АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-4332/25

Екатеринбург

01 декабря 2025 г.

Дело № А47-7455/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области (далее – Министерство, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу

№ А47-7455/2024 Арбитражного суда Оренбургской области.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства – ФИО2 (доверенность от 17.03.2025), ФИО3 (доверенность от 28.08.2025);

акционерного общества Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» (далее – общество СЗ «Оренбургстрой», ответчик) – ФИО4 (доверенность от 17.07.2025), ФИО5 (доверенность от 10.06.2025).

Министерство обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу СЗ «Оренбургстрой» с исковым заявлением о расторжении договора от 22.08.2023 № 05-05/3 о комплексном развитии незастроенной территории площадью 9,1 га в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Оренбурга (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Проектное бюро «Город» (далее – общество «ПБ «Город»).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2025 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. С Министерства в пользу общества «ПБ «Город» взыскано

30 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. С Министерства в пользу общества СЗ «Оренбургстрой» взыскано 30 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе Министерство, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции и произвести поворот исполнения обжалуемого постановления в части взыскания с Министерства денежных средств в пользу общества «ПБ «Город» и общества СЗ «Оренбургстрой». Министерство считает, что суд апелляционной инстанции не дал надлежащую правовую оценку его доводам о недобросовестности поведения ответчика в части несоблюдения сроков разработки и предоставления на утверждение в уполномоченный орган проектной документации, в том числе не исследовал основания, по которым ответчику было отказано в предоставлении государственной услуги «Подготовка и утверждение документации о планировке территории» в соответствии с заявлениями от 22.12.2023, 26.12.2023, 16.04.2024, 28.05.2024, 18.07.2024, 22.08.2024, не учел, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2025 по делу № А47-2830/2025 отказ, выраженный в письме

от 25.11.2024 № 36-01/3523, признан соответствующим законодательству. Также заявитель жалобы выражает несогласие с выводом апелляционного суда о том, что на длительность выполнения ответчиком обязательств по подготовке и утверждению документации по планировке территории повлияло уклонение истца от оказания оперативного содействия в решении вопроса о судьбе ЛЭП, факт нахождения которых выявлен по не зависящим от ответчика обстоятельствам уже в ходе исполнения договора, в обоснование чего ссылается на следующие обстоятельства, которые не были, по его мнению, учтены судом: истцу переданы только полномочия по предоставлению права на комплексное развитие территории инвесторам; земельный участок с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 не находится в государственной собственности Оренбургской области, а находится в собственности муниципального образования и предоставлен в пользование ответчику на основании договора аренды от 13.09.2023 № 23/л-139юр, в связи с чем именно ответчик является правообладателем данного земельного участка; истец не является собственником указанных кабельных линий и не располагал информацией об их балансодержателе, при формировании конкурсной документации использовались сведения из ЕГРН, в которых сведения об указанном объекте отсутствуют; с учетом изложенного у истца отсутствуют полномочия на предоставление технических условий на переустройство данной инженерной сети, а также основания для обращения в ресурсоснабжающие организации в целях их предоставления; ответчиком был направлен самостоятельный запрос в Филиал ПАО «Россети Волга» – «Оренбургэнерго», на который 28.02.2024 ресурсоснабжающей организацией дан ответ о балансовой принадлежности кабельной линии и возможности ее выноса за пределы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001, в связи с чем у ответчика отсутствовали какие-либо препятствия для получения технических условий переустройства кабельной линии; в соответствии с административным регламентом наличие подземного кабеля ЛЭП не может являться основанием для отказа в утверждении документации по планировке территории. По мнению Министерства, при принятии судебного акта суд апелляционной инстанции основывался на факте исполнения ответчиком только одного из обязательств по реализации договора – по разработке и утверждению документации по планировке территории, а не на всей совокупности мероприятий, составляющих предмет договора, без учета того, что ненадлежащее исполнение ответчиком данного обязательства привело к нарушению сроков исполнения плана-графика, о чем ответчик неоднократно был уведомлен. Заявитель жалобы также приводит подробные доводы, сводящиеся к указанию на необоснованность вывода апелляционного суда о том, что мера ответственности в виде расторжения договора является несоразмерной степени существенности допущенных обществом нарушений; отмечает, что сроки исполнения отдельных обязательств установлены с учетом общего предельного срока выполнения работ по договору – 32 месяца, предложенного именно ответчиком, сроком окончания исполнения обязательств по договору является 22.04.2026, при этом в силу пункта 2.2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации дальнейшее продление срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 (в том числе земельных участков, образованных в соответствии с проектом межевания территории) будет невозможно; настаивает на том, что систематическое нарушение сроков исполнения обязательств по договору свидетельствует о неэффективном использовании ответчиком предоставленной ему в пользование территории, подлежащей комплексному развитию, что ведет к негативным последствиям, затрагивающим публичные интересы.

