ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-4478/2025
26 января 2026 года 15АП-15996/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2026 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сороки Я.Л.,
судей Крахмальной М.П., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В.,
при участии:
от заявителя: с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» веб-конференция представитель Милош А.А. по доверенности от 20.12.2024,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.11.2025 по делу № А32-4478/2025
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Администрации муниципального образования город-курорт Анапа
(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
о признании незаконным отказа в перерасчете размера арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление), Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.03.2017 N 3700007645, изложенного в письме управления N 27-05-15/25 от 15.01.2025, обязать управление в течение 10 дней с даты вступления решения в силу произвести перерасчеты арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.03.2017 N 3700007645 за период с 24.07.2021 по 03.08.2023 с применением ставки арендной платы в размере земельного налога, составляющего 1,5% от кадастровой стоимости и направить копию перерасчета заявителю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2025 в удовлетворении требований к администрации. Суд признал незаконным отказ управления от 15.01.2025 N 27-05-15/25 произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды от 23.03.2017 № 3700007645. Суд обязал управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды от 23.03.2017 3700007645 за период с 24.01.2022 по 04.08.2023 исходя из ставки арендной платы в размере земельного налога, составляющего 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Суд обязал управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 новый расчет арендной платы к договору аренды от 23.03.2017 3700007645 за период с 24.01.2022 по 04.08.2023 исходя из ставки арендной платы в размере земельного налога, составляющего 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. В остальной части требований отказано. С управления в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.
Доводы жалобы сводятся к следующему. Суд не исследовал вопрос применения новых ставок арендной платы, установленных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 29.09.2025 № 793. Основания для применения ставки арендной платы в размере ставки земельного налога отсутствуют, так как статус земельного участка, ограниченного в обороте, утрачен с 04.08.2023. Ставка арендной платы основана на муниципальных правовых актах и определена действующим договором аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
На вопрос суда представитель предпринимателя пояснил, что с периодом перерасчета указным в резолютивной части решения согласен, решение не оспаривает.
Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.
Управление и администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 23.03.2017
N 3700007645 (далее - договор) согласно которому предпринимателю предоставлена в аренду 67/17030 доля в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101001:67 по адресу Краснодарский край, г. Анапа, пр. Революции, 3
В здании апарт-отеля, расположенного на указанном земельном участке, находится принадлежащее ФИО1 помещение по адресу: <...>, блок К-V, пом. 61 с кадастровым номером 23:37:0101001:334.
По мнению заявителя, указанный земельный участок является ограниченным в обороте в связи с его нахождением в границах 2-й зоны горно-санитарной охраны курорта, что подтверждается распечаткой карты
24.12.2024 заявителем получены акты сверки по указанному договору аренды, в которых в период с 24.07.2021 применяется ставка арендной платы в размере 5%.
Предпринимателем в адрес управления направлено заявление о перерасчете задолженности по договору аренды земельного участка.
Управление письмом от 15.01.2025 N 27-05-15/25 отказало в перерасчете арендной платы сославшись на то, что ставка арендной платы является законной и основания для применения иных ставок отсутствуют.
Заявитель, полагая, что отказ в перерасчете арендной платы является незаконным, обратился в арбитражный суд с заявлением.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался статьями 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 65 ЗК РФ, а также следующим.
На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Исходя из пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Как указано выше, в границах спорного земельного участка расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером 23:37:0101001:334 (запись от 12.08.2016 N 23-23/026-23/026/037/2016-035/2).
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" Постановлением Правительства РФ N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582", вступившим в законную силу с 12.08.2017, установлены основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7.
Так данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу
N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.
Данная правовая позиция сформулирована также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 ЗК РФ).
До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ), вступил в силу 30.12.2013, статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.
Статьями 2, 6 Закона N 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ (т.е. до 30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу данного закона.
Постановлением Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 N 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями федерального значения.
Выводы о том, что утвержденные до вступления в силу Закона N 406-ФЗ границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают свою силу, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления, поддерживаются высшими судебными инстанциями (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2018 N 2369-О, от 12.11.2019 N 2970-О, определение Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 N АПЛ19-136).
Между тем, в силу части 11 статьи 16 федерального закона от 04.08.2023 N 469-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации" лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2013 года N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.
Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2025 N 308-ЭС25-3696 (дело N А32-60279/2023) суд указал, что в связи с принятием Федерального закона от 04.08.2023 N 469-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов не ограничиваются в обороте, имеются ограничения в их использовании с учетом назначения курортов.
Таким образом, суд пришел к верному выводу, что спорный земельный участок являлся ограниченным в обороте до 04.08.2023 ввиду его расположения в границах особо охраняемой природной территории, а также с учетом расположения на нем помещения предпринимателя.
Ввиду того, что договор аренды заключен между сторонами после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении земельного участка, права на который принадлежат муниципальному образованию город-курорт Анапа, то арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу N 7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.
В материалы дела представлен расчет (т. 1 л.д. 153) МБУ Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Анапа от 21.05.2025 N 1281/25 о предельной минимальной нормируемой площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101001:67 для эксплуатации объектов гостиничного обслуживания и предоставления коммунальных услуг, в котором указано, что согласно требованиям действующих Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, предъявляемых к зоне отдыха (Р2), и согласно требованию приложения "Д" СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101001:67, площадью 17 030 кв. м, минимально достаточен для размещения объектов гостиничного обслуживания (код 4.7) на 262 места и предоставления коммунальных услуг.
Данный расчет сторонами не оспаривался, иных доказательств несоразмерности земельного участка не представлено, из материалов дела такая несоразмерность не следует. О назначении экспертизы не заявлено.
Следовательно, верным является расчет арендной платы до 04.08.2023, исходя из ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка.
Исходя из регулируемого характера арендной платы, у заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в направлении нового расчета арендной платы, равного земельному налогу.
Учитывая, что положениями спорного договора аренды сторонами согласован механизм одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, то удовлетворение требований приведет к установлению размера арендной платы, отвечающего принципу справедливости и соразмерности, а соответственно, восстановлению прав заявителя по оплате арендной платы в соответствующем закону размере.
Таким образом, отказ управления от 15.01.2025 N 27-05-15/25 в перерасчете размера арендной платы по договору аренды N 3700007645 от 23.03.2017 является незаконным.
Довод о том, что суд не исследовал вопрос применения новых ставок арендной платы, установленных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 29.05.2025 № 793, признается судом несостоятельным, поскольку суд обязал произвести перерасчет за период до принятия указанного решения, ретроспективного действия в данной части указанное решение от 29.05.2025 № 793 не имеет.
При этом размер ставки арендной платы, установленный Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 29.05.2025 N 793 в части вида разрешенного использования «гостиничное обслуживание» (вид разрешенного использования спорного з/у – для размещения апарт-отелей) составляет также 1,5 % от кадастровой стоимости.
При этом суд применил ставку арендной платы именно в связи с ограниченностью земельного участка в обороте в спорный период, то есть само по себе установление иной ставки арендной платы органом местного самоуправления не препятствовало определению арендной платы с учетом Принципа № 7.
С учетом долевой аренды истцом земельного участка суд учитывает вывод изложенный в постановлении кассационного суда от 16.05.2025 по делу № А32-11620/2024 о том, что в случае когда обязательство предпринимателя по внесению арендной платы является долевым, право на защиту от необоснованного завышения размера такого обязательства может быть реализовано безотносительно подачи аналогичных требований иными арендаторами.
Указанная судебная практика также свидетельствует о допустимости избранного в настоящем деле предпринимателем способа защиты.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Управлением заявлено об истечении срока исковой давности по периоду перерасчета.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня.
Суд первой инстанции исходил из того, что заявление было подано в Арбитражный суд Краснодарского края истцом 24.01.2025, следовательно, с учетом положений статей 196 ГК РФ перерасчет может быть произведен только с 24.01.2022.
В целях восстановления нарушенного права суд посчитал необходимым обязать управление произвести перерасчет размера арендной платы за период с 24.01.2022 по 04.08.2023 по договору аренды исходя из ставки земельного налога равной 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и направить предпринимателю новый расчет арендной платы в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Мотивированных возражений относительного установленного судом срока на исполнение судебного акта заявителем в жалобе не приведено.
На вопрос суда представитель предпринимателя пояснил, что с периодом перерасчета указным в резолютивной части решения согласен, решение не оспаривает.
Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2025 по делу
№ А32-4478/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Я.Л. Сорока
Судьи Р.Р. Илюшин
М.П. Крахмальная