЗ № 159 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" регулирует отношения, возникающие между юридическими лицами, физическими лицами, органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в сфере развития малого и среднего предпринимательства, определяет понятия субъектов малого и среднего предпринимательства, инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, виды и формы такой поддержки.

Согласно пункту 2 Статьи 6 ФЗ от 24.07.2007 основные цели государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации непосредственно связаны с коммерческим характером деятельности таких субъектов:

1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

При этом льготный порядок выкупа имущества у публичного собственника представляет собой механизм поддержки того или иного субъекта, связанный со статусом такого субъекта и целями оказания такой поддержки.

Как установлено в рамках настоящего дела, заявитель самостоятельно не использует помещение с целью осуществления предпринимательской деятельности, в помещении на безвозмездной основе располагается благотворительная организация РОООСЛСД «Лучики добра».

Передача арендованного имущества в безвозмездное пользование третьему лицу свидетельствует об отсутствии использования имущества арендатором в предпринимательской деятельности и направлена на формальное сохранение статуса арендатора с целью последующего выкупа имущества.

Арендатор, не используя объект по целевому назначению и передав его третьему лицу, действует недобросовестно и злоупотребляет предоставленным ему законом правом по смыслу ст. 10 ГК РФ, в связи с чем льготный механизм, предусмотренный Законом № 159-ФЗ, не может быть применен.

Более того, исходя из пояснений представителя общества, данных в судебном заседании коллегии судей, одним из основных видном деятельности общества является сдача в аренду собственного и арендованного имущества, его перепродажа (что также подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ в отношении общества).

То есть, по сути, общество, пользуясь своим статусом субъекта малого предпринимательства, не используя помещение самостоятельно (ввиду отсутствия потребности в силу характера предпринимательской деятельности), пытается его выкупить у публичного собственника по льготной цене с целью дальнейшей перепродажи по рыночной.

Обращает на себя внимание то, что по запросу в открытых источниках (Яндекс недвижимость) «купить коммерческое помещение площадью 80 кв.м. в Ростове –на -Дону», поисковик на дату рассмотрения дела предлагает более 50 объявлений, в которых минимальная цена объекта такой площади составляет 5 млн. руб.

В этой связи также заслуживают внимания доводы жалобы управления относительно самостоятельного определения судом выкупной цены в нарушение установленного законом №159-ФЗ (ст. 9) алгоритма определения величины рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с изложенным, апелляционный суд полагает правомерным отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп помещения.

Решение подлежит отмене с принятие нового решения об отказе в удовлетворении заявления.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2025 по делу

№ А53-45790/2024 отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи М.П. Крахмальная

С.И. Яицкая