В отзыве на кассационную жалобу общество СЗ «Оренбургстрой» просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, Министерством осуществляется реализация полномочий в сфере комплексного развития территорий, в том числе, переданные от органов местного самоуправления на основании Закона Оренбургской области от 24.12.2020 № 2564/720-VI-O3 и постановления Правительства Оренбургской области от 29.03.2021 № 200-пп.

Согласно пункту 11 Положения о Министерстве, утвержденного Указом Губернатора Оренбургской области от 29.12.2020 № 674-ук, Министерство является уполномоченным органом исполнительной власти Оренбургской области в сфере комплексного развития территорий.

На основании протокола о результатах конкурса от 31.07.2023 № 2 между Министерством и обществом СЗ «Оренбургстрой» (инвестор) заключен договор о комплексном развитии незастроенной территории площадью 9,1 га в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 от 22.08.2023 № 05-05/3 (далее также – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные договором обязательства по комплексному развитию незастроенной территории, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001, а Министерство обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств, оказывать содействие в рамках своих полномочий.

Исходя из пункта 1.3.5 договора минимальный объем финансирования работ, соответствующий конкурсному предложению, подлежащий выполнению инвестором, составляет 11 680 000 000 руб.

Пунктом 1.3.6 договора определен предельный срок выполнения работ инвестором – 32 месяца.

Цена права на заключение договора без учета налога на добавленную стоимость, определенная по результатам конкурса на право заключения договора, составляет 5 000 000 рублей (пункт 1.3.1 договора).

Согласно пункту 1.3.7 договора размер и характеристики площади жилых и (или) нежилых помещений, создаваемых в соответствии с договором и подлежащих передачи инвестором в собственность Оренбургской области или муниципального образования «город Оренбург» составляет 2,1 % от планируемого объема строительства, установленного решением о КРТ.

На основании пункта 10 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации между ответчиком и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2023 № 23/л-139юр (пункт 2.1.1 договора).

Пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность инвестора согласовать с Министерством, не позднее 1 месяца с даты заключения договора, техническое задание на подготовку проекта планировки (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ).

В силу пункта 2.1.3 договора инвестор обязан подготовить и обратиться в Министерство для предоставления государственной услуги по утверждению ППТ и ПМТ в отношении территории, подлежащей комплексному развитию не позднее 3 месяцев с даты согласования технического задания на разработку ППТ и ПМТ, предусмотрев формирование земельных участков под следующие объекты капитального строительства, линейные объекты: жилую застройку; детское дошкольное образовательное учреждение с количеством мест не менее 300; многоуровневый наземный паркинг; дороги местного значения; сети водоснабжения, водоотведения, тепло-энергоснабжения.

В соответствии с пунктом 2.1.11 договора инвестор обязан осуществить мероприятия, указанные в пунктах 2.1.1-2.1.9 договора (обязательства инвестора), в соответствии с планом-графиком выполнения работ, приведенном в приложении № 9 к договору.

Министерство вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.3, 2.1.6, 2.1.10 договора (пункт 2.5.3 договора).

