РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 сентября 2025 г.
г. Москва
Дело № А40- 92217/25-148-352
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2025 года
Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2025 года
Арбитражный суд Москвы в составе судьи Нариманидзе Н.А.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Королёвой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску
Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 06.07.2018)
к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
о признании незаконными торгов по продаже нежилого помещения общей площадью 27,3 кв.м. (этаж 1, пом I, копн.1, 2, 4), расположенного по адресу: Москва, ЮАО, пр. Россошанский, дом 4, корпус 1, кадастровый номер: 77:05:0008002:12743; о признании недействительным договора купли-продажи указанного помещения; о признании за истцом имущественного права на выкуп данного помещения,
При участии представителей:
От истца: ФИО2 по дов. от 10.04.2025 г.
От ответчика: ФИО3 по дов. № ДГИ-Д-697/24 от 06.12.2024 г.
От третьего лица: ФИО4 (паспорт)
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконными торгов по продаже нежилого помещения общей площадью 27,3 кв.м. (этаж 1, пом I, комн.1, 2, 4), расположенного по адресу: Москва, ЮАО, пр. Россошанский, дом 4, корпус 1, кадастровый номер: 77:05:0008002:12743; о признании недействительным договора купли-продажи указанного помещения; о признании за истцом имущественного права на выкуп данного помещения.
Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по результатам аукциона и на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 14 мая 2020 года № 14729 и выписки из протокола аукциона от 27 августа 2020 года № SBR012-2006100012 между ИП ФИО1 и Департаментом городского имущества г. Москвы был заключен договор аренды объекта нежилого фонда №00-00840/20 от 01.10.2020 г.
Согласно п. 1.1 договора: Арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 27,3 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1,2,4), расположенное по адресу: Москва, ЮАО, пр. Россошанский, дом 4, корпус 1, кадастровый номер: 77:05:0008002:12743, с правом преимущественного выкупа. Срок действия настоящего Договора аренды устанавливается с 16 сентября 2020 г. до 16 сентября 2030 г.
Согласно п. 5.3.5 договора- реализовать преимущественное право приватизации при соблюдении условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в случае, если арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства).
Существенным требованием к реализации преимущественного права выкупа является нахождение арендуемого имущества на день подачи заявления во временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.
Исключение составляют объекты недвижимого имущества, включенные в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенный для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
В случае нахождения объекта недвижимого имущества в указанном перечне субъекты малого и среднего предпринимательства также вправе реализовать преимущественное право выкупа при следующих условиях:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество находится в указанном перечне в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Истец является субъектом малого предпринимательства, добросовестно исполнял обязательства по договору аренды, не имеет задолженности по арендным платежам.
Истцу стало известно, что в соответствии с выпиской из протокола о признании претендентов участниками 21000005000000024451, лот №1 от 24 марта 2025 г. по результатам аукциона в электронной форме по продажи имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилое помещение по адресу: <...>/1, общей площадью 27,3 кв.м. (этаж №1), кадастровый номер: 77:05:0008002:12743, лот №1 торги были признаны состоявшимися.
Было принято решение признание одного претендента участником. Признан участник Победителем процедуры 21000005000000024451, лот №1 признан участник ФИО4.
Истец указывает, что ответчик, нарушив порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, установленный Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, не уведомив Истца о намерении реализовать помещение, провел аукцион по продаже данного объекта недвижимости и заключил договор купли-продажи с третьим лицом.
Считая действия ответчика незаконными, истец обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд, отказывая в удовлетворении требований, исходил из следующего.
Между Департаментом и Истцом был заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 01.10.2020 № 00-00840/20 (далее - Договор аренды) общей площадью 27,3 кв. м, расположенного адресу: <...>, и находящегося в собственности города Москвы.
Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 26.10.2020 № 77:05:0008002:12743-77/051/2020-1).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.
В силу пункта 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлена обязанность Департамента при приватизации в инициативном порядке арендованных субъектами малого и среднего предпринимательства помещений предусматривать в решениях об условиях приватизации имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ.
В целях предоставления Истцу преимущественного права выкупа арендуемого имущества Департаментом были предприняты мероприятия по оценке рыночной стоимости объекта и принято распоряжение от 27.09.2024 № 153930 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 27,3 кв. м».
Согласно пункту 2 статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьям 3 и 13 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» решения о продаже государственного или муниципального имущества подлежат опубликованию на сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети «Интернет» для размещения информации о приватизации государственного и муниципального имущества https://torgi.gov.ru в разделе «Решения об условиях приватизации» (https://clck.ru/3Le3FZ), в связи с чем Распоряжение от 27.09.2024 № 153930 было опубликовано Департаментом на сайте www.torgi.gov.ru - 07.10.2024.
