АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-3195/2024

20 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ким А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДВФО-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к краевому государственному бюджетному учреждению «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным одностороннего изменения договоров аренды, оформленного уведомлениями об установлении нового размера арендной платы,

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская Оценочная Компания»,

при участии в судебном заседании:

от истца: до перерыва – ФИО1, паспорт, диплом, доверенность, после перерыва – не явились, извещены,

от ответчика: до перерыва – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность, после перерыва – не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДВФО-Строй» (далее – ООО «ДВФО-Строй») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к краевому государственному бюджетному учреждению «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» (далее – КГБУ «АИС ПК») о признании недействительным одностороннего изменения договоров аренды, оформленного уведомлениями об установлении нового размера арендной платы.

Определениями от 20.02.2024 и 19.02.2025 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края и общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания».

Ответчик иск оспорил, указал, что право на одностороннее изменение договоров аренды предусмотрено как законом, так и положениями данных договоров; новый размер арендной платы определен на основании отчетов об оценке, составленных ООО «Новосибирская оценочная компания». Кроме того, представил копии двух дополнительных соглашений к договорам аренды в подтверждение факта согласия истца с увеличением оспариваемой арендной платы.

Третье лицо – министерство имущественных и земельных отношений Приморского края представило отзыв на исковое заявление, возражало против удовлетворения исковых требований по доводам, аналогичным доводам ответчика. Кроме того, указало, что КГБУ «АИС ПК», с учетом предусмотренного в договорах аренды условия о возможности ежегодного изменения размера арендной платы, вправе не направлять в министерство на согласование соответствующие дополнительные соглашения / уведомления.

Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» отзыв на исковое заявление не представило.

Определением от 11.09.2024 суд по ходатайству истца назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «ОценкаСтройКонсалтинг» ФИО3.

18.12.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «ОценкаСтройКонсалтинг» от 15.11.2024.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, ответчик возражал против удовлетворения иска.

Судом в соответствии со статьёй 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 17 часов 20 минут 10.03.2025. После окончания перерыва судебное заседание продолжено судом в том же составе, при неявке сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между КГБУ «АИС ПК» (арендодатель) и ООО «ДВФО-Строй» (арендатор) заключено семь следующих договоров аренды нежилых помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 25:28:000000:22528 по адресу: <...>:

- от 04.10.2022 № 25/22 – в отношении нежилого помещения, номер на поэтажном плане 3, площадью 58,7 кв.м, расположенного в нежилом здании с кадастровым номером 25:28:000000:22528;

- от 15.11.2022 № 34/22 – в отношении нежилого помещения, номер на поэтажном плане 1, площадью 53,5 кв.м, расположенного в нежилом здании с кадастровым номером 25:28:000000:22528;

- от 15.11.2022 № 35/22 – в отношении нежилого помещения, номер на поэтажном плане 1, площадью 122,6 кв.м, расположенного в нежилом здании с кадастровым номером 25:28:000000:18947;

- от 12.09.2022 № 18/22 – в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 25:28:000000:20482;

- от 12.09.2022 № 19/22 – в отношении нежилых помещений, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 25:28:000000:22528;

- от 12.09.2022 № 20/22 – в отношении нежилых помещений, номера на поэтажном плане 1-4, общей площадью 124,1 кв.м, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 25:28:000000:18947;

- от 27.02.2023 № 4/23 – в отношении нежилых помещений, номера на поэтажном плане 1-10, 12-51, общей площадью 2396 кв.м, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 25:28:000000:20482.

Соответствующие нежилые помещения, указанные в данных договорах аренды, переданы ответчиком истцу по актам приема-передачи.

В силу пункта 2.1 указанных договоров аренды они заключены сроком на 10 лет.