Министерство неоднократно отказывало ответчику в предоставлении государственной услуги «Подготовка и утверждение документации о планировке территории».

Поскольку документация по планировке территории – проекты планировки, межевания в установленные договором сроки не были утверждены, Министерство, помимо указаний в предшествующей переписке на недопустимость нарушения определенных планом-графиком сроков, направило в адрес общества СЗ «Оренбургстрой» претензию от 25.03.2024

№ 36-01/749- исх., в которой указало на намерение обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Письмом-гарантией от 01.04.2024 № 85 общество СЗ «Оренбургстрой» сообщило о намерении предоставить ППТ и ПМТ на утверждение Министерства в срок до 20.04.2024.

Ссылаясь на то, что обязательства по договору не были исполнены обществом СЗ «Оренбургстрой», Министерство обратилось в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта длительного неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по комплексному освоению территории (не утверждена документация по планировке территории – проекты планировки, межевания), при этом пришел к выводу о том, что данное нарушение является существенным, поскольку исходя из условий договора у истца при его заключении имелись обоснованные ожидания в части надлежащего осуществления инвестором обязательств по соблюдению, в том числе сроков подготовки документации по планировке территории до окончания срока действия договора в соответствии с согласованным планом-графиком, указал на то, что в данном случае расторжение договора о комплексном освоении территории вызвано необходимостью защиты общественных интересов, в том числе потребностью в эффективном использовании территории, предоставленной для комплексного освоения в целях строительства жилья, а ответчик несет риски, связанные с недостижением ожидаемого экономического результата в связи с невыполнением взятых на себя обязательств по договору.

Отменяя указанное решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о доказанности истцом факта допущенной ответчиком просрочки исполнения договорного обязательства в части разработки и утверждения документации по планировке территории, вместе с тем указал на то, что судом не была дана всесторонняя оценка причин допущенной со стороны ответчика просрочки исполнения обязательства и оценка такой просрочки на предмет наличия признаков существенного нарушения условий договора. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что согласно представленным доказательствам ответчик не уклонялся от исполнения соответствующей обязанности как таковой, направлял документацию на утверждение, на что неоднократно получал отказы со стороны истца по различным основаниям. Более того, суд апелляционной инстанции установил, что после заключения договора уже в ходе его исполнения ответчиком был выявлен факт прохождения по земельному участку, подлежащему застройке, подземных ЛЭП, сведения о которых ранее отсутствовали и не могли быть получены при ознакомлении с аукционной документацией, о чем ответчик неоднократно уведомлял истца и с просьбой дать разъяснения о собственнике данного имущества и по планируемому выносу линий, ответа на которую от истца не поступало. Ссылаясь на данные фактические обстоятельства, последующее завершение соответствующих работ, отсутствие которых ранее послужило единственным основанием для предъявления рассматриваемого иска; совершение истцом до настоящего времени действий по принятию от застройщика-инвестора исполнения по такому договору, предельный срок выполнения обязательств по которому для ответчика не истек, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для удовлетворения иска о расторжении договора.

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 настоящего Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 настоящего Кодекса.

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (часть 3 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации в договор о комплексном развитии территории включаются, в том числе обязательство лица, заключившего договор, уполномоченных исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления в определенный договором срок документации по планировке территории комплексного развития в части, составляющей предмет договора, за исключением случая, предусмотренного частью 10 статьи 66 настоящего Кодекса (пункт 5).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 5 части 4 настоящей статьи, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом право аренды земельного участка, предоставленного для целей комплексного развития территории, подлежит досрочному прекращению путем одностороннего отказа от договора аренды такого земельного участка (часть 13 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что в пункте 2.1.3 договора стороны согласовали условие, согласно которому инвестор обязан подготовить и обратиться в Министерство для предоставления государственной услуги по утверждению ППТ и ПМТ в отношении территории, подлежащей комплексному развитию не позднее 3 месяцев с даты согласования технического задания на разработку ППТ и ПМТ, предусмотрев формирование земельных участков под следующие объекты капитального строительства, линейные объекты: жилую застройку; детское дошкольное образовательное учреждение с количеством мест не менее 300; многоуровневый наземный паркинг; дороги местного значения; сети водоснабжения, водоотведения, тепло-энергоснабжения.

