ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Батюшкова, д.12, <...>
E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
17 ноября 2025 года
г. Вологда
Дело № А44-1354/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2025 года.
В полном объёме постановление изготовлено 17 ноября 2025 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.
при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 по доверенности от 09.04.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Галкиной Натальи Валерьевны на решение Арбитражного суда Новгородской области от 25 июля 2025 года по делу № А44-1354/2025,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; адрес: 173015, Великий Новгород; далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 125475, Москва, ул. Клинская, д. 12, пом. II (ком. 9-13); далее – Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 09.01.2023 № АМ 11348-15/2023 (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2024).
Решением суда от 25 июля 2025 года в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Размер постоянной части арендной платы с момента заключения договора аренды не изменялся. Ответчик неоднократно нарушал сроки уплаты арендных платежей, в связи с чем, истец имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды. Довод ответчика о том, что он по мере необходимости производит текущий косметический ремонт помещения не соответствует действительности, доказательств проведения ремонта им не представлено. Арендатором нарушены правила, регламентирующие порядок проведения перепланировки помещения.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 09.01.2023 Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-11348-15/2023 (том 1, листы 12–23), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 87 (восемьдесят семь) квадратных метров, назначение: нежилое помещение, этаж № 1, кадастровый номер 53:23:7910б00:1296, находящееся по адресу: <...>, именуемое в дальнейшем «помещение», «объект».
В пункте 1.2 договора указано, что арендодатель является собственником помещения, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 06.12.2013 сделана запись регистрации № 53-53-01/122/2013-497.
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.
В силу пункта 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы с момента начала начисления в соответствии с пунктом 3.5 настоящего договора до начала торговой деятельности арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции составляет из расчета 1 000 (одна тысяча) рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13 % включена в арендную плату.
Размер постоянной части арендной платы с момента начала торговой деятельности арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее по договору составляет из расчета 40 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату.
Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель.
Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.
Согласно пункту 3.1.2 договора переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.
Дополнительным соглашением от 15 мая 2024 года пункт 3.1.1 договора изложен в следующей редакции:
«Размер постоянной части арендной платы с 1 июня 2024 года и далее по договору составляет из расчета 40 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».
Пунктом 3.2 договора установлен порядок и сроки изменения постоянной части арендной платы.
На основании пункта 3.2.1 договора размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Новгородской области, но не более чем на 5%, при одновременном соблюдении следующих условий и достижении сторонами соглашения:
а) изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 40 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения.
б) письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагаемого изменения.
в) изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
В силу пункта 3.2.2 договора одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной платы трактуется сторонами как недостижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы.
Согласно пункту 5.1 договора срок аренды по настоящему договору составляет 15 (пятнадцать) лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области.
Предприниматель, ссылаясь на отказ арендатора от заключения соглашения об увеличении арендной платы по договору; нарушение срока уплаты арендной платы более двух раз подряд; нарушение санитарных и противопожарных требований; повреждение арендуемого имущества; отказ в допуске арендодателя в арендуемое помещение, а также невозможность урегулирования спора в досудебном порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) предметом договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с пунктом 5.4 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней, в случаях существенного нарушения следующих условий Арендатором:
- неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, на срок более 30 календарных дней. Если же причиной невнесения арендатором в срок платежей по постоянной и/или переменной части арендной платы, явились основания, по которым в отношении арендодателя были применены санкции, указанные в пункте 4.2 настоящего договора, арендодателю не предоставляется возможность расторгнуть договор, ссылаясь на данные обстоятельства;
- использование арендуемых площадей не по назначению.
Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).
В рассматриваемом случае в обоснование иска арендодатель ссылается на отказ арендатора в заключении дополнительного соглашения об увеличении арендной платы.
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
Как указывает Предприниматель, размер постоянной части арендной платы с момента заключения договора не изменялся. Вместе с тем, на основании официально опубликованных Территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Новгородской области (Новгородстат) данных, по итогам 2023 года индекс потребительских цен в Новгородской области составил 106,91%. По итогам января-сентября 2024 года индекс потребительских цен к соответствующему периоду предыдущего года составил 107,36%. Приведенные цифры Новгородстата свидетельствуют об уменьшении реальных располагаемых денежных доходов истца, которые находятся в прямой зависимости от уровня постоянной части арендной платы по договору.
Проанализировав условия заключенного сторонами договора в соответствии с положениями статей 421, 424, 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы только по соглашению сторон; право на безусловное одностороннее изменение арендодателем размера постоянной части арендной платы договором не предусмотрено.
Инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств.
При заключении договора Предприниматель действовал по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимал все необходимые решения и оценивал все риски последствий заключенного договора.
Исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Также, в обоснование исковых требований Предприниматель ссылается на то, что ответчик два раза подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату, а именно: за апрель 2023 года (переменная часть), за май 2023 года (постоянная часть); за декабрь 2024 года (переменная часть), за январь 2025 года (постоянная часть).
Кроме того, имеются предусмотренные пунктом 5.4 договора случаи просрочки по внесению арендной платы на срок более 30 календарных дней, а именно: оплата переменной части арендной платы за сентябрь 2023 года (срок - 20 ноября 2023 года, оплата - 26 января 2024 года); оплата неустойки за январь 2024 года (срок - 30 января 2024 года, оплата - 9 апреля 2024 года); оплата неустойки за сентябрь 2023 года (срок - 12 февраля 2024 года, оплата - 8 апреля 2024 года).