По условиям данных договоров аренды (пункты 7.9 – 7.9.4) размер арендной платы, установленной пунктом 7.1 договоров, и порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендодателем соответствующего уведомления. Новый размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации. Уведомление об установлении нового размера арендной платы и порядка её оплаты составляется арендодателем в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и является неотъемлемой частью договоров. Арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении арендной платы не менее чем за 30 календарных дней до даты изменения арендной платы, заказным письмом с уведомлением либо вручить уведомление под роспись арендатору или уполномоченному лицу арендатора. Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок её оплаты, указанные в уведомлении, подлежат обязательному исполнению арендатором.

КГБУ «АИС ПК», ссылаясь на положения пунктов 7.9, 7.9.1 договоров аренды, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов оценки № 3861Н/2023 от 25.10.2023, №3860Н/2023 от 22.11.2023, № 3863Н/2023 от 22.11.2023, выполненные ООО «Новосибирская оценочная компания», направило в адрес ООО «ДВФО-Строй» уведомления об изменении размера арендной платы:

- уведомление № 11-1767 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 04.10.2022 № 25/22;

- уведомление № 11-1770 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 15.11.2022 № 34/22;

- уведомление № 11-1771 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 15.11.2022 № 35/22;

- уведомление № 11-1772 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 12.09.2022 № 18/22;

- уведомление № 11-1773 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 12.09.2022 № 19/22;

- уведомление № 11-1774 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 12.09.2022 № 20/22;

- уведомление № 11-1786 от 22.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 27.02.2023 № 4/23.

Истец с указанным изменением размера арендной платы по поименованным семи договорам аренды не согласился и направил в адрес ответчика письмо от 29.12.2023 №141 с просьбой отозвать соответствующие уведомления.

Ответным письмом от 22.01.2024 № 11/99 КГБУ «АИС ПК» проинформировало ООО «ДВФО-Строй» о том, что отзыв уведомлений об установлении нового размера арендной платы не представляется возможным.

В связи с этим ООО «ДВФО-Строй» обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума № 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании приведенных норм и разъяснений суд применительно к положениям пунктов 7.9 вышеуказанных договоров аренды недвижимого имущества пришел к выводу о том, что уведомления № 11-1767 от 21.12.2023, № 11-1770 от 21.12.2023, № 11-1771 от 21.12.2023, № 11-1772 от 21.12.2023, № 11-1773 от 21.12.2023,№ 11-1774, № 11-1786 от 22.12.2023 представляют собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия о размере арендной платы, и потому являются односторонней сделкой.

По договорам аренды от 04.10.2022 № 25/22, от 15.11.2022 № 34/22, от 15.11.2022 №35/22, от 12.09.2022 № 18/22, от 12.09.2022 № 19/22, от 12.09.2022 № 20/22, от 27.02.2023 № 4/23 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, а общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктами 7.9 вышеуказанных договоров аренды предусмотрено, что размер арендной платы, установленной пунктом 7.1 договоров, и порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендодателем соответствующего уведомления.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью определения рыночной стоимости находящихся в государственной собственности объектов недвижимого имущества, переданных во временное владение и пользование истцу, КГБУ «АИС ПК» заключило с ООО «Новосибирская оценочная компания» договор от 22.12.2022 № 32211926914, на основании которого указанным оценщиком произведена оценка рыночной стоимости нежилых помещений.

Как пояснил истец, по настоящему делу им не оспаривается наличие в заключенных между сторонами договорах аренды условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы. Истец не согласен именно с новым (измененным) размером арендной платы, определенным с учетом отчетов об оценке, выполненных ООО «Новосибирская оценочная компания». В обоснование иска ООО «ДВФО-Строй» ссылалось на несоответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона № 35-ФЗ и недостоверность указанной в них рыночной стоимости арендной платы.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым 8 оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с этим, в целях исследования доводов истца относительно обоснованности установленной в представленных ответчиком отчетах ООО «Новосибирская оценочная компания» суд определением от 11.09.2024 назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «ОценкаСтройКонсалтинг» ФИО3.

18.12.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «ОценкаСтройКонсалтинг» от 15.11.2024.

По результатам проведенной судебной оценочной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам.