Пунктом 2.5.3 предусмотрено право Министерства в одностороннем порядке отказаться от договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.3, 2.1.6, 2.1.10 договора.

Как обоснованно указал апелляционный суд, истец, ссылающийся на нарушение ответчиком срока выполнения принятых им на себя обязательств по договору в указанной части, не реализовал предоставленное пунктом 2.5.3 договора право на односторонний отказ от спорного договора, обратившись за его расторжением в судебном порядке.

Как следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма закона, определяющая понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлена на защиту интересов стороны по договору при нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 29.09.2016 № 1958-О) и предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение договора одной из сторон существенным по смыслу данной нормы.

Из содержания обжалуемого постановления следует, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований явился вывод суда апелляционной инстанции о несоразмерности требования истца о расторжении договора, являющегося крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, степени существенности допущенных ответчиком нарушений с указанием на то, что, несмотря на длительность допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств установленные по данному конкретному делу обстоятельства не подтверждают такого неправомерного бездействия с его стороны, которое с очевидностью свидетельствовало бы об уклонении от исполнения им условий договора и о невозможности достижения целей заключения договора его силами.

В обоснование данного вывода суд апелляционной инстанции сослался как на сопутствующие указанному нарушению обстоятельства, так и на обстоятельства последующего завершения ответчиком соответствующих работ, отсутствие которых послужило основанием для предъявления иска по настоящему делу.

К числу таких сопутствующих обстоятельств судом апелляционной инстанции отнесены, в том числе обстоятельства направления ответчиком документации по планировке территории на утверждение и получения неоднократных отказов в ее утверждении со стороны истца по различным основаниям.

Так, в материалы настоящего дела представлены следующие решения Министерства по вопросу утверждения представленной обществом СЗ Оренбургстрой» документации по планировке территории:

1) от 25.12.2023 № 36-01/2618-исх. (в ответ на заявление от 22.12.2023), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в приеме документов по основаниям – электронные документы представлены в форматах, не предусмотренных административным регламентом предоставления государственной услуги «Подготовка и утверждение документации по планировке территории», утвержденным приказом Министерства от 08.09.2023 № 36/101-од (далее – административный регламент); документация по планировке территории на бумажном носителе не соответствует пункту 2.6.3 административного регламента;

2) от 27.12.2023 № 36-01/2658-исх (в ответ на заявление от 26.12.2023), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в приеме документов по основаниям – ранее в адрес заявителя было направлено письмо от 25.12.2023, с указанием на основания для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, которые не учтены; документация по планировке территории не соответствует пункту 2.6.3 административного регламента;

3) от 19.04.2024 № 36-01/1002-исх (в ответ на заявление от 18.04.2024), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в предоставлении государственной услуги по принятию решения об утверждении документации по планировке территории по основаниям – текст заявления и представленных документов не поддается прочтению; отсутствуют документы, указанные в описи вложения;

4) от 17.06.2024 № 36-01/1682-исх (в ответ на заявление от 28.05.2024), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в предоставлении государственной услуги по принятию решения об утверждении документации по планировке территории по основаниям – не представлены материалы и документы (либо неполный перечень), необходимые для предоставления государственной услуги; несоответствие состава и содержания документации по планировке территории требованиям, установленным статьями 42 и 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, приказом Министерства цифрового развития и связи Оренбургской области от 31.03.2021 № 76-пр «Об утверждении положения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области»; несоответствие документации градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим и другим нормам, правилам, нормативам; отсутствует решение о подготовке документации по планировке территории, подлежащее принятию уполномоченными на это лицами;

