ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-52684/2024
26 января 2026 года 15АП-14934/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2026 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2026 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яицкой С.И.
судей Илюшина Р.Р., Сороки Я.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романенко М.Ю.,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО1,
от ФИО2 (посредством веб-конференции): представителя ФИО3 по доверенности от 23.08.2023,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2025 по делу
№ А32-52684/2024
по иску ФИО1
к ФИО4, ФИО2, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО4, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в котором просил:
- признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО4 договор от 19.01.2022 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 99 871 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101001:64, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский муниципальный р-н, Казанское сельское поселение, ст. Казанская, территория ФИО5 стан, 30;
- истребовать в пользу действующего на момент прекращения деятельности КФХ единственного члена КФХ ФИО1 из чужого незаконного владения земельный участок площадью 99 871 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101001:64, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный р-н, Казанское сельское поселение, ст. Казанская, территория ФИО5 стан, 30;
- возложить на регистрирующий орган обязанность погасить в ЕГРН запись от 27.01.2022 № 23:09:0101001:64-23/246/2022-7 о праве собственности
ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101001:64 (с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что ФИО2, являясь главой прекратившего деятельность КФХ «Надежда», единолично и без необходимых полномочий распорядился земельным участком, находившимся в совместной собственности членов КФХ, заключив договор купли-продажи от 19.01.2022 с ФИО4, чем нарушил права и законные интересы истца, являющегося членом КФХ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2025 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств превышения ФИО2 полномочий при совершении спорной сделки, недоказанностью недобросовестности покупателя (ФИО4), а также пропуском истцом срока исковой давности.
Не согласившись с данным судебным актом, ФИО2 обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда от 24.10.2025 отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101001:64 был приобретен и более 15 лет арендовался КФХ, после чего распределен между его членами, в том числе оформлен на ФИО2 В 2022 году данный участок неправомерно продан не КФХ и не его членом, а частным лицом - ФИО2, который не являлся законным владельцем, никогда не арендовал участок и не вносил за него платежи. Деятельность КФХ была временно и незаконна прекращена, в настоящий момент находится в стадии восстановления, следовательно, имущество должно быть возвращено последнему члену хозяйства – истцу. Поскольку участок по праву принадлежит КФХ, а ФИО2 не имел права им распоряжаться, сделка купли-продажи, совершенная с ФИО4, является недействительной. ФИО4 должен был знать об отсутствии у ФИО2 полномочий на продажу участка, поскольку в договоре купли-продажи имелась ссылка на договор, заключенный департаментом с КФХ, следовательно, покупатель является недобросовестным приобретателем. Поскольку сделка является ничтожной, срок исковой давности не пропущен.
В отзывах на апелляционную жалобу ФИО2 и ФИО4 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ФИО2 возражал против доводов апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы администрации Кавказского района Краснодарского края от 16.03.1992 № 640 ФИО2 предоставлен в аренду для организации крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок общей площадью
25,2 га (24 га пашни), изымаемых из земель госземзапаса, расположенных на землях бывшего колхоза «Родина».
Администрация Кавказского района и глава КФХ ФИО2 заключили договор от 22.04.1992 № 74 о предоставлении в аренду 11,5 гектаров, в том числе 10,3 гектаров пашни, для сельскохозяйственного использования. Договор аренды земельного участка заключен сроком на пять лет.
Постановлением от 17.04.1997 № 432 продлен срок аренды земельного участка, представленного КФХ «Надежда».
19.06.1997 администрация Кавказского района и КФХ «Надежда» в лице главы КФХ ФИО2 заключили договор № 3247 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 10,29 гектаров согласно прилагаемой экспликации земель. Договор аренды заключен сроком на пять лет.
Согласно приложению № 1 к договору аренды от 19.06.1997 земельным участкам, переданным в аренду, присвоены кадастровые номера 23:09:0101000:0162 и 23:09:0101001:0064.
Администрация Кавказского района и КФХ «Надежда» в лице главы ФИО2 заключили договор от 10.12.2002 № 090000021 аренды земельного участка общей площадью 11,89 га для сельскохозяйственного использования.
Постановлением главы муниципального образования Кавказский район от 11.05.2007 № 419 установлено считать качественные и количественные характеристики земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, находящегося во временном владении КФХ «Надежда» на основании договора аренды от 22.04.1992 № 74, следующими: участок № 1 площадью
19 003 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101000:0162, участок № 2 площадью
99 871 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101000:0064.
По дополнительному соглашению от 11.05.2007 управление имущественных отношений администрации муниципального образования Кавказский район уступило департаменту имущественных отношений Краснодарского края права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 19.06.1997
№ 3247. Тем же дополнительным соглашением договор аренды от 19.06.1997
№ 88090000022 изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодателем земельного участка выступает департамент имущественных отношений Краснодарского края, в аренду предоставляются земельные участки с кадастровыми номерами 23:09:0101000:0162 площадью 19 003 кв. м и
23:09:0101000:0064 площадью 99 871 кв. м. Договор действует до 11.05.2012.