Отчет об оценке № 3861Н/2023 от 25.10.2023 рыночной стоимости права временного владения (пользования) нежилым зданием – кузницы, общей площадью 440.6 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер 25:28:000000:22528, по адресу: <...> Владивостока, д. 161а, подготовленный ООО «Новосибирская оценочная компания», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки; при выявленных несоответствиях итоговая величина стоимости, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Отчет об оценке № 3860Н/2023 от 22.11.2023 рыночной стоимости права временного владения (пользования) нежилым зданием – диспетчерской малярного цеха, общей площадью 246,70 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер 25:28:000000:18947, по адресу: <...> Владивостока, д. 161а, подготовленный ООО «Новосибирская оценочная компания», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки; при выявленных несоответствиях итоговая величина стоимости, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Отчет об оценке № 3863Н/2023 от 22.11.2023 рыночной стоимости права временного владения (пользования) нежилым зданием – гаражом, складом, общей площадью 4877,20 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер 25:28:000000:20482, по адресу: <...> Владивостока, д. 161а, подготовленный ООО «Новосибирская оценочная компания», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки; при выявленных несоответствиях итоговая величина стоимости, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Указанное заключение эксперта ООО «ОценкаСтройКонсалтинг» от 15.11.2024 сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными сторонами, поскольку ими не оспорены и не опровергнуты.

Принимая во внимание полученные по результатам судебной оценочной экспертизы выводы эксперта, суд пришел к выводу, что указанные отчеты об оценке рыночной стоимости объектов оценки № 3861Н/2023 от 25.10.2023, № 3860Н/2023 от 22.11.2023, №3863Н/2023 от 22.11.2023, выполненные ООО «Новосибирская оценочная компания», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а определенная в них итоговая величина арендной платы является недостоверной.

В соответствии со статьёй 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Оценивая доводы ответчика о заключении 31.05.2024 сторонами двух дополнительных соглашений к договорам аренды № 19/22 от 12.09.2022 и № 20/22 от 12.09.2022, суд учитывает, что данные дополнительные соглашения содержат условия о размере ежемесячной арендной платы, не соответствующем оспоренным истцом уведомлениям от 21.12.2023 № 11/1773 и № 11/1774 (согласованный сторонами размер арендной платы меньше показателей, отраженных в данных уведомлениях, основанных на отчетах об оценке, выполненных ООО «Новосибирская оценочная кампания»). В связи с этим заключение указанных дополнительных соглашений не может быть расценено, как подтверждение факта согласия истца с увеличением оспариваемой арендной платы на основании спорных уведомлений.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «ДВФО-Строй» по настоящему делу являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать недействительным одностороннее изменение договора № 25/22 от 04.10.2022, оформленное уведомлением № 11-1767 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 04.10.2022 № 25/22.

Признать недействительным одностороннее изменение договора № 34/22 от 15.11.2022, оформленное уведомлением № 11-1770 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 15.11.2022 № 34/22.

Признать недействительным одностороннее изменение договора № 35/22 от 15.11.2022, оформленное уведомлением № 11-1771 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 15.11.2022 № 35/22.

Признать недействительным одностороннее изменение договора № 18/22 от 12.09.2022, оформленное уведомлением № 11-1772 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 12.09.2022 № 18/22.

Признать недействительным одностороннее изменение договора № 19/22 от 12.09.2022, оформленное уведомлением № 11-1773 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 12.09.2022 № 19/22.

Признать недействительным одностороннее изменение договора № 20/22 от 12.09.2022, оформленное уведомлением № 11-1774 от 21.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 12.09.2022 № 20/22.

Признать недействительным одностороннее изменение договора № 4/23 от 27.02.2023, оформленное уведомлением № 11-1786 от 22.12.2023 об установлении нового размера арендной платы по договору аренды от 27.02.2023 № 4/23.

Взыскать с краевого государственного бюджетного учреждения «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДВФО-Строй» 42000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.