5) от 08.08.2024 № 36-01/2327-исх (в ответ на заявление от 18.07.2025), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в предоставлении государственной услуги по принятию решения об утверждении документации по планировке территории по основаниям – несоответствие состава и содержания документации по планировке территории требованиям, установленным статьями 42 и 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, приказом Министерства цифрового развития и связи Оренбургской области от 31.03.2021 № 76-пр «Об утверждении положения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области»; несоответствие документации градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим и другим нормам, правилам, нормативам;

6) от 11.09.2024 № 36-01/2689-исх (в ответ на заявление от 22.08.2024), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в предоставлении государственной услуги по принятию решения об утверждении документации по планировке территории по основаниям – не представлены материалы и документы (либо неполный перечень), необходимые для предоставления государственной услуги; заявление и документы, необходимые для предоставления услуги, поданы в электронной форме с нарушением установленных требований; представленные в электронном виде документы содержат повреждения, наличие которых не позволяет в полном объеме использовать информацию и сведения, содержащиеся в них; несоответствие состава и содержания документации по планировке территории требованиям, установленным статьями 42 и 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, приказом Министерства цифрового развития и связи Оренбургской области от 31.03.2021 № 76-пр «Об утверждении положения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области»; несоответствие документации градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим и другим нормам, правилам, нормативам;

7) от 21.10.2024 № 36-01/3124-исх (в ответ на заявление от 01.10.2024), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в предоставлении государственной услуги по принятию решения об утверждении документации по планировке территории по основанию – несоответствие состава и содержания документации по планировке территории требованиям, установленным статьями 42 и 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, приказом Министерства цифрового развития и связи Оренбургской области от 31.03.2021 № 76-пр «Об утверждении положения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Оренбургской области»;

8) от 25.11.2024 № 36-01/3523-исх (в ответ на заявление от 02.11.2024), которым обществу СЗ «Оренбургстрой» отказано в предоставлении государственной услуги по принятию решения об утверждении документации по планировке территории по основанию – несоответствие документации градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим и другим нормам, правилам, нормативам.

При этом из материалов дела следует и представителем общества «СЗ Оренбургсктрой» в ходе судебного заседания в суде кассационной инстанции фактически не опровергалось, что данные решения не были оспорены в установленном законом порядке (кроме решения от 25.11.2024 № 36-01/3523-исх, проверка которого на соответствие требованиям законодательства произведена в рамках дела № А47-2830/2025 по заявлению общества СЗ «Оренбургстрой»; согласно сведениям, содержащимся в открытом доступе в системе «Картотека арбитражных дел» вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2025 по делу № А47-2830/2025 в удовлетворении заявленных требований отказано).

Формально ссылаясь на обстоятельства неоднократного получения ответчиком отказов в утверждении документации по планировке территории, суд апелляционной инстанции вместе с тем не отразил в обжалуемом постановлении результаты оценки и исследования вышеуказанных решений и изложенных в них оснований для отказа в предоставлении ответчику государственной услуги, в то время как соответствующие обстоятельства имеют существенное правовое значение для целей определения степени вины ответчика в принятии отрицательных решений по результатам рассмотрения его заявлений (и, как следствие, степени вины ответчика в допущенной им просрочке исполнения обязательств по договору в указанной части), а также для целей осуществления проверки его поведения на предмет соответствия принципу добросовестности, о необходимости которой заявлял истец в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

Вывод апелляционного суда о том, что ответчик не уклонялся от исполнения соответствующей обязанности, как таковой, без исследования вышеуказанных вопросов, в свою очередь не может являться достаточным для оценки степени существенности допущенного ответчиком нарушения.

Кроме того, апелляционный суд указал, что выполнению обществом СЗ «Оренбургстрой» договорного обязательства по утверждению документации по планировке территории сопутствовало выявление им факта прохождения по земельному участку, подлежащему застройке, подземных ЛЭП, сведения о которых ранее отсутствовали и не могли быть получены при ознакомлении с аукционной документацией.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, истец также не обладал сведениями об указанной ЛЭП и на этапе заключения договора исходил только из данных публичного реестра, в котором отражаются зарегистрированные права на объекты недвижимого имущества.