Департаментом в установленном порядке по всем известным адресам заказными почтовыми отправлениями с сопроводительными письмами от 15.10.2024 исх. № 33-6-426812/24-(0)-3 (далее - Письмо 1) и исх. № 33-6-426812/24-(0)-4 (далее - Письмо 2) было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости для подписания в электронном виде усиленной квалифицированной электронной подписью.
В соответствии с отчетами АО «Почта России» об отслеживании вышеуказанных отправлений с почтовыми идентификаторами 12571901005395 и 12571901005401 Письмо 1 прибыло 19.10.2024 в место вручения, но по причине неполучения адресатом и истекшего срока хранения в отделении связи, корреспонденция 19.11.2024 была возвращена в Департамент; Письмо 2 получено Истцом 23.10.2024.
Письмами Истец был уведомлен о том, что Проект договора в электронном виде, подписанный уполномоченным должностным лицом Департамента УКЭП, Распоряжение от 27.09.2024 № 153930, отчет об оценке рыночной стоимости объекта и экспертное заключение размещены в облачном хранилище Департамента информационных технологий города Москвы по ссылке: https://cloud.dit.mos.ru/s/TRCE4SHQRcrbixp (пароль для получения доступа: Dkp59-10049).
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В случае несогласия с ценой выкупаемого недвижимости арендатор имеет право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в Арбитражном суде города Москвы в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется. Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
- с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
- по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи и арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 указанной статьи;
- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Кроме того, в почтовых отправлениях с сопроводительными письмами от 15.10.2024 исх. № 33-6-426812/24-(0)-3 (Письмо 1) и исх. № 33-6-426812/24-(0)-4 (Письмо 2), в которых направлялось предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости, содержалось следующее: если по истечении 30 дней с даты получения настоящего письма Вами, в том числе по причине неполучения адресатом и возврата корреспонденции в Департамент в связи с истечение срока хранения в отделении связи, не будет представлен подписанный Проект договора, а в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости разногласия в части цены приватизируемого объекта не будут переданы Вами на рассмотрение Суда в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Вы утратите преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по основаниям, указанным в части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Как указано выше, Письмо 1 прибыло 19.10.2024 в место вручения, но по причине неполучения адресатом и истекшего срока хранения в отделении связи, корреспонденция 19.11.2024 была возвращена в Департамент; Письмо 2 получено Истцом 23.10.2024.
Поскольку, по состоянию на 22.11.2024 подписанный Истцом Проект договора в Департамент не был представлен, информация о подаче Истца искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта отсутствовала, Истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого объекта с 23.11.2024, о чем Истец был также проинформирован письмами Департамента от 16.12.2024 исх. №№ 33-6-426812/24-(0)-5 и 33-6-426812/24-(0)-6.
Согласно части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В соответствии с пунктом 7 распоряжения Департамента от 27.09.2024 № 153930 в случае утраты преимущественного права заявителем арендуемое имущество подлежало продаже с торгов в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.
Поскольку истец был уведомлен о намерении приватизации объекта в установленном законом порядке, нарушений со стороны Департамента судом не установлено.
Согласно протоколу от 24.03.2025 № 21000005000000024451 об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы (извещение на сайте www.torgi.gov.ru № 21000005000000024451), победителем аукциона признан единственный участник ФИО4 Между Департаментом и Покупателем по результатам торгов заключен договор купли- продажи недвижимого имущества от 29.03.2025 № 78-00329/25.
После прошедшей государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к Покупателю, Департамент в соответствии со статьей 385 ГК РФ уведомил Истца о смене стороны по Договору аренды в установленном порядке, письмо Департамента от 19.05.2025 г. № ДГИ-И-34697/25. В сведения ЕГРН 07.05.2025 внесена запись о переходе права собственности к Покупателю № 77:05:0008002:12743-77/051/2025-4.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Оплата по Договору аренды до 07.05.2025 - дня государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости к Покупателю Арендатором должна была производиться на счет Департамента.
В связи с прекращением права собственности города Москвы на указанный объект недвижимости Департамент перестал быть стороной по Договору аренды и полномочия собственника по управлению и распоряжению указанным объектом недвижимости перешли к Покупателю.
Департамент в соответствии со статьей 385 ГК РФ проинформировал Истца о смене стороны по Договору аренды и направил контакты Покупателя. Уведомление направлено по всем известным Департаменту адресам Истца, в том числе по адресу, указанному в Договоре аренды, и является надлежащим уведомлением Департаментом Истца.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Однако этим правом истец не воспользовался.
На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья:
Н.А. Нариманидзе