Постановлением главы муниципального образования Кавказский район от 27.11.2007 № 1106 продлен на пять лет срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения земель Краснодарского края, используемого КФХ «Надежда» на основании договора аренды от 22.04.1992 № 74, предмет договора аренды определен как земельные участки площадью 19 003 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101000:0162 и площадью 99 871 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101000:0064.
На основании постановления главы муниципального образования Кавказский район от 27.11.2007 № 1106 между администрацией муниципального образования Кавказский район и КФХ «Надежда» заключен договор от 20.12.2007 № 8809000022 аренды земельного участка площадью 19 003 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101000:0162 и земельного участка площадью 99 871 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101000:0064.
Постановлением администрации муниципального образования Кавказский район от 20.11.2012 № 1270/1 срок аренды земельного участка площадью
99 871 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101001:64 продлен на 20 лет.
Дополнительным соглашением от 20.11.2012 к договору аренды земельного участка от 20.12.2007 № 88090000022 срок аренды продлен до 27.11.2032.
27.07.2018 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ИП ФИО6 КФХ ФИО2 заключен договор
купли-продажи № 402 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101001:64.
19.01.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого которому покупатель приобрел в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 99 871 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101001:64, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК «Родина» (участок № 118), за 1 150 тыс. рублей.
Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что ФИО2 единолично незаконно распорядился земельным участком, принадлежащим КФХ, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из положений пункта 1 статьи 257 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов (пункт 2 статьи 257 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Из содержания пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 11.06.2003
№ 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве) крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (пункт 3).
Из совокупности положений статьи 4, 7, 8 и 17 указанного Закона следует, что граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение. Соглашение о создании фермерского хозяйства должно содержать сведения, в том числе, о признании главой фермерского хозяйства одного из членов этого хозяйства, полномочиях главы фермерского хозяйства в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона и порядке управления фермерским хозяйством; о правах и об обязанностях членов фермерского хозяйства, а также о порядке формирования имущества фермерского хозяйства, порядке владения, пользования, распоряжения этим имуществом.
Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства. Порядок владения и пользования имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 настоящего Федерального закона.
ФИО6 фермерского хозяйства организует деятельность фермерского хозяйства; без доверенности действует от имени фермерского хозяйства, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; выдает доверенности; осуществляет прием на работу в фермерское хозяйство работников и их увольнение; организует ведение учета и отчетности фермерского хозяйства; осуществляет иные определяемые соглашением между членами фермерского хозяйства полномочия.
Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства.
По сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 настоящего Федерального закона.
Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что на момент заключения договора купли-продажи от 19.01.2022 соглашение членов КФХ о порядке распоряжения имуществом отсутствовало. Оспариваемая сделка совершена после прекращения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.
С учетом того, что КФХ прекратило деятельность задолго до совершения оспариваемой сделки, средства на содержание и использование участка в хозяйственной деятельности отсутствовали, следовательно, довод истца о совершении сделки не в интересах членов КФХ является необоснованным.
Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что оспаривание сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает заявителя доказать недобросовестность другой стороны сделки, то есть отклонение ее поведения от принятого стандарта. Однако заявителем не доказан факт недобросовестности покупателя.
Материалами дела, в том числе выпиской из ЕГРН, подтверждается, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 19.01.2022 право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 27.07.2018.
В выписке из ЕГРН отсутствовали какие-либо записи об ограничениях или обременениях в пользу третьих лиц, включая КФХ или его членов.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, к моменту совершения сделки в 2022 году отчуждаемое имущество находилось в собственности продавца, что исключает необходимость получения каких-либо дополнительных согласований.
Довод заявителя апелляционной жалобы о недобросовестности покупателя (ФИО4), ввиду наличия в договоре купли-продажи ссылки на договор, заключенный департаментом имущественных отношений с крестьянским хозяйством, также подлежит отклонению.
Указание в договоре на документ - основание приобретения права собственности на объект недвижимости продавцом является обычной практикой и само по себе не свидетельствует о пороке в титуле или о каких-либо известных покупателю ограничениях. Покупатель, заключая сделку с лицом, чьё право собственности надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН, и не обременено, вправе был всецело полагаться на достоверность сведений реестра. Следовательно, вывод суда первой инстанции о добросовестности приобретателя является правильным.
Довод истца о том, что он в настоящее время является единственным легитимным членом крестьянского (фермерского) хозяйства, отклоняется апелляционным судом. Вопрос о восстановлении крестьянского (фермерского) хозяйства и соответственно корпоративного участия ФИО1 в крестьянском (фермерском) хозяйстве является предметом спора в рамках судебного дела № А32-43893/2022, который до настоящего времени не разрешен.
Доводы истца о том, что деятельность КФХ была прекращена временно и незаконно, а имущество подлежит возврату его членам, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Вопросы законности прекращения деятельности хозяйства не входят в предмет исследования по настоящему спору.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований полагать, что спорная сделка является недействительной, как совершенная ФИО2 с превышением полномочий, установленных законом.
Доказательств того, что приобретая по оспариваемой сделке земельный участок, покупатель действовал недобросовестно, материалы дела также не содержат.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2025 по делу
№ А32-52684/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий С.И. Яицкая
Судьи Р.Р. Илюшин
ФИО8