Подлежащий застройке земельный участок с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 находится в собственности муниципального образования «город Оренбург», предоставлен ответчику на основании договора аренды земельного участка от 13.09.2023 № 23/л-139юр, что отражено в пункте 2.1.1 спорного договора.

В материалы дела представлено письмо Министерства от 09.02.2024

№ 36-01/384-исх, в котором в ответ на обращения ответчика от 12.01.2024,

от 22.01.2024 № 17, от 26.01.2024 № 25 относительно разрешения вопросов, препятствующих разработке документации по планировке территории площадью 9,1 га в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 в рамках спорного договора, указано на отсутствие государственного кадастрового учета в отношении подземных кабельных сетей и на необходимость исполнения обязательств по договору в установленные сроки.

При этом в материалах настоящего дела содержится ответ публичного акционерного общества «Россети-Волга» филиал «Оренбургэнерго»

от 28.02.2024 № 72/1.021.181 на самостоятельный запрос общества СЗ «Оренбургстрой» о балансовой принадлежности кабельной линии и возможности ее выноса за пределы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001, в котором сообщено, что в данном случае необходимо подать заявку на разработку технических условий на переустройство существующих ЛЭП Оренбургского ПО филиала «Оренбургэнерго» с приложением правоустанавливающих документов и переустройство объектов электросетевого хозяйства может быть выполнено в рамках соглашения о компенсации затрат за счет заявителя.

По результатам исследования и оценки указанных доказательств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Министерство уклонялось от оказания оперативного содействия в решении вопроса о судьбе ЛЭП, факт нахождения которых выявлен по не зависящим от ответчика обстоятельствам уже в ходе исполнения договора, что также оказало влияние на длительность выполнения обязательств по подготовке и утверждению документации по планировке территории.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не учтено, что общество СЗ «Оренбургстрой», являясь самостоятельным хозяйствующим субъектом и профессиональным застройщиком, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001, подлежащего застройке, при выявлении факта нахождения кабельных линий в пределах указанного земельного участка должно было оценить предпринимательские риски и самостоятельно принять необходимые разумные меры для установления объективной возможности исполнения обязательств по договору.

При этом суд округа учитывает, что при постановке выводов в данной части суд апелляционной инстанции указал на тот факт, что после получения вышеприведенных ответов общество СЗ «Оренбургстрой» приняло итоговое решение о разработке документации по планировке территории с учетом существующих на земельном участке подземных кабельных сетей, и распоряжением Министерства от 11.06.2025 № 13-р соответствующая документация утверждена.

Между тем надлежащая правовая оценка данным фактам с целью разрешения вопроса о том, являлось ли нахождение в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 подземных кабельных сетей объективным и непреодолимым препятствием для своевременного исполнения ответчиком обязательства по утверждению документации по планировке территории либо длительность ее утверждения при изложенных обстоятельствах ее разработки с учетом нахождения на земельном участке подземных кабельных сетей является следствием неосмотрительности самого ответчика, судом апелляционной инстанции не дана.

В совокупности результаты оценки вышеизложенных обстоятельств в свою очередь влияют на правильное разрешение судом вопроса как о степени существенности нарушения ответчиком условий договора в указанной части, так и о целесообразности продолжения договорных отношений со стороны истца, выступающего в рамках спорного договора в общественно-значимых интересах.

Указание суда апелляционной инстанции на факт последующего завершения ответчиком работ, отсутствие которых послужило основанием для предъявления иска в рамках настоящего дела, а также на совершение истцом действий по принятию от ответчика исполнения по договору, предельный срок выполнения обязательств по которому не истек, само по себе не может являться самостоятельным основанием для вывода о целесообразности продолжения договорных отношений.