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается.
Проанализировав представленные сторонами документы, суд установил, что просрочек по внесению постоянной части арендной платы на срок более 30 календарных дней более двух раз подряд (пункт 5.4 договора) арендатором не допускалось.
Порядок и сроки оплаты переменной части арендной платы установлены пунктом 3.3.2 договора.
В силу пункта 3.6 договора арендодатель обязан до 20 числа месяца, следующего за расчетным, предоставлять документы, указанные в пункте 3.3.2 договора, а также акт оказанных услуг по переменной части арендной платы, оформленный в соответствии с приложением 4 к настоящему договору на почтовый адрес: 197341, <...>, литер А, бизнес-центр «Форест», с отметкой «для эксплуатации».
В случае нарушения арендодателем срока по предоставлению документов, оговоренных настоящим пунктом, арендатор вправе приостановить оплату арендной платы за текущий период до момента исполнения арендодателем обязанности по предоставлению указанных документов, при этом штрафные санкции, указанные в пункте 4.1 настоящего договора, в отношении арендатора не применяются.
Пунктом 2.1.12 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется своевременно и правильно выставлять счета и акты оказанных услуг на оплату переменной части арендной платы согласно пункту 3.3.2 договора.
Таким образом, как следует из условий договора, обязанность по уплате переменной части арендной платы в силу пункта 3.3.2 договора наступает у арендатора при условии предоставления арендодателем документов, указанных в подпункте «а» пункта 3.3.2 настоящего договора, а также при соблюдении арендодателем условий, предусмотренных пунктом 3.6 договора; точная дата уплаты арендатором переменной части арендной платы договором не предусмотрена; вследствие чего оснований для расторжения договора по указанному основанию суд первой инстанции не усмотрел.
Оснований для переоценки указанных выводов суда у суда апелляционной инстанции не имеется.
Кроме того, обращаясь в арбитражный суд с иском о расторжении договора, истец в качестве основания для расторжения указывает на нарушение арендатором санитарных и противопожарных требований (складирование мусора); повреждение арендатором арендуемого имущества (скол штукатурки на стене в складском помещении); отказ в допуске арендодателя в арендуемое помещение, нарушение правил, регламентирующих порядок проведения перепланировки помещения.
В соответствии с пунктами 2.4.2, 2.4.3 договора аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, арендатору и его подрядчикам предоставлено право производить любые строительные и отделочные работы необходимые арендатору для использования помещения по целевому назначению. Арендодатель дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, установка/демонтаж дверей внутри помещения, установка систем вентиляции и кондиционирования, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору.
Также арендатор вправе своими силами, так и с привлечением третьих лиц, осуществлять внутреннюю отделку помещения в соответствии с корпоративным стилем; устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении оборудование необходимое для ведения торговой деятельности (пункт 2.4.4 Договора).
Актом осмотра спорного помещения от 11.06.2025 зафиксировано, что фактическая конфигурация помещения не соответствует поэтажному плану (проведена перепланировка помещения); в помещениях стояки и радиаторы отопления зашиты стеновыми панелями и торговым оборудованием; доступ к приборам учета водоснабжения ограничен торговым оборудованием; система принудительной вентиляции проведена через несущие стены многоквартирного дома; в подсобных помещениях стены обшарпаны, загрязнены, имеются следы демонтажа подвесного потолка; каналы естественной вентиляции залиты монтажной пеной, ранее существовавший кафель демонтирован, сооружены перегородки из гипсокартона, дверной проем заложен кирпичом без отделки; скол на стене в подсобном помещении замазан строительной смесью без дальнейшей отделки.
Поскольку между сторонами возникли разногласия в отношении квалификации работ, выполненных ответчиком в спорном помещении (перепланировка, проведение системы принудительной вентиляции через несущие стены и т.д.), в целях определения соответствия данных работ условиям договора, суд первой инстанции в определении от 24.06.2025 предложил сторонам рассмотреть вопрос о привлечении специалиста и разъяснил порядок его привлечения.
Однако ходатайство о привлечении специалиста сторонами не было заявлено.
Представленный истцом акт обследования помещения от 02.07.2025, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр противопожарных услуг», правомерно не принят в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку указанное юридическое лицо в качестве специалиста судом не привлекалось, осмотр помещения производился в отсутствие лиц, участвующих в деле, в самом акте указано, что он юридической силу не имеет, а носит рекомендательный характер.
Вместе с тем, судом установлено, что помещение магазина используется Обществом по целевому назначению, указанному в договоре аренды; арендатором и исполнителем ООО «Экосити» заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами от 01.10.2019 № 2695, у входа в магазин оборудованы урны.
На дату принятия обжалуемого судебного акта доступ к приборам учета свободен от каких-либо предметов, элементов мебели; система вентиляции — свободна от монтажной пены; дополнительная система вентиляции ответчиком демонтирована (том 2, листы 172–179); данные факты представитель истца в судебном заседания суда апелляционной инстанции не отрицал.
Поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд пришел к верному выводу об отсутствии в рассматриваемом случае достаточных правовых оснований для расторжения договора.
По существу доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 25 июля 2025 года по делу № А44-1354/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н. Шадрина
Судьи
А.Я. Зайцева
Н.А. Колтакова