При этом суд кассационной инстанции признает обоснованным довод Министерства о том, что для оценки степени существенности допущенного ответчиком нарушения и целесообразности продолжения договорных отношений необходимо учитывать тот факт, что действия по разработке и утверждению документации по планировке территории являются лишь промежуточными этапами выполнения ответчиком своих обязательств по комплексному развитию незастроенной территории, и несвоевременное выполнение ответчиком обязательств в данной части повлекло нарушение срока выполнения им иных мероприятий по договору, установленных согласованным сторонами планом-графиком, при общем предельном сроке выполнения всего комплекса работ, предусмотренного договором – 32 месяца, и осведомленности ответчика о необходимости своевременного выполнения обязательств по нему (письма Министерства от 29.11.2023 № 36-01/2379-исх, от 17.01.2024 № 36-01/85-исх, от 29.02.2024 № 36-01/572-исх, от 25.03.2024 № 36-01/749-исх).

Ссылка на то, что расторжение спорного договора не отвечает интересам обеих сторон и повлечет необходимость повторного проведения предусмотренной законом процедуры заключения договора комплексного развития территории, а, соответственно, приведет к увеличению общих сроков получения конечных результатов данной деятельности, также сделана судом апелляционной инстанции без учета вышеуказанных обстоятельств. В случае если будет установлено, что ответчик очевидно не сможет исполнить весь комплекс мероприятий, предусмотренных договором (в том числе по осуществлению строительства), в согласованный срок, сохранение между сторонами договорных отношений до истечения срока действия указанного договора, напротив, не отвечает общественно-значимым интересам, которыми обусловлено заключение договора о развитии незастроенной территории.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права и основанное на неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела, по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Вместе с тем оснований для оставления в силе решения суда первой инстанции по настоящему делу у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку фактические обстоятельства, имеющие существенное правовое значение для рассмотрения настоящего дела, в том числе связанные с оценкой полученных ответчиком отказов в документации по планировке территории с целью разрешения вышеуказанных вопросов о степени вины ответчика в их получении, о том, являлось ли нахождение в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 подземных кабельных сетей объективным и непреодолимым препятствием для своевременного исполнения ответчиком обязательства по утверждению документации по планировке территории, о добросовестности поведения ответчика при исполнении договорных обязательств, о целесообразности продолжения договорных отношений, судом первой инстанции также в полной мере не устанавливались.

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции, с учетом выводов, изложенных в мотивировочной части настоящего постановления, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, оценить в установленном законом порядке имеющиеся в деле доказательства и в полном объеме установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе связанные с оценкой полученных ответчиком отказов в документации по планировке территории с целью разрешения вышеуказанных вопросов о степени вины ответчика в их получении, о том, являлось ли нахождение в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:4001 подземных кабельных сетей объективным и непреодолимым препятствием для своевременного исполнения ответчиком обязательства по утверждению документации по планировке территории, о добросовестности поведения ответчика при исполнении договорных обязательств, о целесообразности продолжения договорных отношений, рассмотреть дело в соответствии с требованиями законодательства и сложившейся судебной практики.

Оснований для удовлетворения заявления Министерства о повороте исполнения обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в части взыскания с него в пользу общества СЗ «Оренбургстрой» и общества «ПБ «Город» денежных средств в возмещение государственной пошлины по апелляционным жалобам суд кассационной инстанции не усматривает, поскольку по смыслу части 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поворот исполнения судебного акта производится при наличии совокупности следующих условий: отмены ранее вынесенного судебного акта; вступления в законную силу нового судебного акта; отмененный судебный акт должен быть исполнен и в суд должны быть представлены доказательства его исполнения, в связи с чем Министерство не лишено возможности обращения в суд первой инстанции с соответствующим заявлением в порядке части 2 статьи 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соблюдении вышеуказанных условий и предоставлении суду доказательств исполнения обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в указанной части.

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.03.2025 по делу

№ А47-7455/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи С.В. Лазарев

В.А. Купреенков